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Sunbird
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 Posté - 01 déc. 2013 : 16:52:00
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C'est un peu plus claire.
Quand clôturez vous les comptes dans cette copropriété?
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Gébé38
Contributeur débutant
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 Posté - 01 déc. 2013 : 17:45:25
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Des factures, il doit bien y en avoir puisque mous sommes encore sous le coup d'actions en justice antérieures.
Quant aux comptes, ils sont clôturés le 30 juin de chaque année. |
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Gébé38
Contributeur débutant
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Posté - 02 déc. 2013 : 09:13:07
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Philippe388, Je relis cette affirmation :
citation: Maintenant cette voisine a peu de chance de voir une AG annulée pour convocation en dehors de la commune. Difficile de trouver un préjudice la dessus.
Je suis très surpris, car ce cas de figure ressemble à s'y méprendre à celui ou, par exemple, un copropriétaire n'aurait pas été convoqué, ou celui d'une irrégularité de forme de la convocation, cas dans lesquels, je crois, il n'est pas nécessaire de prouver un préjudice. |
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Posté - 02 déc. 2013 : 09:22:17
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citation: Je suis très surpris, car ce cas de figure ressemble à s'y méprendre à celui ou, par exemple, un copropriétaire n'aurait pas été convoqué, ou celui d'une irrégularité de forme de la convocation, cas dans lesquels, je crois, il n'est pas nécessaire de prouver un préjudice.
un juge peut demander si le non respect de la loi a entraîné un préjudice au demandeur. Un avocat sait cela : si on saisit la justice sur le seul principe du non respect de la loi, on n'est pas sur d'obtenir gain de cause. Par contre, ne pas être convoquer par exemple apporte un préjudice certain : on n'a pas pu s'exprimer !!!!
Mais la délocalisation n'apporte pas forcément un préjudice : si c'est à 400 km, certainement, si c'est dans une commune limitrophe peut-être pas....
Mais là on ne sait pas la teneur de la délocalisation.
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Gébé38
Contributeur débutant
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Posté - 02 déc. 2013 : 09:32:39
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Par exemple, si un copropriétaire a été convoqué hors délai légal ,même à 1 jour près, j'avais lu que l'annulation étant quasi-certaine, même s'il avait participé à l'AG ! Dans ce cas là , je ne vois pas clairement le préjudice... |
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Posté - 02 déc. 2013 : 09:35:45
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j'ai écrit : un juge peut.....
et il y a une différence entre un délai de convocation et une délocalisation.
dites nous ce qu'il en est de cette délocalisation.... |
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Posté - 02 déc. 2013 : 09:45:44
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Gébé38 : le délai de convocation de 21 jours est important, cela permet aux copropriétaires de lire l'OdJ, de vérifier les comptes du SDC au cabnet du syndic, de lire attentivement cet ODJ ET tous els docs joints afin de se fiare une idée précise après les débats sur chaque résolution,.... Sans respect de ce déali le préjudice est " certain".
Pour une délocalisation de l'AG dans une commune proche, souvent au cabinet du syndic, ce qui arive dans de très nombreuses copropriétés, y a t'il réellement un préjudice.
L'appréciation du juge peut être différent d'un tribunal à l"autre, et sur la demande. Une délocalisation n'est pas comparable à un délai de convocation non respecté.  |
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Gébé38
Contributeur débutant
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28
Posté - 02 déc. 2013 : 09:52:41
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Elle est mineure, puisque c'est une commune limitrophe...
Je me rallie donc à votre point de vue.
Mais - sans faire référence à l'annulation éventuelle d'une AG passée - le problème reste posé d'une annulation possible de notre prochaine AG, convoquée certes dans les délais, mais par le président du conseil syndical.
Si, comme je le crois, la procédure n'a pas été suivie à la lettre, comme je le crois (connaissant la manière de faire un tantinet dictatoriale de notre président, agissant d'abord, informant après), faudra-il que la demandeuse fasse état d'un préjudice - je ne vois pas lequel a priori - pour obtenir l'annulation ?
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Posté - 02 déc. 2013 : 10:24:15
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Gébé38 : Il vous faut des preuves que la procédures n'a pas été respectée ! Le président du CS a le droit de convoquer une AG suite à la carence du syndic !
Mais comment apprécier réellement cette carence ? Difficile de contester une telle AG sur la base d'une magouille du couple syndic/président du CS.
Le SDC est aussi enghagé deans de noombreuses contestations d'AG de la part de cette copropriétaire. Combien cela a t'il déjà couté au SDC ? frais d'avocats, de syndic, .....? |
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Gébé38
Contributeur débutant
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Posté - 02 déc. 2013 : 11:56:58
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Ce n'est pas tout à fait la question. Je cherche seulement à peser les risques d'obtenir l''annulation de l'AG par cette copropriétaire, si elle la demande au motif de défaut d'habilitation du président à convoquer l'AG. Doit-elle ou non se prévaloir d'un préjudice pour avoir une chance de gagner ? Et à qui revient la charge la preuve de la carence - ou de la non carence ?
On dirait qu'elle a un budget illimité pour contester...
Mais pas la copropriété pour se défendre ! |
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sparte
Contributeur senior
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Posté - 02 déc. 2013 : 13:00:52
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citation: Initialement posté par sparteAlors là , chapeau bas  ! Si le président du Cs avec la complicité du syndic a convoqué l'AG dans les règles, c'est un coup magnifique! Une petite merveille de prestidigitation juridique, la Joconde de l'AG J'adore. Même s'il se fait virer l'année prochaine, il faut reconnaître que c'est du grand Art. F..... sait bien s'entourer ou a un excellent back office. Désolé chers amis de la communauté UI, mais il faut savoir admettre le talent de l'artiste  (larmes d'émotion).
Désolé de ne pas répondre sur le fond.
Je n'ai pas le temps de me pencher sur la suite des interventions.
En plein boulot.
En mangeant mon sandwich, je jetais juste un oeil sur UI.
Merci à tous ceux et celles qui ont compris que je faisais du second degré |
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Viviane
Pilier de forums
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Posté - 02 déc. 2013 : 13:12:39
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citation: Et à qui revient la charge la preuve de la carence - ou de la non carence ?
Si elle attaque, ce sera au président de prouver qu'il a respecté la procédure, donc récépissé du RAR demandant au syndic de convoquer, récépissé des RAR envoyés aux copros, copie de l'ODJ et du PV signé.
Le CS n'a pas besoin (et ne peut pas....)de prouver que le syndic n'a pas convoqué, s'il avait convoqué tout le monde le saurait, y compris elle. Donc à moins qu'elle se pointe avec une convoc du syndic, (et le récépissé du RAR), y'a carence.
Pour le reste, le juge se moquera, à mon avis de savoir si le syndic a volontairement ou pas oublié de convoquer: son taff est de vérifier que la procédure a été respectée sur le papier, pas de vérifier pourquoi c'est cette procédure qui a été utilisée.
A sa place, je me garderais bien d'attaquer, sur la seule base d'une supposée collusion syndic/CS, même si j'ai de très bonnes raisons de vouloir annuler l'AG. Mais vous dire si elle le fera, et si elle gagnerait ou pas, c'est du domaine de la divination, on est jamais sur de rien devant un tribunal.
Attendez donc voir, de toute façon votre AG est déjà convoquée, savoir ou pas si elle attaquera ne changera rien au fait qu'il est impossible de revenir en arrière.. Vous saurez dans quelques mois avec certitude si elle attaque ou pas...
La seule chose que vous pouvez faire concrètement c'est:
1)ca changera rien mais pour vous rassurer (le faites pas devant elle, ça pourrait lui donner des idées)
- demander au CS copie du courrier et récépissé RAR demandant au syndic de convoquer
- vérifier que tout le monde a reçu la convoc dans les temps (le jour de présentation du RAR et le jour de l'AG ne comptent pas dans les 21 jours)
2)ET SURTOUT
- scruter votre convocation et les résolutions pour vérifier que le CS n'a pas commis des erreurs qui pourraient donner lieu à procédure: mauvaise majorité (ce qui peut se rectifier lors de l'AG), résolutions illicites..etc...
- vous présenter comme président ou scrutateur et vérifier attentivement que le PV est également sans erreur.
- après l'AG, tanner le syndic pour qu'il envoie les PV le plus vite possible, et en RAR à elle, de façon que le délai de 2 mois coure le plus vite possible.
Et après, vous attendez le résultat du procès actuel, auquel vous ne pouvez rien changer non plus.. |
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Édité par - Viviane le 02 déc. 2013 13:44:44 |
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mfld
Contributeur actif
France
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Posté - 02 déc. 2013 : 14:11:14
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@Sparte : oui, c'est cela, allez donc travailler un peu, au lieu de traîner sur UI, et justifier vos honoraires exagérés !
J'espère au moins que votre sandwich était bon. Moi je reviens d'un aller-retour au PDC pendant ma pause de midi, soulagé d'une caisse de 157 LRAR, mais le mien a été avalé trop vite et j'ai mal au ventre... pour rien en compensation !
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| Syndic coopératif d'un "machin" de 217 lots principaux qui ne sert à rien |
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Sunbird
Pilier de forums
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Posté - 02 déc. 2013 : 20:02:57
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citation: Initialement posté par Gébé38
Quant aux comptes, ils sont clôturés le 30 juin de chaque année.
Il clôture le 30 juin et AG le 16 juillet ? Il ne s'agit pas de l'AG permettant la validation des comptes? Sinon ils sont très rapides dans ce syndic...
Si ce n'est pas l'AG annuelle le 16 juillet, cela signifierait-il que le syndic a fait une AG pendant les vacances juste pendant la période d'été où on sait qu'il y a le plus d'absent.
La prochaine AG c'est le 24 décembre, ou le 30 décembre
De plus la résolution confirme le mandat voté le 16 juillet pense qu'il y a un problème sur cette AG du 16 juillet.
C'est du style :
le syndic a fait une erreur dans l'AG du 16/07
Il sait qu'il a fait une erreur mais surtout il ne veut pas le dire
il refait une AG pour confirmer le mandat qu'il sait pas légal.
Je vais même aller plus loin les comptes sont clôturés le 30 juin.
Il est impossible de convoquer l'AG au 16/07 pour valider les comptes.
Si ce n'était pas l'AG qui validait les comptes, il se devait de convoquer l'AG dans les 6 mois. L'AG du 30 Janvier n'est donc pas convoquée dans les délais.
Bref changer de syndic permettra à votre copropriété probablement des procédures, et des magouilles CS/Syndic.
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Posté - 02 déc. 2013 : 21:17:38
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On le redit une nouvelle fois : il n'y a aucune obligation à faire une AG dans les 6 mois qui suivent la clôture de l exercice pour approuver les comptes.
Par contre le budget prévisionnel de l exercice en cours doit être voté dans les 6 mois qui suivent la fin l exercice précédent. Faute de cela, le syndic ne peut appeler des fonds. |
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Gébé38
Contributeur débutant
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Posté - 03 déc. 2013 : 11:22:31
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Ah, j'avais oublié :
Le gestionnaire de cette copropriété est aussi le Directeur de l'Agence F...
Illustration du principe de Peter !
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Sunbird
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Posté - 03 déc. 2013 : 19:26:51
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citation: Initialement posté par rambouillet
On le redit une nouvelle fois : il n'y a aucune obligation à faire une AG dans les 6 mois qui suivent la clôture de l exercice pour approuver les comptes.
Par contre le budget prévisionnel de l exercice en cours doit être voté dans les 6 mois qui suivent la fin l exercice précédent. Faute de cela, le syndic ne peut appeler des fonds.
Oui.
Mais comme c'est tellement plus simple d'établir un budget prévisionnel lorsqu'on a validé celui passé. |
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