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9720fm
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 Posté - 09 janv. 2014 : 10:08:38
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Bonjour et bonne année à tous.
Un programme immobilier habitations+garages est construit en plusieurs étapes sur plusieurs années.
A chaque étape, un syndicat (et son RCP) de plus dans l'union et des garages de plus gérés par l'union des syndicats bien que décrits dans l'EDD du RCP du syndicat de l'étape.
A l'arrivée, des groupes de garages assurés séparément par les assurances des syndicats mais garages gérés ensemble par l'union conformément au RCP de l'union.
Il semblerait qu'il ne soit pas possible d'assurer l'ensemble des garages de l'union sous le même contrat à cause des plusieurs RCP.
Est-ce vrai ?
Qui a l'expérience de garages d'un tel programme immobilier assurés de manière satisfaisante = responsabilités clairement identifiées = pas de risque d'assureur se renvoyant la patate chaude ?
Merci de vos retours.
PS : La solution consistant à créer une copropriété "ensemble des garages" n'est pas réaliste.
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Posté - 09 janv. 2014 : 14:33:53
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9720fm : les membres d'une Union sont les syndicats de copropriétaires.
Une Union de SDC gère les parties communes et les éléments communs des divers syndicats : espaces verts, écléire des parties communes, entretien des parties communes, employés communs ...... Un directeur ou président de l'Union est élu parmi les syndics des divers syndicats généralement.
A vérifer avant toute chose est l'Objet de votre Union.
Chaque SDC assure ces immeubles, ces lots de copropriétés comme il l'entend. Chaque SDC a son propre syndic.
L'Union doit s'assurer pour des éléments qu'elle a reçu en gestion : fermeture, piscine, arbres, ......
Les garages dont vous parlez sont ils des lots privatifs? Une Union ne devrait pas pouvoir assurer ces lots, mais s'assurer sur l'entretien des aprties communes - vories, ....
A lire vos Statuts de l'Union. Une Union n'est pas un SDC, la loi de 1965 ne le concerne pas. C'est une " association".
Nous sommes dansune Union de SDC; l'assurance de l'Union ne concerne pas les lots garages ou aprkings extérieurs; mais le bois de 2 ha et les arbres qui pourraient tomber sur les maisons et immeuble, la fermeture,...
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9720fm
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Posté - 09 janv. 2014 : 15:09:10
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Philippe388, je reprends votre texte dans l'ordre avec la réalité du cas.
Les membres de l'Union sont les syndicats de copropriétaires.
L'Union de SDC gère les parties communes et les éléments communs des divers syndicats : espaces verts, éclairage des parties communes, entretien des parties communes, employés communs, réseaux EP et EU. Un directeur ou président de l'Union est élu parmi les syndics des divers syndicats.
Objet de l'Union : gérer et entretenir les éléments d'équipements communs, gérer les services d'intérêts communs.
Chaque SDC assure ses immeubles, ses lots de copropriétés comme il l'entend. Chaque SDC a un syndic.
L'Union gère : fermeture, piscine, pelouse, arbres, sous-sol garages, réseaux EP et EU.
L'Union n'assure pas tout ce qu'elle a reçu en gestion : n'assure pas fermeture, sous-sol garages, réseaux EP et EU.
Les garages sont des lots privatifs. L'Union n'assurant pas ces lots s'inquiète de l'usine à gaz du sous-sol avec des zones assurées séparément et de la façon de se sortir d'un gros sinistre.
L'Union est gérée comme un SDC, la loi de 1965 est référence dans ce qui joue le rôle de RCP. Ce n'est pas une "association".
------
L'union n'est pas propriétaire de parties communes comme les pelouses, allées en surface, les escaliers, les jeux, les allées de garages, les extincteurs, les canalisations mais elle les entretient et les reconstruit ou les agrandit. Elle n'est pas assurée pour les garages, les allées de garage. D'où la question.
PS : question en particulier, pour un feu impactant plusieurs zones sans connaître le box (la zone et son assurance) qui en est l'origine.
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Posté - 09 janv. 2014 : 19:46:24
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9720fm :" L'Union est gérée comme un SDC, la loi de 1965 est référence dans ce qui joue le rôle de RCP. Ce n'est pas une "association"."
NON !!! une Union n'est pas gérée comme un SDC, la loi de 1965 ne s'applique pas ici, ce sont les Statuts qui fixe les règles. C'est une " association".
"L'union n'est pas propriétaire de parties communes "
L'UNION reçoit en gestion les parties communes; généralement elle n'est pas propriétaire. Lisez vos statuts pour connaitre la liste des parties et éléméents communs qu'elle gère.
En ce qui concerne les parkings souterrains, ils sont peut-être assuré par le SDC lui-même.
Lors d'une réunion de l'Union, il serait necessaire de mettre tout cela à plat AVEC un assureur, les syndics représentants les SDC de l'Union, le Conseil de l'Union ( à voir vos statuts, c'est un conseil dont les membres sont les présidents des CS des SDC; ils sont chargés de vérifier les comptes de l'Union) . Nous l'avons faits, si tout lemonde est d'accord sur le choix d'un seul assureur, vous devriez trouver qui va asurer qoui.
Généralement l'Union doit assurer les aprties et éléments communs qu'elle a en gestion. |
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9720fm
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Posté - 10 janv. 2014 : 13:57:24
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L'union objet de ce sujet est gérée comme un SDC que ce soit normal ou pas. C'est un fait qu'il serait trop lourd et trop long de changer.
Elle n'est propriétaire de rien donc pas des parkings qui sont assurés par les multiples SDC élémentaires d'où le risque soulevé.
L'union essaye effectivement de mettre cette question de l'assurance au clair. J'y apporte ma contribution en me renseignant, notamment sur UI. Il est toujours plus utile de se renseigner sur UI avant d'interroger les parties prenantes. Même sans réponse formelle d'UI, j'y vois l'intérêt de recadrer la question pour la poser mieux.
Merci philippe388, de vos éclaircissements. |
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Posté - 10 janv. 2014 : 14:30:00
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9720fm :" L'union objet de ce sujet est gérée comme un SDC que ce soit normal ou pas. C'est un fait qu'il serait trop lourd et trop long de changer.[/blue]"
Qu'entendez vous par " gérée comme un SDC" ??
N'oubliez surtout pas que si les fonds du SDC gérés par le syndic sont assurés, ceux d'une Union géré par un directeur ou président de l'Union ne le sont pas !!
Une Union mal gérée peut se transformer en grand catastrophe ! les pouvoirs d'un directeur ou président d'une Union sont beaucoup plus importants que celui d'un syndic ( expérience perso dramatique !)
Les membres d'une Union sont les SDC, et non les copropriétaires comme dans une ASL. c'est à dire qu'ils n'ont pas droit de contester les décisions de l'Union. !!
"[blue]C'est un fait qu'il serait trop lourd et trop long de changer."
Et pourtant votre CS devrait se pencher AVEC le syndic, votre représentant à l'union, qui peut voter comme il le veut sur l'OdJ de l'Union ! C'est à votre syndic et à vote CS d'exiger de l'Union qu'elle respecte les statuts et son focntionnement.
Attention aux mauvaise surprises ! très peu de copropriétaires s'interressent au fonctionnement de leur SDC, alors pour une Union, c'est la totale incompréhension de son focntionnement 
Votre problème d'assurance en est le révélateur, ET c'est un dossier important qu'il faut bien gérer.
Imaginez qu'un arbre d'une partie commune tombe sur immeuble, un garage, une maison,....... C'est à l'Union de l'assurer. Comme votre Union ne fonctionne pas très bien, imaginez le proçès entre Union, Syndicat en cause, et coproprétaire ayant subi ce préjudice. Si l'Union et le SDC ne sont pas assurées, qui va payer la reconstruction ????
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Édité par - philippe388 le 10 janv. 2014 14:36:31 |
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Gédehem
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Posté - 10 janv. 2014 : 14:40:20
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Il faut y regarder de plus près, cas il semble y avoir des anomalies .
Une union de syndicats est soumise à des statuts qui lui sont spécifiques, dont la rédaction est libre..
Que ceux-ci soient calqués sur certaines dispositions de la loi de 65 ne change pas le fond des choses. Mais il ne peut y avoir un RDC dans une Union de syndicats, ne serait-ce que parce que cette Union n'est pas un syndicat de copropriétaires, un "immeuble" bâti divisé par lots., une copropriété. Donc pas de règlement de 'copropriété'.
Quand à l'objet de l'Union, il ne peut être que la gestion d'éléments ou équipements communs à plusieurs syndicats.
Raison pour laquelle il y a le choix entre "Union de syndicats" et "ASL".
Cette dernière est plus restrictive dans son objet, d'où le choix de "Union de syndicats" qui prévaut quasi partout.
S'il y a des salariés dans l'Union, la jurisprudence la considère comme une 'association' dans le sens de l'art.L.431-1 du Code du travail.
Dans la mesure où ces groupes de garages (bâtiment(s) commun(s) à usage de garages privatifs) sont par eux-même "Syndicat de copropriétaires" ou fraction de l'un ou l'autre des syndicats de copropriétaires, ils sont hors champ de compétence d'une Union de syndicats.
Laquelle, il faut insister, ne peut avoir pour objet que la gestion d'éléments/équipements communs à au moins 2 syndicats.(L.art.29)
C'est impossible qu'elle gère ce qui relève spécifiquement d'un syndicat, du patrimoine privé de l'un ou l'autre des syndicats. Chaque syndicat gère le commun qui lui est propre dans son emprise en copropriété.
C |
Édité par - Gédehem le 10 janv. 2014 14:59:23 |
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Posté - 10 janv. 2014 : 14:59:18
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gedehem :" C'est impossible qu'elle gère ce qui relève spécifiquement d'un syndicat, du patrimoine privé de l'un ou l'autre des syndicats. Chaque syndicat gère le commun qui lui est propre dans son emprise en copropriété."
ET SI, c'est possible gedehem :
Les statuts de notre Union prévoit par exemple que l'Union pourra contracter toutes assurances pour le compte de ses membres et controler les polices souscrites par ceux-ci !
9720fm : cette clause de nos statuts pourrait aussi exister dans les votres ! cela arrangerait la gestion des assurances.
Quand aux garages , donnez nous le texte de vos Statuts de l'Union qui concerne cette gestion par l'Union - Statuts qui ne sont pas un RDC. Ne pas mélanger.
Cela m'interresserait beaucoup, car genéralement même les places de parking extérieurs ne sont pas gérées par une Union. Ils ne sont pas communs aux SDC composant l'Union, y compris leur voirie d'accès.
Une Union gère aussi TOUTES les servitudes !! c'est très important.
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Gédehem
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Posté - 10 janv. 2014 : 15:02:50
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 Chacun sait que les statuts de votre Union, qui semblent être un "modèle" du genre que vous avez souvent contesté ici, font la loi en France, en particulier pour 'revisiter' à sa sauce L.art.29.....
Toutefois, il semblerait que vous n'ayez pas bien saisi le sens de cette clause :
" l'Union pourra contracter toutes assurances pour le compte de ses membres .... "
Oui, s'agissant d'assurer ce qui est commun à plusieurs syndicat, assurance pris pour "leur compte" : c'est l'objet d'une Union.
" .... et controler les polices souscrites par ceux-ci ! "
Oui encore, s'agissant de controler que chaque syndicat est bien assuré, en particulier s'il y a litige entre l'un ou l'autre ou entre tel syndicat et l'Union pour un équipement commun "union" qu'elle gère.
Un peu comme le syndic controle (devrait) que chaque propriétaire de lot est assuré pour son lot (ou ses ayants droit).
Mais cela ne veut pas du tout dire que c'est l'Union qui décide d'assurer tel syndicat, à sa place ...
D'où confirmation : " C'est impossible qu'elle (l'Union) gère ce qui relève spécifiquement d'un syndicat, du patrimoine privé de l'un ou l'autre des syndicats.", ce qui serait contraire au principe énoncé L.art.29. |
Édité par - Gédehem le 10 janv. 2014 15:23:53 |
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Posté - 10 janv. 2014 : 16:11:44
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gedehem : nos statuts sont comme ils le sont !
Mais je vous donne le début de cette clause : L'Union de syndicats pourra contracter à son NOM toutes assurances pour couvrir les responsabilités pouvant lui incomber au titre notamment des éléments d'équipement dont elle assume la gestion ou du personnel employé par elle
Assurance au nom de l'UNION !! ET pour le compte de ses membres
NOS Statuts disent aussi cela : L'Union des Syndicats pourra, en outre, se charger de missions particulières, de travaux, de prestations d'entretien, ou de gestion POUR LE COMPTE et aux frais des interressés dont souscrire une assurance !!
Clause illégale, illicite, ......???? ce sont nos statuts depuis 1984.
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Gédehem
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Posté - 10 janv. 2014 : 20:36:25
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Surprenantes remarques, cher ami !!!!!
Comme le fait un syndicat , l'Union est bien entendu en capacité (c'est une "personne civile") pour souscrire un contrat d'assurance, et à son nom (c'est elle "le client" partie au contrat), pour toutes les choses dont elle a la charge, "..au titre notamment des éléments d'équipement dont elle assume la gestion ou du personnel employé par elle."
Se faisant, elle n'empiete pas sur le champ de compétence des syndicats, dans leur emprise.
"L'Union des Syndicats pourra, en outre, se charger de missions particulières, de travaux, de prestations d'entretien, ou de gestion POUR LE COMPTE et aux frais des interressés "
...comme peut le faire un syndic, le CS, ou toute personne pour une prestation particulière !.
Cette clause des statuts de l'Union lui permet de recevoir une délégation de pouvoir donnée selon D.art.21 par tel syndicat, délégation qui est dans la compétence de l'AG du syndicat et d'elle seule.
L'Union ne peut en aucun cas se substituer aux syndicats, à leur AG, pour décider à leur place d'actes qui les concernent seuls !
C'est bien de lire et/ou citer des dispositions statutaires. Reste à bien les comprendre. |
Édité par - Gédehem le 10 janv. 2014 20:42:22 |
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Posté - 11 janv. 2014 : 10:09:40
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gedehem : "Reste à bien les comprendre."
gedehem : modératuer vous êtes, mais pas donner de leçon !!! Cela suffit.
gedehem :" C'est impossible qu'elle gère ce qui relève spécifiquement d'un syndicat, du patrimoine privé de l'un ou l'autre des syndicats. Chaque syndicat gère le commun qui lui est propre dans son emprise en copropriété.""
J ecrois aussi que vous avez beaucoup à apprendre sur les Unions de SDC.
Impossible vous dites, mais alors pourquoi, avec votre grande intelligence, ne pas avoir écrit immédiatement que les Unions pouvaient recevoir délégation de pouvoir ??
Ou est je écrit que l'Union se substituait aux SDC?? De la mauvaise foi, de la malhonnêteté intellectuelle que vous przatiquez assez souvent d'ailleurs.
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9720fm
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Posté - 11 janv. 2014 : 10:21:50
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J'aurais des choses à dire sur vos échanges Gédehem et philippe388 mais pas le temps. Je reviens au sujet.
L'union n'a pas de souci d'assurance pour les arbres qui tomberaient, les piétons qui se blesseraient faute d'éclairage ou de déneigement d'un escalier extérieur, l'employé qui se blesserait avec une machine. C'est l'union qui assure.
La question posée concerne les garages (= parkings, boxes sous-terrains avec allées). Elle ne les assure pas.
philippe388 demande le statut des garages. Le voici : l'union gère les rampes d'accès (car elles sont dehors), les caniveaux et le réseau EP et EU qui y circule, tout sauf les murs qui forment les garages. N'est pas explicité qu'elle gère les extincteurs, l'éclairage normal et de secours. Pour la dalle au-dessus des garages, rien d'explicite non plus (je pense un problème d'étanchéité de la dalle sous la grande pelouse centrale ou sous un bâtiment d'un syndicat).
Les garages sont répartis en plusieurs zones (correspondant aux étapes de construction lesquelles sont peu visibles) avec une assurance par zone. C'est le souci :
- l'union est responsable des réseaux EP et EU mais n'est pas assurée si un refoulement génère une plaque de 20 m2 de verglas, chaque zone est assurée séparément, la zone la + verglacée peut ne pas être la zone siège du refoulement,
- l'union est responsable de l'éclairage mais n'assure pas une personne qui se blesse avec une plaque d'égout mal fermée,
- quid pour un feu impactant plusieurs zones sans connaître le box (la zone et son assurance) qui en est l'origine ?
Les risques sont très augmentés par la situation en montagne (température négative dans les garages, verglas, neige, etc ..) et l'utilisation résidence secondaire avec locations d'une semaine (locataires ne connaissant pas les lieux).
Membres CS de l'union et syndics des syndicats s'orientent vers une seule assurance pour toutes les zones. Il semble que ce ne serait pas évident d'où ma question sur UI : peut-on assurer un ensemble provenant de plusieurs RCP ? ou plus précisément, une entité peut-elle assurer des biens qui ne lui appartiennent pas mais dont elle est responsable d'éléments pouvant causer des dommages à ces biens ou à autrui ?
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Édité par - 9720fm le 11 janv. 2014 11:43:00 |
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Gédehem
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Posté - 11 janv. 2014 : 12:15:34
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"une entité peut-elle assurer des biens qui ne lui appartiennent pas mais dont elle est responsable d'éléments pouvant causer des dommages à ces biens ou à autrui ?"
Responsable à quel titre. C'est sur ce point qu'il faut se pencher.
- "tout sauf les murs qui forment les garages." : ce ou ces bâtiments communs à usage de garages privatifs sont comme vos 'bâtiments à usage d'habitat privatifs' : soit des syndicats par eux-même, soit des fractions d'un syndicat.
De ce fait ils échappent au domaine de compétence de l'Union, qui est limité "aux choses et équipements communs à plusieurs syndicats" (*)
Ce qui relève spécifiquement de tel syndicat (de son bâti et de son emprise foncière non bâtie) n'est pas dans le domaine d'une Union.
Le bâtiment (les murs-toiture-fondation-sol) commun aux garages privatifs sompris dans son emprise est à charge, et donc à la responsabilité, du syndicat qu'il forme, si c'est le cas (généralement pas !), plus surement du syndicat dont il n'est qu'une fraction.
A ce syndicat d'assurer ce bâtiment commun, assurance générlement comprise dans l'assurance 'multigaranties' du syndicat lui-même.
- l'union est responsable des réseaux EP et EU mais n'est pas assurée si un refoulement génère une plaque de 20 m2 de verglas, chaque zone est assurée séparément, la zone la + verglacée peut ne pas être la zone siège du refoulement,......
- l'union est responsable de l'éclairage mais n'assure pas une personne qui se blesse avec une plaque d'égout mal fermée,
L'Union doit être assurée pour toutes les choses et équipements communs dont elle assure la gestion comme cela est prévu dans ses statuts. Si cette plaque dégout est dans sa rone de compétence, à elle d'assumer. Si la plaque est dans un espace de la compétence d'un syndicat, c'est lui qui supporte.
Il est évident que doit être coordonné le domaine de couverture entre les uns et les autres : qui assure quoi et comment (la raison de la clause des Statuts de Philippe : "l'Union pourra contracter toutes assurances pour le compte de ses membres et controler les polices souscrites par ceux-ci ! "
Il faut aussi mettre à plat la question de l'indemnisation (chaque assureur couvre ses "clients"), et la question de la responsabilité, qui peut être recherchée après coup ..
Le fait d'avoir un même assureur ne me semble pas pertinent, à supposer que chaque syndicat accepte. D'autant que les conditions peuvent être différent d'un syndicat à l'autre, non seulement au regard des choses et biens à assurer, mais aussi des conditions particulières, des franchises etc .....
Un syndicat doit assurer du bâti commun avec tous ses équipements, sans parler des zones privatives (Cidre / Cid-cop...etc ..).
Ce que n'a pas une Union, qui ne gère généralement que des espaces, des aménagements, des équipements communs aux syndicats ...
(*) ajout :
Dans la mesure où la toiture de ce bâtiment garage est végétalisé, que l'Union en a expressément la gestion et l'entretien, il s'agirant alors de l'entretien "de surface" : tonte, plantations, etc ...
S'agissant du bâti formant dalle "toiture-terrasse" de ce "bâtiment commun à usage de garages privatifs", il est à charge du syndicat concerné. Ce bâtiment peut être "partie commune spéciale" au seuls propriétaires des garages privatifs concernés. |
Édité par - Gédehem le 11 janv. 2014 12:20:43 |
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9720fm
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Posté - 11 janv. 2014 : 14:37:27
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Ah ! cela commence à se décanter.
Chaque syndicat devrait s'assurer pour les biens qui lui appartiennent : la zone de garages avec les bouts d'allée, la dalle au-dessus (qu'on peut appeler toiture-terrasse quand elle est sous une pelouse), son étanchéité. Chaque zone étant une fraction d'un syndicat. Implicitement, les éléments d'équipements qui sont dedans sont assurés.
C'est la situation actuelle (inchangée depuis l'origine, plus de 10 ans). A l'origine, un même syndic gérait l'union et les syndicats qui la composent. Pas de souci sur qui est responsable. Plusieurs syndics maintenant.
L'union devrait s'assurer tout de même pour les éléments d'équipements des garages dont elle est responsable de la gestion suivant ses statuts :
- responsable du curage du réseau EP et Eu ==> s'assurer pour ces réseaux et plaques d'égouts,
- responsable de l'entretien des extincteurs, plafonniers d'éclairage, blocs d'éclairage de sécurité disséminés dans toutes les zones ==> s'assurer pour ces éléments,
- responsable de l'entretien du sol des allées des garages (éliminer les trous) ==> s'assurer pour le revêtement de sol.
L'union n'est pas assurée pour ces éléments d'équipements disséminés dans les garages car ils sont réputés assurés par les différents syndicats.
L'union n'est donc pas assurée si sa responsabilité est mise en cause pour ces éléments d'équipements : défaut d'entretien typiquement.
LÃ , il y a un souci, elle doit s'assurer.
Le même équipement serait donc assuré 2 fois :
- au titre d'équipement contenu dans un bien d'un syndicat,
- au titre d'équipement entretenu par un tiers au syndicat.
Membres CS de l'union et syndics des syndicats souhaitent simplifier leur usine à gaz. La conclusion ci-dessus y ajoute une couche de complexité.
Raté pour la simplification, le règlement des sinistres restera compliqué. Si quelqu'un a une solution plus simple ...
Merci aux 2 contributeurs. |
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Gédehem
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Posté - 11 janv. 2014 : 14:54:57
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Le même équipement serait donc assuré 2 fois :
- au titre d'équipement contenu dans un bien d'un syndicat,
- au titre d'équipement entretenu par un tiers au syndicat.
Pas de doublons !
Selon ce qu'en précisent vos statuts, le domaine de compétence (et donc de respnsabilité !) de l'Union porte sur les éléments et équipements communs à plusieurs syndicats.
Pas sur : "...équipement contenu dans un bien d'un syndicat,.."
Ainsi :
- - responsable du curage du réseau EP et Eu ==> s'assurer pour ces réseaux et plaques d'égouts,
OUI, puisque réseaux communs à plusieurs syndicats
- responsable de l'entretien des extincteurs, plafonniers d'éclairage, blocs d'éclairage de sécurité disséminés dans toutes les zones ==> s'assurer pour ces éléments,
NON s'il s'agit d'équipements/éléments spécifiques à tel syndicat.
Les plafonniers de tel bâtiment "garage privatif" (sa consommation), ses extincteurs, ses blocs sécu , etc ...sont spécifiques à tel syndicat : hors champ de compétence de l'Union.
C'est à l'identification de ce qui est dans la compétence de l'Union, de charque syndicat, qu'il faut s'atteler.
Sur ce que vous exposez, il y a eu une inbriquation (perverse) originelle née de la gestion unique de l'ensemble immobilier (tous les syndicats) et de l'Union des syndicat sur une seulme et même tête. Qui n'allait pas se casser les pieds avec ces histoires ...sur lesquelles personne ne s'est penché.
Il convient ici de dire qui fait quoi et où, étant entendu que chaque syndicat assure ce qui est de l'intégralité de son ressort, sur lequel il est responsable dans le sens de L.art.14, de son emprise/compétence privée, l'Union sur ce qui reste, sur ce qui relève du commun à l'ensemble des syndicats..
Il faut faire un état de tout cela : qui fait quoi et où.
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9720fm
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Posté - 11 janv. 2014 : 16:37:07
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L'objet de l'Union : gérer et entretenir les éléments d'équipements communs, gérer les services d'intérêts communs.
A la lettre, vous avez raison Gédehem, les plafonniers d'éclairage, les blocs d'éclairage de sécurité sont spécifiques à chaque syndicat et ne sont donc pas communs. Pour les extincteurs c'est différent : ils étaient spécifiques mais leur nombre est maintenant dépendant de la taille globale des garages et est moindre que le total nécessaire à chaque zone. Ils ont d'ailleurs été répartis autrement et sont ainsi "communs".
En pratique, il n'est pas réaliste de gérer cette usine à gaz en s'appuyant sur "commun ou pas".
J'ai déjà écrit que l'ensemble des garages apparaît actuellement comme un tout cohérent et homogène (les 5 ans d'écart de construction ne se voient plus) et personne ne peut savoir où sont les limites de zone ... à moins de mettre :
- des plans partout donnant ces limites,
- ou de faire des panneaux aux limites de zone,
et d'avoir des résidents disciplinés pour les exploiter.
Même avec ces indications (plans ou panneaux), les résidents qui détectent des anomalies ne s'adresseraient pas forcément au bon syndic et les entreprises qui viendraient faire l'entretien remplaceraient des extincteurs, des ampoules ou des blocs, répareraient des plafonniers en faisant des erreurs de zone (et ensuite il y a l'étape facturation ...).
La règle en vigueur pour la gestion doit rester sur le critère simple "garage ou pas" : la même entreprise doit couvrir les problèmes de son métier / sa compétence pour toutes les zones de garage dans un même déplacement (rappel : montagne) comme c''est le cas pour le réseau EP et EU et pour les extincteurs. C'est d'ailleurs la compétence "garages" donnée à l'union par ses statuts : tout sauf les murs (cf. message n°12) qu'il s'agisse de "communs ou pas" spécifié dans l'objet mais l'objet s'applique aux espaces extérieurs + garages souterrains.
La responsabilité de la gestion va avec une assurance pour couvrir les dommages résultant de défaut de gestion.
Pour un sinistre (il n'y en a qu'un à la fois), là , OK, il faut se pencher sur les limites de zone, c'est réaliste. Assurance de chaque syndicat.
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Édité par - 9720fm le 11 janv. 2014 16:42:40 |
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Gédehem
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Posté - 11 janv. 2014 : 16:55:39
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"La règle en vigueur pour la gestion doit rester sur le critère simple "garage ou pas" ......
Pour un sinistre (il n'y en a qu'un à la fois), là , OK, il faut se pencher sur les limites de zone, c'est réaliste.
C'est cette distinction interne qui met le "bazar" ...
On ne peut pas s'appuyer ici sur des pratiques ou une simplification de gestion, et faire abstraction de la responsabilité personnelle qui incombe à chacun selon son domaine de compétence.
En cas de litige, on ne viendra pas regarder vos pratiques internes mais ce qui découle des règles applicables, ici L.art.14 s'agissant des syndicats.
Si les choses sont trop imbriquées, sans doute est-il nécessaire (incontournable ?) d'engager la fusion de tel et tel syndicat, ou la scission de tel et tel avec création de syndicat(s) "bâtiment garages".
Qu'elles que soient vos pratiques, vos difficultés, il ne seara pas possible de sortir du cadre qui fixe la responsabilité de chaque syndicat sur les choses et éléments dont il est le gardien, dans ses limites foncière.
Il faut revenir au "qui fait quoi et où".
Avec peut-être mutualisation sur certains points (ex : entretien extincteurs) suite à décision d'AG des syndicats.
En peu comme en Europe : il n'y a plus de frontière, on ne sait plus sur le terrain où sont les limites, et pourtant chacun est toujours et entièrement responsable chez lui, avec ses propres règles.
"La responsabilité de la gestion va avec une assurance pour couvrir les dommages résultant de défaut de gestion.
OUI, s'agissant de l'Union.
Mais pas de responsabilité "pour la propriété de la chose, un vice de construction, autres .....
Pour un sinistre (il n'y en a qu'un à la fois), là , OK, il faut se pencher sur les limites de zone, c'est réaliste. Assurance de chaque syndicat.
OUI encore, ..... puisque responsabilité sur la totalité de son emprise foncière placée sous le régime de la copropriété.
Autrement dit, on ne peut avancer des pratiques pour s'affranchir des seules règles applicables.
Ajout pour Un oubli : les choses communes au syndicats sont l'Union assure la gestion, qui en a la propriété ?
Indivision entre syndicat ???
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Édité par - Gédehem le 11 janv. 2014 17:07:59 |
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9720fm
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Posté - 20 janv. 2014 : 14:25:59
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Pour ce qui est choses communes aux syndicats dont l'Union assure la gestion, qui en a la propriété ?
- choses bâties comme les murets : ces parties sont propriété de chaque syndicat,
- choses achetées par l'union syndicale (systèmes d'éclairage, canalisations, extincteurs, mobilier de jardin, clôtures grillagées) : rien ne dit explicitement qui en est propriétaire, mais c'est l'union syndicale qui peut décider de les remplacer ou les supprimer, donc l'union syndicale se comporte comme le propriétaire de ces équipements.
qui fait quoi et où ?
Compte tenu des contraintes énoncées (statuts, propriété, article L14), la répartition serait la suivante.
Par ses statuts, l'union syndicale est responsable de l'entretien des parties communes :
- la végétation,
- le déneigement,
- les extincteurs des garages,
- l'éclairage extérieur,
- l'éclairage normal et de sécurité des garages,
- les canalisations EP enterrées à l'extérieur et dans les garages (curage, remplacement),
- les murets et escaliers extérieurs (revêtement de surface),
- les clôtures grillagées,
l'union syndicale est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le défaut d'entretien de ces parties communes et des équipements communs qu'elle a achetés et s'assurerait pour cela.
Chaque syndicat est responsable pour la propriété, le bâti (vice de construction) de ses parties communes. Il s'assure pour tous les dommages exceptés ceux causés par un défaut d'entretien des parties et équipements dont il a délégué la gestion à l'union syndicale.
J'attends des éclairages sur le sujet de Dam "PB complexe d'Assurance" http://www.universimmo-pro.com/foru...PIC_ID=16840 qui n'est pas éloigné de celui-ci.
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Édité par - 9720fm le 20 janv. 2014 14:31:58 |
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Gédehem
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19
Posté - 20 janv. 2014 : 16:08:44
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Cela ne nous avance pas, le sujet indiqué non plus ...
Vous écrivez :
"qui fait quoi et où ?
Compte tenu des contraintes énoncées (statuts, propriété, article L14), la répartition serait la suivante.
SERAIT : supposition !
C'est une affirmation qu'il faut, qui découlerait des statuts ou de convention entre syndicats pour donner à l'Union pouvoir sur les éléments cités !
Par ses statuts, l'union syndicale est responsable de l'entretien des parties communes :
... parties communes à plusieurs syndicats.
Faute d'une convention exprès, d'une clause statutaire, l'Union n'a pas compétence dans ce qui relève de l'emprise "privative" à chaque syndicat.
L.art.14 s'applique sur la totalité de l'emprise dont chaque syndicat est le "gardien".
La responsabilité de l'Union porte sur les choses communes à au moins 2 syndicats.
Elle ne peut porter sur des éléments communs propres à tel syndicat hors convention.
C'est cet état qu'il faut établir : qui fait quoi, sur quoi.
"Chaque syndicat est responsable pour la propriété, le bâti (vice de construction) de ses parties communes. Il s'assure pour tous les dommages exceptés ceux causés par un défaut d'entretien des parties et équipements dont il a délégué la gestion à l'union syndicale."
Encore fait-il un acte ayant délégué la gestion ...
La gestion !
Ce qui 'enlève rien à la responsabilité du syndicat pour ce qui concerne la propriété de la chose.
On peut mettre en cause l'Union pour un défaut dans l'entretien qui aurait été délégué.
On ne peut la mettre en cause pour la propriété de cet élément (vice de construction, vérusté, etc .... |
Édité par - Gédehem le 20 janv. 2014 16:12:58 |
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9720fm
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Posté - 20 janv. 2014 : 16:49:09
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Gédehem citation: "qui fait quoi et où ?
Compte tenu des contraintes énoncées (statuts, propriété, article L14), la répartition serait la suivante.
SERAIT : supposition !
C'est une affirmation qu'il faut, qui découlerait des statuts ou de convention entre syndicats pour donner à l'Union pouvoir sur les éléments cités !
SERAIT car il s'agit de modifier un existant insatisfaisant. Je cherche sur UI de quoi orienter cette modification.
citation: Par ses statuts, l'union syndicale est responsable de l'entretien des parties communes :
... parties communes à plusieurs syndicats. oui, les syndicats délèguent la gestion pour une partie de leurs parties communes (espaces verts et garages de chacun) à l'union syndicale qui les gèrent comme un tout.
citation: Encore fait-il un acte ayant délégué la gestion ... Ce sont les statuts de l'union qui lui donnent cette gestion.
citation: Ce qui 'enlève rien à la responsabilité du syndicat pour ce qui concerne la propriété de la chose.
On peut mettre en cause l'Union pour un défaut dans l'entretien qui aurait été délégué.
On ne peut la mettre en cause pour la propriété de cet élément (vice de construction, vétusté, etc .... C'est bien la situation qui serait la situation nouvelle si CS de l'union, syndics des syndicats et syndic de l'union en sont d'accord.
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