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trendy31
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 Posté - 23 janv. 2014 : 15:13:10
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Bonjour,
Dans le cadre de la chasse aux impayés de charges, notre syndic a été amené à entamer une procédure en justice contre un copropriétaire récalcitrant. La procédure s'est soldée en notre faveur, le copropriétaire ayant été condamné à régler sa dette suivant un échéancier précis, et à prendre en charge une partie des honoraires de l'avocat engagé par le syndic au titre de l'article 700.
Au delà de la condamnation, une hypothèque a été prise sur les lots de ce copropriétaire par l'intermédiaire du même avocat. Si une partie des frais liés à cette prise d'hypothèque a bien été imputée au copropriétaire en question, le syndic affecte les honoraires d'avocat lié à cette 2e intervention au syndicat.
Est-ce normal, compte tenu de l'article 10-1 de la loi sur la copropriété qui stipule que :
citation: Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;
mais qui ne détaille pas la nature des frais liés à une prise d'hypothèques ?
Merci d'avance pour vos lumières.
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Trendy31
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Posté - 23 janv. 2014 : 17:25:41
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en attendant que le récalcitrant paie, il faut bien que fournitures et taxes soient payés...
donc le syndicat paie fournisseurs et taxe, et le syndicat, via le syndic, inscrit cette somme au débit du compte copro. |
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trendy31
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Posté - 24 janv. 2014 : 18:30:25
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Rambouillet,
Ce n'est pas tout à fait ainsi que les choses se passent.
La facture adressée par l'avocat à propos de la prise d'hypothèques comprend 2 lignes :
- la 1e, relative à l'inscription au service des hypothèques, a bien été imputée au copropriétaire concerné
- la 2e, correspondant aux honoraires de l'avocat pour cette opération (plus de 200 €), est imputée à l'ensemble du syndicat.
Je me demande si le syndic a raison de dissocier ces 2 points et des les imputer différemment, étant donné que le syndicat n'est pas "responsable" de la prise d'hypothèques et qu'en plus, rien au niveau du jugement ne justifie cette distinction.
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Posté - 24 janv. 2014 : 18:34:55
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les frais d'avocat ne peuvent être imputés au copro voir l'article 10 que vous avez cité... ils ne font pas partie de la liste.
il faut rappeler qu'un avocat n'est pas nécessaire pour une prise d'hypothèque... |
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trendy31
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Posté - 24 janv. 2014 : 18:47:21
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L'article 10.1 parle uniquement de "frais de prise d'hypothèques", ce qui n'est pas très précis : on ne dit pas si cela couvre uniquement l'inscription au service des hypothèques ou autre chose, le mot "inscription" n'est même pas indiqué.
Il dit surtout "Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée...". Le "notamment" me fait croire qu'il s'agit juste d'exemples de frais liés au recouvrement d'une dette, et que les honoraires d'un avocat réalisant l'opération peuvent être inclus.
Vous dites également que l'avocat n'est pas obligatoire dans ce cas. Qui d'autre peut donc demander une prise d'hypothèques ? Le syndic est-il habilité à le faire lui-même sans intermédiaire ?
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Trendy31
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Posté - 25 janv. 2014 : 18:59:23
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citation: Initialement posté par trendy31
Vous dites également que l'avocat n'est pas obligatoire dans ce cas. Qui d'autre peut donc demander une prise d'hypothèques ? Le syndic est-il habilité à le faire lui-même sans intermédiaire ?
C'est même ce qui permet de distinguer un syndic compétent d'un autre : inscrire une hypothèque légale est à la portée de la première assistante sachant lire et écrire, cela se fait en deux échanges avec la conservation des hypothèques qui prennent chacune 1/4 d'heure, et environ 10 euros... Le syndic peut facturer une prestation de 50 à 80 euros mais certainement pas 200 euros... |
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Posté - 25 janv. 2014 : 19:33:07
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on peut rajouter, il suffit d'ailleurs de remplir des formulaires cerfa |
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JPM
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Posté - 26 janv. 2014 : 00:01:18
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C'est à un notaire qu'il faut demander l'inscription hypothécaire.
Ses honoraires sont taxés et l'intégralité de la dpense peut être imputée au débiteur.
Par ailleurs j'aimerais avoir des précisions sur l'inscription d'une hypothèque par une assistante sachant lire et écrire.
En particulier sur la réaction qu'elle doit avoir à la lecture de l'état des inscriptions antérieures quand il y en a.
Ceci étant je veux bien admettre que les rapports avec les conservations des hypothèques sont plus faciles qu'il y a vingt ans.
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Posté - 26 janv. 2014 : 22:32:00
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citation: Initialement posté par JPM
Par ailleurs j'aimerais avoir des précisions sur l'inscription d'une hypothèque par une assistante sachant lire et écrire.
En particulier sur la réaction qu'elle doit avoir à la lecture de l'état des inscriptions antérieures quand il y en a.
Ceci étant je veux bien admettre que les rapports avec les conservations des hypothèques sont plus faciles qu'il y a vingt ans.
Rien n'interdit de la former un peu et de la superviser... |
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JPM
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Posté - 26 janv. 2014 : 23:42:21
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Je mets à part le cas d'un cabinet important disposant d'un vrai service contentieux (ce qui est extremement rare).
Il est déjà bien de parvenir à former une secrétaire à l'obtention des renseignements hypothécaires et de tout ce qui est nécessaire à une procédure recouvrement.
On peut aller jusqu'à l'établissement d'une requête en injonction de payer.
L'établissement d'un bordereau informatisé d'inscription semble simple à celui qui connait bien la chanson. Par ailleurs les syndics ne réalisent pas toujours bien les états datés et a fortiori les oppositions à paiement de prix.
Ce serait folie d'endosser les risques de responsabilité liés à l'établissement d'un bordereau d'inscription.
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Posté - 27 janv. 2014 : 08:35:07
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Pas du tout ! Nous avons vu faire, et c'est une excellente évolution professionnelle pour des assistant(s) ou comptables à bon potentiel ! Avec encadrement adéquat bien-sûr, ce qui manque le plus dans beaucoup de cabinets... |
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JPM
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Posté - 27 janv. 2014 : 10:23:54
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C'est aussi la secrétaire qui réalise la certification ?
citation: Décret du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière Article 5 Modifié par Ordonnance n°2010-638 du 10 juin 2010 - art. 14
Tout acte ou décision judiciaire sujet à publicité dans un service chargé de la publicité foncière doit contenir les nom, prénoms dans l'ordre de l'état civil, domicile, date et lieu de naissance et profession des parties, ainsi que le nom de leur conjoint.
Les nom, prénoms dans l'ordre de l'état civil, date et lieu de naissance des parties, le nom de leur conjoint, doivent être certifiés par un notaire, huissier de justice, syndic de faillite, administrateur aux règlements judiciaires ou une autorité administrative, au pied de tout bordereau, extrait, expédition ou copie, déposé pur l'exécution de la formalité.
La faculté de certifier les indications de l'état civil peut être accordée par décret en Conseil d'Etat, pour les opérations les concernant aux organismes de sécurité sociale ou d'allocations familiales et à certains organismes de crédit dont l'objet principal est de consentir des prêts hypothécaires.
En ce qui concerne les attestations après décès, l'état civil doit être indiqué et certifié pour le défunt et pour chacun des héritiers, successeurs irréguliers ou légataires.
Le certificat est établi, sous réserve des exceptions fixées par décret, au vu d'un extrait de l'acte de naissance ayant moins de six mois de date au jour de l'acte ou de la décision judiciaire
Je vais remettre le nez dans cette question. On trouve des pratiques contestables sur le net à propos des recouvrements de charges et des prises de garanties. Mais il faut séparer le bon grain de l'ivraie.
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Posté - 27 janv. 2014 : 12:28:32
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L'inscription d'hypothèque légale n'est pas un acte de publicité foncière ; les avocats qui le font ne font pas certifier par un "notaire, huissier de justice, syndic de faillite, administrateur aux règlements judiciaires ou une autorité administrative" ! |
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JPM
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Posté - 27 janv. 2014 : 13:35:46
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L'inscription d'hypothèque légale n'est pas un acte de publicité foncière
C'est une jolie formule  |
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trendy31
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Posté - 28 janv. 2014 : 01:50:06
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Merci pour vos réponses.
En conclusion, que suggérez-vous ? Devons-nous accepter ou refuser les honoraires de l'avocat qui a réalisé l'inscription de l'hypothèque ? Pouvons-nous demander que ces honoraires soient imputés au copropriétaire débiteur ?
Nous sommes en train de terminer le contrôle des comptes, la question est donc d'importance...
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Trendy31
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JPM
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Posté - 28 janv. 2014 : 08:11:24
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Refuser les honoraires de l'avocat ? De quel droit ?
Les avocats spécialisés en recouvrement des charges présentent tous un barème d'honoraires. Il faut demander au syndic ce qu'il en est pour cet avocat.
Par ailleurs il faut passer la facture au débit du copropriétaire.
MAIS il peut y avoir problème en cas de contestation pour la raison indiquée plus haut. Pas de tarif officiel de rémunération pour les avocats.
Le sujet est important et il faut le pousser jusqu'au fond. Comme j'ai des éléments un peu anciens, je vais aux nouvelles.
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trendy31
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 Posté - 28 janv. 2014 : 15:03:06
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JPM,
Quand je parlais de refuser les honoraires de l'avocat, c'est bien entendu à propos de leur prise en compte dans les dépenses du syndicat. Pour ma part, je souhaite que ces honoraires soient portés au débit du copropriétaire concerné (d'autant qu'il n'a fait aucun effort pour régler même partiellement sa dette, et ainsi éviter la procédure).
Concernant le barème, c'est un peu difficile, l'avocat en question ayant cessé son activité depuis quelques mois.
Je me pose aussi la question de l'intérêt de cette prise d'hypothèque (payante) par rapport à la mise en œuvre du privilège immobilier spécial (à priori gratuite) par le syndic. Qu'en pensez-vous ?
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Trendy31
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JPM
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Posté - 28 janv. 2014 : 15:37:24
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Le fait que l'avocat ait cessé son acitivité est sans importance. Votre syndic a certainement utilisé ses services depuis un certain temps et doit savoir s'il avait un barème pour tous les dossiers de recouvrements.
Si la somme due est importante il ne faut pas négliger l'hypothèque.
Vous semblez ignorer que le privilège ne jour que s'il y a vente du lot. D'autre part sa portée dans le temps est restreinte.
Dans certains cas l'hypothèque ne présente pas grand intérêt parce qu'il existe des inscriptions antérieures importantes.
Il est donc impossible de répondre sans connaître le dossier.
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trendy31
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Posté - 28 janv. 2014 : 16:28:24
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La dette s'élève à un peu moins de 5000 € et correspond à plusieurs années d'impayés.
Les frais d'inscription de l'hypothèque se montent à 130 € et les honoraires de l'avocat pour cette opération à à peu près le double.
Je viens de lire avec intérêt la page suivante http://avocats.fr/space/francois.ro...1D6A20AEB7F6. Elle tend à montrer que les honoraires sont des frais nécessaires et donc imputables au seul copropriétaire débiteur.
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Édité par - trendy31 le 28 janv. 2014 16:34:13 |
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JPM
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Posté - 28 janv. 2014 : 17:24:33
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Le plaidoyer de Me Roth est respectable mais il tire sur la cible du voisin 
Il n'est pas douteux que l'article 700 du Code de procédure civile a pour objet d'indemniser la plaideur triomphant de frais procéduraux ou autres liés à l'instance et n'entrant pas dans les dépens.
C'est ainsi que dans certains cas les frais de déplacement du plaideur s'étant présenté seul sont pris en compte.
Il n'est pas douteux que les honoraires d'avocat sont pris en compte au titre de l'article 700.
La vraie question est celle de la modicité fréquente des indemnités versées à ce titre.
Me Roth doit donc refaire un nouveau plaidoyer tendant à ce que les juridictions accordent des montants plus importants à ce titre.
Pour l'inscription hypothécaire, j'indique à l'intention d'Universimmo qu'il s'agit bien d'une opération relevant du régime de la publicité foncière. Elle exige la certification de l'identité des parties qui peut être assurée par les avocats, entre autres, en vertu de l'article 38 (modifié par le décret n°98-553 du 3 juillet 1998) du décret n°55-1350 du 14 octobre 1955 pris pour l'application du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière (Paragraphe 1er : Certificats d'identité) :
[...]
2. Sont habilités à certifier l'identité des parties, en dehors des notaires, huissiers de justice, avoués, avocats, syndics chargés d'un règlement judiciaire ou d'une liquidation de biens :
- les ministres, les préfets, les maires et, d'une manière générale, tous les autres représentants de la puissance publique aptes à dresser des actes d'autorité ou en la forme administrative, pour les actes dressés par eux ou avec leur concours, pour les inscriptions qu'ils requièrent et tous actes s'y rapportant ;
- les magistrats du ministère public, l'agent judiciaire du Trésor, les agents des régies financières et les douanes ayant au moins le grade d'inspecteur adjoint, les comptables du Trésor et tous comptables publics, les agents de la caisse nationale de crédit agricole ayant au moins le grade de chef de bureau, les directeurs des services départementaux de la reconstruction et du logement, les greffiers du tribunal d'instance pour les inscriptions qu'ils requièrent et tous actes s'y rapportant.
3. Ont également la faculté de signer eux-mêmes les mentions de certification de l'identité des parties sur les bordereaux, extraits, expéditions ou copies déposés en vue de l'exécution d'une formalité intéressant leurs opérations propres, les représentants des organismes suivants : [...]
Ce qui signifie que le syndic, serait-il professionnel et parfaitement équipé et assisté ne peut pas inscrire seul une hypothèque légale.
Mais on peut se demander si c'est bien l'hypothèque légale qui a été inscrite !!!!! Il s'agit peut être d'une hypothèque judiciaire prise en vertu du jugement rendu.
Rien de changé depuis soixante ans, sinon quelques facilités de communication (et des difficultés aussi pour ce qui est du courrier).
Pour apprécier le montant des honoraires de l'intervenant (huissier, notaire ou avocat) il n'y a pas lieu de se référer au coût demandé par la Conservation
Vous indiquez : " La dette s'élève à un peu moins de 5000 € et correspond à plusieurs années d'impayés."
Cela veut dire que le recouvrement a été engagée tardivement et que le privilège ne peut jouer pour l'intégralité de la créance . Par ailleurs le copropriétaire débiteur a obtenu des délais de paiement ce qui laisse apparaître qu'il a des difficultés.
Enfin l'hypothèque légale aurait dû être inscrite dès que le montant de la dette a égalé une année de charges ordinaires.
Point à vérifier : Le jugement a normalement accordé des délais pour la dette sans préjudicier au paiment normal des charges courantes. Il faut donc vérifier si, indépendemment des échéances prévues par le jugement le débiteur paie correctement les appels 2013 et 2014.
Il faut aussi vérifier si le jugement comporte bien une disposition prévoyant la déchéance du terme en cas d'inexécution des paiements par le débiteur.
Si le débiteur ne paie pas les appels 2014 et si le jugement comporte bien les dispositions indiquées, le syndic doit au minimum compléter les garanties, mais au surplus engager le recouvrement des nouvelles dettes.
Dernière difficulté potentielle dans cette affaire délicieuse : respecter soigneusement les règles légales (1) d'imputation des paiements effectués par le débiteur en séparant soigneusement ceux effectués au titre des charges anciennes incluses dans la condamnation, des paiements au titres des frais et intérets de cette condamnation de ceux effectués au titre des appels en cours. Les règles d'imputation des paiement ont des effets directs sur l'applicabilité du privilège spécial.
(1) A noter que la règle d'imputation des paiements figurant dans l'article 9 de l'arrêté comptable du 14 mars 2005 vise l'article 1256 du Code civil en son second alinéa sans respecter les termes de l'alinéa 1er qui demeure applicable. Il en résulte un danger fréquent pour le créancier puisque le texte précise qu'en l'absence d'imputation précise le paiement doit être imputé sur la dette que le débiteur avait pour lors le plus d'intérêt d'acquitter entre celles qui sont pareillement échues.
Ainsi le débiteur peut faire imputer un paiement sur des charges 2012, alors qu'il doit encore des charges 2011. C'est son intérêt s'il peut ainsi faire sortir les charges les plus anciennes du jeu du privilège
La situation peut elle être différente quand un jugement a été rendu ? Pas de réponse très ptrécise sur ce point.
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Édité par - JPM le 28 janv. 2014 17:51:18 |
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JPM
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Posté - 28 janv. 2014 : 18:21:27
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Veuillez accepter mes excuses pour avoir édité le message précédent qui avait été victime d'un enregistrement prématuré.
Il est possible que quelques uns d'entre vous en aient pris connaissance alors qu'il manquait la fin.
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