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basilic06
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 Posté - 13 févr. 2014 : 13:57:51
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bonjour,
Pour la prochaine assemblée générale qui aura lieu fin février, le conseil syndical et le syndic ont proposé la résolution suivante:
"Vote sur l'instauration d'un droit de priorité sur l'achat de parkings et garages de la Résidence pour les propriétaires, obligeant ainsi le propriétaire vendeur à notifier au syndic par lettre recommandée avec AR son intention de vendre son lot de parking ou garage, en présentant le prix et les conditions de vente.
Le syndic à réception de cette lettre, en informera les propriétaires par voie d'affichage dans les entrées. Chaque propriétaire disposera alors d'un droit d'achat en priorité pendant un délai de deux mois et devra dans ce délai notifier au syndic ou au vendeur sont intention d'acheter (art 25)
Le syndic et le conseil syndical se prennent pour le Parlement avec leur proposition de loi interdisant ainsi un propriétaire à vendre à qui il veut. Cette résolution créera ainsi des obligations aux propriétaires.
Le syndic a t-il le droit de faire voter une telle résolution ?
merci pour vos réponses.
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andre78fr
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 Posté - 13 févr. 2014 : 14:02:04
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C'est une clause qu'on trouve dans un certain nombre de règlements de copropriété. Il est tout à fait légitime de mettre une telle résolution à l'ordre du jour mais la vraie question c'est la majorité ; dans la mesure où ce droit de priorité modifie les modalités de jouissance c'est probablement à l'unanimité qu'elle peut être adoptée... |
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 2
Posté - 13 févr. 2014 : 14:09:50
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oui, syndic et CS sont dans leur droit et à mon avis c'est une démarche très justifiée. En effet, on se retrouve parfois dans certaines copropriétés où les places sont manquantes pour les résidents et appartiennent ainsi à des extérieurs qui perturbent aussi, s'ils sont nombreux, la bonne marche du syndicat lors des AG car ils s'opposent souvent à des choses importantes...
Dans d'autres sociétés, les garages sont parfois vendus à des extérieurs comme des artisans, des magasins qui les transforment en entrepôt.
Et la résolution n'impose pas de vendre à un copro de lot principal, mais de donner une priorité. Ce cas est prévu par la loi :
citation: Article 8-1
Le règlement de copropriété des immeubles dont le permis de construire a été délivré conformément à un plan local d'urbanisme ou d'autres documents d'urbanisme imposant la réalisation d'aires de stationnement peut prévoir une clause attribuant un droit de priorité aux copropriétaires à l'occasion de la vente de lots exclusivement à usage de stationnement au sein de la copropriété.
Dans ce cas, le vendeur doit, préalablement à la conclusion de toute vente d'un ou plusieurs lots à usage de stationnement, faire connaître au syndic par lettre recommandée avec demande d'avis de réception son intention de vendre, en indiquant le prix et les conditions de la vente.
Cette information est transmise sans délai à chaque copropriétaire par le syndic par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, aux frais du vendeur. Elle vaut offre de vente pendant une durée de deux mois à compter de sa notification.
Donc le syndic ne fait certainement qu'exécuter un désidérata du CS t cette démarche est légale. |
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ETASPAK
Contributeur senior
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3
Posté - 13 févr. 2014 : 14:13:32
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Bonjour,
Voyez ce que précise cette réponse ministérielle :
Règlement de copropriété - Aires de stationnement – Vente :
« Si le règlement de copropriété ne contient aucune clause relative au droit de priorité concernant la vente de lots exclusivement à usage de stationnement et que les conditions prévues par l'article 8-1 sont remplies, l'assemblée générale peut décider de l'insertion d'une telle clause dans le règlement de copropriété, à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires. »
http://questions.assemblee-national...120883QE.htm
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Édité par - ETASPAK le 13 févr. 2014 14:14:27 |
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basilic06
Nouveau Membre
France
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4
Posté - 13 févr. 2014 : 14:24:06
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J'ai bien pris note de vos réponses, et j'avoue que je ne pensais pas que cela puisse être légal.
Je comprends parfaitement l'esprit de la résolution mais cela s'apparente à une préférence nationale (embauche)
Mais comme le suggère andre78fr, à quelle majorité cette résolution devra elle être votée dans la mesure ou ce droit de priorité modifie les modalités de jouissance du bien ? |
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nefer
Modérateur
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Posté - 13 févr. 2014 : 14:32:00
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il me semble que l'information doit être faite à chaque copropriétaire par écrit...et non par voie d'affichage |
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Posté - 13 févr. 2014 : 14:47:41
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basilic :" Je comprends parfaitement l'esprit de la résolution mais cela s'apparente à une préférence nationale (embauche)"
La loi prévoit cela dans cet article 8.1; la modification se vote à l'Unanimité comme précisé par Estapak.
La "préférence nationale " n'a strictement rein à voir avec cette histoire de priorité sur l'achat des parkings d'une résidence privée !! attention à de tels amalgames.
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Posté - 13 févr. 2014 : 14:52:39
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nefer, oui le décret dit qu'il faut passer par un courrier recommandé, mais rien n’empêche d'avoir des dispositions moins contraignantes dans le RdC.
effectivement, la réponse ministérielle parle d'unanimité, mais ce n'est pas force de loi. En effet, on peut avoir une toute autre lecture : il n'est pas enfreint au droit de jouissance des parties privatives de chacun puisque ce n'est qu'une disposition d'avertissement de mise en vente et de donner priorité aux copros durant 2 mois maxi.
Il n'y a pas non plus influence sur les tantièmes.
donc pour moi et pour le syndic (nous avons le même problème), cette décision relève de la majorité 25 si on prend bien en compte le premier alinéa de l'article 8-1 :
"Le règlement de copropriété des immeubles dont le permis de construire a été délivré conformément à un plan local d'urbanisme ou d'autres documents d'urbanisme imposant la réalisation d'aires de stationnement peut prévoir une clause attribuant un droit de priorité aux copropriétaires à l'occasion de la vente de lots exclusivement à usage de stationnement au sein de la copropriété."
En effet, ces places de stationnement sont décidés comme nécessaires pour faciliter le stationnement des résidents à l'intérieur de leur résidence et éviter ainsi d'avoir (en théorie) des véhicules à l'extérieur sur le domaine public.
autre point important, il faut que ces places soient réellement des lots privatifs (numérotés et décrits à l'EDD) et non des places à jouissance privative. |
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vazy
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8
Posté - 13 févr. 2014 : 14:53:50
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relisez bien la réponse ministérielle proposée par Estapak
@rambouillet nos réponses se sont croisées, ceci ne s'adresse pas à vous . |
Édité par - vazy le 13 févr. 2014 14:56:30 |
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ETASPAK
Contributeur senior
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Posté - 13 févr. 2014 : 17:32:38
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citation: Initialement posté par ETASPAKBonjour, Voyez ce que précise cette réponse ministérielle : Règlement de copropriété - Aires de stationnement – Vente :« Si le règlement de copropriété ne contient aucune clause relative au droit de priorité concernant la vente de lots exclusivement à usage de stationnement et que les conditions prévues par l'article 8-1 sont remplies, l'assemblée générale peut décider de l'insertion d'une telle clause dans le règlement de copropriété, à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires. »http://questions.assemblee-national...120883QE.htm
Voyez cette nouvelle réponse ministérielle qui fait suite à la précédente, elle confirme un vote à l’unanimité de tous les copropriétaires pour inclure la « clause de priorité » dans un règlement de copropriété:
Règlement de copropriété - Aires de stationnement – Vente :
« En l'état actuel du droit, l'adoption de cette clause à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés le jour de l'assemblée, majorité prévue par l'article 24 de la loi de 1965, n'est pas possible. »
« Les dispositions législatives intervenues en 2009 ont ouvert la possibilité aux copropriétaires d'inclure la « clause de priorité » dans les règlements de copropriété mais ne l'ont pas rendue obligatoire. »
« L'application de la clause de priorité a donc bien pour effet de modifier les modalités de jouissance d'une partie privative et justifie donc un vote à l'unanimité des copropriétaires. »
http://questions.assemblee-national...-15411QE.htm
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Édité par - ETASPAK le 13 févr. 2014 17:34:56 |
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Posté - 13 févr. 2014 : 18:31:35
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malheureusement à ma connaissance, il ne semble pas qu'un juge ait tranché....
mais je suis d'accord on ne peut pas utiliser la majorité 24. Pour notre part, syndic et leurs services juridiques, nous tablons sur la majorité 26. |
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mespres
Contributeur vétéran
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Posté - 13 févr. 2014 : 19:00:24
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Que se passe-t-il si un copro passe outre ? Voilà une disposition qui me semble difficile à faire respecter. De toute façon l'unanimité est requise. Cette disposition vous pénalisant, envoyez un recommandé au syndic lui précisant de façon argumentée que l'unanimité est nécessaire, et que vous saisirez le TGI si cette résolution était votée à l'article 25 ou 26. Cela devrait faire réfléchir. |
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ETASPAK
Contributeur senior
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Posté - 13 févr. 2014 : 19:13:51
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citation: Initialement posté par mespres
Que se passe-t-il si un copro passe outre ?
A défaut d’une jurisprudence, c’est l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 qui s’applique :
« Sans préjudice de l'application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l'application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans. »
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Posté - 14 févr. 2014 : 07:03:03
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s'il passe outre et que le syndic fait bien son travail, il devra indiquer sur l'état daté que le vendeur n'a pas suivi la procédure de priorité et que la vente pourra être remise en cause soit par le syndicat lui-même, soit par un copro.
je pense que cela devrait freiner l'acheteur s'il est bien conseillé par son notaire. |
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Sunbird
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14
Posté - 14 févr. 2014 : 09:22:55
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Voter ce type de résolution permet de rendre prioritaire les copropriétaires ayant un lot principal, lorsque le RDC ne le prévoit pas.
Par contre concernant la résolution ce n'est pas sur un art 25, mais au minimum un art 26 et probablement l'unanimité.
Je pense qu'il serait également préférable de faire voter une modification du RDC avec l'inscription de cette clause, cela permettra aux nouveaux propriétaires achetant dans cette copropriété qu'ils soient informés. |
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Gédehem
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15
Posté - 14 févr. 2014 : 09:49:45
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Je ne vois pas trop (et même pas du tout !) ce qu'il y aurait de pénalisant dans cette affaire de 'priorité'.
Un copropriétaire souhaite vendre son lot "parking privatif", dont il fixe le prix. L'affaire est identique pour le propriétaire bailleur, qui doit le proposer au locataire.
L'information ayant été faite, le vendeur choisi son acheteur, qu'il soit un des membres du syndicat, un tiers.
l'important c'est l'information.
Il n'y a là aucune obligation de vendre à celui-co : le vendeur reste maitre de son choix ...au prix convenu !
Il y a là une certaine sécurisation qui va dans l'interet du syndicat.
Nous connaissons tous ces copropriétaires majoritaires qui, pour détourner la règle de réduction des voix, "vendent" le parking à la fille, la cave au fils, le cellier à la bielle-fille ....., "ventes" de complaisance à vil prix.
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majik
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Posté - 14 févr. 2014 : 16:40:20
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citation: Pour la prochaine assemblée générale qui aura lieu fin février, le conseil syndical et le syndic ont proposé la résolution suivante:
"Vote sur l'instauration d'un droit de priorité sur l'achat de parkings et garages de la Résidence pour les propriétaires, obligeant ainsi le propriétaire vendeur à notifier au syndic par lettre recommandée avec AR son intention de vendre son lot de parking ou garage, en présentant le prix et les conditions de vente.
Le syndic à réception de cette lettre, en informera les propriétaires par voie d'affichage dans les entrées. Chaque propriétaire disposera alors d'un droit d'achat en priorité pendant un délai de deux mois et devra dans ce délai notifier au syndic ou au vendeur sont intention d'acheter (art 25)
Ce qui ne me semble pas du tout acceptable:
- c'est de voter cela à l'art.25 alors qu'il s'agit de restriction au droit de propriété qui est de disposer de son bien comme on l'entend sauf dispositions d'utilité publique
- c'est de tendre à l'établir par une décision d'AG 2014 (qui sera vite oubliée) alors que la loi ne prévoit que la faculté de procéder à une modification du RdC A L'UNANNIMITE
Les possesseurs de parkings et garages qui voudront se soustraire à une telle publicité le feront ...au mépris d'une décision prise illégalement.
Un beau bazar en perspective! |
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Posté - 14 févr. 2014 : 16:44:27
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une telle modification du RdC n'entraine pas de restriction à la jouissance, car il n'interdit pas la vente, mais la priorité
Et même quelque part, cela facilite la vie du vendeur car potentiellement il autant de client que de copropriétaires sans faire plus qu'une info.
d'ailleurs souvent le dit copro met une affichette pour trouver un éventuel acquéreur... 
donc modification du RdC à la majorité 26 (pour moi). |
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Gédehem
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Posté - 14 févr. 2014 : 17:50:21
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Suis d'accord aussi.
Et comme par ce moyen il y aura plus de demande que d'offre, vous voyez d'ici la courbe du prix s'envoler !  |
Édité par - Gédehem le 14 févr. 2014 17:52:06 |
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Sunbird
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Posté - 14 févr. 2014 : 20:34:41
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D'accord avec les dernières interventions, et également par l'idée soulevée par l'un des intervenants que cela permettrait d'éviter au revente de parking et cave pour des questions de majorité. |
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fgardi
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Posté - 14 févr. 2014 : 21:10:02
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Bonsoir,
Une petite question: lors d'une AG la décision est prise suivant art.26 double majorité.
4 mois après la diffusion du PV un copropriétaire assigne la copro, car le vote n'est pas à l'unanimité, que devient cette décision ?
Elle est figée jusqu'au résultat du jugement ? |
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