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Sunbird
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 Posté - 01 avr. 2014 : 20:45:16
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J'ai relu les échanges, pas besoin de l'unanimité, l'art 26 est suffisant.
Elle va être sympa la prochaine AG. |
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 Posté - 01 avr. 2014 : 21:19:11
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votre EDD est très clair : tous les copros sont propriétaires des parties communes (colonne quote-part, et...)
ensuite aux colonnes millièmes de charges spéciales, le RdC doit dire plus loin ce à quoi correspondent ces charges spéciales.
Alors, s'il y a des travaux à faire dans ces charges spéciales, seuls peiront ceux qui sont concernés.
mais si ces travaux relèvent de l'entretien : réfection des peintures de l'escalier, par ex, seuls les copros concernés peuvent voter (article 24 déjà cité)
Mais s'il s'agit de céder ou de vendre cet escalier, il appartient à tout le monde donc tout le monde DOIT voter car il peut y avoir par exemple dépréciation du bien et ce n'est pas de toute façon de l'entretien, comme le stipule l'article 24. Là dessus c'est très clair.
ensuite cet escalier à une double destination :
* desservir les lots supérieurs
* desservir les combles qui appartiennent à tous pour accéder à la toiture et aux conduits internes comme cheminée.
Comem il apaprtient à tous, il faut que tout le monde done son accord, car la destination de l'escalier est changée.
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Viviane
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Posté - 01 avr. 2014 : 21:42:05
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citation: mais si ces travaux relèvent de l'entretien : réfection des peintures de l'escalier, par ex, seuls les copros concernés peuvent voter (article 24 déjà cité)
Ca je comprends pas. C'est pas le problème posé par themag mais l'Article 24 stipule que
citation: article 24 :
...
III. - Lorsque le règlement de copropriété met à la charge de certains copropriétaires seulement les dépenses d'entretien d'une partie de l'immeuble ou celles d'entretien et de fonctionnement d'un élément d'équipement, il peut être prévu par ledit règlement que ces copropriétaires seuls prennent part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux vote avec un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.
Donc si le règlement ne le prévoit pas, (et il me semble que themag ne nous l'a pas dit) tout le monde vote, même pour l'entretien, et même si tout le monde ne paye pas les charges....
Pour le reste, je vous rejoins. C'est effectivement l'état descriptif de division, et pas seulement la grille de répartitions des charges, ce que j'avais pas vu (le notre est très très différent, c'est trois pages de texte, pas une grille.....) |
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Édité par - Viviane le 01 avr. 2014 21:44:23 |
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themag
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Posté - 01 avr. 2014 : 22:24:39
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Je l'avais dis dans quelques messages précédents, je l'image, c'est plus parlant
Si on fait voter ceci, du coup la double majorité suffit, car l’accès au combles n'est pas condamnée , et du coup la destination de l'escalier retera l'acces au combles pour tout le monde ...
Je sens que l'ami Rambouillet va me traiter de ch.. ds pas longtemps ;)
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Posté - 02 avr. 2014 : 07:48:10
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citation: Je sens que l'ami Rambouillet va me traiter de ch.. ds pas longtemps ;)
bien sur que je vais vous traiter de "cher ami" themag  , cette découpe est mieux comme je l'ai déjà dit, puisque la trappe reste accessible...
mais tout d'abord,je reviens sur le post de viviane qui s'étonne de ma réponse sur l'entretien et que ce n'est pas le problème. On est d'accord, il n'y a pas de souci : je voulais juste expliquer à themag, que ce n'est que dans les votes de tx d'entretien que themag pouvait faire voter seulement les seuls copros du 2ème et non pour le passage du couloir en partie privative commune. Ceci étant dit et je pense entendu par themag, il faut que le RdC le prévoit !!!! hors aujourd'hui il semble que dans la marche courante, il pratique ainsi depuis longtemps sans se préoccuper si cela est inscrit au RdC ou non... 
maintenant pour revenir à themag, cette nouvelle présentation est meilleure, mais... (c'est moins qui suis ch...), si elle est acceptée va déboucher sur plusieurs choses et il faut se demander qui va payer :
* vote à la majorité 26 d'un lot n°8;
* qui paie le géomètre pour définir les tantièmes et la modification du RdC, le notaire pour la publication
* la vente se fait à quel prix ? normalement l'euro symbolique est interdit. Je serai dans votre copro je vous demanderai le prix moyen habitable local au m2, puisque cette partie devient habitable. Qui paie les frais notariaux pour l'enregistrement de cet acte de vente et qui signe pour le syndicat
* il faudra penser à avertir les impots pour payer le foncier et la TH sur ce lot
* peut-être vos éventuels acquéreurs demanderont la réfection du couloir et ce sera à vos frais...
* si votre éventuel acquéreur se désiste le lot n°8 vous appartiendra et vous risquez d'avoir ensuite du mal à vendre lots par lots vos biens actuels, car vous mettrez comment ce couloir non habité ? en indivis, en copropriété sur les lots du second, etc...
il faut bien penser à toutes ces éventuelles difficultés. |
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Viviane
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Posté - 02 avr. 2014 : 08:16:30
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citation: hors aujourd'hui il semble que dans la marche courante, il pratique ainsi depuis longtemps sans se préoccuper si cela est inscrit au RdC ou non..
C'est aussi mon impression...
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Sunbird
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Posté - 02 avr. 2014 : 09:45:47
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citation: Dès lors se pose la question de savoir si les travaux sur les parties communes spéciales doivent être décidés dans tous les cas par les seuls copropriétaires à qui elles appartiennent ou seulement quand le règlement de copropriété le stipule expressément comme le laisserait penser la rédaction elle-même ambiguë de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 ? ?
La Cour de cassation, dans un arrêt du 3 juin 2009, lève toute ambigüité et confirme que le fait qu’il s’agisse de parties communes spéciales - en l’occurrence des parties communes de chaque bâtiment - a pour conséquence que seuls les copropriétaires qui sont propriétaires de lots dans un bâtiment peuvent décider des travaux sur ces dernières (Cass 3ème civ 3 juin 2009 n°08-16379).
Ainsi, le général s'efface devant le spécial. L'assemblée générale n'a pas la faculté de prendre des décisions regardant les parties communes spéciales ; une telle résolution serait nulle (CA Paris 20 sept. 1988, D. 1988, IR 287).
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Viviane
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Posté - 02 avr. 2014 : 10:42:24
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Selon l'EDD de themag, il n'y a pas de "partie commune spéciale" dans son immeuble, juste des "charges spéciales", ce qui est pas pareil du tout...
Si son RDC ne spécifie pas ailleurs des "parties communes spéciales" appartenant à certains copros seulement, ces jurisprudences ne le concernent pas.
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Édité par - Viviane le 02 avr. 2014 10:47:22 |
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Gédehem
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Posté - 02 avr. 2014 : 10:52:35
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Bien entendu : la spécialisation des charges n'induit pas la spécialisation des parties communes.
Concernant les frais liés à cette opération, et tous les frais, ils sont à charge du bénéficiaire de l'opération, seul concerne, y compris la modification EDD/RDC qui en découle.
Cela doit faire l'objet d'une résolution complémentaire précise adoptée par l'AG.
En résumé, même s'il n'y a qu'un seul vote tout étant lié, l'AG adopte à la fois la cession d'une fraction de parties communes, les modalités de cette cession, la modification RDD/RDC comprenant l'ajout de tantièmes si nécessaire, et la prise en charge des frais.
Bien entendu, tout doit être réglé d'avance, le dossier "complet" présenté à l'AG. |
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Sunbird
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Posté - 02 avr. 2014 : 15:04:45
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J'ai lu dans les échanges que le plan signale "les parties communes spéciales". Je n'ai pas le RDC de cette personne, je pense simplement que dans ce dossier comme dans beaucoup d'autres nous ne pouvons répondre avec certitude.
Entre un vote à l'unanimité, à l'art26 ou uniquement des copropriétaires concernés il y a matière.
Je pense que l'unanimité ne se justifie pas. |
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Viviane
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Posté - 02 avr. 2014 : 18:05:34
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Exact, le plan dit "parties communes spéciales".
La grille de l'EDD dit uniquement "charges spéciales"
Et apparemment il y a aussi, dans l'EDD, une description, donc du texte... que nous n'avons pas en totalité.... |
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Posté - 02 avr. 2014 : 18:16:23
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mais l'EDD évite aussi de se poser cette question : il y a une colonne qui dit "quote par du sol et des parties communes" et tous les copros sont cités. Donc tous les copros sont proprio de ce couloir/escalier.
Il n'est pas possible dire après, que certains seulement sont proprios de ce même couloir/escalier. Ce ne serait pas concevable : c'est tout le monde ou certains, mais pas les 2.... |
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Viviane
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Posté - 02 avr. 2014 : 18:37:52
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Ben, ça dépend ce qui est défini comme "partie commune" dans le descriptif. Le rez de chaussée, le toit, les murs porteurs sont probablement parties communes à tous. Dans ce cas, la grille colonne 1 ne définit que la quote part de ces "parties communes à tous", et les deux autres colonnes les parts des "parties communes spéciales.
Ce qui est bizarre, c'est d'écrire "charges spéciales" en en tête de ces colonnes. Et pas "Parties communes spéciales".
Bref, il y a contradiction entre le plan et la grille, reste à éplucher le descriptif "texte"..
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Gédehem
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Posté - 02 avr. 2014 : 19:01:05
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Il semble y avoir contradiction entre l'EDD/RDC, qui parle pas de "parties communes spéciales" pour tel et tel lot, et ce "plan du géometr", dont on ne sait pas très bien ce qu'il est, à part "information".
C'est la définition EDD/RDC qui s'impose aux copropriétaires. Fait-il mention de "parties communes spéciales aux lots X et Y" ?
Une spécialisation des charges (tableau de répartition mentionnant des tantièmes "spéciaux") n'induit pas du tout des parties communes qui seraient spéciales.
A part dans ce plan (expressément annexe de l'EDD/RDC, publié ?) , où sont-elles expressément mentionnées ?
(ex :
- Lot n°, .... et ler XXX tantièmes des parties communes y compris le sol, ET les XX tantièmes des parties communes spéciales.
ou encore :
- les palier et couloir du 2ème étage ainsi que l'escalier qui dessert ces lots du 2ème sont "parties communes spéciales" aux lots n° X, Y et Z ..) |
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themag
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35
Posté - 03 avr. 2014 : 10:00:04
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Bonjour @tous,
Alors pr remettre les choses dans le contexte ;).
Je ne suis pas copropriétaire cette copro, j'essaie d'aider (qq'un de ma famille) ceux à qui appartenait la maison à la base avec la création de la copro.
La copro est très récente (2012) année de début à 2 copropriétaires.
Avant ça, avant même de parler de lots, le lot 3 était composé d'un studio + 1 T1, et les lots 4 à 7 étaient déjà tel quel, et les propriétaires les louaient.
Ils ont voulu céder la partie locative, et n'ont autre choix que de créer une copro, ils sont retraités et n'ont jamais fait partie d'une copro, tout ceci était très flou pour eux, mais se sont laissés guider et conseiller par leur notaire/géomètre.
A la création de la copro, quand il a fallu renseigner le syndic, le notaire et même l'agence leur ont fait comprendre que généralement c'etait les propriétaires de base (c'était monnaie courante pr de petites structures) qui se mettait SYNDIC, donc pour les propriétaires, ils ont été mis Syndic comme ils auraient pu être n'importe quoi d'autre... Aucun notion de la valeur d'un Syndic.
Car s'ils avaient été mis au courant, ce que pouvait engendrer la création d'une copro qui plus est le fait d'être à 2 au départ, croyez moi, qu'il ne l'aurait pas fait. Je ne sais pas si dans le code déontologique du Notaire le conseil et l'information ont font partie, mais j'imagine qu'il y a eu un manquement à ce niveau... mais bon la dessus chacun est libre de penser ce qu'il veut.
Tout ça pour dire, qu'il n'y a pas de démarche courante,tout est nouveau et pour tout le monde ;)
Moi, j'essaie juste de trouver une solution pour des personnes qui ont la sensation d'avoir été lésée, avec finalement le ressentit de la perte de leur bien familiale construit sur 30ans, et la ou ils espéraient ne plus avoir de soucis.
Et tout l'inverse se produit...
Je vous remercie tous pour tous les élements que vous m'avez apporté, j'ai appris bcp de chose et j'ai finalement tout compris ;), et vous avez bien raison, hormis le plan de EDD, rien ne spécifie dans le RdC des parties communes spéciales.
@bientot, car qqchose me dit que je vais venir souvent ici...
Amicalement
TheMAG |
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Gédehem
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36
Posté - 03 avr. 2014 : 10:23:56
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Parfois, il ne fait pas chercher ailleurs ce qui est de notre libre choix :
".... avec finalement le ressentit de la perte de leur bien familial construit sur 30ans,...."
Lorsque l'on vend la vieille armoire bretonne de la gand-^ère, on en perd définitivement et la propriété et le droit d'en user ..!
Pas besoin d'avoir même son brevet pour le comprendre.
Dansla mesure où ces parents sans doute agés "cédent", vendent un partie de la maison qu'ils ont mis 30 ans à construire, il perde et définitivement et la proprité de cette fraction et le droit d'en user.
Ensuite, c'est la question du passage sous le régime de la 'copropriété', qui a ses propres règles. Sans doute que, comme il en est pour 90% des personnes qui 'entrent' en copropriété, vos parents n'ont pas été préalablement informés des détails. La seule vision c'est pour les uns "on a un logement", pour les autres, on a XXXX € pour améliorer notre retraite.
Sans que les accédants ne pointent du doigt leurs obligations pour le paiement des charges ("Je ne peux pas, je n'ai pas prévu, avec le crédit pour acheter cela dépasse mes possibiltés") , sans que le propriétaire d'origine (souvent désigné 'syndic' !!!) ne mesure combien il va être contraint de composer avec un autre dans le partage de la propriété de "son" bien .....
Dur retour à la réalité .....
Ceci étant, il n'est toujours pas précisé si le RDC indique que cet escalier et couloir sont expressément classés "parties communes spéciales aux lots X et Y". |
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themag
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Posté - 03 avr. 2014 : 10:58:17
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Je pense avoir répondu :
citation: et vous avez bien raison, hormis le plan de EDD, rien ne spécifie dans le RdC des parties communes spéciales.
donc non, il n'y a rien dans RdC qui classe le couloir en partie commune spéciale.
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Posté - 03 avr. 2014 : 11:32:58
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et donc, ce sont pas tous les copros qui votent pour toutes décisions concernant ce couloir et escalier. |
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themag
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39
Posté - 03 avr. 2014 : 11:36:05
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je pense que le "pas" est de trop cher Rambouillet :)
citation: et donc, ce sont pas tous les copros qui votent pour toutes décisions concernant ce couloir et escalier. |
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Sunbird
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40
Posté - 03 avr. 2014 : 12:15:15
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@themag
lorsque vous voyez nos réponses, vous comprenez que la copropriété n'est pas un exercice facile.
Un forum, et les intervenants ont leur limite, et je ne pense pas que vous trouverez la réponse définitive à votre question sur un forum.
Il me semble nécessaire que vous puissiez demander un conseil par exemple à un avocat spécialiste, ou à une association spécialiste de la copropriété. |
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