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Dany2
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France
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 Posté - 07 avr. 2010 : 10:34:23
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Je suis sur un projet qui est un vrai exercice de gymnastique Shoniste!!
Même si le ministère tend à affirmer que les terrasse non couverte en RDC sont constitutif de SHOB; pour ma part je continuerais à les ignorer (selon la circulaire, qui est explicite sur ce point). Cependant que pensez vous des terrasses en RDC couverte non pas par une avancée de toiture mais par un balcon?
Je pense que l'idée des surface constitutive ou non de la SHOB tient uniquement du fait si la structure, la toiture du bâti permettrait à terme de fermer la surface couverte facilement sans intervention sur le couvrant.
Cette opinion me permet donc de penser qu'une terrasse sous un balcon peut être de la SHOB (sauf pour une copropriété ou le propriétaire ne pourra pas faire de véranda fermé sans l'avis des autres).
Les règles ne sont pas évidentes. Il tient lieu surtout de les donner au départ: pour quel motif tel ou tel surface n'est pas de la SHOB... |
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 62
 Posté - 08 avr. 2010 : 12:21:02
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goodbeans
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Posté - 10 juin 2010 : 19:58:01
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Bonjour, je découvre votre site avec un grand soulagement.
Voilà , je dois acquérir un moulin dans une ZNIEFF. Celle-ci a défini un POS qui interdit tout ou presque : pas de création, pas d’extension au delà de 250 m² y compris existant, pas de changement d’affectation.
Comme je souhaite y faire gite et Ch. d’hôte (déclaration et activité officiel et subventions, je suis obligé de mettre à jour et déclarer les travaux nécessaire à l'activité prévue.
LE bâtiment (1780) fait 39 mètre de long sur 10 de large sur 2 ou 3 niveau. Pas de trace de Permis de construire en mairie. Un notaire qui vend en l’état sans précision, et ne veux pas en chercher, pas la peine d'insister.
Un bâtiment mais deux locaux déclarés sur le RP avec cette description au cadastre
Maison type Hab.
Surface Locale 1 : 180m² 11 pièces 9 principales 2 annexes une cave 30 m² Surf pondéré 208 m²
Surface Locale 2 : 68m² 7 pièces 5 principales 2 annexes Surf pondéré 99 m²
Dans la réalité (selon mes calculs)
Local 1 : 310 m² 17 pièces (dont une cave/chaufferie/entrepôts de bois ex cuve charbon)
Local 2 : 68 m² 3 pièces principales+ cuisine américaine + 1sde + une entrée couloir de 1.2m de large
Plus Un atelier (117m², RDC de plein pied, 3entrées dont portail, remise – garage - local technique avec cuve mazout ); amène à une cave 30m² et a une mezzanine 35 m² de plancher porteur (sans fenêtre)
Qui communique avec un grenier (plancher porteur, pas de fenêtre, une porte, 72 m² au sol)
Plus 1 vrai cave (avec entré par soupirail extérieur anciennement direct maison mais murée)
Hors selon un ami, pour l’état, l’existant Habitable, c’est ce sur quoi tu payes une taxe d’habitation, donc tout le reste nécessitera un changement d’’affectation. Ce qui est interdit par le POS. Donc je ne vais pas acheter 380 m² (plus 150 aménageable) mais 250 sans extension possible…
Par contre, selon je ne sais plus quelle loi il me semble que les annexes d’une Habitation sont réputés inclus dans le SHON, non ? (hors garages)
Donc ma question :
Vais-je pouvoir aménager le grenier ?( lui, a priori oui), la mezzanine sur l’atelier et une partie de celui ci ? la chaufferie ? (voyons large) Pour tou cela implique de percer des fenêtres sans création de SHOB
Heu.... j'ai voulu être clair et concis, je m'aperçois que je suis juste un peu direct... Je vous prie de m'en excuser.
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Édité par - goodbeans le 10 juin 2010 20:37:22 |
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Posté - 12 juin 2010 : 11:34:39
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citation: Initialement posté par goodbeans
Bonjour, je découvre votre site avec un grand soulagement.
Voilà , je dois acquérir un moulin dans une ZNIEFF. Celle-ci a défini un POS qui interdit tout ou presque : pas de création, pas d’extension au delà de 250 m² y compris existant, pas de changement d’affectation.
Il faudrait recopier ici les premiers articles des règles d'urbanisme définissant ce qui est ou n'est pas autorisé, afin d'en peser chaque mots.
citation:
Comme je souhaite y faire gite et Ch. d’hôte (déclaration et activité officiel et subventions, je suis obligé de mettre à jour et déclarer les travaux nécessaire à l'activité prévue.
D'abord, quels travaux projetés nécessiteraient une autorisation d'urbanisme ?
Ensuite, la question primordiale est de savoir si cela doit être considérer, au sens du code de l'urbanisme, comme étant une activité hotellière.
Mon premier réflexe est de dire non et un peu de recherche dans les jurisprudences semble le confirmer.
Mais quoi qu'il en soit, et si vous rénoviez déjà et dans une premier temps cette batisse pour vous et votre nombreuse famille ? 
Vous avez tout de même le droit de créer un petit logement indépendant pour y loger les vieux jours de votre mère ou belle-mère. 
Et puis, si par la suite vous louez quelques chambres de temps en temps, bah il n'y aura pas besoin d'autorisation d'urbanisme pour le faire...
citation:
LE bâtiment (1780) fait 39 mètre de long sur 10 de large sur 2 ou 3 niveau. Pas de trace de Permis de construire en mairie.
1780 : évidemment ! 
citation:
Un notaire qui vend en l’état sans précision, et ne veux pas en chercher, pas la peine d'insister.
Un bâtiment mais deux locaux déclarés sur le RP avec cette description au cadastre
Maison type Hab.
Surface Locale 1 : 180m² 11 pièces 9 principales 2 annexes une cave 30 m² Surf pondéré 208 m²
Surface Locale 2 : 68m² 7 pièces 5 principales 2 annexes Surf pondéré 99 m²
Dans la réalité (selon mes calculs)
Local 1 : 310 m² 17 pièces (dont une cave/chaufferie/entrepôts de bois ex cuve charbon)
Local 2 : 68 m² 3 pièces principales+ cuisine américaine + 1sde + une entrée couloir de 1.2m de large
Plus Un atelier (117m², RDC de plein pied, 3entrées dont portail, remise – garage - local technique avec cuve mazout ); amène à une cave 30m² et a une mezzanine 35 m² de plancher porteur (sans fenêtre)
Qui communique avec un grenier (plancher porteur, pas de fenêtre, une porte, 72 m² au sol)
Plus 1 vrai cave (avec entré par soupirail extérieur anciennement direct maison mais murée)
L'ensemble de cette description ne sert à rien au regard de l'urbanisme et en premier lieu ce qui peut être écrit dans les actes notariés. Seule compte la réalité des faits : si vous achetez cette batisse, elle deviendra de facto une habitation et tout ce qui l'entoure des dépendances de cette habitation.
citation:
Hors selon un ami, pour l’état, l’existant Habitable, c’est ce sur quoi tu payes une taxe d’habitation,
C'est faux.
citation:
donc tout le reste nécessitera un changement d’’affectation.
A partir du moment où vous êtes un particulier, l'ensemble de ces bâtiments auront pour destination l'habitation.
Et vous avez le droit de vouloir vivre dans un salon de 100m2 avec des chambres de 50m2.
citation:
Ce qui est interdit par le POS. Donc je ne vais pas acheter 380 m² (plus 150 aménageable) mais 250 sans extension possible…
Par contre, selon je ne sais plus quelle loi il me semble que les annexes d’une Habitation sont réputés inclus dans le SHON, non ? (hors garages)
Donc ma question :
Vais-je pouvoir aménager le grenier ?( lui, a priori oui), la mezzanine sur l’atelier et une partie de celui ci ? la chaufferie ? (voyons large) Pour tou cela implique de percer des fenêtres sans création de SHOB
Pour tous les planchers existants, ils sont tous aménageables en habitation.
De plus, le percement de fenêtre ne saurait être refusé sur un motif de changement de destination.
citation:
Heu.... j'ai voulu être clair et concis, je m'aperçois que je suis juste un peu direct... Je vous prie de m'en excuser.
C'était parfait. 
A mon avis : bon projet !
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| Signature de Laurent CAMPEDEL |
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| Pour être des hommes libres, soyons raisonnés . Mais surtout pas raisonnables. |
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goodbeans
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Posté - 12 juin 2010 : 12:15:32
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Hélas quand je dis que tout est interdit c'est que j'ai pesé chaque mot, mais étant loin d'être infaillible voici ci-dessous le scan des 4 articles important ; par ailleurs je vous confirme Gite chambre et table d'hôte ne sont pas de l'hôtelier ni de la restauration mais de l'habitat (car chez l'habitant).
Seul la ferme auberge est soit agricole soit restauration, j'attends encore la réponse de la chambre d'agriculture... mais là dans les deux cas changement d'affectation a priori...
le reste en lien
http://dl.free.fr/g8s61kf3v
http://dl.free.fr/gX3GaB62F
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goodbeans
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66
Posté - 12 juin 2010 : 12:32:02
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Deux autres éléments : Photos atelier photos grenier
On prévoit entre compromis et vente, de faire venir un Géometre et un huissier pour constater la consistance et l'usage .
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goodbeans
Nouveau Membre
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67
Posté - 12 juin 2010 : 12:47:59
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citation: Initialement posté par Laurent CAMPEDEL
L'ensemble de cette description ne sert à rien au regard de l'urbanisme et en premier lieu ce qui peut être écrit dans les actes notariés. Seule compte la réalité des faits : si vous achetez cette batisse, elle deviendra de facto une habitation et tout ce qui l'entoure des dépendances de cette habitation.
...
A partir du moment où vous êtes un particulier, l'ensemble de ces bâtiments auront pour destination l'habitation.
...
Pour tous les planchers existants, ils sont tous aménageables en habitation.
De plus, le percement de fenêtre ne saurait être refusé sur un motif de changement de destination.
Juste pour être certain. Le POS date de l'an 2000, avant et apres, celle ci était une résidence secondaire, il n'y pas eu de travaux depuis dans la demeure...
Si les annexes n'était pas "habitable", je ne pourrais pas les aménager, au vues du POS, sauf a prouver qu'a cette époque tout était habitation ?
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Posté - 12 juin 2010 : 13:03:06
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votre POS est truffé de dispositions illégales, notamment celles relatives aux procédures qui n'ont rien à y faire.
depuis quand cette demeure n'est elle plus un batiment d'exploitation ?
relisez bien le b) du R421-7 : les annexes sont sans doute déjà destinées à l'habitation... leurs surfaces formeraient alors déjà SHON, ce qui n'a aucun lien avec la surface habitable qui sert de base au calcul des taxes locales.
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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Édité par - Emmanuel Wormser le 12 juin 2010 13:07:34 |
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Posté - 12 juin 2010 : 13:25:33
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citation: Initialement posté par goodbeans
Juste pour être certain. Le POS date de l'an 2000, avant et apres, celle ci était une résidence secondaire, il n'y pas eu de travaux depuis dans la demeure...
Si les annexes n'était pas "habitable", je ne pourrais pas les aménager, au vues du POS, sauf a prouver qu'a cette époque tout était habitation ?
Sont soumis à permis de construire :
Article R421-14, alinéa b)
Les travaux ayant pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment, lorsque ces travaux s'accompagnent d'un changement de destination entre les différentes destinations définies à l'article R123-9.
Nota : les locaux accessoires d'un bâtiment sont réputés avoir la même destination que le local principal
Destinations données à l'article R123-3 :- l'habitation
- l'hébergement hôtelier
- les bureaux
- le commerce
- l'artisanat
- l'industrie
- l'exploitation agricole
- l'exploitation forestière
- la fonction d'entrepôt
Ce bâtiment et ses locaux accessoires étant déjà de l'habitat, vous n'en changerez pas la destination (sachant que l'affectation est l'utilisation réellement faite du local, sa destination étant ce qu'il est prévu d'en faire). CQFD.
Le géomètre et l'huissier préalable ne servent à rien à mon sens.
A la limite, une attestation sur l'honneur du précédent propriétaire certifiant que cette propriété lui servait de résidence secondaire sera bien plus utile.
La notion d'habitable ou non n'existe pas en urbanisme.
La notion de destination est trés trés mal apréhendée par les maires et un peu mieux par les services instructeurs depuis la réforme de 2007 (bien obligé puisqu'il y a maintenant un texte légal opposable).
Moi, ce que je vous donne, ce sont les textes. Pas des on-dits et des considérations personnelles.
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| Signature de Laurent CAMPEDEL |
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| Pour être des hommes libres, soyons raisonnés . Mais surtout pas raisonnables. |
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Édité par - Laurent CAMPEDEL le 12 juin 2010 13:39:53 |
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goodbeans
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Posté - 12 juin 2010 : 13:57:54
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Merci de vos réponses, citation: Initialement posté par Emmanuel Wormser
votre POS est truffé de dispositions illégales, notamment celles relatives aux procédures qui n'ont rien à y faire.
depuis quand cette demeure n'est elle plus un batiment d'exploitation ?
relisez bien le b) du R421-7 : les annexes sont sans doute déjà destinées à l'habitation... leurs surfaces formeraient alors déjà SHON, ce qui n'a aucun lien avec la surface habitable qui sert de base au calcul des taxes locales.
En cours de changement en PLU, je souhaite demander une modification pour y faire Ferme auberge donc Agricole (les terres le sont ou l'étaient) et/ou restauration.
Qu'entendez vous par exploitation ? D'après ce que je sais en 1900 le directeur d'une usine (tannerie moulin, d'a coté refait le moulin la partie appart. indépendant est nettement plus récente mais quand je ne sais (avant précédent propriétaire)
Exploitation de la chute d'eau en Hydro-electrique (que je souhaite remettre en œuvre) en 1983 par proprio (d'avant les actuels) sous prétexte pas Fen-chui (sans doute vrai)...
R 421-7 de quel code ? dans le code de l'urbanisme il n'y a pas de b) |
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Posté - 12 juin 2010 : 15:59:01
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faute de frappe : il fallait lire R421-17, code de l'urba effectivement.... correspondant au R123-3 de Laurent.
si les bâtiments non actuellement habitables n'ont plus d'autre usage depuis longtemps que d'être l'annexe d'une habitation, il n'y a, comme le souligne Laurent, pas de changement de destination ni de création de SHON à l'occasion de l"aménagement des surfaces existantes. |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
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goodbeans
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Posté - 12 juin 2010 : 18:38:55
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Parfait merci pour toute ces infos... |
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Posté - 13 juin 2010 : 02:34:17
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Bonsoir,
Deux experts (Emmanuel et Laurent) disaient plus haut que le COS était voué à disparaître. Est-ce toujours d'actualité et le cas échéant, de quel horizon parle-t-on?
Merci
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Posté - 13 juin 2010 : 07:03:13
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un an en gros : l'ordonnance est annoncée dans le loi Grenelle 2...
mais tant que ce n'est pas voté, tout est incertain |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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Édité par - Emmanuel Wormser le 13 juin 2010 07:09:22 |
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Posté - 13 juin 2010 : 13:11:29
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Et cela voudrait dire qu'il n'y aurait plus de limitation de densité ou un autre méchanisme est-il prévu comme garde-fou? |
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Posté - 13 juin 2010 : 15:45:47
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emprise, hauteur, distance aux limites... bref, ce qu'il faut pour décrire des formes urbaines au lien d'emmerdaver les gens sur la hauteur de leur plafond dans leur volume d'habitation....
mais ça n'est pas encore fait. |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
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Posté - 13 juin 2010 : 18:43:05
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L'emprise au sol devant probablement être proportionnelle à la taille du terrain associée à une limitation de hauteur font qu'on ne pourra pas transformer un cabanon en château  . Donc concrêtement, même si le COS, ça ne changera donc pas trop les choses. |
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78
Posté - 14 juin 2010 : 08:57:08
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Posté - 14 juin 2010 : 18:09:12
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Très intéressant...
Nous planchons actuellement sur un projet d'achat d'une petite maison que nous agrandirions par une extension sur un côté.
Pour l'extension en question le COS nous contraint à l'arbitrage suivant:
- renoncer à une cave (ou ne s'y déplacer que plié en deux)
- renoncer à un étage (ou ne s'y déplacer que plié en deux)
- rogner sur la longueur désirée
Le critère 1 étant le plus difficile à corriger par la suite, vous paraîtrait-il raisonnable de prévoir une extension de plain-pied ou à étage mais plus courte en espérant pouvoir compléter (par l'étage ou le bout de bâtiment manquant selon le choix effectué au préalable) à plus long terme?
En gros si le Sénat refuse de supprimer le COS dans les mois qui viennent, est-ce à vos yeux une évolution inéluctable à plus ou moins longue échéance? |
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mavily
Nouveau Membre
France
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Posté - 14 juin 2010 : 18:27:58
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bonjour, je suis toute nouvelle sur ce forum et bien contente de l'avoir découvert.
Je voudrai vous faire part de mon problème : j'habite en zone NCA et j'ai voulu mettre une véranda sur une terrasse exitante. J'ai commencé les travaux avant d'avoir la réponse à ma déclaration de travaux. Cette réponse est négative sur motif que j'ai surélevé ma maison et utiliser le quotat de 30 % d'extension autorisée et monsieur le maire m'a demandé de démonter ce qui avait été fait. Ma véranda étant payée, j'ai souhaité utilisé la structure pour en faire une pergola, sur laquelle je ferai courir du végétal et on me répond NON car dans ce cas s'il s'agit de SHOB c'est quand même de l'extension mesurée. Je ne vois pas le bout du problème et je ne sais pas du tout comment faire pour m'en sortir ..... |
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