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mail_ben
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 Posté - 21 août 2009 : 10:17:43
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Bonjour,
Nous venons d'acheter un immeuble avec 6 apparts.
Les baux ne précisent pas de date limite de paiement des loyers, et je pense que l'ancien proprio était relativement laxiste.
A partir de quelle date pouvons nous dire que le paiement des loyers est en retard
En fait, pour le mois d'Aout, seuls 2 locataires sont à jour de paiement, un n'a pas payé la somme complète, et les 3 autres n'ont encore rien versé !!! 
Merci pour votre aide
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yarol
Contributeur actif
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 Posté - 21 août 2009 : 11:07:47
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Qu'est-il Ă©crit sur les baux ?
Dans les modèles, il est souvent écrit que le loyer est payable d’avance. Ca signifie qu'il doit être payé avant le 1er du mois.
Parfois, il est précisé une date (le 5 du mois par exemple). Là c'est clair.
A vous de voir en fonction des baux signés avec les locataires. |
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| amateur de foncier, mes propos n'engagent que moi -_- |
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mail_ben
Nouveau Membre
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Posté - 21 août 2009 : 11:34:08
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Justement le problème est qu'il n'y a rien d'écrit là dessus sur les baux  |
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yarol
Contributeur actif
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3
Posté - 21 août 2009 : 11:41:44
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même pas la petite phrase très classique "le loyer est payable d'avance" qu'on trouve sur les modèles de bases ??? |
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| amateur de foncier, mes propos n'engagent que moi -_- |
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mail_ben
Nouveau Membre
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Posté - 21 août 2009 : 11:58:21
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Je vérifierai ce soir, mais je ne crois pas 
Merci en tous cas pour votre intérêt à mon souci  |
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mail_ben
Nouveau Membre
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Posté - 21 août 2009 : 19:39:14
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Eh oui, nous sommes effectivement trop gentils, et nous ne l'avons pas fait, c'est en faisant des erreurs qu'on apprend... |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
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Posté - 21 août 2009 : 20:35:04
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citation: Initialement posté par mail_ben
Eh oui, nous sommes effectivement trop gentils, et nous ne l'avons pas fait, c'est en faisant des erreurs qu'on apprend...
Encore un qui va se faire bouffer tout cru, si il ne réagit pas assez vite.
Mais là , c'est une erreur qui risque de devenir très onéreuse et qui pourrait même mettre votre projet et vos finances en péril. Surtout si les loyers sont sensés payer l'emprunt du prêt immobilier.
Je suppose que vous n'avez non plus pas demander le solde des créances des locataires ou le compte des impayés pour savoir depuis combien de temps vos locataires ne sont plus à jour de leur loyer respectif ?
Au regard de votre expérience, je pense que votre notaire aurait pu vous conseiller un peu mieux sur cette affaire.
Désormais le mieux est de tenter de faire des avenants aux contrats locatifs en cours et surtout d'obtenir la signature des locataires à ces avenants. Le "prétexte" pourrait être celui de mise en conformité des contrats locatifs, par exemple.
Faites le point sur les impayés, et sachez de savoir qui doit combien et depuis combien de temps.
Je pense que vous ĂŞtes parer pour de belles nuits blanches Ă lire ce forum.
N'hésiter pas aussi à consulter l'ancien forum.
NB - A mon avis vous avez mis les pieds dans le caca avec cette affaire. En tout cas, ça commence plutôt mal à première vue, et vos locataires vont pouvoir s'en donner à cœur joie.
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Posté - 22 août 2009 : 20:21:24
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Par expérience, la date limite marquée au contrat est souvent tangentée, voire dépassée. On peut s'épuiser a rappeler sans cesse le respect des dates. En revanche, dans votre cas, je ferais deja des courriers de rappel.
Avez-vous la possibilité de recontacter votre vendeur pour savoir comment ca se passait?
N'avez-vous vraiment AUCUNE idée des impayés en cours?
Si c'est le cas, ca peut ĂŞtre grave.
Aviez-vous pris VOTRE notaire?
Y'a t'il quelque chose de noté dans l'acte de vente concernant quoi que ce soit lié aux impayés en cours (il n'en n'existe pas, par exemple)?
Avez-vous été mis en contact via un professionel (agence immobilière)?
Qu'était -il indiqué sur l'annonce? |
Édité par - ribouldingue le 22 août 2009 20:23:29 |
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maoyann
Contributeur vétéran
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Posté - 23 août 2009 : 21:13:52
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Mailben,
Pouvez-vous répondre aux questions posées par Ribouldingue pour qu'on essaie d'avancer ?
Comment avez-vous informé vos locataires que vous étiez le nouveau propriétaire ? Je pense qu'il faut faire un courrier assez carré montrant qu'on est là , que si les locataires ont un souci avec l'appart, on est joignable rapidement (portable, mail) mais qu'ils doivent aussi remplir leurs obligations de locataires et en premier lieu, le paiement régulier des loyers.
Dans votre cas, si vous venez de reprendre les choses en main, au 15 du mois, vous auriez dû envoyer une lettre de relance ferme (comme il s'agit d'un mois d'été, vous pouvez peut-être être un peu plus patient) mais si vous ne l'avez pas encore fait, ne tardez pas. Il faut que vous leur montriez rapidement que vous êtes là , que vous suivez les choses chaque mois, qu'une relation saine (confiance et respect) s'installe entre vous. C'est la meilleure solution pour éviter les ennuis.
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mail_ben
Nouveau Membre
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Posté - 23 août 2009 : 23:15:54
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Bonsoir,
Merci pour vos réponses.
Nous avons pris notre notaire, et la vente s'est faite de particulier Ă particulier.
Nous n'avons aucune idée des impayés mais chez le notaire, le vendeur a dit avoir reçu tous les loyers.
Nous nous sommes déplacés, voici pour chacun des locataires qui n'ont pas encore payé:
1 ) suite à une lettre simple, nous a rappelé pour nous dire qu'il avait un problème, qu'il allait payer à la fin du mois puis tous les 10 --> on va voir si cela se réalise
2 ) rencontre mardi dernier, il a dit qu'il allait à la banque l'après midi, mais nous n'avons toujours rien
3 ) loyer versé le 10, mais il manque une partie du loyer (80 eur sur 420), lettre simple envoyé demandant de nous recontacter pour discuter de cela pour savoir pourquoi cette différence, mais pas de réponse encore, peut-être en vacances...
4 ) par téléphone: il voudrait payer quand la CAF nous aura verser l'aide au logement, mais la CAF est en retard apparemment, et paye à terme échu...sur ce bail, il ya une limite au 12 du mois.
Merci pour votre aide |
Édité par - mail_ben le 23 août 2009 23:23:05 |
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Posté - 24 août 2009 : 19:10:42
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La caf paye le mois de juillet a la date du 5 aout, et le mois sd'aout a la date du 5 septembre.... |
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mail_ben
Nouveau Membre
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Posté - 24 août 2009 : 19:22:55
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Oui, c'est ce que je viens d'apprendre par ce locataire (le numéro 4) en l'appelant ce soir, et il paie le mois suivant après avoir reçu son décompte de la CAF et son salaire...il a toujours fait comme ça avec l'ancien proprio... |
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Posté - 24 août 2009 : 21:44:47
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Ca, il ne faut pas accepter;
Il faut bien lui faire comprendre que vous êtes deja bien bon d'accepter que la majorité du loyer soit payée avec un retard de un mois, mais il peut au moins payer sa part, qui est sans doute majoritaire dans les temps, et non pas plus d'un mois en retard.
Et je ne comprends pas la date du 12. Il doit recevoir son salaire en fin de mois précédent, il n'est donc pas logique d'attendre le 12 du mois. |
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mail_ben
Nouveau Membre
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Posté - 24 août 2009 : 21:52:29
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Je sais bien, mais c'est en fait plus facile à dire qu'à faire, car cette personne s'est de suite énervée (méchamment...) quand je lui ai dit qu'il devait payer avant le 12 du mois courant, qu'avec l'ancien proprio, ça ne se passait pas comme ça et qu'il ne lui avait jamais fait d'histoire!!!
la part de la CAF serait de 260 et sa part de 160 eur
Je n'ai pas envie de me faire frapper pour recevoir mon loyer, je pense que je vais faire comme ça pour le moment, et si cela ne se passe pas bien, je ferais un courrier pour remettre les choses à plat |
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gorniet
Nouveau Membre
France
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Posté - 27 août 2009 : 15:49:38
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bonjour,
Une petite expérience perso : Quand j'ai commencé à travailler, j'étais payé le 10 du mois suivant. Donc pour moi le loyer tombait en fin de mois (échéance le 5 du mois). Il faut savoir que l'employeur a le droit de payer quand il le souhaite du moment que c'est affiché et stipulé sur le contrat de travail.
Bref... Sinon je suis d'accord avec Ribouldingue...
A+
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Édité par - gorniet le 27 août 2009 15:50:12 |
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philippe30
Contributeur vétéran
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Posté - 27 août 2009 : 16:23:14
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Bonjour,
Gornet ,
citation: Une petite expérience perso : Quand j'ai commencé à travailler, j'étais payé le 10 du mois suivant. Donc pour moi le loyer tombait en fin de mois (échéance le 5 du mois).
ce n'est pas parce que tu es payé en début de mois suivant que tu ne dois pas provisionner ton loyer à partir de ton paiement de salaire du mois précédent, c'est une question de gestion.
Mail_ben , il s'agit de rapport humain et ce n'est pas toujours facile.....
Si tu as un "sanguin" en face de toi , le type de gars qui s'énerve vite , il ne faut rentrer dans son jeu et ne pas te laisser impressionné surtout la première fois car sinon il va te "bouffer" tout cru le locataire.
Donc il faut mettre au clair , les dates de paiements des loyer car au sein de ton immeuble , les locataires vont discuter entre eux sur le nouveau propriétaire et tu as intérêt à te faire respecter en étant bien présent , il faut aussi que tu connaisses bien la loi car cela n'évite pas les pains dans la figure mais cela peux calmer le gus en face.
Si tu as un problème de retard de paiement avec un locataire ( le sanguin par exemple ) , lance une procédure ( commandement à payer ) par huissier afin de t'imposer vis à vis des autres locataires.
Maintenant si tu dois te prendre un coup , tu portes plainte et tu lances une procédure contre lui.
Autre solution , si tu ne te sens pas d'attaque pour gérer , choisis une agence où la gestionnaire est bien baraqué de préférence mais cela te coutera 8 % des loyers.
Bon courage
Philippe
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Investisseur immobilier
"Si tu veux savoir ce que Dieu pense de l'argent, regarde ceux auxquels il l'a donné"
Dorothy Parker
Si l'on veut gagner sa vie, il faut travailler. Si l'on veut devenir riche, il faut trouver autre chose.
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Édité par - philippe30 le 27 août 2009 16:28:17 |
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yarol
Contributeur actif
320 message(s)
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Posté - 27 août 2009 : 18:15:17
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philippe30
Contributeur vétéran
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Posté - 28 août 2009 : 06:58:24
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Bonjour,
Je suis d'accord avec toi Yarol , les agences te payent que si elles encaissent.
J'Ă©voquais cette solution si Mail_ben ne se sent pas d'attaque et assez persuasif pour aller chercher ses loyers , si de plus il n'est pas trop au fait de la location ce qui semble ĂŞtre le cas dans ce cas tu fais appel Ă une agence avec un gestionnaire persuasif.....
Philippe |
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Investisseur immobilier
"Si tu veux savoir ce que Dieu pense de l'argent, regarde ceux auxquels il l'a donné"
Dorothy Parker
Si l'on veut gagner sa vie, il faut travailler. Si l'on veut devenir riche, il faut trouver autre chose.
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jean_ber
Contributeur débutant
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Posté - 28 août 2009 : 14:59:49
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Bonjour,
Faites des courriers recommandés à tous les locataires, en expliquant, que vu les dérives constatées :
Que la date butoire pour payer le loyer c'est le 5 du mois, qu'à partir du 10 à défaut de réception vous mettrez systématiquement en recouvrement les dettes avec en plus paiement de l'ensemble des frais d'huissier qui en découle.
Ecrivez que ce courrier devient dés réception, un avenant au contrat de bail.
Ca devrait au moins en calmer quelques uns... |
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maoyann
Contributeur vétéran
2819 message(s)
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Posté - 28 août 2009 : 15:21:07
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citation: qu'à partir du 10 à défaut de réception vous mettrez systématiquement en recouvrement les dettes
Ca ne marche pas comme ça. Il faut une première lettre de relance, puis une mise en demeure par LRAR avant de demander une injonction ou un commandement de payer.
citation: avec en plus paiement de l'ensemble des frais d'huissier qui en découle. ]
Ils sont à la charge du bailleur sauf si le tribunal en décide autrement
citation: Ecrivez que ce courrier devient dés réception, un avenant au contrat de bail.
Un avenant n'est pas unilatéral, c'est un accord entre parties.
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Posté - 29 août 2009 : 09:27:07
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J'éviterais la lettre recommandée identique a tous les locataires.
Si ils parlent entre eux, ca ferait jaser sur le thème 'le nouveua, il se croit plus fort que tout le monde et il va nous emm...'.
Il faut sélectrionner le ou les deux ou trois cas difficle, et envoyer rapidement une lettre RAR a ceux la unqiuement, et en recopiant la clause ou les clasues du contrat de bail qui vont dans votre sens.
citation: Je n'ai pas envie de me faire frapper pour recevoir mon loyer, je pense que je vais faire comme ça pour le moment, Si on commence a se coucher devant un méchant, et qu'on n'accrode pas la même chose aux gentils, du coup les gentils vont vosu en vouloir.
A chaque fois qu'ils auront un grief, de plus, ils passeront par le méchant pour vous le faire savoir, parce que ils savent, et ca se sait vite, qu'avec le méchant, vous ne faites pas le poids.
Je suis donc d'accord avec Philippe30 sur ce point.
citation: à défaut de réception vous mettrez systématiquement en recouvrement les dettes avec en plus paiement de l'ensemble des frais d'huissier qui en découle.
Ecrivez que ce courrier devient dés réception, un avenant au contrat de bail. C'est sur que quand on ne sait pas de quoi on parle, on peut prétendre n'importe quoi.
Come deja dit, un avenant est signé des deux côtés, et comem deja dit, la mise à la charge des frais d'huissier ne se décide pas comme ca, mais passe par le tribunal.
Bonjour les couts! |
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