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M. Fouger
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 Posté - 23 août 2009 : 11:43:33
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Bonjour à tous,
Tous les ans notre syndic fait voter ce qui suit par l'A.G. :
Résoltion N° x :
"Montant des marchés de travaux à partir duquel la consultation du C.S. est obligatoire"
L'A.G. fixe à 5% du budget ce montant.
J'en déduis qu'en dessous de ce pourcentage (1800 €), il peut faire ce qu'il veut avec nos finances ?
J'ai une entière confiance en notre syndic, mais il va prendre sa retraite.
Comme il s'agit d'un organisme national, l'A.G. vote pour cet organisme qui pourra nous imposer la personne de son choix ! On va donc "donner" 1800 € à un inconnu !
Peut-on s'opposer par prudence à cette résolution ?
Il me sempble qu'un article de loi disait qu'en cas de catastrophes imprévues, le syndic faisait mettre en sécurité la résidence et convoquait soit le C.S. soit une A.G. pour commander les travaux ?
Je ne me souviens plus de l'article de loi ! Alzheimer ? 
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ETASPAK
Contributeur senior
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Posté - 23 août 2009 : 17:12:00
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Bonjour,
L’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 précise :
« Dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion. »
« En outre, il donne son avis au syndic ou à l'assemblée générale sur toutes questions concernant le syndicat, pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même. »
« L'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l'article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire. »
« A la même majorité, elle arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire. »
Et l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 de préciser :
« Toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 41-1 à 42 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. »
« Lorsque le juge, en application de l'alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition. »
A partir de là , rien ne vous empêche lors de l'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l'article 25 de la loi (ou 25-1) d'arrêter un nouveau montant (500 €) des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire.
Etant d’ordre public, nul besoin qu’une telle résolution soit inscrite à l’ordre du jour, elle s’applique aussitôt votée.
Loi 65-557 du 10 juillet 1965 :
http://www.legifrance.gouv.fr/affic...on=rechTexte
Décret 67-223 du 17 mars 1967 :
http://www.legifrance.gouv.fr/affic...on=rechTexte
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Édité par - ETASPAK le 23 août 2009 17:14:15 |
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M. Fouger
Contributeur actif
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 2
Posté - 23 août 2009 : 18:05:40
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Merci beaucoup Etaspak.
L'article 37 du décret du 17 Mars disant "qu'en cas d'urgence le syndic fait procéder à l'exécution des travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble", je ne vois pas la nécessité de lui attribuer ne serait-ce que 500 € ?
Tout étant prévu dans notre budget prévisionnel !
Mais, j'ai peut-être tort !
Qu'en pense les juristes ? |
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ETASPAK
Contributeur senior
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Posté - 23 août 2009 : 19:18:31
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Bonsoir M. Fouger,
La décision concernant le montant à arrêter pour les marchés et contrats à partir duquel la consultation du CS est rendue obligatoire.
Ainsi que la décision concernant le montant à arrêter pour les marchés et contrats à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire.
N’a strictement rien à voir avec l’article 37 du décret du 17 mars 1967 :
« Lorsqu'en cas d'urgence le syndic fait procéder, de sa propre initiative, à l'exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale. »
L’assemblée générale reste souveraine dans son choix.
Elle peut tout à fait décider de ne pas arrêter un quelconque montant.
Et de ce fait, rendre obligatoire la consultation du CS à chaque marché et à chaque contrat.
Ainsi que rendre obligatoire une mise en concurrence à chaque marché et à chaque contrat.
Il suffit de le voter en assemblée générale, ni plus ni moins.
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M. Fouger
Contributeur actif
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Posté - 23 août 2009 : 22:21:20
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Bonsoir M. Etaspak,
Je vous cite :
"L’assemblée générale reste souveraine dans son choix.
Elle peut tout à fait décider de ne pas arrêter un quelconque montant.
Et de ce fait, rendre obligatoire la consultation du CS à chaque marché et à chaque contrat."
Voilà les 3 phrases que j'attendais comme renseignements !
Je craignais qu'il soit plus ou moins obligatoire de voter une somme, ou un pourcentage au syndic.
L'article 37 me permettra de répondre à ceux qui m'ont déjà dit : <<Mais si une tornade enlève le toit de la résidence, le syndic n'aura pas d'argent pour intervenir aussitôt !>>
Merci infiniment d'avoir éclairé ma lanterne et bonne soirée,
Bien amicalement |
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ETASPAK
Contributeur senior
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Posté - 23 août 2009 : 23:01:00
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BANZAI
Contributeur vétéran
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 Posté - 25 août 2009 : 09:18:28
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le syndic ne peut engager que des travaux d'entretien.
et pour ces travaux d'entretien , la consultation du CS n'est obligatoire qu'au delà du montant fixé en AG
si aucun montant n'a été voté, le syndic n'a pas d'obligation à consulter le CS
tous les autres travaux doivent être votés en AG...sauf en cas d'urgence |
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ETASPAK
Contributeur senior
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7
Posté - 25 août 2009 : 10:06:36
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citation: Initialement posté par BANZAI
le syndic ne peut engager que des travaux d'entretien.
et pour ces travaux d'entretien , la consultation du CS n'est obligatoire qu'au delà du montant fixé en AG
si aucun montant n'a été voté, le syndic n'a pas d'obligation à consulter le CS
tous les autres travaux doivent être votés en AG...sauf en cas d'urgence
Bonjour BANZAI,
Etes-vous vraiment certain de ce que vous affirmez.
A votre place, je n’en serais pas si sûr, voyez ce lien de l’ARC pour vous en convaincre.
Le contrôle des comptes de charges (recettes et dépenses) :
3 - Les notions préalables à connaître :
a) Les notions concernant les engagements de dépenses (ce que le syndic peut / ne peut pas faire).
Le syndic est tenu par plusieurs obligations :
1 - D'abord, il ne peut dépasser - pour chaque poste - le montant voté au budget prévisionnel. S'il le fait, il devra obtenir une ratification pour l'assemblée générale. A défaut, il sera tenu d'assurer le dépassement.
2 - Par ailleurs - et ceci est valable pour les dépenses courantes - il ne doit pas engager de dépenses dépassant un certain montant sans consulter au préalable le conseil syndical. Cela ressort de l'article 21 paragraphe 2 de la loi du 10 Juillet 1965.En 1985, le législateur a voulu donner un pouvoir de contrôle a priori au conseil syndical, et a donc institué une règle selon laquelle le syndic devait faire voter, par l'assemblée générale, un montant de dépenses courantes au-delà duquel la consultation du conseil syndical était obligatoire.
Si le syndic n'a pas fait voter de montant, la sanction est qu'il doit soumettre toutes dépenses au conseil syndical préalablement à leur engagement.
Le syndic doit demander au conseil syndical un avis écrit, ceci pour éviter que le syndic ne puisse se cacher derrière un quelconque et vague avis oral incontrôlable. Cela résulte non pas de l'article 21 de la loi, qui est muet sur ce point, mais de l'article 11 du décret du 17 Mars 1967, qui indique que le syndic doit adresser, avec les convocations, les avis écrits du conseil émis dans le cadre des dispositions de l'article 21.
Très souvent, au cours des contrôles, on s'aperçoit que le syndic a engagé des dépenses au-delà de la somme votée, sans consulter le conseil syndical, ou en invoquant une vague approbation d'un membre.
(Ã noter : La consultation obligatoire du conseil syndical concerne aussi les contrats).
L'oubli du syndic constituant une faute professionnelle caractérisée, il faut savoir que l'assemblée générale peut légalement refuser d'entériner cette dépense, ce qui oblige le syndic, soit à la prendre en charge, soit à la faire prendre en charge par son assurance de responsabilité civile, ceci en s'appuyant sur un fondement juridique imparable.
3 - Enfin, en ce qui concerne les travaux votés par l'assemblée générale, le syndic n'a aucun droit de dépasser les montants votés. Dès lors, si les factures payées sont supérieures à ce qui a été voté, là encore, le syndic devra assumer la différence si l'assemblée générale refuse de ratifier le dépassement.
http://www.unarc.asso.fr/site/comptes/comptes.htm
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ainohi
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Posté - 26 août 2009 : 14:40:00
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Le syndic a l'obligation de solliciter l'assemblée générale pour qu'elle décide du montant maximal des dépenses qu'il peut engager sans consultation du conseil syndical et il est logique d'en déduire qu'à défaut d'avoir porté cette question à l'ordre du jour, toutes les dépenses nécessitent une consultation.
En revanche, l'assemblée peut très bien laisser toute latitude au syndic, ce qui n'est pas à conseiller.
Ces dépenses doivent être bien sûr prévues dans le budget.
Si elles ne le sont pas, le syndic ne peut les engager, même après avis favorable du conseil syndical.
Consulter ne signifie pas demander autorisation. Le syndic peut agir contre l'avis du conseil syndical. C'est alors vraisemblablement s'engager dans un conflit, mais cela, c'est une autre question. En droit, il peut. |
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5diques
Nouveau Membre
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Posté - 27 août 2009 : 23:16:45
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Faites vous élire au C.S. et faites voter un montant "correct" pour cette autorisation et vous aurez donc un droit de regard. Il faut savoir s'impliquer dans la gestion, surtout si la gestion de votre immeuble passe à un grand groupe
Bon travail |
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Posté - 28 août 2009 : 10:15:38
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ainohi citation: Ces dépenses doivent être bien sûr prévues dans le budget.
Pas du tout. L'AG autorise un montant de dépenses avec une limite et une consultation obligatoire du CS sur des travaux et interventions non incluses dans le budget.
Si ces dépenses sont budgétées, le syndic appelle les fonds, cette résolution concerne des dépenses hors budget, ce qui est plutôt logique, car l'AG a déjà adopté les dépenses du budget, et autorisé le syndic a appeler les fonds !!!  , attention il ne doit pas dépasser le budget qu'il a érablit avec le CS.
Si votre budget est bien étudié, que vous avez un "fond de roulement", 1/6 du budget annuel, vous n'avez pas besoin d'autorisez des dépenses supplémentaires au syndic.
Ces dépenses non budgétées concernent souvent des réparations hors entretien, si elles sont urgentes et mettent en péril la sauvegarde de l'immeuble, le syndic peut engager les trvx sans vote de l'AG, payer un acompte ( fonds de rouleme,t) et aussitôt doit convoquer une AG pour adopoter le devis pour qu'il puisse ainsi appeler les fonds.
Il devra alors consulter le CS, qui donnera un avis, car le CS n'a pas pouvoir de décision, que le syndic suivra ou non !!!!
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felix1930
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Posté - 28 août 2009 : 14:38:03
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citation: Pas du tout. L'AG autorise un montant de dépenses avec une limite et une consultation obligatoire du CS sur des travaux et interventions non incluses dans le budget.
A mon point de vue cette consultation peut concerner les deux cas
un contrat d'entretien/maintenance (nettoyage,espaces verts ou autres)est prévu,en dépense, dans le budget prévisionnel.
Si pour une raison XX il doit y avoir changement de prestataire, entre deux AG par ex.,le syndic doit consulter le CS,suivant les critères décidées en AG
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Édité par - felix1930 le 28 août 2009 14:40:03 |
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ainohi
Contributeur vétéran
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Posté - 28 août 2009 : 21:43:19
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citation: Initialement posté par philippe388ainohi citation: Ces dépenses doivent être bien sûr prévues dans le budget.
Pas du tout. L'AG autorise un montant de dépenses avec une limite et une consultation obligatoire du CS sur des travaux et interventions non incluses dans le budget. Si ces dépenses sont budgétées, le syndic appelle les fonds, cette résolution concerne des dépenses hors budget, ce qui est plutôt logique, car l'AG a déjà adopté les dépenses du budget, et autorisé le syndic a appeler les fonds !!! , attention il ne doit pas dépasser le budget qu'il a érablit avec le CS. Si votre budget est bien étudié, que vous avez un "fond de roulement", 1/6 du budget annuel, vous n'avez pas besoin d'autorisez des dépenses supplémentaires au syndic. Ces dépenses non budgétées concernent souvent des réparations hors entretien, si elles sont urgentes et mettent en péril la sauvegarde de l'immeuble, le syndic peut engager les trvx sans vote de l'AG, payer un acompte ( fonds de rouleme,t) et aussitôt doit convoquer une AG pour adopoter le devis pour qu'il puisse ainsi appeler les fonds. Il devra alors consulter le CS, qui donnera un avis, car le CS n'a pas pouvoir de décision, que le syndic suivra ou non !!!! Eh bien non. Le syndic, même après consultation du conseil syndical, n'a pas le pouvoir d'engager des dépenses non prévues dans le budget ou non expressément votées hors budget.
L'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :
citation: Dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion.
En outre, il donne son avis au syndic ou à l’assemblée générale sur toutes questions concernant le syndicat, pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même. L’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l’article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire. A la même majorité, elle arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire.
Il n'est pas précisé que cela porte seulement sur les dépenses hors budget. Elles portent donc sur toutes les dépenses, y compris sur celles faites dans le cadre du budget et, en fait, seulement sur celles-ci, car les dépenses hors budget sont normalement expressément définies dans la décision spécifique prise par l'assemblée générale.
Cette disposition a pour but de soumettre le syndic au contrôle systématique du conseil syndical sur les dépenses courantes.
Par exemple, supposons qu'il soit prévu au budget un budget de 5 000 euros pour l'entretien de la chaufferie et que le seuil de consultation soit de 500 euros. Le chauffagiste indique au syndic qu'une pompe est défectueuse et que son remplacement coûtera 1 500 euros. Cette dépense entre dans le cadre du budget et ne nécessite pas d'appel de fonds spécifique. Mais le syndic devra consulter le conseil syndical avant d'engager les travaux de réparation. Cela permettra au conseil syndical de vérifier s'il y a vraiment lieu d'engager une telle dépense, si son montant n'est pas abusif, de faire connaître sa préférence sur un devis plutôt qu'un autre etc.
Autre exemple : le syndic envisage de changer de prestataire pour l'entretien des espaces verts, pour un montant conforme au budget adopté par l'assemblée générale. Si les montants des contrats proposés par les diverses entreprises consultées dépassent le seuil de consultation, le syndic devra recueillir l'avis du conseil syndical.
Bien entendu, sur toutes les dépenses récurrentes telles que le salaire du gardien ou les échéances des contrats en cours, il n'y a pas lieu à consultation du CS.
Des dépenses exceptionnelles ne pourront être décidées que si elles entrent dans le champ de l'article 24 et que leur décision aura été déléguée au syndic, au conseil syndical, éventuellement à d'autres personnes à la suite d'un vote pris à la majorité de l'article 25. |
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Posté - 29 août 2009 : 11:10:34
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ainohi : citation: Cette disposition a pour but de soumettre le syndic au contrôle systématique du conseil syndical sur les dépenses courantes.
Encore une interprétation très personnelle, vous corrigez tous le spropos des intervenants, mais attention relisez également l'ensemble de la loi de 1965 et le rôle du CS en particulier.
Je vous le rappelle : le CS est élu pour contrôler la gestion du syndic, les comptes du SDC et la bonne éxécution des décisions de l'AG.
le conseil n'a pas besoin de cette résolution supplémentiares pour contrôler systématiquement TOUTES les dépenses du SDC et quelque soit le montant, queles soient cournates, bugétées, d'entretien et EXCEPTIONNELLES !!! il a été élu par l'AG pour cette mission !!!
ainohi : citation: Des dépenses exceptionnelles ne pourront être décidées que si elles entrent dans le champ de l'article 24 et que leur décision aura été déléguée au syndic, au conseil syndical, éventuellement à d'autres personnes à la suite d'un vote pris à la majorité de l'article 25.
???? expliquez nous cela. qui sont ces autres personnes qui pourront être mandatées par l'Ag, et pour quelles décisions exceptionelles ???
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ainohi
Contributeur vétéran
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Posté - 29 août 2009 : 23:34:19
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citation: Initialement posté par philippe388ainohi : citation: Cette disposition a pour but de soumettre le syndic au contrôle systématique du conseil syndical sur les dépenses courantes.
Encore une interprétation très personnelle, vous corrigez tous le spropos des intervenants, mais attention relisez également l'ensemble de la loi de 1965 et le rôle du CS en particulier. En fait, j'apporte des précisions qui ne contredisent pas ce qu'ont pu dire les intervenants précédents, si ce n'est celle de BANZAI justement contredit par ETASPARK pour dire qu'à défaut de montant maximal fixé par l'assemblée, le syndic doit consulter le CS pour toute dépense quel qu'en soit le montant et non l'inverse.
Que vous jugiez mon interprétation personnelle ou non, je crois être dans le vrai si l'on considère l'évolution législative. L'obligation de consulter systématiquement le CS pour toute dépense dépassant un montant déterminé par l'assemblée générale a été introduite par la loi SRU du 14 décembre 2000. Auparavant le CS avait bien mission de contrôler le syndic mais la loi donnait assez peu de précisions sur les modalités de ce contrôle. Auparavant le contrôle du syndic n'était ni systématique ni préalable. Il l'est devenu.
citation: Initialement posté par philippe388
le conseil n'a pas besoin de cette résolution supplémentiares pour contrôler systématiquement TOUTES les dépenses du SDC et quelque soit le montant, queles soient cournates, bugétées, d'entretien et EXCEPTIONNELLES !!! il a été élu par l'AG pour cette mission !!! Cela, c'est votre interprétation personnelle. Il semble cependant que le législateur ait trouvé de bonnes raisons pour préciser des modalités du contrôle que doit exercer le conseil syndical. Au-delà d'un certain montant le syndic doit, depuis décembre 2000, consulter le CS. Auparavant il n'y était pas obligé et je ne crois pas d'une part que les syndics dans leur ensemble étaient très empressés à le faire de leur propre initiative ni d'autre part que tous les CS l'exigeaient.
citation: Initialement posté par philippe388ainohi : citation: Des dépenses exceptionnelles ne pourront être décidées que si elles entrent dans le champ de l'article 24 et que leur décision aura été déléguée au syndic, au conseil syndical, éventuellement à d'autres personnes à la suite d'un vote pris à la majorité de l'article 25. ???? expliquez nous cela. qui sont ces autres personnes qui pourront être mandatées par l'Ag, et pour quelles décisions exceptionnelles ???
Par dépenses exceptionnelles, j'entends des dépenses non prévues dans le budget et qui n'ont pas été décidées par l'assemblée générale.
Elles sont possibles sous certaines conditions, celles énoncées au a) de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 et à l'article 21 du décret du 17 mars 1967 :
- que celui qui en décide ait reçu une délégation de pouvoir de l'assemblée générale votée à la majorité de l'article 25,
- que la décision de les engager entre dans le champ de l'article 24 (ce qui exclut notamment les travaux d'amélioration),
- qu'elles ne dépassent pas un maximum fixé par la délégation de pouvoir.
C'est seulement dans ces conditions que peut se faire ce que vous envisagez : "L'AG autorise un montant de dépenses avec une limite et une consultation obligatoire du CS sur des travaux et interventions non incluses dans le budget. "
Si une délégation de pouvoir à cette fin n'a pas été donnée au syndic, celui-ci ne peut décider de travaux ou interventions non prévus au budget. Le vote seul du montant mentionné à l'article 21 de la loi ne suffit pas.
Mais, je le répète, l'obligation de consultation du CS vise avant tout le suivi du budget.
Le bénéficiaire de la délégation de pouvoir prévue au a) de l'article 25 peut être toute personne à qui il plaît à l'assemblée de la donner.
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Édité par - ainohi le 29 août 2009 23:36:14 |
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Posté - 30 août 2009 : 09:35:28
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ainohi : difficile de disctuter avec vous puique vous mélagez tout, et vous avez toujours raison. Relisez vos dernières réponses, et les lois sur la copropriété. |
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ainohi
Contributeur vétéran
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Posté - 30 août 2009 : 13:06:12
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citation: Initialement posté par philippe388
ainohi : difficile de disctuter avec vous puique vous mélagez tout, et vous avez toujours raison. Relisez vos dernières réponses, et les lois sur la copropriété.
Je ne prétends pas avoir toujours raison, mais sur cette question, je pense avoir raison, et je ne suis pas le seul puisque je suis entièrement d'accord avec ETASPAK : les 1800 euros d'autorisation sans consultation préalable portent sur l'exécution du budget et non sur les imprévus tels que "catastrophe imprévues".
Dans la copropriété de M. Fouger, l'assemblée générale a décidé que le syndic devait consulter le CS pour toute dépense d'un montant égal ou supérieur à 5% du budget, soit 1 800 euros.
Le syndic est un important groupe de gestion qui a confié la gestion de la copropriété à un salarié devant prochainement partir en retraite. Ce dernier sera donc prochainement remplacé par un inconnu et M. Fouger se demande s'il faut lui accorder la même confiance qu'à son prédécesseur.
Il pose deux questions :
1. Peut-on s'opposer par prudence à cette résolution ?"
2. Comment procède-t-on légalement en cas de "catastrophe imprévue" ?
1. S'opposer à une résolution.
On ne peut s'opposer à une résolution de l'assemblée générale que si celle-ci est légalement irrégulière. A priori, une confiance moindre dans le nouveau préposé du syndic pour la raison qu'il est inconnu des copropriétaires n'est pas un motif d'irrégularité. On ne peut donc s'opposer à ce que ce nouveau préposé ne soit tenu à consultation préalable du conseil syndical qu'au-delà du montant de 1 800 euros défini par l'assemblée générale.
Cependant, ce montant n'est pas fixé définitivement : l'assemblée peut décider de l'abaisser.
En attendant, on ne peut que conseiller au conseil syndical d'accroître sa vigilance.
2. Catastrophe imprévue.
Lorsqu'un imprévu survient obligeant à des réparations sortant du cadre de l'entretien courant, le syndic doit immédiatement faire au mieux de son propre chef et convoquer l'assemblée générale dans les plus brefs délais pour qu'elle prenne une décision définitive.
C'est ce qui est dit au troisième alinéa de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 :
le syndic est chargé ... d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ;
complété par l'article 37 du décret du 17 mars 1967 :
Lorsqu’en cas d’urgence le syndic fait procéder, de sa propre initiative, à l’exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale.
Par dérogation aux dispositions de l’article 35 ci-dessus, il peut, dans ce cas, en vue de l’ouverture du chantier et de son premier approvisionnement, demander, sans délibération préalable de l’assemblée générale mais après avoir pris l’avis du conseil syndical, s’il en existe un, le versement d’une provision qui ne peut excéder le tiers du montant du devis estimatif des travaux.
Comme l'a bien dit ETASPAK, la question des 1 800 euros et celle de la situation d'urgence sont distinctes. La première se pose dans le cadre de la gestion courante, c'est à dire en exécution du budget, la deuxième dans des situations exceptionnelles.
Le syndic ne peut pas faire ce qu'il veut jusqu'à 1800 euros. Car, même en deçà de ce montant, il ne peut agir qu'en exécution des décisions de l'assemblée générale, que ce soit le budget ou les autres décisions particulières. En cas d'urgence, il ne peut y avoir de montant défini a priori, mais l'information est immédiate, ce qui permet aux copropriétaires, et, en premier lieu au conseil syndical, de réagir immédiatement.
Je pense en conclusion qu'il n'y a pas péril en la demeure mais que l'assemblée pourrait, lors de sa prochaine réunion abaisser le seuil de 5% qui est relativement élevé. |
Édité par - ainohi le 30 août 2009 13:09:53 |
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Posté - 30 août 2009 : 16:45:24
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ainohi : vous êtes si affirmatif, êtes vous juriste, avocat spécialiste dans la copropriété, ou ... syndic ???
vous venez de répeter ce qu'estapak,moi-même et eutres intervenant d'UI écrivons depuis des mois. Nous connaissons la différence entre budget et travaux exceptionnels.
Votre appréciation des 5% pour la copropriété de fouger ne veut rien dire. Leur budget est de 36 000 €, 1800 e peut paraitre plutôt raisonnable. Pour notre copropriété c'est 0€, car le syndic ne
demandait jamais l'avis du syndic car il n' aucune obligation de le suivre, le montant précédent était de 1500 €.
ainohi : cette obligation de consuletr le CS, pipo en l'occurence car ce n'est qu'un avis, pour des dépassements " de budget " est un montant maximum annuel ou un montant pour chaque dépassement ??? avez vous réfléchi à cette situation ou le syndic dépassera le budget voté par l'AG sur 10 postes ou 10 interventions différentes ??? Pour info 10 fois x 1800 e fera 18 000 euros, soit 50 % du budget voté. Votre démonstration ne prend pas en compte ce " débordement" ??? |
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ainohi
Contributeur vétéran
2134 message(s)
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Posté - 30 août 2009 : 18:41:31
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citation: Initialement posté par philippe388ainohi : cette obligation de consuletr le CS, pipo en l'occurence car ce n'est qu'un avis, pour des dépassements " de budget " est un montant maximum annuel ou un montant pour chaque dépassement ??? avez vous réfléchi à cette situation ou le syndic dépassera le budget voté par l'AG sur 10 postes ou 10 interventions différentes ??? Pour info 10 fois x 1800 e fera 18 000 euros, soit 50 % du budget voté. Votre démonstration ne prend pas en compte ce " débordement" ??? Chaque fois que le syndic, dans le cadre du budget, est amené à faire une dépense d'un montant au moins égal à 1800 euros, il doit consulter le conseil syndical. S'il doit dépasser à dix reprises plus de 1800 euros, il doit consulter dix fois le CS.
Mais le syndic doit aussi respecter le budget, c'est à dire qu'il n'est pas autorisé à le dépasser de façon importante. Dépasser de 150%, ce n'est pas respecter le budget. Si les dépenses nécessaires se révèlent devoir excéder de façon significative le budget prévisionnel, c'est que l'assemblée générale a sous-estimé les besoins, que les imprévus se succèdent ou, enfin, que le syndic est incapable de gérer la copropriété.
Dans tous les cas, une décision de l'assemblée générale s'impose. Il faut donc la convoquer.
A mon sens, la marge acceptable ne dépasse pas 10%.
De toutes façons, si l'on doit dépenser 50% de plus que ce qui est a prévu, on finit par être confronté à une insuffisance de trésorerie et le syndic ne peut faire pour ce motif d'appel de fonds supplémentaire de son propre chef. |
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Posté - 30 août 2009 : 19:33:18
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ainohi : un syndic qui propose un budget si bas qu'il est obligé de déborder de cette manière n'est pas un syndic sérieux. Un CS qui accepte sans sourcilier un tel budget n'est pas un CS sérieux. L'AG décide de voter ce budget, c'est mettre le SDC en faillitte, car le syndic ne peut dépasser le budget dans de telles mesures.Tout ceci n'est pas raisinnable, ainohi, votre vue "perso" des textes pourrait amener votre copro a des dérives sérieuses et préjudiciables pour les copros.
Nous avons eu quelques soucis de ce genre quand notre ancien syndic et notre CS commandait des travaux non votés en précisant aux copros qu'ils étaient dans la limite des 1500 € votés par l'AG. Le CS suivant à tout de suite proposé à l'AG de bloquer à 1500e PAR AN l'obligation du syndic à consulter le CS.
Depuis 3ans nous votons 0€,, et nous étudions un budget très précis tenant compte de l'entretien, des trvax exceptionnels pouvant arriver dans l'année, des frais d'avocats des dosiers en cours,...... Le syndic n'a jamais eu besoin de dépasser le budget prévu.
ainohi : citation: on finit par être confronté à une insuffisance de trésorerie et le syndic ne peut faire pour ce motif d'appel de fonds supplémentaire de son propre chef.
Alors que va faire ce syndic ?? il n'a pas d'autres solutions que de demander au tribunal un administrateur judiciaire!!! CQFD.
Gérer une copropriété, c'est également prévoir à plus d'un an. Un bon entretien est facile a budgeter, un changement de contrat d'assurnaces également, les seules surprises sont des cas de tempêtes , de dégats des eaux, .... alors le syndic n'a PAS besoin de vote de l'AG pour commander des travx d'urgence, mais il doit convoquer une AG très rapidement pour pouvoir lancer les appels de fonds de ces trvaux supplémentairtes !!!!! il se passera également souvent de l'avis du CS dans ce cas!!!
ainohi : de 5% vous passez à 10% ???? pas très logique tout ça !! pour fouger la limite sera alors de 3 600 € !!! pour chaque dépassement m^me si ils sont nombreux !!!
un bon moyen de ne plus contrôler du tout le budget annuel de dépenses, attention DANGER !!!!
ainohi : êtes vous au CS de votre copropriété ?? |
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ainohi
Contributeur vétéran
2134 message(s)
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Posté - 30 août 2009 : 20:21:31
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citation: Initialement posté par philippe388ainohi : de 5% vous passez à 10% ???? pas très logique tout ça !! pour fouger la limite sera alors de 3 600 € !!! pour chaque dépassement même si ils sont nombreux !!! un bon moyen de ne plus contrôler du tout le budget annuel de dépenses, attention DANGER !!!! J'ai dit que le syndic était tenu de ne pas dépasser le budget de façon significative.
J'estime, c'est mon point de vue, qu'un dépassement de plus de 10% est un dépassement significatif, donc que si le syndic est amené à le faire, il doit convoquer l'assemblée générale.
Cela n'a rien à voir avec les 5% dont parle l'introducteur du sujet qui constituent le seuil au-delà duquel le syndic doit consulter le CS avant de faire une dépense.
Reprenons.
Soit un budget de 20 000 euros.
Le syndic doit consulter le CS pour toute dépense supérieure à 1 000 euros.
Premier cas.
Le syndic doit faire face à de nombreuses petites dépenses dont aucune n'oblige à consulter le CS mais il s'aperçoit qu'il ne pourra faire autrement que cumuler au moins 30 000 euros de dépenses. Il doit convoquer l'assemblée générale.
Deuxième cas.
Le budget est plus que suffisant et, finalement, le total des dépenses en fin d'exercice est seulement de 18 000 euros. Cependant ces dépenses, parfaitement maîtrisées, incluent une réparation qui a coûté 1 500 euros : le syndic a dû consulter le CS. |
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