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romazawa
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 Posté - 24 mai 2009 : 10:29:28
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Je suis en coprop avec un immeuble (9 lots) plus mon pavillon et mon garage : 11 Lots en tout. Mon pavillon est derrière cet immeuble mais j'ai en jouissance le jardin. Ce qui m'amène c'est que je paye d'énormes charges trimestrielles "800euros", en sachant qu'il n'y a pas de digicode, de concierge, de femme de ménage, d'ascenseur et il n'y a qu'une seule boîte aux lettres pour tous les occupants. Une porte sépare cet immeuble et mon jardin et je n'ouvre cette porte que pour prendre mon courrier. Pour accéder à mon pavillon, je passe par l'entrée de mon garage (qui se trouve dans une autre rue). Je suis vraiment désolée pour les détails mais c'est pour que vous comprenez la situation. Nous sommes jeunes et novices en ce que concerne la copro. Dans cet immeuble, il y a deux petits commerces dont un qui ne possède pas de compteur individuel. Il y a aussi de mauvais payeurs et ayant le plus gros tantième, nous payons beaucoup de charges (441/1000), pour un immeuble où nous n'habitons pas. Cette situation devient déplaisante. De plus, nous avons reçu un courrier nous demandant 2200 euros sur 5000 pour insuffisance de trésorerie. Pouvons nous demander une scission....si nous nous retournons vers un avocat, avons nous toutes nos chances de gagner. Nous sommes vraiment dans l'impasse. Nous regrettons beaucoup d'avoir acheté car nous ne pensions pas payer autant de charges. Merci beaucoup pour vos conseils.
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GĂ©dehem
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Posté - 24 mai 2009 : 10:57:33
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Dans la mesure où la division du sol est possible, surtout qu'ici vous avez votre propre accés, la scission ne devrait poser aucun problème !
Texte de référence loi de 65 :
"Art. 28 - I - Lorsque l'immeuble comporte plusieurs bâtiments et que la division en propriété du sol est possible :
a)- le propriétaire d’un ou plusieurs lots correspondant à un ou plusieurs de ces bâtiments peuvent demander que ce ou ces bâtiments soient retirés du syndicat initial pour constituer une copropriété séparée. L'assemblée générale statue sur la demande formulée par ce propriétaire à la majorité des voix de tous les copropriétaires.
b)- Les propriétaires dont les lots correspondent à un ou plusieurs bâtiments peuvent, réunis en assemblée spéciale et statuant à la majorité des voix de tous les copropriétaires composant cette assemblée, demander que ce ou ces bâtiments soient retirés du syndicat initial pour constituer un ou plusieurs syndicats séparés. L'assemblée générale du syndicat initial statue à la majorité des voix de tous les copropriétaires sur la demande formulée par l’assemblée spéciale.
II - Dans les deux cas, l’assemblée générale du syndicat initial statue à la même majorité sur les conditions matérielles, juridiques et financières nécessitées par la division.
L’assemblée générale du ou des nouveaux syndicats, sauf en ce qui concerne la destination de l’immeuble, procède, à la majorité de l’article 24, aux adaptations du règlement initial de copropriété et à l’état de répartition des charges rendues nécessaires par la division.
Si l’assemblée générale du syndicat initial décide de constituer une union de syndicats pour la création , la gestion et l’entretien des éléments d’équipements communs qui ne peuvent être divisés, cette décision est prise à la majorité de l’article 24.
Le règlement de copropriété du syndicat initial reste applicable jusqu’à l’établissement d’un nouveau règlement de copropriété du syndicat ou de chacun des syndicats selon le cas.
La division ne prend effet que lorsque sont prises les décisions mentionnées aux alinéas précédents. Elle emporte la dissolution du syndicat initial."
Notez que lorsque le sol est divisible, l'AG ne peut valablement refuser la scission, refus qui doit toujours être motivé. A défaut, ou si le motif de refus est injustifié, il y a "abus de droit" sanctionné par le juge.
Voyez un géometre pour vous aider à monter le dossier. |
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oldman24
Contributeur senior
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 Posté - 24 mai 2009 : 21:19:48
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Bonsoir,
Disposez vous d'un règlement de coproriété et d'un état descriptif de division ?
Qui est votre syndic ? (pro ou non pro/bénévole ?)
De quand date la copropriété ?
Le budget prévisionnel pour 2009 a t'il été voté ? quand?
Comment est justifié l'appel complémentaire ?
Avez vous une AG prochainement pour approuver ce qui doit faire l'objet d'un projet de résolution ?
Le compte pour 2008 a t'il été voté ?
Merci pour des réponses à ces questions !
Comme le dit gédehem vous devriez pouvoir obtenir une sclssion de votre copropriété si le terrain est divisible.
Il faudrait alors modifier le RDC/EDD .Les frais de notaire et de dépot de votre acte seraient à votre charge.
Vous auriez intérêt à vous renseigner auprès des services fiscaux (Conservation des hypothèques/fichier immobilier et Cadastre).
A+++ |
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Administrateur civil honoraire.
Ancien Combattant 39/45 |
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Édité par - oldman24 le 24 mai 2009 21:23:37 |
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nefer
Modérateur
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Posté - 24 mai 2009 : 21:28:39
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citation: Initialement posté par oldman24
Bonsoir,
Disposez vous d'un règlement de coproriété et d'un état descriptif de division ?
Qui est votre syndic ? (pro ou non pro/bénévole ?)
De quand date la copropriété ?
Le budget prévisionnel pour 2009 a t'il été voté ? quand?
Comment est justifié l'appel complémentaire ?
Avez vous une AG prochainement pour approuver ce qui doit faire l'objet d'un projet de résolution ?
Le compte pour 2008 a t'il été voté ?
Merci pour des réponses à ces questions !
Comme le dit gédehem vous devriez pouvoir obtenir une sclssion de votre copropriété si le terrain est divisible.
Il faudrait alors modifier le RDC/EDD .Les frais de notaire et de dépot de votre acte seraient à votre charge.
Vous auriez intérêt à vous renseigner auprès des services fiscaux (Conservation des hypothèques/fichier immobilier et Cadastre).
A+++
Ă quoi servent toutes ces questions?
seul compte le fait de savoir si le copropriétaire rentre dans le cas de l'article 28!
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oldman24
Contributeur senior
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4
Posté - 24 mai 2009 : 23:21:50
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nefer,
J'ai bien le droit de contribuer à ma manière, comme vous à la votre !
Alors, laissez les intervenants faire ce qui leur plait cad répondre ou pas!
Bonne nuit. |
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Administrateur civil honoraire.
Ancien Combattant 39/45 |
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oldman24
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Posté - 25 mai 2009 : 16:14:15
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Bonjour,
Il ne m'est pas possible d'aller plus avant avec les seuls éléments dont je dispose !
Comment votre syndic justifie t - il sa récente demande provision complémentaire ?
Avez vous des impayés qui ne sont pas encore réclamés par le syndic ? Si oui pourquoi ?
Avez vous des compteurs divisionnaires chez tous les copropriétaires pour l'eau sauf le
commrçant qui consomme beaucoup et ne paye rien.Pourquoi ?
Demandez Ă la cheftaine du site que le vieux bonze que je suis vous Ă©claire mieux que moi ,
car vous ne posez pas qu'une question sur une éventuelle scission de votre copropriété ?! |
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Administrateur civil honoraire.
Ancien Combattant 39/45 |
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oldman24
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Posté - 26 mai 2009 : 15:20:54
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Bonjour,
Il n'y a de solutions que là où il y a des problèmes et s'il
y a des problèmes il faut des énoncés .   |
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zotur1
Nouveau Membre
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Posté - 07 juil. 2009 : 09:10:36
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Bonjour,
Je suis propriétaire d'un pavillon au fond d'une copropriété, et à l'occasion des travaux d'extension que je vais réaliser, mes charges vont exploser, de manière tout à fait disproportionnée par rapport au "service rendu".
Je me trouve donc dans un cas similaire Ă celui de Romazawa.
J'ai élaboré un projet de scission avec plan de géomètre, certificat d'urbanisme et proposition de participation aux frais d'entretien pour le droit de passage et les réseaux, que j'ai soumis en AG (ordre du jour en bonne et due forme).
L'AG s'est tenue hier soir et quasiment tous les copropiétaires qui s'étaient visiblement mis d'accord au préalable ont voté contre le principe même, motivés par le fait que ma sortie de la copro générerait mathématiquement une augmentation des charges de chacun d'eux.
J'étais déjà intervenu sur l'ancien forum:
http://www.universimmo.com/forum/to...PIC_ID=75286
et Gédehem avait répondu:
"Dans la mesure où la division du sol est possible pour que vous sortiez de la copropriété, les règles administratives ne s'y opposant pas, le syndicat ne peut s'y opposer sans motiver très très sérieusement son refus !
Des arguments juridiquement étayés sont seuls recevables !
Pas le fait que le syndicat aura mathématiquement plus de charges !
Un refus injustifié serait "abus de droit". Dans un tel cas il faut assigner le syndicat pour cet abus de droit (avocat>TGI>contestation décision d'AG).
Il vous faut donc monter un dossier particulièrement bien ficelé dans tous ses aspects (faites vous aider : géometre, avocat), dossier à présenter à l'AG (faire inscrire la question), laquelle ne pourra valablement refuser cette scission."
J'ai avancé cet argument en AG mais les copropriétaires ont refusé de mentionner une quelconque justification dans le PV soutenus par le syndic qui les a assuré qu'en la matière la décision de l'AG est souveraine et qu'elle n'a pas à être justifiée.
Que puis-je faire?
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Édité par - zotur1 le 07 juil. 2009 09:12:44 |
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oldman24
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Posté - 07 juil. 2009 : 11:31:14
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Vous aviez reçu de bons conseils.Il fallait les suivre et ne pas vous contenter de dire que vous les avez avancés au cours de votre AG.
Redemandez l'inscription de votre question à la prochaine assemblée.Bien sur votez "pour" et comme vous aurez sans doute des "contre" en face ,attendez la réception du PV et saisissez le présient du TGI par l'intermédiaire d'un avocat qui essaiera de faire valoir un "abus de majorité" pas toujours facile à faire reconnaître.
Bon ne chance ! |
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zotur1
Nouveau Membre
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Posté - 07 juil. 2009 : 14:13:08
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Oldman,
Je vous trouve un peu saignant
Je ne vois pas en quoi je n'aurais pas dans mes démarches suivi les bons conseils de Gedehem.
Mon dossier est solide (Certificat d'Urbanisme, plan de géomètre, proposition de participation financière à l'entretien du passage et des réseaux), il a été inscrit à l'ordre du jour, la syndic m'avait assuré qu'il n'y aurait pas de problème et qu'elle appuierai ma demande...
... jusqu'à hier soir, où sans m'en avoir préalablement averti elle m'a crucifié en AG en assénant que l'assemblée était souveraine pour décider de la scission et n'avait pas à se justifier.
J'ai bien évidemment voté "pour" (tout seul), et si j'ai bien compris je dois, à réception du PV, prendre un avocat pour saisir le président du TGI pour faire valoir un "abus de majorité".
Et, dites moi si je me trompe, dans le (meilleur des) cas où le tribunal me donne raison, la décision de refus sera annulé mais l'autorisation de scission ne me sera pas pour autant donnée.
Donc re-belote l'année prochaine...
Sur le fond, est-ce qu'en demandant la scission je fais valoir un droit oĂą est-ce que je demande une faveur?
J'avais eu le même type de problème (avec un dénouement plus heureux) pour faire valoir mon droit à construire.
La loi ne devrait-elle pas être plus explicite sur les motifs de refus recevables? Il est impossible de faire entendre en AG aux copropriétaires qu'on leur demande leur accord, mais qu'ils ne peuvent pas refuser! Je caricature à peine.
Merci pour vos encouragement.
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oldman24
Contributeur senior
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Posté - 07 juil. 2009 : 15:54:49
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D'autres vous répondrons sans vous faire saigner.Bonne continuation |
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zotur1
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Posté - 09 juil. 2009 : 09:19:17
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Romazawa, oĂą en ĂŞtes vous de votre affaire? Avez vous eu recours Ă un avocat?
citation: Initialement posté par Gédehem
Notez que lorsque le sol est divisible, l'AG ne peut valablement refuser la scission, refus qui doit toujours être motivé. A défaut, ou si le motif de refus est injustifié, il y a "abus de droit" sanctionné par le juge.
Gedehem, savez-vous si la jurisprudence confirme cela? car j'ai par ailleurs trouvé un élément qui semble moins favorable:
"L’assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble est seule habilitée à autoriser le retrait ou la scission, et ce pouvoir n’appartient pas au juge en cas de refus de l’assemblée (Cour de cassation, 3e chambre civ., 29 janvier 1997)."
Merci pour votre aide |
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