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Gédehem
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21
 Posté - 28 sept. 2009 : 18:01:22
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Bon, cela tourne à la guerre de tranchée .......
Permettez que l'on fasse une petite analyse de l'arret que vous rapportez ?
"Attendu que, pour déclarer irrecevable la demande de M. Y... en remboursement de 5 103,58 francs au titre des charges des années 1974, 1975 et 1976, l'arrêt retient que les comptes ont été approuvés par les assemblées générales ayant donné quitus au syndic et que M. Y... n'a pas contesté la décision dans le délai de deux mois prévu par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Qu'en statuant ainsi, alors que M. Y... demandait la rectification d'erreurs commises par le syndic dans l'établissement des comptes individuels, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
Sur la question de savoir si M. Y avait ou non voté "contre" l'approbation des comptes n'a aucune incidence :
approbation des comptes du syndicat ne vaut pas approbation du compte personnel.
D'où la cassation !
Vous avez vraiment du mal à comprendre que l'on puisse à la fois
- approuver les comptes du syndicat, au besoin à l'unanimité de toutes les voix du syndicat,
- contester ensuite tout ou partie de son compte individuel
Ne cherchez plus, c'est ainsi depuis toujours ! 
Ce M. Y semble avoir vu son compte individuel imputé indument de 5103 francs pour les exercices comptables 1974, 1975, 1976 du syndicat, ces comptes ayant été approuvés par l'AG, y compris sans doute par lui ce qui est sans incidence dans ce litige.
La CA, comme vous le faites, avait considéré que l'approbation des comptes du syndicat entrainant approbation des comptes individuels, ce M. Y n'était pas fondé à contester son compte perso.
CRAC : la C.de Cass passe par là et remet l'affaire en l'état d'origine sur le fondement de ce vieux principe " approbation des comptes du syndicat ne vaut pas approbation des comptes individuels".
Que ce M. Y ai voté pour ou contre l'approbation des comptes est totalement indifférent (sinon la C.Cass en aurait fait mention, l'aurait relevé ... : " M. Y ayant approuvé les comptes du syndicat pour les exercices ..... n'est pas fondé à contester ensuite son compte personnel pour les même périodes.") |
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ainohi
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 22
Posté - 28 sept. 2009 : 19:33:46
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gedehem,
Vous ne répondez à aucune de mes questions.
Je vous ai demandé comment il faut entendre la phrase que vous ne cessez de répéter : approbation des comptes du syndicat ne vaut pas approbation du compte personnel.
J'en donne trois interprétations possibles, laquelle est la bonne ?
Pouvez-vous confirmer cette interprétation par une jurisprudence ?
Que faites-vous de l'arrêt de 1977 ? Est-il caduc ?
Conseillez-vous à un copropriétaire contestant son compte personnel d'approuver les comptes de la copropriété ? |
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Gédehem
Pilier de forums
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23
Posté - 28 sept. 2009 : 21:44:46
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Ce n'est sans doute pas le lieu pour faire des commentaires d'arrets, type 2ème année de droit, mais ....
Cass. Civ. 3, 16/02/1977, pourvoi 75-14251.
QUE, LE 11 MAI 1974, ULYSSE, ES QUALITES, A FAIT SIGNIFIER COMMANDEMENT A LA DAME Y... D'AVOIR A PAYER LA QUOTE-PART DES CHARGES DE COPROPRIETE LUI INCOMBANT ;
QUE LES JUGES DU FOND L'ONT DEBOUTEE DE SON OPPOSITION ;
MAIS ATTENDU QUE LA COUR D'APPEL A RETENU, SANS SORTIR DES LIMITES DU DEBAT, QUE DAME Y... AVAIT ASSISTE AUX ASSEMBLEES GENERALES QUI ONT APPROUVE LES COMPTES DU SYNDIC ET REPARTI LES CHARGES DE COPROPRIETE ;
QU'ELLE N'AVAIT CONTESTE NI LE PRINCIPE NI LE MONTANT DES CHARGES RESULTANT POUR ELLE DES DECISIONS AINSI PRISES ;
QUE PAR CES MOTIFS, EXEMPTS DE LA DENATURATION ALLEGUEE, LES JUGES DU SECOND DEGRE ONT LEGALEMENT JUSTIFIE LEUR DECISION ;
PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 20 MAI 1975 PAR LA COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE.
Résumons :
Dame Y fait opposition du commandement à payer sa quote-part de charges que lui réclame le syndic. Elle ne conteste pas la décision d'AG qui a approuvé les comptes du syndicat.
Arrive le point important :
"QU'ELLE N'AVAIT CONTESTE NI LE PRINCIPE NI LE MONTANT DES CHARGES RESULTANT POUR ELLE DES DECISIONS AINSI PRISES."
Traduction : elle ne conteste ni la répartition selon sa quote-part (principe) ni le montant de sa quote-part (principe et montant résultant pour elle, dans son compte perrsonnel) montant de ses charges résultant de l'approbation des comptes du syndicat.
Mme Y NE CONTESTE NI LA REPARTITION NI LE MONTANT DE SA QUOTE-PART DE CHARGES IMPUTEES SUR SON COMPTE.
On ne voit pas du tout sur quoi est fondée son opposition puisque rien n'est contesté.
Solution de la Cour : Mme Y est déboutée de son opposition.
Je ne sais pas où vous avez trouvé cet arrêt ni ce que vous voulez démontrer par sa citation.
Cet arrêt de 77 ne traite pas du tout du sujet dont nous parlons : approbation des comptes du syndicat ne vaut pas approbation des comptes individuels.
(Remarque générale : attention à l'interprétation que l'on fait des arrets cités, l'interprétation des arrets étant parfois un art difficile !)
Vous donnez 3 interprétations qui vous sont personnelles et qui n'ont également aucun rapport avec le principe énoncé depuis toujours et que rappelle la jurisprudence avec constance :
approbation des comptes du syndicat ne vaut pas approbation des comptes individuels.
Pour contester les montant imputés sur votre compte individuel il est totalement indifférent que vous ayez approuvé ou non les comptes du syndicat.
En revanche, pour que le syndic puisse recouvrer le solde des comptes individuels auprès des copropriétaires il faut nécessairement que les comptes du syndicat aient été approuvés (exigibilité).
De vos 3 hypothèses seule la (2) serait en partie la bonne :
"- une contestation de la répartition des comptes est ouverte aux copropriétaires, même s'ils ont approuvé les comptes du syndicat, mais pour leur compte personnel seulement ".
La répartition des comptes du syndicat dans les comptes perso résulte de l'application des grilles du RDC. On ne peut donc contester ces grilles.
Mais on peut contester une éventuelle "mauvaise/fausse" répartition faites dans notre compte perso qui ne serait pas conforme à celle du RDC. (*)
De même que l'on peut contester l'imputation dans notre compte de telle somme qui ne relève pas d'une prestattion privative ou qui serait abusive, hors approbation par l'AG.
Concernant le compte des autres copropriétaires vous n'y avez pas accés. Le solde des comptes avec les les éventuels impayés dont vous auriez connaissance ne présage en rien de leur exactitude !
Si votre propre solde est faux, personne ne s'en rendra compte .. sauf vous !
"Je vous ai demandé comment il faut entendre la phrase que vous ne cessez de répéter : "approbation des comptes du syndicat ne vaut pas approbation du compte personnel"."
Il faut l'entendre comme il est dit :
Le fait d'avoir approuvé les comptes du syndicat n'etraine pas l'approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires.
Ceci quelque soit l'expression du vote de chaque copropriétaire.
Comprenez et admettez ce point :
vous avez approuvé les comptes du syndicat, y compris des honoraires abusifs, des travaux de complaisance au profit du pdt de CS, etc etc .. .
Sauf que lors de l'appel de charges suivant vous constatez que le détail de la situation de votre compte personnel fait apparaitre un solde débiteur de 198 € en plus de votre provision trimestrielle, 198 € que vous réclame le syndic, alors que vous êtes sur et certain, preuves et calculette à l'appui, que votre compte devrait être créditeur de 135 € .
Selon votre démonstration vous ne seriez pas recevable à contester la situation de votre compte personnel au motif que vous avez approuvé les comptes du syndicat ?
Vous devez payer ces 198 € ?
Comprenez que cela n'a aucun sens et que la jurisprudence, s'appuyant sur un principe immuable, protège les copropriétaires en rappellant que "Approbation des comptes du syndicat (y compris par vous) ne vaut pas approbation des comptes individuels (donc du votre) "
D.art.45-1 n'est venu qu'entériner ce principe jurisprudentiel, que personne n'a jamais eu l'idée de contester une seconde, y compris lorsqu'on a soi-même approuvé les comptes du syndicat ...
Ai-je répondu à toutes vos questions ? 
(*) C'est le cas de Bailbail qui, dans sa question initiale, conteste la répartition qui lui est faite dans son compte perso car ne correspondant pas à celle prévue au RDC. |
Édité par - Gédehem le 28 sept. 2009 22:09:08 |
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ainohi
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Posté - 29 sept. 2009 : 00:22:35
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citation: Initialement posté par Gédehem
Ai-je répondu à toutes vos questions ?
Quand vous serez capable de lire ce qui est écrit et non le contraire parce qu'il faut absolument que cela colle avec vos théories,
quand vous aurez compris qu'il est difficile de décider par décret de modifier le volume de liquide contenu dans un vase sans toucher au volume contenu dans un second communiquant avec le premier, nous pourrons poursuivre cette conversation.
En ce qui concerne Mme Y, vous ne comprenez pas sur quoi est fondée son opposition puisque rien, selon vous, n'est contesté.
Je vous explique :
Mme Y, a acheté des lots de copropriété en VEFA. Elle ne devait, selon le cahier des charges et le règlement de copropriété, être redevable de charges de copropriété qu'après la mise à disposition de ses lots. Or le syndic lui a imputé des charges avant que la mise à disposition des lots ait été attestée, ce à quoi elle s'est opposée, contestant le bien-fondé des sommes qu'on lui réclamait. Mais, comme elle avait assisté à l'assemblée générale qui avait approuvé les comptes et qu'elle n'avait pas alors manifesté d'opposition, le juge l'a déclarée désormais irrecevable à contester le montant que lui réclamait le syndic.
Le problème : elle conteste son compte de copropriétaire, mais comme elle n'a rien dit lors de l'approbation des comptes, elle est réputée de ce fait avoir validé son compte personnel et n'est plus admise à revenir en arrière. |
Édité par - ainohi le 29 sept. 2009 00:24:39 |
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Gédehem
Pilier de forums
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25
Posté - 29 sept. 2009 : 06:42:24
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Attention à l'interprétation des arrêts, sur laquelle même les juristes chevronnés se cassent parfois les dents.
Vous dites : "Le problème : elle conteste son compte de copropriétaire, ..."
Pardon, mais cela ne ressort pas du tout des attendus !
Au contraire : QU'ELLE N'AVAIT CONTESTE NI LE PRINCIPE NI LE MONTANT DES CHARGES RESULTANT POUR ELLE DES DECISIONS AINSI PRISES
La Cour précise bien que Mme Y n'a contesté :
- ni le principe des charges résultant pour elle de l'approbation des comptes par l'AG
- ni le montant de sa part de charges tel qu'il procède/résulte de l'"approbation des compte.
On ne peut donc conclure comme vous le faites que Mme Y conteste son compte individuel. A aucun moment il n'en est question.
Si elle ne devait, selon le cahier des charges et le règlement de copropriété, être redevable de charges de copropriété qu'après la mise à disposition de ses lots, elle aurait mis en avant ces dispositions conventionnelles opposables.
A aucun moment il n'en est question, la Cour n'en fait pas mention.
Elle indique simplement que Mme Y s'oppose au paiement, ce qui n'est pas la même chose.
IL ne faut pas confondre le refus d'un copropriétaire de payer ses charges selon sa quote-part prévue au RDC (impayé, mauvaise foi, autres ...) avec la contestation des sommes imputées dans son compte individuel.
Sous réserve d'autres éléments de l'affaire en 1ère instance puis en appel, cet arret n'a rien à voir avec le principe : approbation des comptes ne vaut pas approbation des comptes individuels.
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ainohi
Contributeur vétéran
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Posté - 29 sept. 2009 : 07:45:27
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citation: Initialement posté par Gédehem
On ne peut donc conclure comme vous le faites que Mme Y conteste son compte individuel. A aucun moment il n'en est question.
Si elle ne devait, selon le cahier des charges et le règlement de copropriété, être redevable de charges de copropriété qu'après la mise à disposition de ses lots, elle aurait mis en avant ces dispositions conventionnelles opposables. En tout cas, vous ne faites pas partie des juristes chevronnés qui savent lire les arrêts.
Evidemment que Mme Y conteste son compte individuel de copropriétaire, il n'est d'ailleurs question que de cela, puisqu'elle qu'elle affirme, qu'en application du cahier des charges et du règlement de copropriété, elle n'était pas redevable de charges pendant une certaine période et que la cour lui donne raison sur ce point :
QU'EN TOUT ETAT DE CAUSE IL NE SAURAIT APPARTENIR A L'ASSEMBLEE DES COPROPRIETAIRES PAR L'APPROBATION DES COMPTES, D'IMPOSER LE PAIEMENT DES CHARGES DANS DES CONDITIONS CONTRAIRES AU REGLEMENT DE COPROPRIETE ET AU CAHIER DES CHARGES QUI Y EST INSERE, LESQUELS FONT LA LOI DES PARTIES ET NE PEUVENT ETRE MODIFIEES QUE DANS DES CONDITIONS ET A UNE MAJORITE QUI N'AVAIENT PAS ETE OBSERVEES EN L'ESPECE
Mais elle a été déboutée par ce que, présente à l'assemblée, elle a laissé la majorité approuver les comptes sans réagir.
Elle aurait gagné si elle s'était absentée ou s'était opposée. |
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