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CBourgoin
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 Posté - 09 sept. 2009 : 16:42:22
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Bonjour,
je souhaite faire réaliser une ouverture dans un mur porteur entre ma cuisine et mon salon. Je suis au 3eme et dernier étage de mon immeuble.
Quels sont les documents obligatoires pour pouvoir réaliser ces travaux ?
L'assurance décennale du maçon et du bureau d'étude structure sont elles suffisante ou faut il obligatoirement une assurance dommage ouvrage ?
Dans l'éventualité ou la dommage ouvrage ne serait pas obligatoire, le Syndic de copropriété peut il m'imposer d'y souscrire ?
Je pose la question car les assurance dommage ouvrage tournent autour de 5000€ et pour des travaux autour de 3000/3500€ cela fait un peu beaucoup ...
Merci à tout ceux qui ont déja fait cette démarche et qui voudront bien répondre ;)
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Posté - 09 sept. 2009 : 16:58:02
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Cbourgoin : vous désirez faire des travaux sur un mur porteur, parties communes de la copropriété; pour cela il faut OBLIGATOIREMENT obtenir une autorisation de l'AG.
Pour la prochaine AG, vous devez signifier par RAR au syndic que vous désirez percer un mur porteur en joignant tous les détails de vos trvaux, et un devis établit par un professionnel.
L'AG peut vous demander de souscrire une assurance domage-ouvrage, de faire vérifier par l'architecte de l'immeuble la faisabilité de ces travaux et les risques possibles pour l'immeuble,.... L'AG seule peut vous autoriser à ces travaux, le syndic vous le confirmera, et une petite lecture de la loi de 1965 également.
Sans cette autorisation de l'Assemblée Générale vous ne pouvez rien faire sur ce mur. |
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CBourgoin
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 Posté - 10 sept. 2009 : 08:43:29
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Merci à vous ,cela éclaircit déjà un peu la liste des démarches :)
J'ai contacter plusieurs architecte qui m'ont indiqué qu'ils pouvaient faire le dossier pour la copropriété et l'étude de faisabilité pour 500€. Les maçons que j'ai contacté m'ont indiqué que pur ce type de travaux ils passent par une bureau d'étude béton avec un coût de 1500 à 2000 €.
J'ai un peu peur que les architecte fasse juste un petit dossier de "préparation" et qu'ensuite il fasse appel à un BE béton pour tout vous dire...
J'attends d'avoir quelques devis pour les présenter au syndic mais je doute qu'un devis seul puisse convaincre le syndic: l'étude de faisabilité par le bureau d'étude structure à un coût et je trouverais amere de lâcher 1500€ dans une étude pour me voir ensuite refuser le projet ...
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Posté - 10 sept. 2009 : 09:25:46
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CBourgoin : Ce n'est pas le syndic qui vous donnera son accord, il n'en a pas le droit, mais l'Assemblée Générale des copropriétaires.
Vous envoyez par RAR au syndic votre demande de résolution à porter à l'ODJ de l'AG, il est obligé de l'inscrire, vous n'avez pas à le convaincre car il n'a pas d'avis à donner, il n'a aucun pouvoir de décision. Le vote se fait à la majorité des copropriétaires, article 25 de la loi de 1965. Le syndic peut simplement vous renseigner sur les démarches à faire envers le SDC.
Vous devez prendre en charge TOUS les frais de ces travaux, le Syndicat des copropriétaires n'a pas à payer pour des travaux privatifs, même sur des parties communes : étude de l'architecte, maconnerie, assurance dommage-ouvrage,.....
A vous de voir pour effectuer ces travaux, mais n'oubliez pas que ce mur ne vous appartient pas, il est une partie commune de la copropriété. |
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GĂ©dehem
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Posté - 10 sept. 2009 : 10:36:52
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CBourgoin : comptetenu du coup de l'étude de faisabilité et du dossier technique, indispensable, il faut préalablement que vous élaboriez un descriptif rapide de ce que vous voulez faire, avec éventuellement plan ou schéma, voire une note d'un architecte (c'est un +) et contacter le CS (composé de copropriétaires) pour "sentir le terrain" ainsi que le syndic "pour montrer le sérieux du dossier".
Ce type de travaux devant recevoir l'accord d'une majorité des membres du syndicat, il faut que vous ayez préalablement quelques assurances sur la réponse que feront les copropriétaires, qui eux aussi veulent des assurances pour que le ciel ne leur tombe pas sur la tête....
Se mettre d'accord avec le CS, vos voisins, ceux que vous connaissez, vous fera prendre la température des réponses positives que vous attendez ! |
Édité par - Gédehem le 10 sept. 2009 10:39:11 |
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CBourgoin
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Posté - 10 sept. 2009 : 14:20:00
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Merci pour ces réponses :)
Notre copropriété comporte 10 immeubles mais ceux-ci sont geré immeuble par immeuble pour ce type de cas de figure. Comme on s'entends très bien entre voisin cela ne devrait pas poser de problèmes je pense.
Avant d'effectuer la demande d'études aupres d'un BE structure (le moment où on commence à sortir des sous ^^) je comptais faire une petite réunion dans mon salon pour présenter le projet.
Comme je maîtrise un peu les logiciels de conceptions je pourrais leur présenter de visu et en 3D ce que nous comptons faire :)
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Édité par - CBourgoin le 10 sept. 2009 14:26:10 |
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Posté - 10 sept. 2009 : 16:55:35
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CBourgoin : joli dessin, vous allez cassé la moitié du mur !!!
Mais ce n'est qu'une partie du dossier, le compte-rendu de l'architecte est l'élément le plus important de ce dossier.
Vous avez besoin de la majorité de tous les copros - article 25. |
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CBourgoin
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Posté - 10 sept. 2009 : 17:37:02
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Merci pour le compliment :)
On peut voir sur le premier dessin l présence de deux poutres porteuses ainsi que le fameux mur porteur .
Les structures en jaune sont les structures porteuse.
Le second dessin n'est pas tout Ă fait exact Ă ce niveau: je n'ai pas remis la poutre porteuse longitudinale.
D'un point de vue structure j'avoue que ce mur porteur me cause bien des interrogations: les planchers et la toiture semblent reposer sur les poutres porteuses. Le mur entre la cuisine et le salon ne fait que 5m de long et je ne comprend pas vraiment ce qu'il supporte.
Peut être supporte il justement les poutre porteuses (les appartements étant symétriques il y a la même structure chez mon voisin d'en face).
out ceci n'est que la première partie du projet qui conditionne une seconde partie: la rénovation complete de la salle de bain avec douche à l'italienne :)
SSi vous ĂŞtes sage ( et si ca vous interresse surtout :D) je mettrais les plans du projet pour la salle de bain ;)
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Posté - 10 sept. 2009 : 19:38:55
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CBourgoin : citation: D'un point de vue structure j'avoue que ce mur porteur me cause bien des interrogations: les planchers et la toiture semblent reposer sur les poutres porteuses. Le mur entre la cuisine et le salon ne fait que 5m de long et je ne comprend pas vraiment ce qu'il supporte.
Peut être supporte il justement les poutre porteuses (les appartements étant symétriques il y a la même structure chez mon voisin d'en face).
Si vous dessinez avec un petit programme en 3D, vous n'ĂŞtes pas encore un architecte. Si c'est un mur porteur, c'est qu'il sert VRAIMENT Ă quelque chose.
Vous ne pouvez éviter un rapport de l'architecte. Comme au poker il faut quelque fois payer pour voir le jeu de l'adversaire. Chez vous pour savoir ce qui se cache derrière vos murs et papiers peints !!! |
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CBourgoin
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9
Posté - 11 sept. 2009 : 01:25:41
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Bah le petit programme c'est quand mĂŞme Autocad 2008 :D Mais je suis d'accord avec vous ,cela ne fait pas du tout (et loin s'en faut!) de moi un architecte.
Cependant, cela ne m'empêche pas d'utiliser mes pitits neurones pour essayer de comprendre, voir de solliciter les réponses des sachants :)
ps: je sais ce qu'il y a derrière le mur...Enfin l'électricien le sait : il a cramer sa belle scie cloche tungstene sur un fer à béton en voulant poser un godets pour une prise électrique :D
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Jacklyn44
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Posté - 16 sept. 2009 : 07:17:44
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Dans notre immeuble 3 bâtiments 100 propriétaires problème similaire.
Il y a 2 ans, M X demande lors de l’ORDJ d’ouvrir une porte entre 2 appart. (mur porteur)
Dans le RC au sujet du percement d’un mur porteur, il y est dans son droit a lui de prendre en charge toute l’étude du dossier, assurance, architect.etc.. Mais il faut l’accord de l’AG ?
L’étude du dossier technique, a été faite, dosage de béton, plan a l’appui par un Architecte, un descriptif complet, assurance dommage ouvrage etc .. M X a contacté le Syndic, le CS.
Le syndic pas plus que le CS ne précise ce qu’il y a dans le RC !
Lors de l’ORDJ on nous a demandé de voté pour ou contre.
Par contre comme a l’habitude certaines personnes du CS viennent nous dire : « il faudra voter contre »
.Résultat refus de l’AG ils ne veulent pas que leur immeuble se transforme en gruyère.
(Nous étions 3 a votés pour)
Donc dans les comptes lors de L’AG cet été il est inscrit frais de procédure avec M X
Frais d’avocat + Vacation du Syndic.
J’ai constaté que M X a fait un recours près du Tribunal.
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Posté - 16 sept. 2009 : 08:46:56
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jacklyn : Mr X n'est pas certian de gagner son proçès. Si le tribunal rejette sa demande , il sera condamné aux dépens et le SDC récupérera tout ou partie des frais d'avocats.
L'AG est souverrainne pour décider ou non des trvaux privatifs sur des parties communes, et ces travaux sur un mur porteur sont des travaux qui peuvent mettre en péril l'immeuble.
Mr X a du attaquer le SDC pour abus de majorité, il vous faut chercher quelques Cass. pour voir quelles ont été les conclusions des tribunaux sur un tel dossier.
jacklyn : vous avez en votre possession une copie de votre RDC, vous pouvez vérifier vous-mêmes ce qu'il contient comme tous les copors, le CS et le syndic. Si vous ne possédez pas ce RDC, que le notaire doit vous remettre lors de l'achat, vous pouvez demander au syndic une copie, à vos frais. |
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Jacklyn44
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Posté - 16 sept. 2009 : 10:20:04
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Avant d'aller Ă l'AG j'avais lue ce qui correspondait aux dits travaux; beaucoup de personnes sont sous l'influence du CS.
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Posté - 16 sept. 2009 : 11:02:48
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jacklyn : le CS ne décide de rien du tout en copropriété. C'est l'AG qui est décisionnaire. L'AG a rejeté les travx privatifs sur des murs porteurs, Mr X attaque cette décision. Vous n'y pouvez rien, si des copros " moutons" votent contre votre décision !!!
Seulement si le SDC est condamné, Mr X fera ces travaux, et les autres copros paieront les frais d'avocats. A vous lors de la prochaine AG de simplement souligner l'augmentation des charges dues à une "mauvaise" décision de l'AG, et du CS !!!! paroles, paroles !!! |
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CBourgoin
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Posté - 16 sept. 2009 : 11:29:40
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Bonjour Ă vous :)
je vous tiens au courant des différentes démarches ,cela pourra toujours être utile à quelqu'un :)
J'ai reçu un maçon il a deux jours. Verdict: Il ne peux pas faire de devis si une étude n'a pas été faite avant. Il a raison dans le sens où l'étude par un bureau d'étude structure dira s'il faut un IPN, un pilier béton a tel endroit etc.
Reste que le BE qu'il me propose prends entre 5 et 6000€ pour faire une étude :(
Jeune homme bien sous tout rapport cherche bureau d'Ă©tude structure pas cher pour faire un trou dans un mur porteur ^^
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Édité par - CBourgoin le 16 sept. 2009 13:01:31 |
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b1091183
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Posté - 18 sept. 2009 : 10:44:21
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citation: Initialement posté par CBourgoin
Bonjour Ă vous :)
je vous tiens au courant des différentes démarches ,cela pourra toujours être utile à quelqu'un :)
J'ai reçu un maçon il a deux jours. Verdict: Il ne peux pas faire de devis si une étude n'a pas été faite avant. Il a raison dans le sens où l'étude par un bureau d'étude structure dira s'il faut un IPN, un pilier béton a tel endroit etc.
Reste que le BE qu'il me propose prends entre 5 et 6000€ pour faire une étude :(
Jeune homme bien sous tout rapport cherche bureau d'Ă©tude structure pas cher pour faire un trou dans un mur porteur ^^
L'IPN vu votre dessin, vous ne pourrez pas y échapper. Concernant le pilier tout va dépendre de l'IPN, et de la longueur de l'ouverture. |
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b1091183
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16
Posté - 18 sept. 2009 : 11:00:24
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citation: Initialement posté par Jacklyn44
Dans notre immeuble 3 bâtiments 100 propriétaires problème similaire.
Il y a 2 ans, M X demande lors de l’ORDJ d’ouvrir une porte entre 2 appart. (mur porteur)
Dans le RC au sujet du percement d’un mur porteur, il y est dans son droit a lui de prendre en charge toute l’étude du dossier, assurance, architect.etc.. Mais il faut l’accord de l’AG ?
L’étude du dossier technique, a été faite, dosage de béton, plan a l’appui par un Architecte, un descriptif complet, assurance dommage ouvrage etc .. M X a contacté le Syndic, le CS.
Le syndic pas plus que le CS ne précise ce qu’il y a dans le RC !
Lors de l’ORDJ on nous a demandé de voté pour ou contre.
Par contre comme a l’habitude certaines personnes du CS viennent nous dire : « il faudra voter contre »
.Résultat refus de l’AG ils ne veulent pas que leur immeuble se transforme en gruyère.
(Nous étions 3 a votés pour)
Donc dans les comptes lors de L’AG cet été il est inscrit frais de procédure avec M X
Frais d’avocat + Vacation du Syndic.
J’ai constaté que M X a fait un recours près du Tribunal.
C'est tout le problème de certains membres de CS qui pensent que la copropriété leur appartient.
A partir du moment que toutes les étapes permettant de s'assurer de la faisabilité du projet sont respectées et qu'il y ait respect du CDP, ce type de projet ne devrait pas être refusé.
Avec des CS qui influent les votes, il ne faudra pas s'étonner à terme que des percements sauvages seront faits, et peut être sans assurer la faisabilité du projet par des professionnels.
Si M X démontre que ce type de projet existe dans votre copropriété, il aura très certainement gain de cause.
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CBourgoin
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Posté - 18 sept. 2009 : 11:01:16
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Bah ce qui me fait soucis pour le moment c'est le coût total...
5/6000€ de bureau d'étude
2/3000€ pour le trou + évacuation gravats etc
5000€ de dommage ouvrage
XX€ d'huissier pour constat dans tout les appart
.
Au final ca va me couter plus de 10k€ pour un foutu trou dans un mur ... |
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messire
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Posté - 23 sept. 2009 : 16:13:42
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bonjour
en tant qu'architecte réalisant souvent ce type de missions je peux vous préciser:
BE structure: maximum 1500 euros HT
Trou évac (environs 2-4 k € selon la dimension facilité d'acces etc)
Archi entre 500 et 1500 euros en fonction de ce que vous demandez ( un rapport de présentation, ou un suivi de chantier etc..)
Huissier: constat en dessous principalement.
Par ailleurs, relisez bien les textes: la dommage ouvrage n'est pas forcément obligatoire dans ces cas précis! ( voir code des assurances) cela concerne les constructions neuves et la rénovation uniquement dans certains cas:
"Les travaux de réhabilitation doivent être assurés s’ils peuvent :
* compromettre la solidité de l’ouvrage ;
* compromettre la solidité des éléments d’équipement indissociables ;
* rendre la construction impropre Ă sa destination.
L'obligation d'assurance n'est pas applicable aux ouvrages existant avant l'ouverture du chantier, à l'exception de ceux qui, totalement incorporés dans l'ouvrage neuf, en deviennent techniquement indivisibles."
Dès lors qu'un bureau d'études structures intervient, les travaux sont réputés ne pas compromettre la solidité de l'ouvrage ( enfin c'est mon analyse).rappellez vous que le BE, l'architecte, l'entreprise ont une décennale qui prends en charge les éventuels désordres à venir.
déroulement dans l'ordre:
1. dossier architecte ( 1 visite sur place pour voir la faisabilité et préparation dossier ( photo, plan simplifié ( otez les cloisons parasites de votre 3D on ne comprends rien)
2. présentation du dossier à la copro, eventuellement avec l'architecte pour rassurer tout le monde: (le dossier doit bien expliquer qui est l'ingénieur structure, dire que tout le monde est assuré etc...)
3. mission structure ( note méthodologique et calcul de charges)
4. constat d'huissier chez le(s) voisins
5. travaux ( en général l'ingénieur structure prévois une visite sur place pour vérifier que sa note méthodologique est bien respectée)
6. constat d'huissier bis pour confirmer qu'il n'y a pas de dégats!
N.
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CBourgoin
Nouveau Membre
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Posté - 24 sept. 2009 : 09:15:32
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Messire:
Merci à vous pour ces explications très détaillées ! c'est exactement ce que je cherchais :)
J'ai suivis vos conseils en cachant les cloisons pour présenter le projet aux BE structure qui sont venus (j'ai un devis à 1200€ pour le moment).
J'ai cependant une question qui va vous paraitre stupide mais je me permet de la poser tout de même: le travail de l'architecte et du BE structure ne sont ils pas redondant? Le BES n'est il pas à même de déterminer la faisabilité des travaux ?
Concernant la dommage ouvrage, son rôle est me semble il d'avancer immédiatement les fonds en cas de pépin et de se tourner ensuite vers les décennales des entreprises qui sont intervenus non ? Cela évite plusieurs années d'aller retour entre les décennales du BES, de l'architecte et du maçon qui se rejettent inévitablement la faute.
Vu le prix d'une DO je préférais m'en passer (d'ailleurs si on m'oblige à la prendre ca compromet définitivement le projet) et j'avoue que votre analyse me conviens parfaitement. Dans le texte que vous citez il est indiqué: "L'obligation d'assurance n'est pas applicable aux ouvrages existant avant l'ouverture du chantier, à l'exception de ceux qui, totalement incorporés dans l'ouvrage neuf, en deviennent techniquement indivisibles." N'est ce pas la définition d'une ouverture dans un mur ? Ou bien le fait de pouvoir reboucher l'ouverture la rend au contraire "divisible" de l'ouvrage ?
(c'est un peu technique lĂ tout de mĂŞme ^^)
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messire
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Posté - 24 sept. 2009 : 10:33:36
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1. oui vous avez raison c'est un peu redondant: grosso modo l'architecte n'a pas les moyens " officiels" pour dire que la structure de l'immeuble permet les travaux, il a juste la capacité de faire le rapport destiné à la copro ( que vous pourriez quasiment faire vous même d'ailleurs ) et de confirmer avec le BET la méthodologie... Dans l'absolu avec une copro cool et un bet qui tient la route vous pourriez quasiment vous passer de l'architecte. Seulement ce dernier va aussi rassurer la copro, expliquer avec des mots plus simples et schémas adaptés ce que vous voulez faire etc... bref vous permettre aussi de gagner des points et obtenir l'autorisation ( ce n'est jamais gagné d'avance ni contractuellement vendu par l'archi..)
2. DO: c'est vous qui voyez je trouve que la DO est une vaste supercherie inventés par les assureurs pour s'en remettre une couche a bon prix....Si elle était proportionnellement dimensionnée on pourrait en discuter, mais le forfait mini c'est autour de 5000 euros!! l'interprétation de la loi est également un truc de dingue qui a mon avis dois poser des problèmes sémantiques graves au législateur. Quand aux mesures coercitives mises en place destinées à vous punir si vous ne la prenez pas: elles n'existent pas.
bon courage!
N |
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