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copro45
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 Posté - 21 sept. 2009 : 13:07:55
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Bonjour,
J'ai pu lire ici qu'un RFCS est obligatoire, sans quoi le CS n'est pas normalement constitué, et qu'il ne peut agir en tant que CS.
Dans notre cas, nous n'avons pas encore de RFCS, c'est prévu pour la prochaine AG.
Nous sommes en ce moment en opposition avec le syndic concernant des contrats de prestation, nous nous demandons donc si celui ci ne peut pas nous empĂŞcher de contester, faut de RFCS?
merci beaucoup à celles à et ceux qui pourront nous apporter une réponse claire là dessus...
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Posté - 21 sept. 2009 : 14:01:45
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les contrats de prestation sont décidées par l'AG après avoir été mis en concurrence.
Votre CS est valablement constitué si il a été élu par l'AG. Ensuite le CS a élit un Président. Le RFCS est utile pour régler des conflits en se référant à ce texte si besoin est.
D'autre part, vous avez élu un président de CS qui est donc connu du syndic. Celui ci doit demander un avis au Président. C'est avis n'est que consultatif.
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copro45
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Posté - 21 sept. 2009 : 14:06:43
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Merci de votre réponse mais...
Je cite le post sur le modèle de RFCS :
Voila donc un modèle de RFCS, dont chacun fera ce qu'il voudra, ayant toujours en tête qu'un RFCS est obligatoire et que sans lui les conseillers syndicaux ne sont pas collectivement formés et qu'ils ne peuvent donc agir en tant que "CS".
Cette affirmation est donc erronée alors?
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Posté - 21 sept. 2009 : 14:17:12
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copro45 : avez vous lu votre RDC ?? il existe certainement dans ce document OBLIGATOIRE du SDC des articles qui expliquent le rôle du CS AVEC son mode de fonctionnement, le nombre de conseiller minimum,... C'est un RFCS, vous n'avez donc pas besoin d'en avoir un deuxième.
Le RFCS proposé par gedehem est " obligatoire"  si rien ne figure dans votre RDC.
Vous pouvez également complété ou modifié celui de votre RDC par un vote de l'AG. |
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copro45
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Posté - 21 sept. 2009 : 14:18:41
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C'est justement parce qu'il n'y a rien dans le règlement de copropriété que je pose cette question, en fait... |
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felix1930
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Posté - 21 sept. 2009 : 14:55:46
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le RFCS est en effet obligatoire en fonction de l'article D22 ;toutefois cela concerne l'organisation et le fonctionnement "interne" du CS ce qui ne rend pas pour autant votre CS comme non constitué.
Non consitué si le CS "perd" + d'un quart de ses membres .
Vous pouvez continuer à vérifier ,voire contester ,les actions du syndic il ne peut s'y opposer comme prévu dans les textes qui indiquent notamment que le CS doit donner son avis au syndic ou à l'AG sur tutes les questions concernant le syndicat pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui même (art.L21) |
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copro45
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Posté - 21 sept. 2009 : 14:58:42
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Merci vraiment pour ces précisions, merci beaucoup! |
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GĂ©dehem
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Posté - 21 sept. 2009 : 15:03:58
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Et vous faites bien de vous la poser, comme feraient tous ces CS dépourvus de RFCS !
Comprenons nous : l'AG désigne des conseillers sydicaux, nominativement, afin de former un "collège" chargé du controle et de la surveilance, le CS !
Sauf que faute de RFCS nul ne sait ensuite "Qui fait quoi et comment"
En droit français tout est écrit (je zap certaines règles coutumières qui n'ont pas de place ici)
Vous dites avoir désigné un pdt de CS : selon quelle modalité, quelle majorité ???
Vous dites encore "nous sommes en opposition avec le syndic ...."
Qui est ce "nous", quelle décision du CS pourprendre cet avis "d'opposition", selon quel vote, rapprté dans un PV de réuion du CS ???
Le problème que ne veulent pas comprendre certains c'est que le "tout le monde il est beau, tout ce fait collégialement" a des limites qui sont celles des régles écrites !
Soyons logique : si la loi de 65 prévoit qu'une AG décide pour telles choses à la maj.art.24, pour telles autres au 25 et encore pour d'autres au 26, c'est qu'il fallait prévoir quelque part une règle et des modalités de vote pour pouvoir valablement décider.
La même loi impose que le CS soit doté de règles "d'organisation et de fonctionnement". Ce n'est pas juste pour faire joli ! 
On parle bien ORGANISATION : faute de dispositions qui la précise, le CS n'est pas organisé (qui fait quoi)
On parle FONCTIONNEMENT : faute de régles, le CS ne peut fonctionner (comment).
Une fois les conseillers syndicaux désignés par l'AG ils forment le "collège CS".
Mais faute de RFCS celui-ci est paralysé, ne pouvant agir ou décider quoi que ce soit en tant que "conseil syndical". Pas d'élection d'un Pdt, pas d'avis officiel, ..... rien ....
L'adoption en interne de ce RFCS est un préalable à la présentation à l'AG.
Sur le strict plan du droit, je ne serais pas aussi affirmatif que FĂ©lix !
Certes, je vois mal un syndic fermer sa porte aux conseillers venant controler ses comptes. Mais il le pourrait !
Par ailleurs :
D.art.26 : (..) Un ou plusieurs membres du conseil syndical, habilités à cet effet par ce dernier, peuvent prendre connaissance et copie au bureau du syndic, ou au lieu arrêté en accord avec lui, des diverses catégories de documents mentionnés au troisième alinéa de l'article 21, de la loi du 10 juillet 1965."
HABILITÉ : selon quelles modalités si pas de régles ?
Art. 27 - (...) Le conseil syndical peut, pour l’exécution de sa mission, prendre conseil auprès de toute personne de son choix. Il peut aussi, sur une question particulière, demander un avis technique à tout professionnel de la spécialité.
Même chose : selon quelle décision, comment, majorité ...etc ...
On le voit : un CS ayant en charge de vérifier si le syndicat (et le syndic) fonctionne bien conformément aux textes, il serait mal venu qu'il contourne ces mêmes textes pour lui-même !  |
Édité par - Gédehem le 21 sept. 2009 15:14:37 |
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copro45
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Posté - 21 sept. 2009 : 15:18:26
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Vous dites avoir désigné un pdt de CS : selon quelle modalité, quelle majorité ???
Je n'ai pas du tout dit ça... le psdt de CS sera désigné très très bientôt à la 1er réunion du CS de notre VEFA.
Tout comme notre proposition RFCS d'ailleurs.
Nous n'avons fait qu'une seule AG, la 1ère et le syndic n'a pas présenté de règlement de fonctionnement du CS a voter par les copro, et il n'y en a pas dans le règlement de copropriété.
Nous avons maintenant que ce n'est pas ce qui aurait dĂ» ĂŞtre fait, nous essayons donc de corriger le tir.
Le problème que ne veulent pas comprendre certains c'est que le "tout le monde il est beau, tout ce fait collégialement" a des limites qui sont celles des régles écrites !
hum...
Nous somme un tout jeune CS qui débute, qui parfois patauge, qui a un syndic dans les clous et de mauvaise foi, et qui n'a pas besoin qu'on lui charge la barque
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GĂ©dehem
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Posté - 21 sept. 2009 : 15:37:32
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Ha pardon !!!! 
Vous soulevez ici le problème de ces "jeunes" copropriétés, tout particulièrement celles en VEFA dans lesquelles tant le fonctionnement du syndiact que celui du CS n'est pas la 1ère préoccupation de copropriétaires ...
Sauf chez vous : bravo !
Mon conseil : convenez en interne de régles d'organisation et de fonctionnement, désignez un pdt suivant les modalités convenues et travaillez comme tout CS.
Dans ce domaine l'apprentissage se fait souvent sur le tas, non sans avoir quelques docs ....
Ce RFCS sera proposé à la prochaine AG.
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copro45
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Posté - 21 sept. 2009 : 15:41:23
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Ce n'est pas grave
Nous comptons également adhérer à l'ARC...
merci pour vos éclairages précieux! |
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felix1930
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Posté - 21 sept. 2009 : 18:52:30
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gédehem, je pense que la majorité des syndics retient surtout ce qui est indiqué dans L21
Il peut prendre connaissance et copie à sa demande et après en avoir donné avis au syndic,de toutes piècesou documents..........
Il reçoit, en outre sur sa demande,communication de tout documents intéressant le syndicat
IL Ă©tant le CS qui doit ,bien entendu, avoir un RFCS.....mĂŞme si souvent le syndic indique,et pour cause, que cela ne sert Ă rien |
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Posté - 21 sept. 2009 : 19:15:53
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gedehem et son bébé : le RFCS !!!
Donnez nous le texte de la loi qui impose un RFCS avec des règles de vote pour les " decisions " du CS. CS qui n'a d'ailleurs aucun pouvoir de décisions, mais qui peut proposer des " avis" auprès du syndic et de l'AG des copropriétaires, qui ne peut pas plus décider que le CS !!!
gedehem : citation: Certes, je vois mal un syndic fermer sa porte aux conseillers venant controler ses comptes. Mais il le pourrait !
Il pourrait refuser de recevoir le CS pour vérifier les comptes, alors que la loi de 1965 est précise la dessus, car il n'existe pas de RFCS ???? Un CS qui se verrait refuser l'accès aux comptes et aux documents de la copropriété m^me sans le RFCS gedehem sera dans son droit pour aller en justice contre ce syndic. Le " Mais il le pourrait ", est au conditionnel ???? sur quel texte le syndic " pourrait" il s'appuyer ???
gedehem ; précisez nous les textes de loi qui concernent le RFCS, et non l'organisation de l'AG.
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GĂ©dehem
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Posté - 21 sept. 2009 : 20:44:46
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Philippe, vous en êtes encore et toujours à la polémique bêtement !
Si vous ne savez pas encore qu'un RFCS est obligatoire (D.art.22) et que pour donner un "avis" le CS doit le DECIDER, comme il décide qui est président (L.art.21), qui reçoit habilitation (D.art.26) pour prendre copie des pièces mentionnées L.art.21, toutes ces DECISIONS ne pouvant procéder que d'un vote, vote des conseillers selon les modalités prévues au RFCS obligatoire, nous ne pouvons rien pour vous !
Si vous ne savez pas tout cela, et bien d'autres choses, abstenez-vous de vouloir donner des conseils ! |
Édité par - Gédehem le 21 sept. 2009 20:47:44 |
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ainohi
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Posté - 21 sept. 2009 : 22:34:04
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Le RFCS est une obligation imposée par l'article 22 du décret quoiqu'on s'en passe dans la majorité des copropriétés. |
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Posté - 22 sept. 2009 : 08:54:23
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gedehem : citation: Si vous ne savez pas tout cela, et bien d'autres choses, abstenez-vous de vouloir donner des conseils !
OUI MAITRE gedehem !!!
Ce forum ne vous appartient pas. J'ai tout Ă fait le droit de ne pas connaitre toute la loi, et de posez des questions.
j'ai lu votre RFCS et quelques articles posent problèmes, nous en avaons déjà discuter,OH Maitre gedehem !!!!
Comme le précise ainohi, la grande majorité "ignore " cette obligation, et se passe de RFCS, Ceci est la réalité des copros, gedehem !!! Et ce n'est pas pour ça qu'il soit mauvais.
De plus les syndics donnent si souvent le mauvais exemple en ne respectant les lois, que faire un tel proçès pour des bénévoles qui " ignorent" le RFCS spécial Gedehem !!! n'est pas très sérieux. Attaquez vous au contrat de syndic, au compte séparé, aux facturations diverses et variées, aux forfaits,.... des contrats de syndic, et nous reviendrons amlors au RFCS, et à TOUS les CS non valablement constitués !!!
En parlant de décisions, vous faites l'idiot en me répondant décisions = élection du président et des personnes habilités !!!! Nous parlions des décisons concernant la gestion de la copropriété, vous aviez bien compris, il me semble. |
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copro45
Nouveau Membre
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Posté - 22 sept. 2009 : 09:07:35
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Olalala...
Dans tout les cas, mes collègues du CS ont accueilli l'idée favorablement, parce que c'est une base très utile pour fixer quelques règles, et qu'un encadrement même simple et léger rassure toujours les gens, d'autant plus que dans notre cas nous sommes tous novices!
Il permettra surtout que notre mode de fonctionnement soit présenté de façon formelle et simple pour les copropriétaires aussi, c'est important pour nous!
Je suis certaine que ce document sera pour nous un petit coup de pouce pour travailler sereinement, et ne sera pas de trop
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GĂ©dehem
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Posté - 22 sept. 2009 : 09:11:04
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"J'ai tout Ă fait le droit de ne pas connaitre toute la loi, et de posez des questions."
Bien entendu, vous avez comme tout le monde le droit de ne pas tout connaitre.
Mais dans ce cas limitez vous à poser des questions sans vouloir apporter des réposes sur des points que vous ignorez, ou pour critiquer bêtement ceux qui s'y connaissent un peu et apportent des réponses étayées.
"Comme le précise ainohi, la grande majorité "ignore " cette obligation, et se passe de RFCS, Ceci est la réalité des copros, ..."
Qe ce soit sous la plume d'ainohi, de la votre ou de bien d'autres, voila bien le type d'argument au raz des paquerettes, sans interet !
Ce n'est pas parce que plein de monde grille les feux rouges, stationne là où c'est interdit et roule à 140 là où c'est limité à 110, que tout va bien dans le meilleur des mondes, que c'est la normalité !
De nombreux copropriétaires et de CS critiquent leur syndic "qui ne respecte pas la loi" (LA LOI, le grand mot !! ) et vous trouvez normal que de nombreux CS la contournent pour ne pas faire ce qui est du B A BA de tout CS avant d'être obligatoire !
C'est l'Ă©ternelle histoire de la paille et de la poutre !
Soyons sérieux : la copropriété c'est 90% de juridique.
TOUTE organisation humaine doit avoir des régles pour fonctionner, aussi succinctes soient-elles ! Vous n'imaginez pas monter une association ou un groupement quelconque sans jeter quelques régles sur du papier !
Ces régles sont critiquables, et le modèle de RFCS que je propose sans doute.
Mais venir systématiquement démonter un point qui est de simple bon sens avant d'être imposé par la loi, voila qui est fort de café pour ceux qui n'ont par ailleurs que la loi à la bouche et celle de 65 à la main ! |
Édité par - Gédehem le 22 sept. 2009 09:14:18 |
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Posté - 22 sept. 2009 : 13:57:31
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gedehem : citation: Ce n'est pas parce que plein de monde grille les feux rouges, stationne là où c'est interdit et roule à 140 là où c'est limité à 110, que tout va bien dans le meilleur des mondes, que c'est la normalité !
Super !!! voilĂ l'argument phare de gedehem !!!! hors sujet !!!
Votre critiques des CS n'est pas juste !!! vous êtes parfait gedehem, vous nous le répétez tous les jours, mais n'oubliez pas que la grande majorité des CS désire s'occuper sérieusement de leur copropriété, et que cela demande beaucoup de temps !!!
Vous reprochez à des copropriétaires d'ignorer la loi, ce qui est tout à fait normal, mais le syndic est le PRO de la copropriété, le non respect de la loi par cette corporation est de notoriété publique, ils sont condamnables pour cela. On ne peut reprocher à un CS actif, sérieux et courageux d'agir sans un RFCS spécial gedehem !!!
gedehem : citation: TOUTE organisation humaine doit avoir des régles pour fonctionner, aussi succinctes soient-elles
gedehem : je suis d'accord sur ces termes gedehem !!!
votre RFCS est il assez succinct ???
Un CS qui décide de voter à main lever pour élir son président et pour donner un avis au syndic, est suffisant, il me semble . Pourquoi donc compliquer cela ???
Gedehem :depuis 5 ans notre CS est " très " actif; à chaque réunion il adresse une copie signée des membres présents ou représentés au syndic, qui n'a jamais accusé réception, qui n'a jamais répondu aux questions, qui n'a jamais tenu compte des avis. Vous connaissez notre histoire gedehem, ne revenez pas sur le "roulage de farine" ,votre autre argument préfére !!!!
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felix1930
Contributeur vétéran
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Posté - 22 sept. 2009 : 14:16:04
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Et c'est repartiiiiiii, du calme. car:
dans le Manuel du conseil syndical -édition 3ème trimestre 1997 (12 ans déjà ) mis en "place" par l'ARC , un RFCS faisait l'objet d'une annexe spéciale.
Petit guide que tous les CS devraient avoir et qui permet, aussi ,d'avoir,caricatué (à peine) les différents types de Président du CS,de même pour les membres.....les syndics ....etc
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Posté - 22 sept. 2009 : 15:33:44
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merci felix1930 .
je savais qu'il ne fallait pas toucher au RFCS, un dossier réservé !! |
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