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 Posté - 08 oct. 2009 : 21:36:46
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citation: et je pensais aussi voir dans les mairies, auprès de certaines grosses entreprises, auprès des impôts... qui chercheraient des appart de fonction pour leur personnel... ça pourrait apporter des garanties sympa!
A oublier totalement, c'est du temps de perdu.
1/ Les annonces, du genre PAP, ou ParuVendu ou le journal gratuit de votre commune
2/ vivastreet, le bon coin, et les autres bons sites cités par les forumeurs, ca génère moins que les journaux, mais compter 20% de vos locataires par ce biais.
3/ Le bouche a oreille et la méthode Coué pour 0,01%, inutile de perdre de temps avec ces méthodes. |
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Posté - 08 oct. 2009 : 21:42:04
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citation: quant à la GRL, ces agences ont éludé la question en disant que leur assurance "revenait au même", qu'en fin de compte, ça me coûterait la même somme!
Deux conseils:
1/ Fuyez cette agence, partez en courant, le plsu vite possible
2/ Intéressez vous vous-meme au produit, ne laissez pas quiconque vous seriner une opinion 'autour de' mais sans argument; L'assurance de votre agence doit couter un petit peu plus, mais exige des salaires ou revenus supérieurs à TROIS fois le loyer.
La GRL s'intéresse a ceux qui gagnent moins de DEUX fois le loyer.
Il ne s'agit ABSOLUMENT PAS de la mĂŞme classe de locataire.
Que votre agence ne vous ait pas répondu de cette amnière est symptomatique: Ils n'y connnaissent STRICTEMENT rien... Vous en ferez jamais rien de bon avec eux. |
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tinykay
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23
 Posté - 08 oct. 2009 : 21:53:20
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oh la la, ça se complique!!
dès qu'on me parle de calculs, ça se gâte!
je n'ai pas tout saisi, loin de lĂ ! (merci beaucoup ribouldingue, mais je ne suis pas au niveau!).
j'ai grosso modo compris que mes "intérêts" dépendaient notamment du taux d'intérêt de mon crédit, mais ça s'arrête à peu près là !
en plus, niveau crédit, mon histoire est compliquée!! j'avais un contrat soi-disant capé, qui ne l'était pas! après moultes menaces, j'arrive à un taux de 4,5% pour les 13 ans qui me restent (j'ai déjà 4 ans derrière moi, et un PTZ que j'ai remboursé) ... mais j'ai dû batailler et beaucoup menacer!
sinon, je vais Ă©migrer Ă lille!!!
dans un appart plus grand, pour accueillir mes futurs bambins, mais je ne serai plus seule pour payer le loyer! je pense que je débourserai la même somme que mon crédit actuel...
merci encore, je vais encore rester sur le forum un bon moment pour m'imprégner de toutes ces connaissances...
et merci pour les références (unpi et tissot), je pense que je vais bouquiner prochainement!
Ă bientĂ´t
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Posté - 09 oct. 2009 : 18:06:47
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citation: Initialement posté par poupix4
oui Philippe30 , car j'ai acheté tres bas ..
je comprend ton raisonnement , il n'est pas faux non plus ..
on a investi avec mon epoux
j'ai acheté avant 2000 190m2 (6lots)et un terrain de 600m2 au porte de paris , pour 100 000 francs , (mauvais état pas de sanitaires .)en credit total à 5%
on a refait Ă neuf 4 studios (on a casse nos PEL pour les travaux) , et on habite dans 2 appart moi meme et mon Ă©poux, mais nos apparts ne sont pas louables , travaux)
j'ai vendu un 24 m2 en 2005 un bon prix
je fait 13 960 euros de revenus bruts fonciers
9 380 de frais et charges (dont 6300euros de repartions améliorations en 2008, faut pouvoir payer!)
le reste assuance et 60 euros par local loué 20 euros par 3
103 euros frais de gestion
2 600euros d'impositions
1 300 euros interet emprunts.
donc 3 210 de resultat.
divise par 2 associes ....
je viens de recevoir à regler sur ma TF de 2008 un suplément de 180 euros
et celle de 2009 a fortement augmentée.. Votre post est tres tres confus.
Je comprends qu'il reste TROIS studios de 24 m2 rapportant donc aux portes de Paris 13 960 euros. soit 4 650 euros environ par local.
Votre rendement doit ĂŞtre faible, car un studio aux portes de Paris en bon Ă©tat doit valoir plus de 100 000 euros je pense. On est a moins de 4,6% brut, donc tres faibel en net.
Il vaut ieux vendre et utiliser le montant du cash pour acheter plsu grand, si possibel avec un meilleur rendement, mais que vous devrez aller chercher soit en province, soit en faisant des travaux lourds.
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poupix4
Contributeur senior
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25
Posté - 09 oct. 2009 : 18:48:11
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oui , il y a 3 studios loues vide qui generent 13 960 euros bruts fonciers.
on occupe pour se loger moi : un f2 de 40m2 et
monsieur : un f3 de 60m2
les 2 en Ă©tat moyens ;
j'ai vendu en 2005 un studio dont le gain de la vente est dans la sci et sert à boucher les trous car avec 13960 euros on ne fait pas tous les frais , (malgres les déductions :
fonciers, assurance s, travaux amélioration des locaux loues..... 20euros par local...
intérêts ,mais je dois déduire la quote part de la surface que nous occupons en tant que proprio occupant en sci)
partie de csg déductible
je voudrais trouver une solution pour diminuer ma fiscalité, et je me disais que louer meublé ....peut être ca serait une idée , mais en sci c'est pas évident.....en plus les locataires ne vont pas partir en meme temps .....
mon associé ne veut pas vendre , lui , il veut surélever le bâtiment pour créer 2 studios de plus ...
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Édité par - poupix4 le 09 oct. 2009 18:54:36 |
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Ankou
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26
Posté - 09 oct. 2009 : 18:54:01
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citation: Initialement posté par poupix4
oui , il y a 3 studios loues vide qui generent 13 960 euros bruts fonciers.
Et vous offrez le wiski en prime .........
Sans blague, c'est dans quel trou pour un si faible loyer?
Je confirme donc les dires de ribouldingue |
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poupix4
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27
Posté - 09 oct. 2009 : 19:18:19
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je suis Ă ivry sur seine Ă 5 mn du metro Ă pieds....
donc 1 studio loué vide de 24m2 HC pour 430 euros
1 de 23 m2 loué vide pour 380 euros HC( à ma belle fille , fille de monsieur donc loyer plus bas et 1 mois de loyer offert chaque année
1 de 24 m2 loué vide HC 408,97 euros
le problème est que dans le coin les loyers ne sont guère plus hauts.....
je sais ,je suis un poil en dessous , car l'immeuble est ancien bien qu"entretenu.
mais depuis que je loue après avoir refait les studios en 1998 aucun impayé ( c'est ma bête noire , mon angoisse) , ni dégâts après un départ...
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Édité par - poupix4 le 09 oct. 2009 19:22:15 |
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Ankou
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28
Posté - 09 oct. 2009 : 19:30:22
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A chaque vacance, il faut les vendre |
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29
Posté - 09 oct. 2009 : 19:51:09
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430+409+430=1269 par mois, =
15 228 euros et non 13 960.
Il me semble que ca change considérablement le résultat final.
Si vous louer moins cher a la famille, vous ne pouvez pas accuser l'activité de n'etre pas rentable, il faut choisir.
A mona vis, pour la région parisienne, ce n'est vraiment pas cher. Il doit y avoir moyen d'augmenter le revenu, quitte a passer en meublé, avec machine a laver par exemple, surtout si vous êtes pres du métro (Vitry ou Les Ardoines?)
En quoi le fait que l'immeubél soit ancien baisse le loyer? |
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30
Posté - 09 oct. 2009 : 19:56:20
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Personellement, des studios de 24 m2 a 430 euros par mois hors charges, je n'en connais pas mĂŞme a Vitry sur Seine et SURTOUT Ă Cinq minutes de la station de RER.
Vosu me semblez réellement en dessous du marché, non? |
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poupix4
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31
Posté - 09 oct. 2009 : 20:06:26
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j'ai mal note mon foncier brut , pardon
je suis Ă 14 248 car
430x12=5160
409x12=4908
380x11=4180 (un moi gratuit)
c'est Ă ivry sur seine je suis sur ligne 7 Metro pierre curie..
je ne peux qu'augmenter annuellement selon les indices en vigueur... les locataires sont en place je n'ai pas le droit d'augmenter sans raisons...et je n'ai pas de departs prevus |
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Édité par - poupix4 le 09 oct. 2009 20:11:44 |
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Ankou
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Posté - 09 oct. 2009 : 20:17:17
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citation: Initialement posté par poupix4
je ne peux qu'augmenter annuellement selon les indices en vigueur... les locataires sont en place je n'ai pas le droit d'augmenter sans raisons...et je n'ai pas de departs prevus
Que vous n'ayiez pas de départ prévu ne m'étonne guère
Si, si, vous avez la possibilité d'augmenter en dehors de l'évolution des indices, tout en suivant scrupuleusement les règles.
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poupix4
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33
Posté - 09 oct. 2009 : 20:26:58
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Ankou, j'ai entendu parler de ça , dans le cas où les loyers sont sous estimés par rapport à l'emplacement et aux prix du marche alentours..
mais je ne peux faire cela que pour 2 studios car Monsieur refuse toute augmentation pour le studio occupé par sa fille ...même les augmentations annuelles ...
si j'aug mente mes 2 autres loyers , je vais aussi augmenter mes impĂ´ts..
j'augmente mon rapport les impĂ´ts vont bien suivre aussi ....
quelle solution???
serais malgré tout gagnante????
je me torture le cerveau et ne trouve pas de solution...
Poupix4 vend parts de sci .... 
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Édité par - poupix4 le 09 oct. 2009 20:31:20 |
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nefer
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Posté - 09 oct. 2009 : 20:34:49
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et en SCI vous ne pouvez pas louer en meublé
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Ankou
Contributeur vétéran
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35
Posté - 09 oct. 2009 : 20:35:20
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citation: Initialement posté par poupix4
...
si j'aug mente mes 2 autres loyers , je vais aussi augmenter mes impĂ´ts..
Vous ĂŞtes bien Ă plaindre!
Il faut viser les paradis fiscaux alors |
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Ankou
Contributeur vétéran
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36
Posté - 09 oct. 2009 : 20:39:30
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SĂ©rieusement, voici une martingale gagnante:
- virer Monsieur ......
- virer sa fille ......
Le sérieux commence ici
- augmenter les loyers
- libérer ainsi un premier studio
- le vendre
- en racheter un avec 107% d'emprunts
- se mettre aux prix de loc du marché
- libérer le second
- etc, etc
RĂ©sultat: gains sur les loyers, sur les impĂ´ts, et accessoirement le capital |
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Posté - 09 oct. 2009 : 20:55:59
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citation: j'augmente mon rapport les impĂ´ts vont bien suivre aussi ....
Diminuer vos loyers, vous paierez moins d'imots.
Donnez vos appartements, cela vous évitera des soucis d'impayés.
citation: mais je ne peux faire cela que pour 2 studios car Monsieur refuse toute augmentation pour le studio occupé par sa fille ...même les augmentations annuelles ... ce n'est plus de la location, on ne peut rien pour vous.... |
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poupix4
Contributeur senior
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38
Posté - 09 oct. 2009 : 21:06:21
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je vais voir pour augmenter mes 2 loyers. déjà si ça peux m'aider un peu.
pour le reste ,vendre et le loyer de la fille de mon Ă©poux , je suis sans pouvoir. , car il refuse ...
merci de vos contributions |
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Édité par - poupix4 le 09 oct. 2009 21:07:27 |
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albifrons
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Posté - 09 oct. 2009 : 22:24:37
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Bonsoir Tinykay !
c'est tjrs l'aventure au départ. Je vous livre mon expérience qui a démarré en 2005.
1ère erreur : croire l'AI vendeuse de mon bien qui se proposait de le louer à 480 euros CC. Croire l'AI qui affirmait avec le vendeur que le bien était en bon état. J'ai perdu quelques mois pour la remise en état et au final j'ai perdu des sous.
En fait j'étais en 2005 légèrement déficitaire, aujourd'hui légèrement en positif au bout de cinq ans mais discrètement. Philosophie : c'est pas grave car je commence progressivement à amortir une petite part de mon investissement. Le bien commence à prendre de la valeur, il en prendra davantage dans dix ans si je poursuis ainsi. Il s'est loué moins que ces 480 euros. Il reste que contrairement à d'autres bailleurs de mon immeuble, ma locataire paye ses loyers, pas de procédure pour le moment : il faut savoir apprécier la situation... que d'autres bailleurs envient. Ma gestion locative (Paris) me coûte 4 % du loyer avec la garantie Versalis (loyers impayés), la moins chère de Paris probablement. Le suivi semble bon, un bon dossier de locataire, une caution et une bonne assurance en principe. Je pourrai rentabiliser davantage en supprimant la gestion mais il me faudra trouver une autre assurance... et là ... impossible d'espérer une GRL car la locataire a une caution parentale. Savoir qu'une caution parentale n'st pas éternelle : il y a tjrs un risque (invalidité, décès, fâcherie entre parent/enfant qui peuvent influencer négativement l'affaire en cas d'impayé ) etc Le défaut de ce type de gestion : petites entorses à la loi, à laisser faire, ou pas... le risque est là car le bailleur est responsable en dernier ressort. Il reste que ce gérant n'est pas fripouille totale et peut reconnaitre ses "erreurs".
Autre inconvénient : le gérant limite le loyer. J'en suis à 419 euros hc Les nouvelles locations dans l'immeuble à prestation similaire s'élèvent à 550 - 600 euros. La rotation est plus fréquente, ce qui peut entraîner des vacances plus ou moins longues, des risques plus élevés.
Les impôts m'ont aidé à la déclaration, zéro souci.
Au final, je gagne peu ou pas, mais ne suis-je pas un bailleur heureux qui dort tranquille ? De plus mon investissement a porté sur la copropriété comme pdt de CS. Cette année nous avons de par mon action observé une forte baisse des charges. De plus notre immeuble est mieux entretenu/
Tranquille, tranquille.
Regardez les postes où des bailleurs s'expriment sur les pb d'impayés et d'expulsion, et où parfois la situation est si impossible qu'il est vain de penser à une revente...
Gagner peu ou pas encore, n'est-ce pas mieux que perdre énormément par les procédures judiciaires, les impayés etc .. , n'est-ce pas le propre de l'investissement? |
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albifrons
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Posté - 09 oct. 2009 : 22:27:20
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Sinon la préfecture de police met des biens de bailleurs privés en location à de jeunes policiers sortant des écoles.L'affaire est très sécurisée mais les loyers sont très limités. |
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