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marine
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 Posté - 14 oct. 2009 : 13:49:49
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Bonjour,
lors de la vente de mon bien en juin 2008, le syndic a fait resortir un arriéré de charge de 85000Euros du par certains coproprietaires (mon compte était à jour).
En conséquence et afin de ne peut pas pénaliser l'acheteur qui n'était pas au courant de se probleme (meme si l'agence immo était parfaitement au courant), j'ai proposé au notaire de constituer un séquestre de 4000 euros avec comme condition que si lors de la prochaine AG il était décider de constituer un fond spécial afin de rétablir la trésorie, le séquestre serait utiliser.
La prochaine AG aurait du avoir lieu au plus tard en janvier 2009 mais suite à un changement de syndic intervenu en septembre 2008, une AG exceptionnelle a été organisé en janvier 2009 mais sans aucune memtion d'un probleme de trésorerie.
Une AG vient juste d'avoir lieu sans aucun vote pour constituer un fond spécial (condition du séquestre) mais un vote mentionnant le sequestre et le fait que le syndic n'a pas encore une situation claire de la comptabilité suite à ce changement de syndic (cela fait pourtant plus d'un an).
Ma question est de savoir si je peux récupérer mon séquestre (aprés 1an1/2 pour clarifier la situation ) ou dois je encore attendre la prochaine AG ?
Merci
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Posté - 14 oct. 2009 : 14:03:15
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si j'essaie de retraduire :
* vous etes vendeur
* votre compte de copropriétaire était à jour
* la copro avait une créance de 85 000 € due à des impayés de copros.
* vous avez autorisé le notaire à garder 4000 € sur la vente pour combler cette créance
deux questions se posent :
* que dit l'état daté du syndic, a t il retenu une somme "contre" vous ? à mon avis, non
* vous avez été généreuse, mais votre acte notarié dit quoi "exactement" à ce propos. Donc quels sont les termes exacts de ce sequestre ?
je ne suis pas sur que votre notaire ait été de bon conseil, en l'occurence.... |
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 Posté - 14 oct. 2009 : 14:09:26
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1/ Comment y'a t'il pu avoir changement de syndic sans assemblée générale préalable?
2/ Comment l'assemblée générale ne peut-elle pas prendre en compte le problème de trésorerie si il y a vote sur les comptes de l'année précédente et sur le budget de l'année suivante. Avec tous les documents obligatoires, le problème de trésorerie (il ne s'agit pas d'une petite somme) apparait forcément.
3/ QU'appelez vous 'un vote mentionnant le séquestre'? Il me semble que le séquestre de 4000 euros est une affaire privée entre votre acheteur et vous, et qu'il n'intéresse nullement le syndicat. Quelle est la résolution votée?
4/ Depusi combein de temps y'a t'il un 'trou' de 85 000 euros dans les comptes du syndicat? |
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marine
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Posté - 14 oct. 2009 : 14:18:24
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Vous avez bien compris et j'Ă©tais Ă jour au moment de la vente.
au niveau du séquestre sur l'acte on peut lire :
"s'il était voté, pour faire face aux impayés de la copropriété , les parties conviennent de séquestrer de 4000 euros.
Il est convenu entres les parties que le séquestre sera bien et valablement décharger de sa mission par la remise des fonds séquestrés :
- Au vendeur, sur la production de la prochaine assemblée ordinaire de copropriété devenue définitive, de laquelle il devra résulter soit le refus de constitution d'un fond spécial, soit l'absence de vote sur ce point pour non inclusion dans l'ordre du jour
- A l'aquereur, sur la production de la prochaine assemblée ordinaire de copropriété devenue définitive, de laquelle il devra résulter l'adoption de constitution d'un fond spécial destiné à refinancer les arriérés de charges.le versement sera effectué dans la limite du montant voté, l'éventuel excédent devant alors etre restitué au VENDEUR"
Merci |
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Posté - 14 oct. 2009 : 14:33:36
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la réponse est claire : citation: - Au vendeur, sur la production de la prochaine assemblée ordinaire de copropriété devenue définitive, de laquelle il devra résulter soit le refus de constitution d'un fond spécial, soit l'absence de vote sur ce point pour non inclusion dans l'ordre du jour
en effet, il n'existe aucune AG exceptionnelle dans le code de la copropriété, l'AG de janvier 2009 est "la prochaine AG" suite à votre vente, sauf si quelqu'un a contesté dans les 2 mois qui suivent la notification du PV.
Il n'existe pas non plus d'AG ordinaire dans le code de la copropriété (votre notaire aurait du le savoir).... mais seulement une AG.
Donc récupérez, une copie de ce PV signé, et envoyez le au notaire pour le décharger de sa mission par remise à votre profit, comme il est indiqué dans l'acte notarié.
citation: Article 17 de la loi
Les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires
et citation: Article 7 du décret,
Dans tout syndicat de copropriété, il est tenu, au moins une fois chaque année, une assemblée générale des copropriétaires.
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marine
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Posté - 14 oct. 2009 : 14:41:02
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"1/ Comment y'a t'il pu avoir changement de syndic sans assemblée générale préalable?"
Le syndic a été mis en liquidation 3 mois apres la vente
"3/ QU'appelez vous 'un vote mentionnant le séquestre'? Il me semble que le séquestre de 4000 euros est une affaire privée entre votre acheteur et vous, et qu'il n'intéresse nullement le syndicat. Quelle est la résolution votée?"
je suis d'accord avec vous sur l'affaire privée. Je n'ai pas encore réussi à me procurer le PV mais lorsque j'ai appelé le syndic ils m'ont dit que rien n'avait été voté concernant un fond exceptionnel mais lorsque j'ai mentionné mon "problème" ils m'ont expliquer qu'un vote avait eu lieu concernant ce séquestre expliquant qu'il n'avait pas encore un situation claire.
4/ Depusi combein de temps y'a t'il un 'trou' de 85 000 euros dans les comptes du syndicat?
A mon avis depuis longtemps car j'ai voté en JAV 2008 la vente forcé de 3 lots de copro afin de récuperer les charges non payés |
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Posté - 14 oct. 2009 : 16:01:08
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Je ne comprends pas bien comment une résolution concernant 'votre s"questre' a pu apparaitre sur une convocation à l'AG, puis être votée ensuite alors qu'il d'agit d'une affaire privée.
Si la résolution a été adoptée, alors qu'elle n"était pas à la convocation, il y a la une faute, mais n'étant plus copropriétaire, vous allez avoir du mal à agir contre cela.
L'autre souci est que vous allez avoir du mal a vous procurer le compte rendu de l'assemblée générale, nétant plus au syndicat.
Votre notaire a commis en effet quelques bouletttes sur ce coup-la. |
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Posté - 14 oct. 2009 : 16:02:49
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Mais cela me fait dire immédiatement que je ne vois pas vraiment ce que le syndicat a pu voter concernant VOTRE séquestre, puisque vous n'êtes plus au syndicat, et que donc le syndicat n'a plus aucun pouvoir sur vous.
Le syndic a founri l'état daté, point à la ligne; Celui-ci que vous ne devez rien au syndicat, donc le syndicat ne vous connait plus, point à la ligne. |
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Posté - 14 oct. 2009 : 17:57:57
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l'acquéreur a du recevoir ce PV. Il suffit que le notaire qui a la mission de sequestre demande une copie à ce dernier pour lever sa mission. |
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GĂ©dehem
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Posté - 14 oct. 2009 : 21:25:16
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J'ai du mal à comprendre la démarche de Marine, mis à part son soucis, honorable, de l'acheteur !
Son compte est à jour. Les comptes du syndicat feraient apparaitre un "trou" de 85.000 € !
Quel besoin dans cette constitution d'une réserve, de sa propre initiative et volonté, alors que rien n'a été décidé par le syndicat sur une supposée "reconstitution de la trésorerie" !
Cette démarche altruiste vous honore, Marine, mais n'a aucun sens et perturbe sans aucun doute les choses ! Vous n'êtes plus membre de ce syndicat depuis juin 2008 !
La "prochaine" AG mentionnée aux actes a eu lieu en janvier 2009 sans mention de quoi que ce soit sur la trésorerie et ce supposé "trou", pas plus que lors de l'AG suivante, qui vient d'avoir lieu sans créer quoi que ce soit comme 'réserve'.
Dépechez-vous donc de récupérer vos 4000 €, du moins si vous en récupérez 4000 ! ..... |
Édité par - Gédehem le 14 oct. 2009 21:26:54 |
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marine
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Posté - 14 oct. 2009 : 22:24:59
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Merci pour vos conseils.
J'attends des nouvelles de mon notaire afin qu'il récupère les PV d'AG. Je vous tiendrais au courant.
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marine
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Posté - 22 oct. 2009 : 14:16:30
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Voici la réponse de mon notaire :
"
En suite de votre mail , je vous confirme avoir reçu par télécopie les deux derniers procès verbaux d’assemblée .
Le syndic m’ajoute une lettre en me demandant le versement en sa faveur des fonds, suite à l’assemblée du 12 octobre dernier.
L’examen de ces documents m’invite aux remarques suivantes :
- vous me demandez le versement des fonds séquestrés en votre faveur sur la base suivante :
la clause séquestre indique ( pour résumer ) : si la prochaine assemblée ne décide rien de spécial , ma mission de séquestre prend fin… donc suite à la première AG du 26 janvier 2009 – rien n’a été décidé effectivement.
- vous me confirmez que l’AG de janvier 2009 était bien « la prochaine asemblée ».
Or entretemps, une autre assemblée s’est réunie (12 octobre 2009) et a décidé spécialement la constitution d’un fonds à provenir des 4.000 EUROS actuellement séquestrés.
Il y a donc contradiction complète entre vous-même qui me demandez les fonds et le syndic qui me les demande aussi .
Pour clarifier ce point et savoir , si je peux vous remettre les fonds, je propose d’interroger le CRIDON , qui est un organisme qui répond aux problèmes particuliers et pointus auxquels sont confrontés les notaires.
J’ajoute – que je trouve curieux – qu’une décision d’assemblée générale puisse décider une provision spéciale pour les impayés de la copropriété à verser spécialement par une seule personne dans la copropriété et qui en plus n’est plus copropriétaire ( puisque la clause votée dit que le VENDEUR de Mr XXXXXXX versera la somme ….)
Entretemps, je vous rappelle que la clause séquestre précise bien qu’en cas de litige , les sommes doivent être consignées à la Caisse des Dépôts et Consignations.
"
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marine
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Posté - 23 oct. 2009 : 10:29:45
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Ce séquestre ne concerne que l'acheteur et moi-meme.
Il s'agit donc d'une affaire personnelle et je ne dois plus rien à ce syndic depuis l'etat daté de juin 2008.En plus, je serais le seul copro à payer conformément à la 2ieme AG.
Mon notaire est d'accord pour dire que la "prochaine AG" etait bien celle de janv 2009.
J'ai du mal Ă comprendre la demarche du notaire mis Ă part gagner du temps.
Pourquoi veut-il faire Ă un organisme exterieur ? |
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Posté - 23 oct. 2009 : 10:54:36
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Quid de cette AG d'octobre 2008?
Je ne crois pas que votre notaire dise que la prochaine assemblée est celel de janvier 2009, il ne fait que réécrire ce que vous lui avez dit.
En effet, la clause de séquestre est assez claire, mais la constitution d'une provision spéciale par qqn qui n'est pas copropriétaire est illégale, donc elle devrait ne pas correspondre aux conditions limitatives indiquées dans les clauses du séquestre. Voitre notaire a simplement du mal a lacher l'argent, car il sait qu'il est responsable in fine si quelqu'un réclame. Il veut donc l'avis de quelqu'un d'autre, et si possible sans doute être protégé.
Assurez-vous bien que sa fameuse consultation est bien gratuite et que vous n'avez rien Ă payer de plus.
citation: ...si lors de la prochaine AG il était décider de constituer un fond spécial afin de rétablir la trésorie, le séquestre serait utiliser Pouvez-vous recopier mot pour mot la prahse contenu dans l'accord?
Histoire de voir si la résolution d'octobre comprend en efet un fond spécial ou pas au sens de cet accord? |
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GĂ©dehem
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Posté - 23 oct. 2009 : 11:28:05
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Le CRIDON, organisme "conseil" des notaires, va sans doute répondre, en espérant qu'il le fasse au regard des textes spécifiques à la copropriété.
Sur la lettre de votre notaire il y a un point qui ne colle pas du tout.
- vous avez vendu en juin 2008. Depuis cette date vous n'êtes plus copropriétaire.
- votre clause de séquestre précisait (en juin 2008 ) "jusqu'à la prochaine AG"
- une AG a eu lieu le 26 janvier 2009.
La conclusion s'impose : il s'agit ici de la "prochaine AG " prévu par l'acte.
Or votre notaire Ă©crit :
.."vous me demandez le versement des fonds séquestrés en votre faveur sur la base suivante :
la clause séquestre indique ( pour résumer ) : si la prochaine assemblée ne décide rien de spécial , ma mission de séquestre prend fin… donc suite à la première AG du 26 janvier 2009 – rien n’a été décidé effectivement. (...)
Or entretemps, une autre assemblée s’est réunie (12 octobre 2009) et a décidé spécialement ....."
ENTRETEMPS ! Entre la vente juin 2008 et AG janvier 2009 !
Encore un notaire qui ne sait pas lire et Ă©crire
Parce que durant la période "vente juin 2008" et "la première AG de janvier 2009", il doit vous expliquer comment il arrive à caser une AG en octobre 2009, sauf à avoir inventé la machine à remonter le temps !
La première AG (janv.09) suivant votre vente (juin 08) n'ayant rien décidé, il DOIT lever ce séquestre.
Il gagne combien sur vos 4000 € ??? |
Édité par - Gédehem le 23 oct. 2009 11:31:59 |
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marine
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Posté - 23 oct. 2009 : 12:48:53
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Merci pour vos réponses!
voila ce que l'on retrouve mot pour mot dans l'acte:
"s'il était voté, pour faire face aux impayés de la copropriété , les parties conviennent de séquestrer de 4000 euros.
Il est convenu entres les parties que le séquestre sera bien et valablement décharger de sa mission par la remise des fonds séquestrés :
- Au vendeur, sur la production de la prochaine assemblée ordinaire de copropriété devenue définitive, de laquelle il devra résulter soit le refus de constitution d'un fond spécial, soit l'absence de vote sur ce point pour non inclusion dans l'ordre du jour
- A l'aquereur, sur la production de la prochaine assemblée ordinaire de copropriété devenue définitive, de laquelle il devra résulter l'adoption de constitution d'un fond spécial destiné à refinancer les arriérés de charges.le versement sera effectué dans la limite du montant voté, l'éventuel excédent devant alors etre restitué au VENDEUR
-A la caisse des depots et consignations en cas de contestations
le séquestre sera seul juge des justifications qui lui seront fournies.
Pour sureté de l'engagement qu'il a pris, le vendeur affecte specialement à titre de gage et nantissement, au profit de l'acquereur de l'acquereur qui l'accepte, la somme ci-dessus séquestrée, et ce jusqu'à l'execution de l'engagement pris ci-dessus.Cette constitution de séquestre ne pourra nuire à la libération de l'acquereur,la quittance ci-dessus donnée etant definitive.
Election de domicile pour opposition du syndic
Pour l'ooposition éventuelle du syndic, domicile spécial est élu en l'etude XXXX,réprésentant le vendeur,détenteur des fonds." |
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Posté - 23 oct. 2009 : 15:43:32
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je pense que c'est très clair, l'AG (le terme ordinaire n'existe pas en copropriété) ayant eu lieu après la vente, n'ayant pas mis à l'ordre du jour une quelqconque résolution concernant ce pb. Le sequestre doit vous rendre l'argent? Ce qu'il fait est qu'il cherche à se couvrir de toutes poursuites ultérieures en demandant la phrase qui doit accompagner cette levée vers vous et qui le mettra à l'abri de toute attaque de l'acquéreur. C'est cela qu'il recherche auprès du Cridon.
Le Cridon est un organisme juridique au servcie des notaires adhérents. En général sa réponse se fait sous 3 semaines.
Donc insistez auprès du notaire.
Vous n'avez pas répondu à l'une de mes questions : qu'est-il inscrit par le syndic sur l'état daté ?
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marine
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Posté - 23 oct. 2009 : 16:07:22
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Sur l'état-daté, il n'y avait aucune somme retenue contre moi mis à part des frais de mutation à payer. |
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Posté - 23 oct. 2009 : 17:31:26
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donc aucune sequestre n'était nécessaire, mais vous l'avez fait. C'est donc une clause particulière entre vous et l'acheteur dont vous etes dégagée depuis la première AG qui a suivi votre vente.
Le syndic n'a jamais eu à voir et n'a plus rien à voir dans cette clause particulière. |
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Posté - 23 oct. 2009 : 17:51:51
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citation: Or entretemps, une autre assemblée s’est réunie (12 octobre 2009) et a décidé spécialement Est-il bien écrit 2009 comme cvous l'avez retransmis, ou plutot 2008 comme il serait logique, et avez-vous eu le compte rendu de cette AG?
Je crains qu'il faille laisser le CRIDON pousser son cri donc.
La prochaine fois, prenez un autre notaire, un qui sache rédiger correctement et valablement une clause de ce genre, parce que outre le terme ordinaire appliqué à l'AG, laquelel ne vaut pas, les conditions sont en effet difficle a remplir de votre côté puisque vous n'avez pas accès aux compte-rendus des AG, et que la description de la condition est un peu faite à la légère.
citation: -A la caisse des depots et consignations en cas de contestations le séquestre sera seul juge des justifications qui lui seront fournies. Cette phrase ne veut rien dire.
citation: Election de domicile pour opposition du syndic
Pour l'opposition éventuelle du syndic, domicile spécial est élu en l'etude XXXX,réprésentant le vendeur,détenteur des fonds Et ici on ne voitpas bien ce que vient faire le syndic qui n'a pas d'intérêt dans l'affaire.... |
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marine
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Posté - 23 oct. 2009 : 20:31:59
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Il s'agit bien du 12 octobre 2009... |
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