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Joe KER
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 Posté - 21 oct. 2009 : 18:24:03
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A ce sujet 2 questions :
1) obligation pour le syndic de diffuser un relevé générale des dépenses AVANT la convocation à l'AG ( où on trouve des annexes pour ça )
Je trouve que ça fait double emploi...
Le syndic m'informe que c'est obligatoire mais je n'ai pas trouvé de référence légale là -dessus : pouvez-vous m'éclairer ?
2) structure de ce relevé des dépenses : différent de celui de l'année dernière...
J'ai fait remarquer au syndic ( nouvel employé d'un grand groupe ) que ce relevé était "plus léger" cette année. Il semble que ce relevé est "personnalisé" suivant son destinataire. Contrairement à l'an passée où toutes les dépenses étaient détaillées pour toutes les clés de répartition, cette année je constate que les dépenses concernant des "clés" pour lesquelles je n'ai aucun tantième sont simplement totalisées.
Ma 2ème remarque a consisté à dire au syndic qu'il était dans ces conditions plus difficile, sauf à demander les infos manquantes, de préparer une approbation des comptes en AG. Qu'en dites-vous ?
Pour l'anecdote, j'ai pu ainsi constater qu'apparaissent dans nos charges de 2008-2009 des factures de 2006 !...
Merci à vous.
Joe
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Posté - 21 oct. 2009 : 19:45:45
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Joe Ker : Eléménts de réponses à vos 2 questions :
1: le syndic n'a pas à envoyer le relevé des dépenses annuelles et les annexes avant la convocation, car elles doivent figurer obligatoirement avec cette convocation, qui doit être réçue par TOUS les copropriétaires 21 jours avent l'AG
De plus tous les copropriétaires peuvent prendre RDV avec le syndic pour vérifier les comptes et les factures .
Le syndic ne peut pas vous dire que c'est obligatoire de les envoyer avant !!!! demandez lui le texte de loi ?? pour rigoler.
Le seul motif que je vois est une facturation abusive de photocopies !!! mais aucun syndic ne facture les photocopies à des prix fous!!! 0.05cts dans un magasin spécialisé et entre 0.20 et 0.40 e pour les syndics!! entre 4 et 8 fois plus seulement!!
Qu'entendez vous par relevé " personnalisé" ?? le relevé des dépenses du syndicat est un document comptable qui est envoyé à tous les copropriétaires, et il est le même pour tous puisqu'il concerne les comptes du SDC et non de chaque copropriétaires.!!
Joe ker : êtes vous membre du CS ??? si OUI,le CS a pour mission de vérifier les comptes et pour cela il a besoin de tous les documents comptable arrêtés à la date de fin d'exercice. Le CS vérifie naturellement ces comptes quelques semaines avant l'AG, et prépare ( normallement) l'ODJ et le budget avec son cher syndic.
2. les syndics ont changés de plan comptable, il se peut que le dernier programme informatique ne sorte pas ce relevés comme ceux de l'an dernier.
Si des comptes ou des rubriques manquent, le CS peut demader qu'elles soient de nouveau portées à ce relevé de dépenses.
3. des factures de 2006 n'ont rien à faire sur les comptes de 2008/009. A quoi correspondent ces factures ???
Si vous êtes au CS, une vérification sérieuse des comptes du Syndicat impose qu'elle soit faite avec TOUS les documenst comptables :le grand livre, les factures et ordres
de service, relevés de dépenses, comptes de trvaux, les annexes obligatoires, les relevés de banque, les contrats d'assurance, d'entretien, ...... |
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Joe KER
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 2
Posté - 21 oct. 2009 : 23:20:49
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Merci Philippe et je réponds à vos questions :
1) figurez-vous que cette édition n'est pas facturée par ce syndic ( F....A )
J'ai vérifié en effet le nb de pages facturées pour les AG : convoc et pv.
Le compte est bon : sous-traitance à Athome à 0,203 euros TTC / feuille contre un prix direct en libre-service de 0,056 euros TTC ( histoire de ne pas relancer le débat sur les photocopies ... ). Ca doit rentrer dans leur fameux forfait administratif à 19,73 euros TTC/an/lot...
2) pour la personnalisation, je pensais avoir été clair J'habite le Batiment A, j'y lis tout le détail des dépenses ( facture par facture ) puis son total, alors que je vois pour les Batiment B et Batiment C un total pour chacun sans autre précision.
Sinon l'édition est tout à fait la même que l'an dernier...
Mais redites-moi svp : un relevé détaillé des dépenses fait-il partie des pièces à fournir dans la convocation ?
3) je ne fais plus partie du CS depuis qu'un expert-comptable qui en fait partie m'a fait comprendre en AG devant le syndic et les copropriétaires que "je n'y comprenais rien...". Mais je ne manquerai pas de lui poser la question sur les factures de 2006 !
A ce sujet : je ne vois pas comment nous pourrions refuser ces factures... Qu'en dites-vous ? |
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Posté - 22 oct. 2009 : 09:22:45
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joe ker : citation: Mais redites-moi svp : un relevé détaillé des dépenses fait-il partie des pièces à fournir dans la convocation ?
Relisez ma réponse.
joe ker : comment voulez vous que les copropriétaires approuvent les comptes du SDC sans le compte de dépenses annuelle ??? OBLIGATOIRE avec la convocation PLUS les annexes.
Quand à cet expert comptable qui vous fait la morlae, envoyez le balade, il n'est pas obligatoire d'être un expert comptable pour être au CS !!!! Ce copropriétaire aurait un peu d'intellignece, il vous expliquerai comment vérifier les comptes de la coproprité, vous pouvez toujours lui demander si il a bien vérifier le grand livre, surtout avec une vieille facture de 2006, produit en 2009 ????
Vous vous posez beaucoup de questions sur votre syndic, allez sur le site de l'ARC, vous y trouverez quelques histoires et abus de ce syndic !!!
Représnetez vous au CS, aucun autre copropriétaire ne peut vous interdire d'y participer!!! présentez ensuite au poste de président de ce CS. Un CS est une collégialité, tout les bénévoles sont les bien venu, on peut savoir compté et pas être très malin !!! |
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Joe KER
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Posté - 22 oct. 2009 : 10:50:36
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Pouvez-vous m'indiquer l'article de loi, décret ou arrêté qui oblige le syndic a fournir dans la convocation vers tous les copropriétaires ( ou avant celle-ci comme le fait notre syndic ) un état détaillé des dépenses en plus des annexes fixées par le décret du 14 mars 2005.
C'est une question de volume de papier ( et donc d'éventuel gaspillage ) :
- annexe 1 = 1 page,
- annexe 2 = 1 page,
- annexe 3 = 6 pages,
- annexe 4 = 1 page,
- annexe 5 = 1 page
soit total = 10 pages
- relevé des dépenses "allégé" = 12 pages ( 18 pages l'an dernier ).
Merci à tous ceux qui pourrons répondre.
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Posté - 22 oct. 2009 : 12:13:59
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Joe KER : un petit effort pour faire cette recherche sur ce texte de loi sur le net !!! quelques secondes seulement sont nécéssaires
L'obligation de fournir ces documents n'a rien à voir avec le nbre de feuilles. Si ces documents font 10 pges; 50 pages ou 100 pages, le syndic doit les envoyer avec la convocation, ce sont des frias du Syndicat qui sont prévus au budget. Il n'y a pas à faire des économies la dessus, ce n'est pas le débat.
Joe KER :Noter donc dans votre cahier sur la copropriété le texte suivant
Contenu de la convocation (art. 9 et 11 Décret 1967)
La convocation contient indication des date, lieu et heure de l'assemblée. C'est par principe la personne qui convoque l'assemblée qui fixe ces modalités (art. 9 Décret 1967) ; elle doit également signer la convocation.
Sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, l'assemblée doit se tenir dans la commune de la situation de l'immeuble (en ce sens, Cass. civ. 22/05/1990 - Gaz. Pal. 21/08/1990).
La convocation rappelle les modalités de consultation des pièces justificatives des charges telles qu'elles ont été arrêtées par l'assemblée générale (cf. ces modalités de consultation auprès du syndic) à peine de nullité ; si le syndic a "omis" de faire voter ce point en assemblée il convient de le faire de son propre chef (cf. Peut-on rajouter une question à l'ordre du jour ?), ou considérer que ces documents sont accessibles à tout moment. Il en va de même en ce qui concerne les comptes.
La jurisprudence considère l'absence d'exposé des moyens de consultations comme non rhédibitoire en soi : pour obtenir l'annulation d'une assemblée il ne suffit pas de montrer que les modalités de consultations ne figuraient pas sur la convocation : il faut également montrer qu'aucune décision d'assemblée générale n'arrêtait ces modalités ET qu'il y a eu carence du syndic (Cass. civ. 08/06/1994).
La convocation contient l'ordre du jour, établi par celui qui aura convoqué l'assemblée générale (en général le syndic, avec ou sans l'aide et les suggestions du conseil syndical et/ou des copropriétaires agissant dans les 6 jours de réception de la convocation ; consultez les rubriques relatives à l'ordre du jour pour plus de précisions).
L'énoncé des projets de résolution doit comporter le texte de ces résolutions, et non une formule générique (comme "projet de travaux").
Aux termes de l'art. 11 Décret 1967, doivent également être notifiés :
un bilan comptable : le compte des recettes et des dépense de l'exercice écoulé (les recettes sont essentiellement les appels de fonds de l'année, les dépenses recouvrant différents postes : honoraires de syndic, travaux, gardien, chauffage, etc.), un état des dettes et créances (c'est un état détaillant quels sont les copropriétaires qui doivent de l'argent à la copropriété, et les personnes à qui la copropriété en doit ; un bon syndic fournit un bilan équilibré) et la situation de la trésorerie ainsi que, s'il existe un compte bancaire ou postal séparé, le montant du solde de ce compte
un simple état détaillé des dépenses ne suffit pas à satisfaire les exigences de l'art. 11 (Cass. civ. 13/06/1990) ; mais un exposé des dettes, créances et situation de trésorerie est considéré comme suffisant (Cass. civ. 14/01/1983 - Dalloz IR 1983-281)
le syndic a obligation de citer nomément les copropriétaires qui ne paient pas leurs charges. On ne saurait donc lui opposer la loi Informatique et libertés du 6 janvier 1978 pour lui empêcher de communiquer ces noms, même s'il les stocke sur ordinateur (Rép. min. JOAN 05/01/1987, p. 68, confirmé par CA Paris 3e, 11/09/92).
le budget prévisionnel, lorsque l'assemblée est appelée à le voter ; ce point est à vérifier avec attention, car il engage la copropriété pour l'avenir.
le projet de règlement de copropriété, de l'état descriptif de division, de l'état de répartition des charges ou le projet de modification desdits actes, lorsque l'assemblée est appelée, suivant le cas, à établir ou à notifier ces actes
Ceci vise :
la modification ou la répartition des charges (art. 11 et art. 25-f Loi 1965)
l'établissement ou la modification du règlement de copropriété, dans la mesure où il concerne la jouissance, l'administration ou l'usage des parties communes (art. 26-b Loi 1965)
la scission du syndicat des copropriétaires (art. 28 Loi 1965)
la répartition des dépenses de fonctionnement, d'entretien et de remplacement des parties communes (art. 30 Loi 1965) |
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Joe KER
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Posté - 22 oct. 2009 : 12:52:14
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Merci Philippe, il y a un peu à boire et à manger dans votre réponse mais ça fait plaisir d'avoir du répondant...
Voici ci-après un copier/coller de la version en vigueur ce jour de l'article 11 du décret et vous pouvez constater que ni cet article ni le renvoi aux textes de 2005 ne prévoit un relevé détaillé des dépenses ( facture par facture ) en dehors des annexes 2 et 3.
Pour rester "positif", je retiens l'intéressante clause " L'état détaillé des sommes perçues par le syndic au titre de sa rémunération " qui fait bien penser à un relevé détaillé de dépenses et qui, bien-sûr, n'est pas fourni par F.....A !
Sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour :
I. - Pour la validité de la décision :
1° L'état financier du syndicat des copropriétaires et son compte de gestion général, lorsque l'assemblée est appelée à approuver les comptes. Ces documents sont présentés avec le comparatif des comptes de l'exercice précédent approuvé ;
2° Le projet du budget présenté avec le comparatif du dernier budget prévisionnel voté, lorsque l'assemblée est appelée à voter le budget prévisionnel ;
La présentation des documents énumérés au 1° et au 2° ci-dessus est conforme aux modèles établis par le décret relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires et ses annexes ;
3° Les conditions essentielles du contrat ou, en cas d'appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux ;
4° Le ou les projets de contrat du syndic, lorsque l'assemblée est appelée à désigner le représentant légal du syndicat ;
5° Le projet de convention, ou la convention, mentionné à l'article 39 outre les projets mentionnés au 4° ci-dessus ;
6° Le projet de règlement de copropriété, de l'état descriptif de division, de l'état de répartition des charges ou le projet de modification desdits actes, lorsque l'assemblée est appelée, suivant le cas, à établir ou à modifier ces actes ;
7° Le projet de résolution lorsque l'assemblée est appelée à statuer sur l'une des questions mentionnées aux articles 14-1 (2e et 3e alinéa), 14-2 (2e alinéa), 18 (7e alinéa), 24 (alinéas 2 et 3), 25, 26-2 (1), 30 (alinéas 1er, 2 et 3), 35, 37 (alinéas 3 et 4) et 39 de la loi du 10 juillet 1965 ;
8° Le projet de résolution tendant à autoriser, s'il y a lieu, le syndic à introduire une demande en justice ;
9° Les conclusions du rapport de l'administrateur provisoire lorsqu'il en a été désigné un par le président du tribunal de grande instance en application des dispositions de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 et lorsque l'assemblée est appelée à statuer sur une question dont la mention à l'ordre du jour résulte de ces conclusions ;
II. - Pour l'information des copropriétaires :
1° Les annexes au budget prévisionnel ;
2° L'état détaillé des sommes perçues par le syndic au titre de sa rémunération ;
3° L'avis rendu par le conseil syndical lorsque sa consultation est obligatoire, en application du deuxième alinéa de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965.
Le contenu de ces documents ne fait pas l'objet d'un vote par l'assemblée des copropriétaires. |
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Posté - 22 oct. 2009 : 12:59:23
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joe kerr ce relevé de dépenses n'est-il pas votre relevé de charges personnel qui reprendrait le détail des seules dépenses qui vous concernent (avec éventuellement la part locative et la part déductible fiscalement) et les multiplierez par vos tantièmes afin de calculer ce que sont vos charges pour l'exercice écoulé. De là est calculée votre solde débiteur ou créditeur.
Ce document est à titre indicatif et sujet à l'avalisation des comptes ainsi approuvé par l'AG.
Est cela ? |
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nefer
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8
 Posté - 22 oct. 2009 : 13:59:53
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Il est exact que le relevé détaillé des dépenses n'est plus de façon obligatoire à joindre à la convocation de l'AG....même si les associations de copropriétaires le regrettent
cela pose d'ailleurs un problème aux bailleurs, qui eux, doivent le réclamer impérativement pour pouvoir effectuer la régularisation des charges
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Joe KER
Nouveau Membre
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Posté - 22 oct. 2009 : 14:42:24
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citation: Initialement posté par rambouillet
joe kerr ce relevé de dépenses n'est-il pas votre relevé de charges personnel qui reprendrait le détail des seules dépenses qui vous concernent (avec éventuellement la part locative et la part déductible fiscalement) et les multiplierez par vos tantièmes afin de calculer ce que sont vos charges pour l'exercice écoulé. De là est calculée votre solde débiteur ou créditeur.
Ce document est à titre indicatif et sujet à l'avalisation des comptes ainsi approuvé par l'AG.
Est cela ?
Bien essayé : effectivement, le "compte de charges" personnel reçu à la même période correspond globalement au même "filtrage" des dépenses ( en fait encore plus filtré car les dépenses ne me concernant pas n'apparaissent pas dans le tableau ), ce document personnel avec mes tantièmes appliqués tient lui en une seule page... |
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Joe KER
Nouveau Membre
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10
Posté - 22 oct. 2009 : 14:43:57
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citation: Initialement posté par nefer
Il est exact que le relevé détaillé des dépenses n'est plus de façon obligatoire à joindre à la convocation de l'AG....même si les associations de copropriétaires le regrettent
cela pose d'ailleurs un problème aux bailleurs, qui eux, doivent le réclamer impérativement pour pouvoir effectuer la régularisation des charges
Merci nefer, je pense que vous apportez la meilleure réponse à ma question  |
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