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Gédehem
Pilier de forums
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21
 Posté - 10 janv. 2010 : 18:07:36
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Et pourquoi pas un "conseil de l'ordre" des garagistes ????
Les syndics sont des commerçants qui se cachent derrière la fonction de "mandataire social", commerçants qui n'ont comme soucis d'augmenter leur chiffre d'affaire, leurs marges, leur part de marché !
De quel "ordre" voulez-vous parler ?  |
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ALH14U
Contributeur senior
571 message(s)
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 22
Posté - 10 janv. 2010 : 20:15:43
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Gedehem, la copropriété c’est des millions de copropriétaires, c’est des milliards d’euros, souvent très souvent mal utilisés, mal investis, mal gérés, mal suivis,…..
(Voir à ce sujet quelques exemples dans le livre de Christian Morel Les décisions absurbes, Folio)
Dans chaque immeuble une somme colossale laissé à la gestion de professionnels, de conseils syndicaux ou d'assemblée dont vous même à juste titre avez maintes fois signalé l'incompétence, la veulerie, la bêtise ou l'absurdité.
Il faut en finir, pour le bien de tous et dans le bon sens,
Le débat peut être long, preuve en est. Depuis de nombreuses années, les syndics sont sous les feux de la rampe mais rien de concret n'a été engagé.
Le "lobbying" est fort et les enjeux nombreux, les caisses de garanties essayent d'intervenir mais elles n'ont pas effectivement de superviseur commun.
En tout état de cause, mon constat est simple, acteur de la copropriété depuis 10 ans: seules les compétences des agences autorisées peuvent apporter un mieux.
- Compétences dans la fonction de chef d'entreprise, dirigeant
- Compétences dans la valorisation et la gestion des RH (gestinnaires immobiliers)
et surtout compétences dans les cœurs de métiers
Le marché porteur de la transaction a démultiplié l'arrivée et la mise en circulation de tas de gens non formés à ces métiers, uniquement attirés par l'espoir de revenus importants et faciles.
Résultats simples! Mauvais outils, mauvais salaires, mauvaise politique RH, mauvaise formation ----> absence de satisfaction des clients.
Par contre, pour la gestion de copropriété ou la gestion locative, j'émettrais des réserves. Certains gros groupes ont racheté, ces dix dernières années, des portefeuilles de cabinet dont les propriétaires partaient en retraite. dans le même temps, ces mêmes groupes ont acheté, avant même construction, la gestion de copropriété et la gestion locative d'immeubles à construire. Ils ont mis en place de véritables machines à faire du fric au détriment du propriétaire lambda... se fichent totalement des lois existantes qui ne les arrangent pas (on l'a bien vu pour la mise en place guignolesque des nouvelles régles de comptabilité et un report de fait légalisé par un texte subséquent) d'où un effet d'annonce gouvernemental sur un projet de décret ne faisant que répéter ce qui existe !
Pour Joe KER, Florette avait un message simple et légitime, je puis le dire avec le cauchemard que l'on m'a fait vivre sur Paris pendant 10 ans avec une(s) agence(s) (voir mes topic) vis à vis des administrations !
Messages de Florette (Lyon) :
APPEL A MANIFESTATION EN DOUCEUR
http://www.universimmo.com/forum_un...OPIC_ID=2737
concerne les procureurs
Comment se débarrasser de son syndic (Florette 1 septembre 2009) :
http://www.universimmo.com/forum_un...OPIC_ID=2190
Pour reprendre le message de Florette dont vous vous dites porteur, il est bon de rappeler que Florette se plaignait de la non caractérisation de nombreuses fraudes et délits pénaux par les services des Procureurs (ce que j'ai pu constater également) , de la difficulté de déclencher une enquête et éventuellement de la non compétence des fonctionnaires à détecter les fraudes astucieuses des dirigeants de sociétés et des syndics professionnels.
Je suis intéressé par vos travaux, mais qui me présentent tout de même de redoutable biais de méthodologie :
Comme vous le savez la fonction de syndic professionnel est intitu personae, et la fonction de gestionnaire d’immeuble également hors vous paraissez intéressé par les agences.
I - Régler les dysfonctionemments récurents et signalés depuis des années
Je pense pour régler définitivement ces problèmes il faut :
1 / Une formation régulière des personnels gestionnaires d’immeuble : obligation de suivi d’une formation de base
J’ai déjà proposé le minimum suivant :
A - savoir convoquer, organiser et suivre une AG
B - savoir reconnaître et distinguer un locataire, un copropriétaire,
C - Savoir suivre et réceptionner les travaux
Je dis formation minimum car de nombreux sujets sont méconnus par les professionnels et il faudrait comme dans d’autres professions instituer une obligation de formation continue (5 à 10 journée par exemple sur l’année).
Elle permettrait d’augmenter le manque d’efficience désastreuse constatée quelle que soit par ailleurs le type d’ Agence : certains voient de grosses agences (toujours méchantes !) d’autres de petites familiales (depèrenefils ?)
Sujets obligatoires :
A - Savoir demander les charges et honoraires
B - Savoir faire auprès des Préfectures les déclarations des modifications de structures d’agences et du personnel autorisé ayant une délégation de pouvoir ou de signature
C - Savoir informer les copropriétaires des modifications de structures d’agences et notamment les absorptions (théoriquement information et autorisation obligatoire du syndicat) et de la présence ou du départ du personnel autorisé ayant une délégation de pouvoir ou de signature quand à la gestion des copropriétés.
D – Droit pénal – droit civil appliqué aux conflits de copropriété
E – Code du travail et conventions collectives applicables aux syndics professionnels titulaires des cartes de Gestion Immobilière aux personnels et dirigeants des agences
F – Explication de la Loi Hoguet
G – Droits des sociétés
F – Droits de la copropriété
2 / Permettre l’exercice multisite des professionnels de gestion immobilière sans passer par l’obligation coercitive et jamais faite de déclaration d’un bureau ou succursale secondaire.
Formulaires inadéquats, mal remplis, mal compris aux termes non précis.
Le professionnel se déclare lui même et ce n’est plus au dirigeant de l’Agence de le faire. Ainsi lors l’absorption des sociétés n’a plus d’impact sur la gestion des immeubles et se fait plus facilement les nécessaires transformation des sociétés.
CAS PRATIQUE Cartes attribuées de gestion immobilière par les Préfectures
http://www.universimmo.com/forum/to...PIC_ID=55922
3 / Création d’un conseil de l’Ordre mettant tous les gestionnaires d’immeuble à égalité
Permettant ainsi de bâtir un répertoire national des gestionnaires immobiliers ou syndics professionnels. Il y a lieu devant la confusion, la méconnaissance habituelle assimilant Agence = Le Syndic = Le gestionnaire d’immeuble à proposer le seul terme gestionnaire immobilier, en supprimant les obligations de sous cartes et l’attestation grise.
On voit que les Préfectures de Police ne peuvent à la fois délivrer les cartes (et sous carte) et contrôler l’application ou la présence réelle sur le terrain, ni le suivi des personnels et demandeurs de cartes ou personnes déclarées comme Directeurs (bien que cela soit une obligation, il semble que les déclarations d’une tierce personne comme Directeur d’Agence soient plutôt rare pour certaines Agences et dans certains départements !).
On voit que les procureur protègent les bureaux des professions immobilières dont certains de notoriété publique délivrent mal celles ci en niant les fraudes réelles pénales et leurs répercussions en termes de préjudices alors civils auprès des tiers.
4 / Une accréditation des Agences tous les quatre ou cinq ans
Sur divers versant : organisation, gestions du personnel et des risques
Evaluation des pratiques professionnels et suivi des personnels, transaction et GI
5 / Une réforme de l’administration judiciaire :
Syndic copro viré.en AG... quelles suites légale ? +++ administration judiciaire
http://www.universimmo.com/forum/to...PIC_ID=77331
Relations entre administrateur et Pdt du tribunal
http://www.universimmo.com/forum/to...PIC_ID=77403
Changement de syndic et administration judiciaire
http://www.universimmo.com/forum/to...PIC_ID=78218
6 / Une information obligatoire des copropriétaires du syndicat à chaque renouvellement de contrat :
A – Connaissance de la personne morale présentant le contrat d’Agence
Nom de l’Agence siège principal s’il s’agit d’un siège secondaire ou d’une agence absorbée qui effectué la prestation de gestion d’immeuble
Nom et prénom du représentant de la personne morale de l’agence
Nom et prénom du gestionnaire de l’immeuble et mandataire du syndicat
Votre autre topic
Qui est mon syndic le gérant ou gestionnaire ? (alphonse juillet 2009)
http://www.universimmo.com/forum_un...OPIC_ID=1364
B – Connaissance des copropriétaires d’immeubles
Mettre fin au remplacement du copropriétaire sans mandat par son gendre, par son locataire,….
Liste des copropriétaires nom et prénom lors de chaque renouvellement du mandat.
7 / Accès à l’ensemble des archives du syndicat par tout copropriétaire, avec des sanctions en cas de refus non légal, quelque soiut la période de l'année
Il est invraisemblable et sans doute anticonstitutionnel que l’accès des archives ne soit réservé qu’aux membres des conseils syndicaux.
Il m’a été refusé (illégalement en période pré AG) l’accès aux assignations et courriers échangés avec les copropriétaires, l’agence et l’avocat du syndicat, ce qui est complétement anormal et devrait faire l’objet de sanction.
Récup archives 16 mai moumoune
http://www.universimmo.com/forum_un...OPIC_ID=1310
La liste est longue.
Il faudrait également
A - un observatoire de la violence et le l’escroquerie astucieuse en copropriété :
Syndic manipulant le Conseil Syndical
http://www.universimmo.com/forum_un...&whichpage=3
Cet observatoire pourrait se créer à l’initiative des professionnels puisque curieusement au niveau des associations de copropriétaires personne n’y a pensé.
B - Une possibilité de responsabilisation pénale des présidents de copropriété en attendant un véritable projet de dépénalisation judiciaires, car à mon avis ils faut simplifier et supprimer les trop nombreux tribunaux : commerce – civil – pénal – sécurité sociale – travail qui ne se coordonnent pas vis à vis de dirigeants étant le plus souvent en infraction sur plusieurs codes.
C - Un observatoire de la qualité du suivi et de classement des dénonciations civiques que nous effectuons les uns et les autres auprès des Procureurs ou présidents des tribunaux. Ne concerne pas de les problèmes et conflits en copropriété !
J’ai l’intention d’élaborer cette année à destination des élus et associations un programme reprenant ces divers souhaits visant à obtenir une amélioration rapide de l’efficience de la gestion en copropriété par ce que cohérente et attendue des copropriétaires et des agences, comme le souhaitent les intervenants ce forum auquel je participe depuis cinq ans maintenant.
Je remercie les lecteurs de m’adresser des propositions à ajouter et de router au maximum ce message.
II - Arrêtons de gémir sans rien faire :
Aux copropriétaires d’arrêter de gémir de faire quelque chose
Mais il faudrait également que les copropriétaires prennent leur propre responsabilité au lieu de gémir : quand on n'est pas content, quand on constate des irrégularités, on vire en fin de mandat... ce n’est pas facile on le sait on le découvre tous les jours sur le forums.
La lourdeur d'un changement de syndic, le respect des délais, la pression du syndic, et l’obligation sans doute anormalement assez fréquente de passer par la case administration judiciare coupent souvent la volonté d'une élection nouvelle et donnent plutôt le sentiment aux copropriétaires de participer à un putsch plutôt qu'à la gestion en bon père de famille de leur patrimoine.
Alors que voit on régulièrement : pour éviter les tracas, la majeure partie des copropriétaires, (sauf certains genre Don quichotte..) ne veut pas faire de vagues... surtout pas....parce que l'individu auquel ils ont affaire est gentil, compétent (mais si le patron était sanctionné pour ses agissements comptables et administratifs, ça serait pas forcément idiot cependant !) parce qu'un grand groupe, "connu" c'est plus rassurant qu'un syndic lambda (alors là !) parce qu'on ne veut pas se mettre à dos notre voisin de palier qui apprécie le syndic, parce qu'on ne va pas aux réunions de copropriété, on ne vote rien, mais on est le premier à râler.....
Les solutions présentées antérieurement (formation - accréditation – abondons des sous cartes et de l’attestation – conseil de l’ordre) sont bonnes quand on sait que la réforme des services de l'état en région, fait que les quelques fonctionnaires qui étaient susceptibles de venir vérifier certaines choses (ils ne le faisaient pas taux de non caractérisation très très important, taux de fraudes, de faux papiers, de perception de retraites, de tarifs anormaux), vont avoir bien du mal à le faire par manque de temps, d’esprit civique ou par conflits d’intérêts et lobbying (BTP,…)
On peut espérer des améliorations en 2010 avec un programme de ce type.
La révolution viendra grâce à des professionnels, que ce soit en transactions comme en gestion, qui décideront de devenir des pros, en privilégiant les bénéfices à moyen ou long terme plutôt que le jakpot à court terme et qui feront tout pour cela.
Aujourd’hui la complexité est grande, les querelles de clochers entre professionnels vives et devant l’aveuglement des politiques et administrations, devant le silence des secteurs associatifs, la complicité interessé de professionnels comme les architectes et les avocats il faut que nous copropriétaires aidions à changer en demandant à leur place cette mutation des lois et des pratiques.
Alors router ce message, transmettez le dans vos réseaux d'influence.
Merci pour votre esprit civique.
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touq62
Nouveau Membre
45 message(s)
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 Posté - 11 janv. 2010 : 16:34:01
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Bonjour à tous,
Gedehem
- Le garagiste a une obligation de résultat, art 1147 du code civil.
- Il est plus facile de changer de garagiste que de syndic
- Le syndic n'a qu'une obligation de moyen et de renseignement.
- Que faut-il comprendre par moyen chez un syndic?
- Quant aux renseignement!
ALH14 - Merci pour votre réponse pertinente et explicite, nos problèmes necessitent une reflexion collective, ce qui semble imposible compte tenu de l'ignorance d'une grande majorité de copropriétaires.
D'autre part, les associations ARC, Que Choisir et autres, participent avec le CNC aux différents travaux concernant la copropriété, or rien ne change, aucune mesure coercitive n'est prise pour instaurer des règles de déontologie pour assurer une gestion saine des copropriétés, il y a là matière à reflexion.
J'appuie vos actions.
cordialement.
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Joe KER
Nouveau Membre
37 message(s)
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24
Posté - 12 janv. 2010 : 02:11:21
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Bonsoir à tous,
Je vous informe que, pour des raisons de déontologie liée à mon nouveau projet professionnel, il me paraît désormais difficile de mener à bien le projet d'association.
Je suis toutefois prêt à mettre sur pied le site si des personnes s'approprient l'idée et la développent...
Joe KER |
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ALH14U
Contributeur senior
571 message(s)
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Posté - 13 janv. 2010 : 22:11:11
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Merci pour vos encouragements Touq62
Merci de nous donner cette information, Joe, quel rebondissement !
Pour ma part copropriétaire j’ai monté suite à mon expérience malheureuse je viens juste après 5 ans d’observations et d’expériences de créer ce programme d’amélioration qualité des relations entre Syndic – prestataires – administrations et copropriétaires.
Ce programme « efficience » décrit ci dessus.
Ce programme qui aurait du être établi par les associations administrations syndicats m’apparaît indispensable +++, urgent même à mettre en place et je suis heureux de travailler pour faire ces propositions, ce que je n’aurais pas pu faire il y a quelques années.
Ce programme efficience / qualité est certainement améliorable et je vous remercie pour des critiques et pour son évolution.
Ce programme m’apparaît indispensable et je crois qu’il faut faire des propositions, ce que je n’aurais pas pu faire il y a quelques années lors de mon adhésion au forum.
J’ai eu des échos de faits et des exemples de violences iniques et délits exercées contre certains copropriétaires et dans certaines copropriété. Il existe à ce sujet malgré les plaintes déposées une indifférence des administrations. C’est un sujet d’étude psycho – sociologique avec des dérives économiques assez tabou.
Il faut absolument créer quelque chose recenser les violences dans le but de réguler les plus inadmissibles et également dans les grandes villes il faut obtenir un suivi personnalisé, réglementaire et efficient du travail des gestionnaires d’immeuble, notamment le suivi des prestataires et la réception des travaux (ne semble pas fait par de nombreuses agences !) ce qui éviterait les surcoûts, malfaçons, travaux inadéquats ou non finis en évitant toutes les frustrations et querelles des copropriétaires avec « Le Syndic », le syndicat et ou avec le conseil syndical.
Certains m’ont déjà donnés des témoignages, que je pense reprendre dans un futur livre (en 2011 – 2012 sauf impondérable). Merci de continuer à le faire en me téléphonant ou sur mon adresse personnelle.
Oeuvrons tous professionnels et copropriétaires pour une efficience de la gestion dans nos immeubles, qui nous permettrait de nous réunir avec plaisir, en confiance avec les professionnels et en quiétude tous ensemble.
Merci pour vos témoignages et vos participations.
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