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Jany2718
Contributeur senior
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 Posté - 02 nov. 2009 : 13:58:40
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Oui, d'accord; Merci pour ces nouvelles précisions .
Mais à mon avis , même si la souscription de certains contrats par le SDC est obligatoire,le Syndic doit évidemment en soumettre les conditions lors de l'AG afin d'obtenir l'accord des copropriétaires sur les termes du contrat, tant dans les conditions générales que dans les conditions économiques , et cela après mise en concurrence s'il y a lieu selon le montant des frais relatifs à chaque contrat en question.
En outre , l'AG pourrait parfaitement décider de ne point souscrire ces contrats et assumer les conséquences éventuelles de cette situation. On sait déjà que le défaut d'assurance DO n'est pas sanctionné directement . Qu'en est-il pour le défaut de coordinateur SPS ? : il semble qu'il n'y ait pas non plus de sanction directe pour non respect de l'obligation , car rien n'est prévu à cet égard dans les articles L.235-4 et R.238-16 du CT ... |
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Gédehem
Pilier de forums
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 Posté - 02 nov. 2009 : 14:40:38
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Dans le cadre de sa mission, le syndic se DOIT "- d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ; "
Sauf qu'il ne peut souscrire un contrat pour des travaux ou lié à ces travaux sans décision d'AG.
Si telle disposition impose ici une DO, là un coord.SPS, le syndic n'a pas la possibilité d'en décider lui même sans vote par l'AG du budget correspondant. Ici, il 'y a pas "urgence" tel que le précise les textes.
Le syndic pourrait éventuellement être tenu pour 'responsable' s'il ne conseille pas ou n'inscrit pas les questions avec des propositions qu'il aurait sollicité. L'ayant fait, il appartiendra au syndicat d'en décider.
Depuis l'introduction de L.art.14-1 et 14-2 et la modif de D.art.11 et D.art.35, le syndic ne peut contracter au nom du syndicat, et donc engager des fonds qu'après décision de l'AG, décision sur un dossier précis.
Tout autre chose est la liberté laissée au syndic de contracter avec un nouveau prestataire pour assurer un service existant aux quasi mêmes conditions et tarifs. Cas classique de la Ste d'entretien, celle pour les espaces verts, ou l'assurance. Pas besoin, à priori, de passage par l'AG.
Dans le cas exposé par Jany, nous ne sommes pas dans cette situation : faute d'une décision d'AG sur présentation des pièces prévues, rien ne sera opposable. |
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DIOGENE93
Contributeur actif
175 message(s)
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23
Posté - 02 nov. 2009 : 18:21:42
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citation: Initialement posté par Jany2718
Oui, d'accord; Merci pour ces nouvelles précisions .
Mais à mon avis , même si la souscription de certains contrats par le SDC est obligatoire,le Syndic doit évidemment en soumettre les conditions lors de l'AG afin d'obtenir l'accord des copropriétaires sur les termes du contrat, tant dans les conditions générales que dans les conditions économiques , et cela après mise en concurrence s'il y a lieu selon le montant des frais relatifs à chaque contrat en question.
En outre , l'AG pourrait parfaitement décider de ne point souscrire ces contrats et assumer les conséquences éventuelles de cette situation. On sait déjà que le défaut d'assurance DO n'est pas sanctionné directement . Qu'en est-il pour le défaut de coordinateur SPS ? : il semble qu'il n'y ait pas non plus de sanction directe pour non respect de l'obligation , car rien n'est prévu à cet égard dans les articles L.235-4 et R.238-16 du CT ...
Concernant les sanctions pour défaut de DO, La 18ème recommandation de la commission relative à la copropriété rappelle :
Que tout maître d'ouvrage à l'obligation de souscrire une DO qui lui est faite par l'art. L241-1 du Codes assurances lorsque les travaux envisagés entrent dans le champ d'application des articles 1792 et suivants du Code civil.
Que l'article L243-3 du même code stipule que quiconque contreviendra aux dispositions des articles L241-1 à 242-1 du présent code sera puni d'un emprisonnement de six mois et d'une amende de 5 000 000 F (à convertir en €) ou de l'une de ces deux peines seulement.
Que le syndic, représentant légal du syndicat, a la qualité de mandataire du maître de l'ouvrage au sens et pour l'application de l'art. L 241-1 du Code des assurances.
Que le syndic informe les copropriétaires, lors de l'assemblée générale devant statuer sur ces travaux, du caractère obligatoire de cette assurance.
Concernant les sanctions pour absence du coordonateur SPS obligatoire, l’Article L263-10 Modifié par Ordonnance n°2000-916 du 19 septembre 2000 - art. 3 (V) JORF 22 septembre 2000 en vigueur le 1er janvier 2002
Abrogé par Ordonnance n°2007-329 du 12 mars 2007 - art. 12 (VD) JORF 13 mars 2007 en vigueur au plus tard le 1er mars 2008
I. Est puni d'une amende de 4500 euros le maître d'ouvrage qui n'a pas adressé à l'autorité administrative compétente en matière d'hygiène et de sécurité du travail la déclaration préalable prévue à l'article L. 235-2.
II. Est punie d'une amende de 9000 euros :
1° Le maître d'ouvrage :
a) Qui n'a pas désigné de coordonnateur en matière de sécurité et de santé, en méconnaissance du premier alinéa de l'article L. 235-4, ou qui n'a pas assuré au coordonnateur l'autorité et les moyens indispensables à l'exercice de sa mission, en méconnaissance du deuxième alinéa de l'article L. 235-5 ;
b) Qui a désigné un coordonnateur ne répondant pas aux conditions définies en application du dernier alinéa de l'article L. 235-4 ;
c) Qui n'a pas fait établir le plan général de coordination prévu à l'article L. 235-6 ;
d) Qui n'a pas fait constituer le dossier prévu à l'article L. 235-15 ;
2° L'entrepreneur qui n'a pas remis au maître d'ouvrage ou au coordonnateur le plan particulier de sécurité et de protection de la santé des travailleurs prévu à l'article L. 235-7.
III. En cas de récidive :
1° Le fait prévu au I ci-dessus est puni d'une amende de 9000 euros ;
2° Les faits prévus au II ci-dessus sont punis d'un emprisonnement d'un an et d'une amende de 15000 euros ou de l'une de ces deux peines seulement ; le tribunal peut, en outre, prononcer les peines prévues à l'article L. 263-6.
NOTA:
Ordonnance 2007-329 2007-03-12 art. 14 : Les dispositions de la présente ordonnance entrent en vigueur en même temps que la partie réglementaire du nouveau code du travail et au plus tard le 1er mars 2008.
La loi n° 2008-67 du 21 janvier 2008 dans son article 2 X a fixé la date d'entrée en vigueur de la partie législative du code du travail au 1er mai 2008.
Et en prime pour le cas ou il y aurait un accident du travail ou des travailleurs non déclarés sur le chantier, quelques années de galère pour tous les copropriétaires irresponsables qui auront préfèraient ergotter à n'en plus finir sur l'utilité ou pas d'appliquer ce qui est obligatoire. |
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Jany2718
Contributeur senior
967 message(s)
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24
Posté - 02 nov. 2009 : 18:50:53
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OK. Parfait. Merci à Diogène93 pour ses précisions très utiles.
La loi est dure, mais c'est la loi ! |
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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25
Posté - 02 nov. 2009 : 19:19:47
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Rien de contraire n'a été exposé ici !
Mais rien dans l'obligation qui est faite pour les travaux concernés ne dispense le mandataire du MO de faire statuer l'AG sur une proposition chiffrée, faute de quoi il ne pourra appeler de fonds pour cette somme qui ne sera pas exigible.
C'est sur ce point précis que Jany posait la question :
"Je voudrais savoir, si (...) sans documentation concrète ou devis joint à la convocation, la décision peut être régulière et ne pas risquer l’annulation judiciaire d’un copropriétaire opposant ." |
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DIOGENE93
Contributeur actif
175 message(s)
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26
Posté - 02 nov. 2009 : 23:51:07
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citation: Initialement posté par Gédehem
Rien de contraire n'a été exposé ici !
Mais rien dans l'obligation qui est faite pour les travaux concernés ne dispense le mandataire du MO de faire statuer l'AG sur une proposition chiffrée, faute de quoi il ne pourra appeler de fonds pour cette somme qui ne sera pas exigible.
C'est sur ce point précis que Jany posait la question :
"Je voudrais savoir, si (...) sans documentation concrète ou devis joint à la convocation, la décision peut être régulière et ne pas risquer l’annulation judiciaire d’un copropriétaire opposant ."
Relisez toutes mes réponses et vous verrez que je n'ai jamais affirmé qu'un quelconque texte dispensait le syndic de faire statuer l'AG sur la DO et le coordinateur SPS.
J'ai simplement dit que (si les travaux sont décidés) le syndic sera obligé avant de les engager de souscrire ces 2 contrats obligatoires compte tenu des lourdes conséquences pour le SDC qu'il aurait aussi ensuite à subir s'il ne le fait pas. A lui ensuite d'avancer les fonds et d'essayer après de les faire avaliser par la prochaine AG s'il ne veut pas convoquer une AGE en urgence pour régler cette grave ommision.
Ce ne serait pas la 1ère fois qu'un syndic agirait pour réparer une grosse erreur ainsi et dans la quasi totalité des cas, ça passe comme une lettre à la poste, le SDC refusant très rarement d'avaliser des dépenses qui étaient de toutes façon incontournables.
Bien sur ce n'est pas ce qui est prévue par la loi, mais c'est un arrangement qui peut être préférable à une situation calamiteuse.
Quant à la question de Jany2718 sur la régularité d'une décision délégant au CS le choix de la DO et du coordonateur, j'ai fourni suffisament d'éléments pour confimer qu'elle serait irrégulière et donc sujette à annulation.
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felix1930
Contributeur vétéran
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Posté - 03 nov. 2009 : 00:29:34
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citation: A lui ensuite d'avancer les fonds et d'essayer après de les faire avaliser par la prochaine AG s'il ne veut pas convoquer une AGE en urgence pour régler cette grave ommision.
le syndic ne peut avancer des fonds sur ses propres deniers; de nombreux jugements ont soulignés que ces avances étaient des "anomalies de geston".Pour certains ont même déduit que le syndic ne pouvait,en principe, obtenir le remboursement des avances faites au syndicat |
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