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G.G
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 Posté - 03 nov. 2009 : 20:06:30
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j'ai rencontré un syndic lors d'une AG ou j'avais pouvoir de représentation. Celui-ci a évoqué que le fait de détenir beaucoup d'argent du syndicat l'obligeait à augmenter sa garantie bancaire.
Dans le cadre d'un compte séparé le syndic n'a pas à garantir le compte du syndicat qui est seul titulaire
Par contre dans le cadre d'un compte du syndicat dans le compte du syndic, celui-ci devrait-être tenu de garantir les sommes du syndicat détenues sur son compte.
Pensez-vous que j'ai une bonne analyse ou bien une mauvaise analyse ?
Le syndic étant dans ce cas obligé de garantir le compte séparé
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Posté - 04 nov. 2009 : 04:08:45
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le compte bancaire séparé est au nom du syndicat comme vous le dites donc pas de garantie.
la dispense du compte bancaire ne peut être donné qu'à un syndic qui possède une garantie financière citation: - d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat. L'assemblée générale peut en décider autrement à la majorité de l'article 25 et, le cas échéant, de l'article 25-1 lorsque l'immeuble est administré par un syndic soumis aux dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce ou par un syndic dont l'activité est soumise à une réglementation professionnelle organisant le maniement des fonds du syndicat. La méconnaissance par le syndic de cette obligation emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu'il aurait passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables.
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felix1930
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Posté - 04 nov. 2009 : 08:09:09
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contrairement à ce qui est souvent affirmé par certains syndics (et dans le 1er post) le compte séparé figure bien dans la garantie du syndic.
Si le compte est bien ouvert au nom du syndicat il n'y a que le syndic qui a le droit "d'opérer" les différentes opérations sur ledit compte; alors heureusement que SA garantie doit jouer notamment pour les SORTIES |
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Posté - 04 nov. 2009 : 09:03:31
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rambouillet : citation: le compte bancaire séparé est au nom du syndicat comme vous le dites donc pas de garantie.
les fonds du syndicat sont garantis si le compte est individualisé dnas le compte du syndic, ET si le compte est séparé au nom du syndicat.
Le syndic est le mandataire du SDC, il effectue tous les paiements !!! |
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GĂ©dehem
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Posté - 04 nov. 2009 : 10:26:42
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"Celui-ci a évoqué que le fait de détenir beaucoup d'argent du syndicat l'obligeait à augmenter sa garantie bancaire.
Dans le cadre d'un compte séparé le syndic (*) n'a pas à garantir le compte du syndicat qui est seul titulaire."
Voila le type même d'arguments fallacieux avancés par ces syndics-bandits UNIQUEMENT parce qu'ils refusent le compte séparé !
(*) ce n'est pas le syndic mais son "garant finacier", cotisation entrant dans ses frais généraux, .... lesquels sont payés sur ses revenus ... qui proviennent des rémunérations payés par les syndicats qu'il gere !
Tout le monde paye ses assurances et autres organisme de sécurité sur ses revenus. Quels sont les 'revenus' des syndics ?
Autrement dit, ce sont les copropriétaires qui financent la caisse de garantie RCP des syndics ainsi que leurs cotisations au garant financier pour les fonds qu'il gere.
Sur ce point, les CS doivent avoir les attestations de l'un et l'autre, en particulier pour controler le montant des fonds garantis chaque année afin de ne pas avoir de surprise à la dernière minute ... 
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G.G
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Posté - 04 nov. 2009 : 20:52:42
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dans un compte séparé le syndicat et titulaire du compte il ne fait que donner procuration au syndic pour une gestion
Pourquoi une garantie d'un compte qui ne nous appartient pas ?
Par contre si les sommes du syndicat sont dans le compte du syndic il est important qu'une garantie puisse permettre au syndicat de retrouver ses fonds
Ce jour je viens de recevoir une convocation d'A.G du nouveau syndic voyez comment il présente la question du compte séparé et sa gestion
"Compte séparé
L'Assemblée Générale décide d'ouvrir un compte bancaire séparé au nom du Syndicat des Copropriétaires.
Les fonds du Syndicat seront déposés sur le compte bancaire séparé ouvert au nom du Syndicat des Copropriétaires, auprès de l'établissement bancaire habituel du Cabinet XXXXX s.a.s, en application de l'article 18, 6ème Alinéa de la Loi du 10 juillet 1965 et de l'article 6 de la Loi du 2 janvier 1970.
Les sommes versées sur ce compte ne pourront bénéficier de la garantie financière du cabinet XXXXX s.a.s que dans la mesure où ce compte ne fonctionne que sous la seule et unique signature du syndic.
Les coûts, frais de tenue de compte et produits provenant de la gestion ou du fonctionnement du compte séparé sont à la charge ou au profit du Syndicat des Copropriétaires.
J'ai volontairement soustrait le nom du syndic .
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G.G
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 Posté - 05 nov. 2009 : 22:31:33
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JB22
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Posté - 05 nov. 2009 : 23:20:19
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De felix1930
"contrairement à ce qui est souvent affirmé par certains syndics (et dans le 1er post) le compte séparé figure bien dans la garantie du syndic.
Si le compte est bien ouvert au nom du syndicat il n'y a que le syndic qui a le droit "d'opérer" les différentes opérations sur ledit compte; alors heureusement que SA garantie doit jouer notamment pour les SORTIES"
Dans le cas d'un compte déparé le syndic ne détient pas les fonds du syndicat, il les gère. Sa garantie financière ne joue pas sur les fonds détenus et garantis par la banque, mais sur sa responsabilité civile pour les fonds gérés ( faillite, détournements de fonds...)
C'est pour faire peur aux copropriétaires que certains syndics font croire que le syndicat n'est pas couvert en cas de comptes séparés. |
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Posté - 06 nov. 2009 : 09:07:26
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G.G. citation: Les sommes versées sur ce compte ne pourront bénéficier de la garantie financière du cabinet XXXXX s.a.s que dans la mesure où ce compte ne fonctionne que sous la seule et unique signature du syndic.
VoilĂ un syndic qui s'arrange une nouvelle fois avec la loi.
L'AG a élu ce syndic, qui sera le MANDATAIRE du syndicat des copropriétaires !! ce syndic ne connait pas la signification de ce terme. Vous pouvez demander à ce cher syndic qu'elles autres personnes peuvent signer les chèques du SDC ?? la concierge ?? le président du CS ?? sa propre femme ?? le boulanger ??
G.G : si vous voulez des explications précises sur l'étendue de la garantie financière de ce syndic, appelez donc cette caisse de garantie, vous trouverez le nom de cette caisse sur le contrat proposé par ce syndic, cette information est OBLIGATOIRE. |
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GĂ©dehem
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Posté - 06 nov. 2009 : 15:48:12
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GG, non seulement la mention excluant de la garantie financière les fonds du compte séparé est totallement mensongère, mais toute la résolution est une tromperie !
Le syndicat n'a pas à décider de l'ouverture d'un compte séparé, celui-ci étant OBLIGATOIRE depuis le 13.12.2000 (L.art.18)
Cependant, l'AG peut décider de dispenser le syndic d'ouvrir un tel compte (L.art.18 et D.art.29-1) dispense dont la durée est fixée.
Faute de cette dispense et d'avoir ouvert un compte séparé dans les 3 mois de sa dernière désignation, le mandat du syndic est NUL automatiquement.
Sur ce que vous exposez, sous réserve de vérifications, votre syndicat serait dépourvu de syndic.
Tout interessé, donc tout copropriétaire, pourrait dès demain déposer requête pour faire constater cette absence de syndic et demander la désignation d'un administrateur provisoire (voir D.art.47)
Les CS ne sont pas assez attentifs à cette questionn sans doute par méconnaissance. |
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G.G
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Posté - 06 nov. 2009 : 18:56:30
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En fait nous avons un syndic bénévole mis en place pour parer la turpitude de l'ancien syndic qui a volontairement soustrait de l'ordre du jour envoyé 5 mois avant l'A.G le nouveau contrat de syndic. Mais le bénévole va céder la place à un syndic pro d'où le contrat avec l'élément sur le compte séparé
Merci de vos réponses |
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GĂ©dehem
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Posté - 06 nov. 2009 : 19:17:38
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OK .
Alors la seule question conforme Ă inscrire Ă l'ODJ est :
"- Dispense faite au syndic d'ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat. (art.25)
Dispense Ă compter du ... jusqu'au ........ "
Comme la question de la dispense n'est pas à l'ODJ et que la question inscrite est irrégulière, le syndic pro désigné devra ouvrir un compte séparé.
Le Pdt d'AG doit ĂŞtre ferme sur ce point pour retirer cette question de l'ouverture d'un compte. |
Édité par - Gédehem le 06 nov. 2009 19:19:26 |
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G.G
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Posté - 06 nov. 2009 : 19:23:25
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je m'arrangerais pour être Président et suivrais votre avis
Merci GĂ©dehem |
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Posté - 07 nov. 2009 : 08:26:31
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l'ouverture d'un compte séparé est obligatoire, elle n'a pas à être mise à l'OdJ donc le président de séance doit la déclarer sans objet et passer à la question suivante.
Par contre si vous commencez ainsi avec votre nouveau syndic, il y a du souci Ă se faire ... |
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Posté - 07 nov. 2009 : 08:57:47
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G.G citation: Par contre si vous commencez ainsi avec votre nouveau syndic, il y a du souci Ă se faire ...
Quels soucis ???
Respecter la loi n'est pas un souci!!!! sauf peut-ĂŞtre pour certains syndics
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