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ERIC9
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 Posté - 13 nov. 2009 : 17:04:08
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Philippe338, qui doit payer les frais de cette hypothèque illégale, le syndic bénévole j'espère ? |
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Posté - 13 nov. 2009 : 18:13:53
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ERIC9 : c'est au mauvais payeur de payer la prise d'hypothèques et la levée de cette hypothèque. Le SDC ne doit pas payer des frais supplémentaire lorsqu'isl sont crées par des débiteurs. c'est tout à fait logique!! Vous ne payez pas vos charges, et vous désirez que vos voisins paient les frais de relance !!! 
citation: Le recouvrement des impayés occasionne des frais pour la copropriété. Selon la loi ENL du 13 juillet 2006, codifiée à l’article 10-1 de la loi de 1965 sur la copropriété, les frais « nécessaires » (frais de relance, de mise en demeure, de prise d’hypothèque…) doivent être supportés par le mauvais payeur. Quant aux autres (les honoraires supplémentaires du syndic, par exemple), ils sont à la charge de l’ensemble de la copropriété
Vous fûtes débiteur pendant un temps. Votre syndic bénévole a peut-être? commis une erreur en prenant une hypothèque légale sur votre lot alors que vous aviez payé votre retard de charges.
Si vous avez des documents prouvant votre bonne foi, alors vous écrivez à votre syndic lui demandant de vous faire un avoir de ces frais non dus. Il devra alors les créditer sur le compte du SDC, mais comme vous nous avez précisez qu'il était le plus gros copropriétaire, il ne bougera pas.
Il ne vous reste qu'à aller au tribunal pour demander ce remboursement, et condamner le syndic a lever l'hypothèque immédiatement. Vous devez maintenant subir un préjudice car vous êtes bloqué pour vendre votre lot, demander également des DI.
mais vous nous dites qu'aucune factured'avocat n'a été comptabilisée concernant ce dossier, mais ces frais de prise d'hypothèque devraient figuré dans votre compte personnelle de charges !!! Qui a donc payé ces frais ??? Avez vous des frais de mise en demeure sur votre compte de charges perso ???
Avez vous demandé copie de cette prise d'hypothèque ?? |
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ERIC9
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23
Posté - 13 nov. 2009 : 19:10:26
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Bonsoir philippe338, aucune trace de frais de prise d'hypothèque ! de toute manière rien n'est normal dans la comptabilité de ce syndic qui confond même les charges exceptionnelles avec les charges du budget prévisionnel. En tout cas il a tout fait pour passer sous silence cette prise d'hypothèque. Nous avons eu depuis 3 assemblées générales, aucun mot là dessus! Si je n'avais pas voulu vendre mon appartement, je n'aurais jamais appris l'existence de cette hypothèque.
Tous ces frais ont été crées par ce syndic négligeant ou mal intentionné.....
J'ai demandé une copie de cette prise d'hypothèque.
Un syndic n'a t-il pas obligation après coup d'informer l'assemblée de son action? Quelle type d'action peut-on faire contre ce syndic malveillant ? Référé ?
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 Posté - 14 nov. 2009 : 07:52:42
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Ce n'est pas le syndic qui prend une hypothèque, mais le syndicat.
Donc si il faut poursuivre quelqu'un, c'est le syndicat.
Ensuite, le syndicat a un problème avec son syndic. C'est autre chose.
La levée d'hypothèque est demandée par le vendeur (Eric9) qui a besoin de l'autorisation du syndicat, et non pas du syndic. En effet si entre temps le sydnic a changé, ce n'est plsu celui que vous avez considéré comme fautif, mais le nouveau qui donnera l'autorisation au nom du syndicat. Comme j'ai cru comprendre dans un autre fil que vous envisagiez d'etre le nouveau syndic bénvole, c'est donc même peut-etre vous, qui sait?
Donc a court terme, vous n'échappez pas a la procédure normale de mainlevée payée par vous (= votre notaire) avec autorisation du syndicat.
Si vous considérez que la prise de l'hypothèque a été abusvie, vous devez vous retourner vers le sydnicat en exigeant que le syndicat prenne en charge ces frais abusifs.
Ensuite, au syndicat dont vous ne ferez peut-etre plus partie de se retourner vers son syndic pour un acte abusif, voire malfaisant... |
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Posté - 14 nov. 2009 : 10:15:46
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ribouldingue : citation: La levée d'hypothèque est demandée par le vendeur (Eric9) qui a besoin de l'autorisation du syndicat, et non pas du syndic
Le syndic n'a pas besoin d'une décision d'AG pour prendre une hypothèque légale sur les lots des débiteurs. Il n'a donc pas besoin de l'accord de l'AG pour lever cette hypothèque, il doit le faire dès que les mauvais payeurs ne sont plus débiteurs. Il est de la mission du syndic de récupérer très rapidement les montants de charges impayées.
Un syndic qui ne prendrait pas la décision de prise d'hypothèque commettrai une faute. C'est la seule garantie pour le syndicat de récupérer la totalité des charges impayées. Le syndicat qui refuserait de prendre cette hypothèque commettrai une grosse erreur, ces frais sont à la charge du débiteurs, même si le SDC doit avancer quelques Euros.
Le syndic a besoin de l'approbation de l'AG que pour le mise en vente des lots des débiteurs.
Eirc9 ; votre syndic n'est pas fautif, si vous étiez débiteur vous deviez payer tous les frais de relance, hypothèque comprise.
Malgré tout quelqu'un a bien payé cette prise d'hypothèque si elle existe vraiment ???
ERIC9 : citation: Tous ces frais ont été crées par ce syndic négligeant ou mal intentionné.....
ERIC
Vous n'avez pas d'autre choix que d'attaquer le SDC pour la prise d'hypothèque illégale si vous étiez alors à jour de vos charges.
Les petites histoires annexes ne changeront rien à votre situation, seul le tribunal condamnera le SDC ou le syndic, mais pas sur les bases que vous annoncez - syndic négligeant ou mal intentionné !!! cela n'est pas recevable par un tribunal.
Il vous faut obliger ce syndic à demander cette main levée, à vos frais !!!! ERIC9 vous devez payer ou garder votre appartement. |
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Posté - 14 nov. 2009 : 11:08:35
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oui, Philippe388,
mais il s'agit du syndic en tant que émanation du syndicat, par la personne physique.
Si le syndic a changé entre temps, ce n'est pas celui qui a fait la faute, et qui n'est plus syndic; Je pense qu'il est important pour Eric9 de bein faire la différence...
Je n'ai jamais parlé d'AG ou de demande d'autorisation, lisez moi bien. je parle du syndicat, pas des copros ou de l'AG. Le syndic actuel n'a pas besoin d'autorisation en effet.
Il n'a pas a consulter l'AG, et peut avoir a rendre compte, c'est tout.
Une mainlevée d'hypothèque se demande, et il faut l'autorisation de la peronne ou l'organsime bénficiaire de l'hypothèque pur que le conservateur des hypothèques radie cette hypothèqoue.
Donc le timing de Eric9 est:
1/ Demande d'autorisation au syndic actuel
2/ donner l'autorisation obtenue au notaire qui demande la levée
3/ Eric9 paye cette opération
4/ Eric9 se retourne vers le syndicat pour en exiger le remboursement au motif que c'est absudif et non justiifé
5/ le syndicat se retourne contre le syndic bénévole qui a fait cela pour en exiger le cout au motif que.... Mais je ne vois pas trop un tribunal obligeant le syndic bénévole payant sur ses deniers perosnnels une opération de syndic bénévole, sauf a ce que la faute ait été volontaire. Surtout si l'AG a donné quitus, d'ailleurs....
citation: Il n'a donc pas besoin de l'accord de l'AG pour lever cette hypothèque, il doit le faire dès que les mauvais payeurs ne sont plus débiteurs. Ca le syndic ne peut pas sans avoir a payer ou alors il faudra ml'expliquer comment il fait  .
Il peut juste donner l'autorisation. |
Édité par - ribouldingue le 14 nov. 2009 11:17:20 |
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ERIC9
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Posté - 14 nov. 2009 : 11:13:22
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Merci philippe338 pour ces conseils.
Cette hypothèque existe, je viens d'en recevoir la confirmation du bureau de la conservation des hypothèques.
Dans quel terme peut-on réclamer la main levée de cette hypothèque pour que ce syndic comprenne que je ne plaisante pas ? |
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Posté - 14 nov. 2009 : 11:18:58
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Eric9, vous ne pouvez pas. Vous ne pouvez que lui demander son autorisation de mainlevée.... |
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ERIC9
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29
Posté - 14 nov. 2009 : 11:48:28
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Merci Ribouldingue pour votre aide.
Le syndic actuel est le même ; c'est lui qui a pris l'hypothèque, c'est lui qui a fait cette faute, la moindre des choses c'est qu'il s'occupe de faire radier cette hypothèque, non?
Je peux le mettre en demeure de s'occuper de la main levée de cette hypothèque illégale sous huit jours, sinon référé au tribunal comme l'écrit philippe338, non ?
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Posté - 14 nov. 2009 : 12:31:29
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Posté - 14 nov. 2009 : 12:31:54
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ERIC9 : allez au tribunal pour si peu de choses, et qui retardera la vente de votre lot, vous conduira à dépanser plus que de payer cette lévée d'hypothèque.
Allez vois votre voisin syndic bénévole, vous parliez de son intérêt concernant votre appartement, il va réagir et vous donner la levée de cette hypothèque rapidement.
ribouldingue : citation: La levée d'hypothèque est demandée par le vendeur (Eric9) qui a besoin de l'autorisation du syndicat, et non pas du syndic.
NON le syndic n'a pas besoin de l'autorisation de l'AG, nidu syndic, ni du syndicat, ni du CS,..... pour lever cette hypothèque. |
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Posté - 14 nov. 2009 : 12:54:07
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Posté - 14 nov. 2009 : 14:22:25
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et Oui !!! vous l'avez bien écrit !!!! |
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Posté - 14 nov. 2009 : 16:19:45
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Bon, on s'en fout de cela
Mais on va l'écrire en tres gros,
le syndic en titre n'a pas besoin de l'autorisation de qui que ce soit.
Désolé, mais Eric9 dans un autre fil parlait de devenir de facon certaine syndic de cette copropriété.
Or il s'entete a tenir responsable de son souci le syndic en tant qu'homme,n et non pas le syndicat.
Donc ce que je voulais dire c'est que ce n'etait pas dans ce cas la a l'ANCIEN syndic mais au nouveau de donner son consentement (au nom du syndicat) pour la levée de l'hypothèque.
Que ce soit l'ancien ou le nouveau, aucun de toute facon n'a besoin d'autorisation de l'AG comme quelboulot l'a indiqué, et comme je l'ai dit moi-meme, point que PERSONNE ne conteste, alors je ne vois pas pourquoi vous nous faites un caca nerveux sur ce point non contesté, on s'en fout en cet instant de ca.....
J'espère que vous comprenez cela, au moins....
Ceci dit, Philippe388, expliquez a Eric9 comment le syndic demande la levée d'hyptohèque sans rien payer, maintenant...
j'avoue que je ne sais pas faire, mais vous peut-etre, et si vous n'avez pas ENCORE compris, c'est ce qu'il vous demande depuis au moins dix posts....
C'est Eric9 qui demande la mainlevée, et paye les frais au conservateur (via son notaire) mais il lui faut une AUTORISATION du syndicat puisqu'il est débiteur du syndicat. Il n'est pas débiteur du syndic.
Cette autorisation, il la demande au syndic. POINT.
Vous lui conseillez autre chose, je n'ai pas compris quoi....
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Édité par - ribouldingue le 14 nov. 2009 16:23:09 |
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ERIC9
Contributeur débutant
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Posté - 15 nov. 2009 : 08:10:08
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Bonjour Ribouldingue,
Le syndic n'a pas changé, c'est toujours la même personne. C'est une personne assez rigide, certainement un retraité de l'armée....
La créance que j'ai réglée légèrement en retard correspondait à la réfection de l'entrée ; quand je l'ai réglée l'entreprise n'avait pas encore terminé les travaux. En consultant la comptabilité de la copropriété, j'ai appris que cette entreprise avait envoyé sa facture bien après que j'ai réglé ma créance ; notre syndic veut toujours que toutes les charges soient réglées avant le début des travaux! Donc mon léger retard n'a même pas crée un préjudice à la copropriété.
Hier, j'ai rencontré dans l'escalier le syndic en question ; je lui ai parlé de sa prise d'hypothèque. Pour lui, son action de prise d'hypothèque est tout à fait normale puisque je n'ai pas répondu au passage de l'huissier; à l'époque, au moment où cet huissier est passé chez moi, j'étais en vacances et en rentrant, vu que j'avais payé avant, je ne suis pas plus soucié du problème.
Quand j'ai abordé avec lui les frais qui découlent d'une levée d'hypothèque, mon syndic a littéralement explosé, disant que j'étais responsable de tous, que j'étais un mauvais voisin...que pour l'autorisation de mainlevée d'hypothèque il allait se renseigner....
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Posté - 15 nov. 2009 : 08:53:23
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1/ Un retraité de l'armée n'est pas incompatible avec l'activité de syndic.
Pour tenir un buget, il vaut en général mieux des gens rigides d'ailleurs .
2/ Vous deviez payer les avances sur travaux aux dates prévus par l'AG, et évidemment que les sommes doivent être en comptes AVANT que le syndicat ne paye les artisans, et je dirais même bien avant.
Si ce n'est pas le cas, ou le syndic va t'il trouver l'argent?
Il ne peut pas lancer un ordre de travail en sachant qu'il existe un risque de ne pas pouvoir tout payer. Ce serait insensé, surtout au niveau d'une toute petite copro comme la votre ou les travaux de ce genre ne peuvent certainement pas passe rinapeçu dans un budget annuel.
Votre syndic a fait ce qu'il fallait faire du moment qu'il a appliqué les dates de réglement prévues par le syndicat.
Le fait que l'un d'entre vous (Eric9 en l'occurence) manque n'est pas de nature a minimiser la faute.
Je dirais qu'a ce niveau peu importe. Ce ne peut en aucune façon être considéré comem une gêne minimale, bien au contraire, puisque le syndic DOIT dépenser de l'argent non budgété et développer une activité additionelle non prévue pour récupérer cet argent.
Vosu générez bien des DOMMAGES au détriment du syndicat.
3/ Un huissier est passé, vous étiez donc parfaitement au courant de la demande.
En regardant les comptes, vous avez donc du bien trouver le cout d'un commandement a payer.
4/ Pour le reste, apparamment vous n'avez pas été chercher le courrier à l'étude de l'huissier, et n'avez donc pas payé dans le délais indiqué. Si c'est bien le cas, vous êtes totalement et entièrement fautif.
5/ que pour l'autorisation de mainlevée d'hypothèque il allait se renseigner.... <== Il n'a donc pas dit non.
Il en résulte que vous ne lui aviez pas non plus demandé, alors que vous ssemblez attendre de manière urgente la levée de cette hypothèque.
Je ne sais pas moi, mais dans ces circonstances, n'aurait-il pas été un peu plus positif de ne pas attendre de le rencontrer fortuitement dans l'escalier?
Au vu de ces derniers éléments:
* je ne vois pas de façon que vous auriez, même au pris de retards importants et de frais d'avocats élevés, de forcer le syndic à lever lui-même l'hypothèque aux frais de la corpropriété
* je ne vois même pas de façon de demander au syndicat de rembourser ces frais de mainlevée a postériori (sauf si le syndic n' apas respecté les dates d'exigibilité des sommes telles que définies en AG)
* je ne vois pas de faute de la part du syndic
* je pense même, sauf autre éléments, que vous avez donc alourdi le budget du syndicat d'un acte d'huissier, et éventuellement d'autres frais.
je dirais que vous vous en tirez pas si mal... |
Édité par - ribouldingue le 15 nov. 2009 08:58:21 |
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Posté - 15 nov. 2009 : 10:46:53
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ribouldingue : pas besoin d'écrire si gros nous ne sommes pas aveugle, et cela ne changera rien aux débats.
j'ai répondu à Eric9 depuis le début du post que les frais de relance sont à sa charge, rien de plus la dessus.Il doit payer , point!!!!
ce syndic a bien fait son boulot, impossible de mettre en cause sa responsabilité, Eric9 fût bien débiteur du SDC, il doit en assumer les frais, et ne pas mettre la fuate sur les autres, sauf si le SDC et le syndic sont réellement fautif, et seul Eric9 connait son dossier. Il en fait ici la démonstration que ce conflit est un conflit contre son vosin, ancien militaire, barbu ?? et syndic bénévole. Rien à voir par conséquent avec le Syndicat de copropriétaires.
Eric9 ; le fait que les travaux ne furent pas finis et que la facture de l'entrepreneur soit comptabilisée après votre paiement n'ont rien à voir avec l'appel de fonds de ces travaux, que vous n'avez pas régler à la date.
Les appels de fonds sont appelés le 1 février, les travaux commencent le 20 juin, et la facture arrive le 15 septembre, vous devez payer le 2 février. par le 10 septembre !!!
le syndic ne peut engager des travaux qu'ayant reçu la totalité des appels de fonds, par conséquent VOUS devez payer à la date des appels de fonds votée par l'AG.
Ces arguments ne sont pas recevables. Vous avez payé, c'est bien, mais après plusieurs relances et huissiers, vous ne pouvez ignorer que le syndic peut prendre une hypothèque sur votre lot, il l'a fait, c'est son rôle.  |
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Gédehem
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Posté - 15 nov. 2009 : 13:59:30
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Sur le fond de l'affaire, on peut se poser des questions, sauf à avoir des précisions sur les dates des différents actes.
Une AG décide de travaux avec sans doute un calendrier d'exigibilité des provisions (quid ?).
Le syndic procède sans doute aux appels de fonds (quid, bien qu'ils ne soient pas nécessaires si l'exibilité des provisions a été fixée par l'AG ?)
Eric ne paye pas (tout ou partie, on ne sait pas) ce qui le place en faute vis à vis du syndicat.
Ici une précision qui semble échapper à Eric : un syndic (pro ou non) ne eut engager de travaux s'il ne possède pas la totalité des fonds, sauf à engager sa responsabilité !
Eric : s'il y a (mettons) 15.000 € de travaux et que le syndic ne dispose que de 13.000 parce que vous n'avez pas payé vos 2000 €, QUI va payer ??
Le fait que la facture soit payée plus tard est sans incidence ici selon le principe : pour commander des travaux (un téléviseur, une voiture, etc ...) il faut disposer des fonds nécessaires.
Pour la suite : Quid d'un Rappel, quid d'une mise en demeure ... actes auxquels vous n"auriez pas répondu dans les délais fixés ?
Vient ensuite cet acte par huissier : s'il s'agit d'une "simple" mise en demeure, on peut mettre en avant la démarche abusive du syndic.
Si c'est un "commandement de payer", c'est la procédure qu'il doit mettre en œuvre faute de paiement à l'échéance fixée par la MED.
Enfin, arrive cette prise d'hypothèque, dont vous dites qu'elle arrive 3 mois après le réglement de votre créance !
Ici aussi, sous réserve d'avoir un calendrier précis de tous les actes dont vous faites état, il s'agirait d'un acte abusif, le syndic/syndicat n'ayant aucun titre à faire valoir (une créance) pour cet acte qui n'est pas mineur.
Vous êtes depuis le début en faute pour ne pas avoir réglé en temps et heure les provisions fixées. Vos excuses sur une absence des lieux n'est pas du tout recevable et à aucun moment .
Toutefois, ce syndic semble avoir engagé des actes avec précipitation, voire abusivement, même si sa démarche initiale pour recouvrer des fonds est totalement justifiée.
Nous ne connaissons pas le montant du litige, de la céance pour ces travaux.
Mais on ne prend pas une hypothèques légales pour 2 ou 3000 € de provisions qui ne seraient pas réglées, qui plus est ici après une simple MED serait-elle faite par huissier. |
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Posté - 15 nov. 2009 : 17:03:26
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gedehem : citation: Mais on ne prend pas une hypothèques légales pour 2 ou 3000 € de provisions qui ne seraient pas réglées,
Ceci n'est qu'une interprétation personelle !! assez loin de certiaines réalités.
gedehem : votre SDC a t'il été déjà dans cette situation ???
Mon expérience perso : le syndic de notre SDC a pris une hypothèque légale quand une SCI avait 3 000 euros d'impayés, soit 3 ans de charges. Vous, "maitre" gedehem n'êtes pas sans ignoré qu'après 3 ans de charges impayées récupérables en cas de vente du lot, le SDC ne peut récupérer que 50 % des 4 et 5 années suivantes, et c'est TOUT !!!!
C'est pourquoi il est important que le Syndic réagisse rapidement sur les retards de paiement.
Cette SCI a fait faillite, et devant 10 000 euros de charges, soit 1 ans de budget !!! les copros ont bouché ce trou !!
Sans cette prise d'hypothèque ( valable 10 ans), nous n'aurions pu récupérer que 3 000 € ou un peu plus.
Nous allons récupérer presque la totalité 9 000 €, car le syndic a commis l'erreur de ne pas répondre dans les délais après avoir été averti de la faillite !!!
Le meilleur conseil a donné un SDC est de demander au syndic, après les mises en demeure , est de prendre cette hypothèque. C'est une garantie réelle de récupérer les fonds dus des mauvais payeurs, et rien n'empêche le syndic de le faire rapidement !!!
gedehem : parlez de 2 ou 3000 € comme une somme insuffisante pour lever une hypothèque légale, n'est pas très responsable comme gestionnaire d'une copropriété; dans notre cas cela représentait plus de 25% du budget, à la limite d'un administateur judiciaire !!!
gedehem : mais votre copropriété idéale ne connait pas certainement la crise et les mauvais payeurs !!! La notre c'est 2 gros en 10 ans et 15 000 €. |
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Gédehem
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Posté - 15 nov. 2009 : 18:07:44
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Philippe, comparons ce qui est comparable.
Vous parler d'un retard sur 3 ans de charges, ce qui suppose des actions restées sans effet durant ces 3 ans !
Ici il s'agit du non paiement, ou plutot d'un gros retard de paiement pour des travaux.
De plus, la prise d'hypothèque a été faite il y a 2 ans, 3 mois après l'apurement de la créance, sans qu'Eric en soit informé.
C'est son notaire qui l'a découvert alors qu'Eric lui faisait part de son intntion de vendre.
Sur ce qui est présenté par Eric (donc avec les précautions d'usage), c'est très abusivement que ce syndic a pris une hypothèque sur le bien d'Eric alors que n'existait plus aucune créance.
(cf : "mon règlement avait eu lieu juste avant la mise en demeure par huissier que m'avait envoyée ce syndic. Malgré mon règlement, trois mois après il faisait inscrire une hypothèque légale sur mon lot !")
Certes, Eric était en faute. Mais la procédure utilisée ici, qui plus est sans aucune information (c'était il y a 2 ans !!!) et sans justification (dette apurée), me semble totalement abusive.
Dans la mesure où Eric en subirait un préjudice, il peut en demander réparation à ce syndic qui me semble avoir été un rapide de la gachette sur cette affaire. |
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