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gustav
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 Posté - 12 nov. 2009 : 22:59:18
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Bonjour
en cas de chgt de syndic, le contrat de l'actuel prévoit un montant de 40 € par lot, pour transferér le dossier au successeur .. est ce bien légal, même si mis au contrat??
merci
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Posté - 13 nov. 2009 : 08:49:57
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illégal, SAUF si le contrat a été voté comme tel....
et encore dans ce cas, un proprio peut aller au tribunal pour demander nulle cette clause (frais peut-être plus cher que de l'avoir accepté une année, surtout s'il n'y a pas de changement de syndic en vue.)
Pensez à modifier lors du renouvellement, au besoin. |
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Guymmo
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Posté - 13 nov. 2009 : 17:05:34
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Notre (ancien) syndic a une solution élégante pour contourner l’interdiction de facturer le transfert de dossier au successeur.
Le contrat était pour une période de 15 mois. Les frais de transfert de dossier vers successeur est de 50 € par lot (en 2003).
Depuis 2004 il est interdit de prélever des frais pour ce transfert. Le contrat est désormais comme suit :
Le contrat est pour une période de 18 mois. Les frais de transfert de dossier vers successeur est de 0 €. 
Quand ce syndic est nommé par exemple en février 2009 et remplacé en février 2010, il va facturer les quatre trimestres de 2009 : c’est normal. Et deux trimestres en 2010 quand il ne gère plus la copropriété. Cela ne parait pas normal, mais l’argument est que le contrat a été signé pour une période de 18 mois et qu’il faut respecter le contrat.
Voila une solution élégante pour contourner l’interdiction de facturer le transfert de dossier au successeur. Est-elle attaquable ?
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Gédehem
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Posté - 13 nov. 2009 : 17:17:40
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Oui, car nous ne sommes pas dans le cadre d'un contrat commercial !
Un syndic de copropriété étant mandataire social, il s'agit ici d'un "contrat de mandat".
Le syndic qui n'est pas reconduit dans son mandat n'est plus mandataire (il faut au moins 5 ans de droit pour le savoir !  .)
Puisqu'il n'y a plus mandat il n'y a plus "contrat de mandat" (ça, c'est la 6ème année ! )
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Guymmo
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Posté - 15 nov. 2009 : 19:06:57
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citation: Initialement posté par GédehemOui, car nous ne sommes pas dans le cadre d'un contrat commercial ! Un syndic de copropriété étant mandataire social, il s'agit ici d'un " contrat de mandat". Le syndic qui n'est pas reconduit dans son mandat n'est plus mandataire (il faut au moins 5 ans de droit pour le savoir ! .) Puisqu'il n'y a plus mandat il n'y a plus "contrat de mandat" (ça, c'est la 6ème année ! )
Selon notre syndic il n’y a pas de difference entre un contrat de mandat du président de la république et un contrat de mandat d’un syndic. Le fait que l’AG approuve son mandat pour une période de 6 trimestres le jour J. Et ensuite ne reconduit pas son mandat le jour J+365. Le syndic prétend rester en place jusqu'à J+365+180. Sinon à quoi sert la période dans un contrat de mandat?
Le transfert de pouvoir prend place le jour ou termine la période convenu, 6 trimestres après le jour J. Le syndic réclame 6 trimestres d’honoraires.
Chirac n’a pas été reconduit dans son mandat de président le 6 mai 2007. Il est resté mandataire, pourtant, jusqu'au jour du transfert de pouvoir (16 mai 2007).
Bush n’a pas été reconduit dans son mandat de président le 4 novembre 2008. Il est resté mandataire, pourtant, jusqu'à l’investiture d’Obama le 20 janvier 2009.
Ce syndic, n’a-t-il pas raison ? |
Édité par - Guymmo le 15 nov. 2009 19:10:35 |
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Gédehem
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Posté - 15 nov. 2009 : 23:06:02
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Dites à votre syndic de retourner sur les bancs de la fac de droit : il a du sauter quelques cours de droit constitutionnel !
Pourquoi donc croyez-vous que le second tour des présidentielles a toujours lieu AVANT la date du second tour de l'élection précédente ? (*)
"Sinon à quoi sert la période dans un contrat de mandat ?"
Bonne question si nous parlons de la période "de sécurité" qui dépasse la date d'AG annuelle.
Ex : mandat d'un an du 16.11.09 au 16.11.10 = obligation de convoquer l'AG pour désigner le syndic AVANT ce 16.11.10 (c'est ce qui se passe pour le Pdt de la Rép.)
Sauf que s'il y a un pépin, un retard pour X et Y raisons, le syndicat est coincé, et accessoirement le syndic aussi.
D'où la pratique de donner mandat pour une période un peu plus longue.
Par Ex. du 16.11.2009 au 31.12.2010.
S'il y a un retard, (attente d'un devis, de ce que vous voulez .......) le syndic a jusqu'au 31.12.2010 pour convoquer uen AG.
C'est la raison pour laquelle il faut proscrire le mandat de 3 ans, obligatoirement de date à date, sans prorogation possible, même par sécurité.
Mais cette date échéance n'a pas d'autre fonction que la sécurité du syndicat/du syndic, le mandat du syndic prenant fin à la date de l'AG appeler à le désigne (le sortant ou un autre).
C'est d'autant plus vrai lorsqu'on change de syndic !
Considérer que le syndic sortant poursuivrait son mandat jusqu'à l'échéance prévue (1 2, 4 mois plus tard ?) IMPOSE l'accord des parties :
- du syndicat, qui ne veut plus du sortant puisqu'il vient de le mettre dehors,
- du nouveau, qui accepterait de reporter sa prise de fonction et donc ses honoraires de 1, 2 ou 4 mois !
- du sortant, qui accepterait de poursuivre sa fonction 1, 2 ou 4 mois pour faire plaisir au syndicat, alors qu'il sait qu'il est mis à la porte.
J'ose espérer que vous relevez tout le folklore d'une telle affaire !
En réalité, sauf cas très particulier, le mandat du syndic sortant prend fin à la date de l'AG appelée à désigner le syndic, ainsi que le précise D.art.46, très clair et précis, que j'appelle "article couperet" : l'AG convoquée pour désigner le syndic ne l'ayant pas fait, le syndicat est dépourvu de syndic.
Peu importe la date échéance initialement prévue qui dépasse la date AG N-1, échéance décallée destinée à sécuriser le syndicat, "au cas où ...".
(*) En France, l'investiture du Pdt Rép. est fixée à 10 jours après l'élection, le temps de finaliser tous les résultats et de les promulguer.
En copropriété le vote est obligatoirement promulgué en séance et prend effet aussitot, comme il en est de toute les décisions d'AG.
Il n'y a pas de report à la prise de fonction ni "d'investiture" prévue. |
Édité par - Gédehem le 15 nov. 2009 23:23:36 |
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gustav
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Posté - 24 nov. 2009 : 16:10:24
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citation: Initialement posté par Guymmo
Depuis 2004 il est interdit de prélever des frais pour ce transfert.
bonjour après qqs absences,je reprends le "fil" !!
où trouve t on çà que depuis 2004, c'est interdit ? et si c'est au contrat signé, peut on le refuser?
merci |
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Guymmo
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Posté - 24 nov. 2009 : 17:24:58
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"La clause relative aux frais de transmission de dossier est jugée abusive en ce que la transmission (des dossiers) au successeur est une obligation légale et que le syndic ne peut dès lors demander des émoluments pour l’exécution de cette obligation, sauf justification de prestations complémentaires non incluses dans le forfait de gestion courante ".
http://www.unarc.asso.fr/site/abus/.../abus425.htm
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gustav
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 Posté - 24 nov. 2009 : 21:58:12
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Merci pour l'info, qui ne semble pas relever d'une loi ou jusrisprudence? et 2004, ne me semble pas explicité dans le topo de l'arc.
cependant, comme le syndic sortant dispose jusqu'au dernier moment de la "caiise", comment l'empecher de se servir avant de donner la suite à son successeur??? |
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guilain
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Posté - 26 nov. 2009 : 12:54:56
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citation: Initialement posté par Guymmo"La clause relative aux frais de transmission de dossier est jugée abusive en ce que la transmission (des dossiers) au successeur est une obligation légale et que le syndic ne peut dès lors demander des émoluments pour l’exécution de cette obligation, sauf justification de prestations complémentaires non incluses dans le forfait de gestion courante ". http://www.unarc.asso.fr/site/abus/.../abus425.htm
j'ai eu le même probleme...sur l'exercice 2008...de surcroit, aucune facture établie par le syndic sortant...les AR du CS n'ont pas permis de récupérer les fonds...le nouveau syndic n'a même pas tenté de récupérer le moindre centime...la procédure aurait été plus couteuse que ces 300€ de frais pompés...l'histoire a été abandonnée !
a ce propos, un jugement tout récent au TGI de Grenoble enfonce encore le clou concernant ces frais devant faire partie des honoraires liés à la gestion courante dès lors qu'ils sont prévisibles...
http://www.unarc.asso.fr/site/abus/...abus2083.htm |
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