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natcrawler
Contributeur débutant
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 Posté - 16 nov. 2009 : 23:05:33
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Bonjour,
Suite à la lecture des differents fils, je souhaiterai avoir de plus amples renseignements sur ma situation.
Je loue deux appartements en meublés (déclaration en micro-bic jusqu'à 2009). Je me pose la question pour 2010 et le passage au réel simplifié.
Lorsque le terme: recettes est employé, il faut comprendre: loyer brut + provisions de charges ou loyer brut seul?
Si recettes =loyer+provisions de charge, je dépasse les 23000 euros. Le statut LMP s'applique puisque mon revenu imposable est de 30200 euros.
J'ai pris en compte les charges:
Taxe professionnelle
Assurance des biens
Txes foncières (faut il déduire la TEOM)?
Les provisions pour charges (quel part faut il déduire?)
Les intérêts d'emprunt
Les assurances des prêts
Je n'ai pas pris en compte les amortissements, car je ne sais pas comment les calculer malgré les differents fils.
1er appartement acheté en 2001 à 75000 euros, estimé en 2005 par un agent immobilier à 125000 euros.
2ème appartement acheté 288000 euros en 2005.
Lorsque la déclaration est faite par Internet, peut on remplir la déclaration de résultat sur internet également ou doit elle être adressée par courrier?
Enfin, un ravalement de l'immeuble est prévue pour 2010 (1er appartement) et une mise aux normes d'ascenseur est prévue également en 2010. Comment faire pour déduire ces travaux, ou doit on les amortir et si oui comment?
Merci d'avance pour vos réponses.
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 Posté - 17 nov. 2009 : 08:35:16
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citation: Lorsque le terme: recettes est employé, il faut comprendre: loyer brut + provisions de charges ou loyer brut seul? Loyers plus provisions plus régularisations, plus ventes diverses
citation: Si recettes =loyer+provisions de charge, je dépasse les 23000 euros. Le statut LMP s'applique puisque mon revenu imposable est de 30200 euros. Donc, NON, vous n'avez pas le statut parce qu'il faudrait que voous ayiez PLUS que 30 200 euros.
Les conditions ont changées depuis le premier jancier 2009, ne tenez pas compte des informaitons anciennes.
citation: J'ai pris en compte les charges:
Taxe professionnelle
Assurance des biens
Txes foncières (faut il déduire la TEOM)?
Les provisions pour charges (quel part faut il déduire?)
Les intérêts d'emprunt
Les assurances des prêts La TEOM est payée, donc oui.
A c eniveau de comptabilité, voous n'avez pas a distinguer les provcisions pour charges ert les charges. C'est déductible du moment que c'est:
1/ relatif au logement
2/ a votre charge meme refacturable au locataire, meme refacturé
[quoteJe n'ai pas pris en compte les amortissements, car je ne sais pas comment les calculer malgré les differents fils.
1er appartement acheté en 2001 à 75000 euros, estimé en 2005 par un agent immobilier à 125000 euros.
2ème appartement acheté 288000 euros en 2005.Il y a des fils complets sur les amortissements.
Si votre premier bien vaut aujourd'hui 120 000 il faut décomposer en composants dont 18 000 euros de terrain non amortissable
et
60 000 de gros oeuvre sur 50 ans
25 000 de couverture étanchéité sur 25 ans
12 000 euros d'IGT sur 20 ans
le reste en décoration, agencement sur 15 ans
Ajoutez y les meubels sur 8 ans et la vaisselle sur 4 ou 5 ans.
citation: Lorsque la déclaration est faite par Internet, peut on remplir la déclaration de résultat sur internet également ou doit elle être adressée par courrier? On peut remplir la 2042 par interne,t mais pour les 2031 et 2033 je ne crois pas.
citation: Enfin, un ravalement de l'immeuble est prévue pour 2010 (1er appartement) et une mise aux normes d'ascenseur est prévue également en 2010. Comment faire pour déduire ces travaux, ou doit on les amortir et si oui comment?[/quote]POur le ravalement on ne déduit pas, on amorti.
POur la mise aux normes de l'ascensuer, ej ne sais pas.
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Posté - 17 nov. 2009 : 08:36:51
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citation: Lorsque le terme: recettes est employé, il faut comprendre: loyer brut + provisions de charges ou loyer brut seul? Loyers plus provisions plus régularisations, plus ventes diverses
citation: Si recettes =loyer+provisions de charge, je dépasse les 23000 euros. Le statut LMP s'applique puisque mon revenu imposable est de 30200 euros. Donc, NON, vous n'avez pas le statut parce qu'il faudrait que voous ayiez PLUS que 30 200 euros.
Les conditions ont changées depuis le premier jancier 2009, ne tenez pas compte des informaitons anciennes.
citation: J'ai pris en compte les charges:
Taxe professionnelle
Assurance des biens
Txes foncières (faut il déduire la TEOM)?
Les provisions pour charges (quel part faut il déduire?)
Les intérêts d'emprunt
Les assurances des prêts La TEOM est payée, donc oui.
A c eniveau de comptabilité, voous n'avez pas a distinguer les provcisions pour charges ert les charges. C'est déductible du moment que c'est:
1/ relatif au logement
2/ a votre charge meme refacturable au locataire, meme refacturé
[quoteJe n'ai pas pris en compte les amortissements, car je ne sais pas comment les calculer malgré les differents fils.
1er appartement acheté en 2001 à 75000 euros, estimé en 2005 par un agent immobilier à 125000 euros.
2ème appartement acheté 288000 euros en 2005.Il y a des fils complets sur les amortissements.
Si votre premier bien vaut aujourd'hui 120 000 il faut décomposer en composants dont 18 000 euros de terrain non amortissable
et
60 000 de gros oeuvre sur 50 ans
25 000 de couverture étanchéité sur 25 ans
12 000 euros d'IGT sur 20 ans
le reste en décoration, agencement sur 15 ans
Ajoutez y les meubels sur 8 ans et la vaisselle sur 4 ou 5 ans.
citation: Lorsque la déclaration est faite par Internet, peut on remplir la déclaration de résultat sur internet également ou doit elle être adressée par courrier? On peut remplir la 2042 par interne,t mais pour les 2031 et 2033 je ne crois pas.
citation: Enfin, un ravalement de l'immeuble est prévue pour 2010 (1er appartement) et une mise aux normes d'ascenseur est prévue également en 2010. Comment faire pour déduire ces travaux, ou doit on les amortir et si oui comment?[/quote]POur le ravalement on ne déduit pas, on amorti.
POur la mise aux normes de l'ascensuer, ej ne sais pas.
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 Posté - 17 nov. 2009 : 08:38:23
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natcrawler
Contributeur débutant
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Posté - 18 nov. 2009 : 22:38:25
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Merci ribouldingue pour ces éclairages. Je viens de retrouver une lecture qui m'indique que la taxe professionnelle n'est pas déductible. Par contre la CSG est déductible en partie, le fisc indiquant sur la déclaration de revenu, la part déductible.
Enfin, je ne suis pas concerné par l'amortissement car les deux logements que je possède ne sont pas neufs. L'un date de 1932 et l'autre 1950.Je ne peux donc déduire chaque année des loyers imposables, une fraction du prix d'achat sous forme d'amortissement étalés dans le temps.
Je vais avec ces données, refaire mes calculs afin de choisir le régime le plus interessant (réel simplifié ou micro-bic). |
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philippe30
Contributeur vétéran
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Posté - 19 nov. 2009 : 09:16:04
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Bonjour Netcrawler,
L'amortissement d'un bien n'est pas réservé au bien neuf , il s'agit d'une optimisation fiscale propre au location de meublé.
Tu peux déduire fiscalement 80% de la valeur de ton achat sur une période de 25 ans soit un taux de 3 % environ par an de la valeur d'achat de ton bien de tes revenus locatifs.
Philippe
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Investisseur immobilier
"Si tu veux savoir ce que Dieu pense de l'argent, regarde ceux auxquels il l'a donné"
Dorothy Parker
Si l'on veut gagner sa vie, il faut travailler. Si l'on veut devenir riche, il faut trouver autre chose.
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Posté - 19 nov. 2009 : 09:37:05
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Jen'ai pas trouvé trace de la non déductibilité de la taxe pro, et j'ai vérifié dans le livre La location meublée professionelle de Gilles-Guy de Salins qu'elle faisait partie selon lui (expert-comptable) des charges déductibles.
Je crois me souvenir que sur la 2033-B il y a une case ou l'on fait ressortir spécifiquement le montant de la taxe pro d'ailleurs.
Si vous avez une référence ou un lien, je suis preneur.
citation: je ne suis pas concerné par l'amortissement car les deux logements que je possède ne sont pas neufs. Vous êtes au contraire tout a fait concerné.
L'amortissement ne constate pas la perte de valeur d'un bien neuf, mais de tout bien quelqu'il soit.
Ce sujet a deja été traité dans plusieurs fils sur ce forum. Reportez-vous y.
Ne faites pas l'erreur de confondre le régime normal d'amortissement des entreprises (celui utilisé dans les LMP-LMnP) avec les régimes EXCEPTIONNELS d'amortissmeents des logements loués en foncier nu, qui sont de véritables cauchemards d'inventions stupides, avec des valeurs et des bases qui changent d'année en année selon que les députés ont bu du champagne, du vin blanc ou du gros rouge avant d'arriver en assemblée. |
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natcrawler
Contributeur débutant
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Posté - 23 nov. 2009 : 22:20:59
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Bonsoir,
Effectivement je vais refaire mes calcul en incorporant l'amortissement. Pour la lecture auquel je faisais reference, il s'agit du Guide des revenus locatifs (Le Particulier Editions). Toutefois, j'ai vu que la taxe pro apparaissait comme déductible sur une autre page...
Je vous tiens informé pour ma simulation du paiement de l'impot afin de voir si je ne me suis pas trompé. |
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natcrawler
Contributeur débutant
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Posté - 24 nov. 2009 : 09:10:15
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Je viens de calculer l'amortissement pour un appartement. Lors du calcul de la répartition de chaque composant : gros œuvre sur 50 ans = 100000 euros soit 2000 euros par an. Toutefois ce calcul doit débuter au moment de l'achat ( c-a-d' 2001) et dans ce cas il ne reste que 42 ans d'amortissement ou puis je le débuter maintenant?
D'autre part je voudrais savoir si je peux me baser sur l'evaluation d'un bien par une agence immobilière faite en 2005 ou dois je me référer uniquement au prix d'achat en 2001 pour le calcul de l'amortissement?
Enfin que signifie les sigles: avec CGA et sans CGA sur la feuille d'impôt 2042C |
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maoyann
Contributeur vétéran
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Posté - 24 nov. 2009 : 09:24:44
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citation: Enfin que signifie les sigles: avec CGA et sans CGA sur la feuille d'impôt 2042C
Centre de Gestion Agréé |
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natcrawler
Contributeur débutant
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Posté - 24 nov. 2009 : 09:31:04
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Merci. Je viens de lire qu'en l'absence de centre gestion agrée, les bénéfices étaient multipliées par 1,25 par les impôts, est ce vrai? |
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Posté - 24 nov. 2009 : 10:28:40
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Oui, les bénfices sont multipliés par 1,25
Si vous avez acheté en 2001, que s'est-il passé entre 2001 et 2009?
1/ Si vous avez exploité en foncier nu ou utilisé a votre propre usage alors le changement d'exploitation implique que votre activité BIC n'existe que depuis la date indiquée par le P0.
Vous pouvez amortir a partir de cette date, et vous devez utiliser ce que l'on appelle la juste valeur. Celle-ci est en principe la valeur vénale du logement, pas le cout d'achat datant de 2001.
2/ Si vous exploitez en meublé depuis 2001, il faut faire une croix en efet sur les amortissement non utilisés, et les dotations sont passées à la poubelle.
Attention, je ne suis pas spécialiste, donc ces informations sont ma compréhension... |
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philippe30
Contributeur vétéran
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Posté - 24 nov. 2009 : 10:49:02
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Bonjour,
citation: Si vous exploitez en meublé depuis 2001, il faut faire une croix en efet sur les amortissement non utilisés,
Ribouldingue , si natcrawler n'a pas fait d'amortissement sur ses biens , il peut très bien commencer à amortir à compter de ce "jour".
En fait , c'est un tableau d'amortissement qui est remis aux impôts et qui initie l'amortissement , il peut commencer quand il veux.
C'est ce que je vais faire cette année passage du micro bic au régime réel et je pars en amortissement sur les biens donc je dispose depuis plusieurs années.
Vu avec mon comptable.
Philippe
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Posté - 24 nov. 2009 : 12:08:02
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Philippe30,
Merci d'avoir corrigé mon propos qui est en effet faux par omission.
En effet, si il n'a pas fait d'amortissrment jusqu'a présent, EN EFFET il peut tres bien porter son local a son actif ce jour et commencer a amortir.
En revanche, ma compréhension est que si il a deja exploité en BIC et qu'il avait choisi jusqu'a présent le microbic, lequel inclu dans son forfait tout y compris l'amortissement, il doit faire comme si il avait commencé a amortir la première année de son microbic. |
Édité par - ribouldingue le 24 nov. 2009 12:18:56 |
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philippe30
Contributeur vétéran
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Posté - 24 nov. 2009 : 15:45:10
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Bonjour,
Ribouldingue , je ne suis pas d'accord avec ta phrase :
citation: En revanche, ma compréhension est que si il a deja exploité en BIC et qu'il avait choisi jusqu'a présent le microbic, lequel inclu dans son forfait tout y compris l'amortissement, il doit faire comme si il avait commencé a amortir la première année de son microbic.
Dans le micro bic , c'est le paquet tout compris maintenant ce n'est pas parce que tu as fait du micro bic avant que tu dois en tenir compte si tu passes au réel , la preuve en est comment fais tu lorsque tu fais l'opération inverse passage du réel au micro bic pour raison d'emprunt remboursé par exemple ????
Comment tu vas tenir compte au réel de la part de micro bic et de quelle part de micro bic prendre en compte.
A suivre ....
Philippe
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fluo
Contributeur senior
France
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Posté - 24 nov. 2009 : 18:22:40
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Bonjour,
je suis très intéressé par ce que dit Philippe30 concernant l'amortissement à compter de l'année du passage du micro-bic au réel simplifié.
En effet, je pensais (comme Ribouldingue) aussi que les années micro-bic étaient perdues.
Je fais comme Philipe30 : j'étais en micro-bic et passe à compter de 2009 au réel simplifié. Je vais donc creuser pour savoir ce qu'il en est.
Sinon, pour répondre avec beaucoup de retard à la question de la taxe professionnelle, elle est bien déductible et elle est d'ailleurs aux "cases 243 et 244 de la 2033 B".
ATTENTION, il s'agit de la taxe pro concernant l'année précédent l'exercice en question : C'est expliqué à la page 6 de la notice (2033NOT dans le jargon de l'administration) . |
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Posté - 24 nov. 2009 : 19:22:29
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Je vais retourner a mes études et revenir avec de la doc, dans un sens ou dans l'autre...
Il me semble qu'un docuement de legifrance en débvuit d'année avait fait le point sur ce sujet, donnant même des exemples, mais je ne sui pas capable de mettre ma souris dessus...
L'idée de base était que la déduction forfaitaire est un forfait incluant TOUT y compris l'amortissment. |
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Posté - 24 nov. 2009 : 21:31:29
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http://www.universimmo.com/forum/to...PIC_ID=73741. A partir de la fin de la première page, ce fil part en eau de boudin, mais le début vous intéressera.
Et notamment le post de Fanette44 (Pour m'être bien engeulée, oups, pardon Image, e*****e avec Fanette44, je la remercie encore une fois de cette citation, et mes remerciements n'en n'auront -je pense- que plus de valeur) dont je tire cet extrait:
citation: La sortie du régime micro entraîne un certain nombre de conséquences pour l'entreprise qui doit désormais :
- tenir une comptabilité,
- établir des factures comportant la TVA,
- établir des déclarations de chiffre d'affaires et reverser la TVA collectée.
En contrepartie, l'entreprise peut :
- récupérer la TVA sur ses achats de biens et services,
- bénéficier d'un crédit de départ de TVA, qui concerne aussi bien ses stocks que ses immobilisations matérielles. Pour les immobilisations qui ont été utilisées pendant la période d'application du régime micro, le crédit de départ n'est pas égal à 100 % de la TVA supportée, mais il est diminué d'un abattement d'un cinquième par année civile écoulée depuis l'acquisition.
S'agissant des immobilisations, l'administration fiscale considère que les éléments utilisés dans l'exploitation doivent être inscrits pour leur valeur d'origine, diminuée des annuités d'amortissement qui sont réputées avoir été déduites durant la période d'application du régime micro.
Les dotations d'amortissement ultérieures pourront être déduites dans les conditions de droit commun.
Arlette Patin, expert-comptable,
membre du Comité de la création d'entreprise du Conseil supérieur de l'ordre des experts-comptables.
Dit autrement, la philosophie me semble être la suivante:
En 2002 par exemple vous acquérez des biens pour 400 000 euros, avec un rendement de 30 000 euros;
Vous explooitez en microbic jusqu'en 2009.
En 2009, votre recette dépasse les 35 000 euros, vous devez être au réel.
Vous portez votre bien au bilan, pour un montant de
400 000 - somme (amortissments que vous auriez fait au RSI)
En effet, de 2002 à 2009 vous avez amorti, sauf que cet amortissment est forfaitaire en INCLUS dans le forfait, et que pour ce faire vous n'avez d'ailleurs même pas eu à porter votre actif a votre bilan (ce qui n'était d'ailleurs pas faisable, puisque vous n'aviez pas de bilan ).
L'administration vous demande de redécomposer et de faire comme si vous aviez amorti.
En pratique, si on fait en gros, ca veut dire que si vous amortissiez sur 40 ans,
soit 85% de 400 000 = 340 000
(les 60 000 restant étant le terrain),
340 000 sur 40 ans fait 8 500 euros de dotation par an.
340 000 - 8 500 * 7 années = 282 500 sauf erreur de calcul.
(Ceci est du grossier, car en réalité il y a une décomposition en composants,
et du côté des composants les plus intéressants, ceux qui s'amortissent le plus vite, sur 15 ans par exemple, il est clair qu'il ne va plus rester que 8 ans à courir,
et je ne parle pas des meubles, achetés neuf en 2002, de durée de vie par exemple 8 ans, et donc il ne reste plus qu'une année à amortir).
Si vous estimez que votre bien vaut en 2009 plus que 400 000, il y a alors une réévaluation à faire, mais vous aller devoir sans doute payer un impot sur la plus-(vlaue, déclarée comme partie de votre bénéfice.
Il y a intérêt je pense a regarder cela de prêt avec un comptable; |
Édité par - ribouldingue le 24 nov. 2009 21:44:04 |
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natcrawler
Contributeur débutant
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Posté - 24 nov. 2009 : 21:37:21
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Pour répondre à ribouldingue, voici l'historique de mes deux apparts (enfin ceux de ma femme..)
2001: achat du premier appartement(résidence principale) jusqu'en Octobre 2005 (date de mise en location meublé).
2005: achat du second appartement (residence principale) jusqu'en octobre 2007 (date de mise en location meublé).
Les deux appartements sont déclarés en micro-bic jusqu'à ce jour. C'est pourquoi je regarde pour déclarer au réel.
Par contre j'ai une question, le coeff multiplicateur de 1,25 si il n'y a pas de CGA, est il imputé directement par les impots ou dois je en tenir compte lors de la déclaration "papier"? |
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philippe30
Contributeur vétéran
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Posté - 25 nov. 2009 : 05:40:05
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Bonjour,
Je comprends la doctrine exposée concernant le passage du micro-bic au réel à vérifier avec un comptable expert .....
Je me pose la question suivante , qu'en est -il si vous êtes au micro-bic pendant 70 ans par exemple ??? vous amortissez alors plus qu'au réel dans le paquet global d'amortissement.
Autre question comment je fais lorsque je passe du réel au micro bic ensuite je ne peux pas tenir compte de l'amortissement précédent au réel ???
Philippe |
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Investisseur immobilier
"Si tu veux savoir ce que Dieu pense de l'argent, regarde ceux auxquels il l'a donné"
Dorothy Parker
Si l'on veut gagner sa vie, il faut travailler. Si l'on veut devenir riche, il faut trouver autre chose.
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Posté - 25 nov. 2009 : 06:55:27
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citation: qu'en est -il si vous êtes au micro-bic pendant 70 ans par exemple ??? vous amortissez alors plus qu'au réel dans le paquet global d'amortissement. En supposant que tu ais commencé assez jeune (allons, mettons, vingt-cinq ans,le temps de te faire un petit pactole pour investir), en effet, à 95 ans, apres 70 ans de microbic, tu as en effet un souci, certes mineur, mais un souci 
Plus sérieusement, un batiment qui a été exploité pendant 70 ans doit commencé à ete bigrement pas mal amorti. la prétention vis a vis du fisc de vouloir commencer 'à zéro' l'amortissement va avoir du mal a trouver un écho très favorable auprès dudit fisc.
Mais en ce cas, il y a quand même d'autres manières de réactiver a zéro les amortissements, tres légalement. Il suffit par exemple de 'passer' le bien dans une autre structure telle une SARL de famille, ou une SNC
citation: Autre question comment je fais lorsque je passe du réel au micro bic ensuite je ne peux pas tenir compte de l'amortissement précédent au réel ??? Je pense que la question se résout aisément.
Les années au réel, tu amortis en calculant tes dotations, les années ou tu microbiques, tu les as 'incluses par défaut' dans le forfait.
Certes, elles ont rétréci diablement en 2009, mais ce sont les députés qui ont voté la cure d'amaigrissement.
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Édité par - ribouldingue le 25 nov. 2009 06:57:48 |
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