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 Posté - 30 mai 2009 : 10:53:07
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Dans l'ancien forum, deux fils, voire peut-etre plus parlent d'amortissement en location meublée.
Ce serait dommage de perdre ces informations, aussi je les reporte ici par un lien, et je vais demander la cloture de ces anciens fils par universimmo.
Le premier est un fil ou j'explique mes amortissements avec décomposition en composants en tant que Ribouldingue, et s'en suit une discussion.
http://www.universimmo.com/forum/to...&whichpage=1
Le second est un fil intitulé Contrôles fiscaux des LMP ou l'on parle également de la décomposition en composants (le post initial est relatif a une analyse d'un cas par un inspecteur des impots) et s'en suit une discussion sur le traitement comptable, et donc fiscal d'un RAVALEMENT (déductible ou amortissable).
http://www.universimmo.com/forum/to...&whichpage=1
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| Signature de ribouldingue |
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Édité par - ribouldingue le 30 mai 2009 10:56:28 |
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runwarrior
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Posté - 18 juin 2009 : 20:01:40
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Bonjour,
J'ai lu entièrement l'ancien fil de discussion et ce fut riche d'enseignement.
Je viens de signer une promesse de vente pour une maison que je compte diviser en trois appartements que je compte louer meublés.
Les recettes locative devraient avoisiner les 19 000 € par an
Je compte investir dans un autre immeuble dans quelques mois afin de passer en LMP, une fois que cette premier investissement sera opérationnel
Ma question se situe surtout au niveau des charges imputables et amortissables.
J'ai environ 40 000 € de travaux de rénovation dans cet immeuble (isolation, fenêtre, électricité, plomberie...)
1)En effet, est-ce qu'en LMNP, il m'est possible de déduire des frais tel que:
les consommables pour imprimantes, le papier, logiciel de comptabilité, livres, achat d'un bureau et d'une armoire par exemple? Si ces frais sont supérieurs à 500 €, puis-je les amortir sur 7 ans par exemple comme frais de premiers établissements?
2)Ensuite, les travaux sont amortissables par composants mais doivent-ils être obligatoirement faits par une entreprise ou les factures des matériaux suffisent en cas de travaux effectués par moi-même?(ces travaux aménagent l'existant donc je ne pense pas avoir de valeur résiduelle à sortir)
3)une partie de ces travaux bénéficiera de l'écoprêt à taux 0 et du crédit d'impôts(fenêtres et isolation intérieure), le coût amortissable est bien celui de la facture et non celui du coût de revient réel avec la réduction?
4)Si j'achète des outils pour faire les travaux moi-même, sont-ils amortissables? Si oui, sur combien d'années, 5 ans, 7 ans?
5)Afin de me déplacer facilement et rapidement pour la gestion des locations et la recherche d'autres biens, j'envisage d'acheter un scooter, est-il possible de le passer dans les immobilisations pour 50 % de sa valeur? Ou n'est-ce pas possible du tout?
6) dans le résultat d'exploitation, comment faire la différence sur la déclaration d'impôts entre les déficits imputables sur les autres années en BIC et les amortissements stockés
Voilà les questions qui me viennent et qui me tracassent car même dans les bouquins que j'ai acheté, le sujet des charges et amortissements reste assez évasif
Merci
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Posté - 19 juin 2009 : 10:55:20
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citation:
1)En effet, est-ce qu'en LMNP, il m'est possible de déduire des frais tel que:
les consommables pour imprimantes, le papier, logiciel de comptabilité, livres, achat d'un bureau et d'une armoire par exemple? Si ces frais sont supérieurs à 500 €, puis-je les amortir sur 7 ans par exemple comme frais de premiers établissements?
Si ces dépenses sont engagées dans la cadre de votre exploitation, oui.
Les frais de premier établissements ne s'amortissent pas sur 7 ans, me semble t'il mais sur 5 ou se déduisent l'année de leur dépense (OPTION à exercer).
EN revanche, vous pouvez choisir d'amortir le logiciel de comptabilité sur 1 an je pense, l'armoire sur 7 ans, les consommable pour imprimante sont déductibles immédiatement mais certainement pas amortissables, le papier et les livres non plus.
citation: 2)Ensuite, les travaux sont amortissables par composants mais doivent-ils être obligatoirement faits par une entreprise ou les factures des matériaux suffisent en cas de travaux effectués par moi-même?(ces travaux aménagent l'existant donc je ne pense pas avoir de valeur résiduelle à sortir) Les travaux sont amortissables.
Si vous les faites vous-meme seul les matériaux le sont.
Sauf si vous employez des salariés ou du personnel d'interim auquel cas les factures de ce personnel sont aussi comptabilisables.
Les factures des matériaux sont donc OK.
citation: 3)une partie de ces travaux bénéficiera de l'écoprêt à taux 0 et du crédit d'impôts(fenêtres et isolation intérieure), le coût amortissable est bien celui de la facture et non celui du coût de revient réel avec la réduction? Si vous bénéficiez d'une subvention, il faut qu'elle apparaisse quelque part.
Je ne saispas répondre comment.
J'aurais tendance a dire que la subvention diminue la base amortissable ou déductible.
citation: 4)Si j'achète des outils pour faire les travaux moi-même, sont-ils amortissables? Si oui, sur combien d'années, 5 ans, 7 ans? Je ne suis pas certain que vous puissiez amortir sur 7 ans des outils qui vont vous servir pendant six mois.
Votre métier n'est pas maçon, mais exploitant de logements meublés.
Ceci dit sans aucune certitude, je n'ai pas de réponse, car je n'ai jamais acheté encore d'outil coutant plus de 500 euros pour les travaux.
citation: 5)Afin de me déplacer facilement et rapidement pour la gestion des locations et la recherche d'autres biens, j'envisage d'acheter un scooter, est-il possible de le passer dans les immobilisations pour 50 % de sa valeur? Ou n'est-ce pas possible du tout? J'aurais tendance a dire que oui, si votre démonstration des 50% tient.
citation: 6) dans le résultat d'exploitation, comment faire la différence sur la déclaration d'impôts entre les déficits imputables sur les autres années en BIC et les amortissements stockés La 2031 vous le fait faire:
Vous calculez d'abord le déficit comptable au sens des impots, puis vous REINTEGREZ (lisez la 2031) les amortissements en excédents (PS: attention, les frais de premier établissements peuvent subir un traitement particulier, car ils sont non réintégrables)
et vous en déduisez le déficit fiscal.
Il n'y a pas de case pour les amortissements réintégrés, les impots sont malins, car ils pensent qu'ainsi un certainnombre d'entre nous vont les oublier en route mais il vous faut tenir votre décompte sur une feuille part en
> mettant en exergue les amortissements réintégrés de l'année,
> et le stock des années précédentes,
> et calculer le nouveau stock. |
Édité par - ribouldingue le 19 juin 2009 11:06:04 |
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runwarrior
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Posté - 20 juin 2009 : 10:43:44
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Bonjour,
"EN revanche, vous pouvez choisir d'amortir le logiciel de comptabilité sur 1 an je pense"
Amortir sur 1 an équivaut à déduire non?
"Je ne suis pas certain que vous puissiez amortir sur 7 ans des outils qui vont vous servir pendant six mois.
Votre métier n'est pas maçon, mais exploitant de logements meublés."
Les outils ne me serviront pas que 6 mois. En effet, j'envisage d'acheter plusieurs biens à bas prix (donc dans un piteux état la plupart du temps) dans le but de les rénover entièrement et les mettre ainsi en location meublée. Un peu comme un Marchand de biens sauf que mon but n'est pas de revendre mais de faire du meublé.
Dans ce cas, les outils et leur renouvellement me sont donc d'une grande utilité dans mon activité de LMNP. non? La location meublée envisagée de cette façon ne serait pas admise vous pensez?
"J'aurais tendance a dire que oui, si votre démonstration des 50% tient"
Dans ce cas, je pense tenir un registre avec le kilométrage,la raison, la date et le lieu de mes déplacements "professionnels" et ainsi pouvoir définir précisément une quote part! C'est ainsi qu'il faut procéder non?
Les frais de bouche peuvent-ils être déduits aussi? (restaurant...)
En résumé, l'essentiel de l'activité de loueur de meublée qu'il soit professionnel ou non professionnel revient à la même chose que de créer une entreprise individuelle soumise à l'IR.
Le statut professionnel ou non professionnel n'est qu'un statut fiscal qui a pour incidence une gestion différente des déficit (revenu BIC ou Revenu global) mais les deux statuts représentent une activité commerciale au plan civil.
Par contre, dans le livre de Vinson, il n'évoque pas de déclaration préalable au début d'activité (le P0, il me semble). Il évoque aussi qu'un LMNP ne devrait pas avoir à payer de taxe Professionnelle et la P0 déclenche cette taxe apparemment.
De toute façon, la première année est exonérée et en 2010, elle devrait ne plus exister apparemment aussi;-)
Dernière chose, j'envisage également car apparemment le statut le permet de louer des locaux nus à des propriétaires et de les sous-louer par la suite en meublé à d'autre particulier plus cher. Bien sûr dans ce cas, il n'y a pas d'amortissement des bâtiment mais des meubles. Me confirmez-vous cette possibilité?
Merci beaucoup pour vos conseils
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 Posté - 20 juin 2009 : 14:48:04
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citation: Amortir sur 1 an équivaut à déduire non? je ne suis pas comptable, mais pas tout a fait.
Déductible signifie in fine déductiobel des auitres revenus. Amorti sur aun an signifie qu'onne peut pas créer du négatif avec mais reporter en amortissement utilisable les années suivantes.
Quand on amorti il faut faire sorti des immobilisations un jour ou l'autre, et si on revend déclarer une plus-value.
Pour les outils, je coomprends.
Pour ma part je déduis mes frais de déplacement, sncf et location de voiture quand nécessaire, et les frais de restaurant.
Pour le scooter, ma parole n'est pas d'or, ce serait bien que qqn ayant une formation de comptable, ou qui utilise un comptable vous réponde.
citation: louer des locaux nus à des propriétaires et de les sous-louer par la suite en meublé à d'autre particulier plus cher. Bien sûr dans ce cas, il n'y a pas d'amortissement des bâtiment mais des meubles. Me confirmez-vous cette possibilité? En effet, vous ne pouvez donc pas porter a votre bilan les biens en question qui ne vous appartiennet pas, mais vous spouvez pour les meubels et la vaisselle. C'est ce que je fais pour un bien que je possède a 5% via une sci.
citation: Le statut professionnel ou non professionnel n'est qu'un statut fiscal Entièrement d'accrod, d'ailleurs le critère varie souvent. |
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runwarrior
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Posté - 30 juin 2009 : 20:03:28
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Bonjour,
j'ai posé plusieurs questions à un expert comptable et effectivement, il m'a confirmé vos dires.
Par contre, je pensais que l'avantage du loueur de meublé était de pouvoir tirer des revenus fonciers non fiscalisé dû au jeu des amortissement et déductions qui réduisent le résultat fiscal à 0 durant un certain nombre d'années mais bien sûr pas la trésorerie. Mais le comptable m'a dit qu'il'était pas possible de toucher aux sommes en trésorerie mais de les réinvestir le cas échéant.
Je m'explique:
Je suis en cours d'acquisition de 2 immeubles pour un revenus potentiels de 3500 € mensuels.
La mensualité du crédit sera de 1850 €
Si on diminue des charges (assurances, taxe foncières, taxe professionnelle...) il restera mensuellement environ 1000 € de revenus soit 12000 € sur l'année.
Ces 12000 € seront "effacés" par les amortissements sur le plan fiscal mais le comptable me dit que je suis obligé de les laisser en trésorerie au risque de voir une remise en cause de la déductibilité des intérêts d'emprunts entre autres.
Là , il m'a embrouillé.
Comment vous voyez les choses? j'ai peut-ĂŞtre mal compris. |
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Posté - 01 août 2009 : 20:17:54
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Tant que vous restez dans votre patrimoine propre, et non pas en société (sous entendu non fiscalement transparente, donc à l'IS et non par à l'IR), et c'est obligatoirement le cas en LMP, vous pouvez disposer de votre trésorerie comme vous voulez.
CORRECTION d'une ERREUR: En rouge, ajout d'un morceau de phrase. |
Édité par - ribouldingue le 02 août 2009 15:07:10 |
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gregor
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Posté - 02 août 2009 : 14:48:45
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citation: Initialement posté par ribouldingue
Tant que vous restez dans votre patrimoine propre, et non pas en société (sous entendu à l'IR), et c'est obligatoirement le cas en LMP, vous pouvez disposer de votre trésorerie comme vous voulez.
Bizarre, bizarre , j'aurais juré qu'un LMP peut être soumis à l'IS  je dirais même plus, je crois que vous dites une grosse sottise  |
Édité par - gregor le 02 août 2009 14:52:11 |
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Posté - 02 août 2009 : 15:03:46
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Faudra quand même m'expliquer comment si vos biens loués meublés sont dans une société soumise à l'IS on compare les recettes BIC du contribubale avec ses autres revenus.
J'aimerais savoir comment vous parvenez à déduire de vos autres revenus vos déficits LMP si vos recettes sont dans une société imposée à l'Impot sur les sociétés.
Je suis preneur d'information, car en effet je peux dire des bĂŞtises.
En revanche, dans mon précédent post, j'ai fait une erreur que je corrige. |
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gregor
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Posté - 02 août 2009 : 15:18:27
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citation: Initialement posté par ribouldingue
Tant que vous restez dans votre patrimoine propre, et non pas en société (sous entendu non fiscalement transparente, donc à l'IS et non par à l'IR), et c'est obligatoirement le cas en LMP, vous pouvez disposer de votre trésorerie comme vous voulez.
CORRECTION d'une ERREUR: En rouge, ajout d'un morceau de phrase.
Ce qui me gène c'est le "obligatoirement le cas en LMP"
Vous maintenez ????
LMP SOCIETE
citation: En revanche, si le propriétaire est une société soumise à l'impôt sur les sociétés, c'est à cet impôt que s'applique la défiscalisation
Ribouldinguecitation: Faudra quand même m'expliquer comment si vos biens loués meublés sont dans une société soumise à l'IS on compare les recettes BIC du contribubale avec ses autres revenus.
J'aimerais savoir comment vous parvenez à déduire de vos autres revenus vos déficits LMP si vos recettes sont dans une société imposée à l'Impot sur les sociétés.
Je suis preneur d'information, car en effet je peux dire des bĂŞtises.
N'ayant rien dit Ă ce sujet, je confirme que ce n'est pas possible d'imputer sur les autres revenus. Encore faut il en avoir d'autres  |
Édité par - gregor le 02 août 2009 16:11:13 |
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Posté - 02 août 2009 : 16:36:58
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Connaissez vous UN SEUL LMP qui ait mis sa structure dans une société à l'impot sur les sociétés?
Quant à l'extrait que vous citez, je ne comprends pas de quelle défiscalisation on parle.
En outre, en quoi un contribuable qui obtient zero recettes locatives meublées pourrait être LMP puisque ses recettes sont dans une société, et qu'elles ne peuvent donc pas remonter a sa déclaration d'impot?
Je peux vous accorder que la loi LMP peut s'accroder a une société à l'IS, mais est d'application nulle.
Je peux tout a fait dire que la réduction des intérets d'emrunt pour la résidence principale peut s'appliquer a une société à l'IS, et que cela ne donnera aucun effet... |
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gregor
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Posté - 02 août 2009 : 16:53:50
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citation: Initialement posté par ribouldingue
Connaissez vous UN SEUL LMP qui ait mis sa structure dans une société à l'impot sur les sociétés?
Quant à l'extrait que vous citez, je ne comprends pas de quelle défiscalisation on parle.
En outre, en quoi un contribuable qui obtient zero recettes locatives meublées pourrait être LMP puisque ses recettes sont dans une société, et qu'elles ne peuvent donc pas remonter a sa déclaration d'impot?
Je peux vous accorder que la loi LMP peut s'accroder a une société à l'IS, mais est d'application nulle.
Je peux tout a fait dire que la réduction des intérets d'emrunt pour la résidence principale peut s'appliquer a une société à l'IS, et que cela ne donnera aucun effet...
Vous pouvez aussi continuer Ă dire n'importe quoi  |
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Posté - 02 août 2009 : 17:28:47
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Gregor,
vous m'avez l'air gentil comme posteur, mais vos contributions sont de l'ordre de zero ou a peu pres.
Voila que vous relancez constamment en ne disant rien qui fasse avancer, sur ce fil-ci par exemple, et vous me traitez de
'disant des grosses bĂŞtises',
et de
'disant n'importe quoi' maintenant,
sans jamais rien démontrer, et SANS APPORTER le moindre argument, le moindre élément qui puisse profiter au lecteur ou au fil.
Vous devez faire partie des inutiles qui virevoltent la ou ils s'ennuient.... A moins que vous soyez la réminiscence d'un autre posteur qui s'est défoulé ici même il y a quelques jours.
Continuez donc... |
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gregor
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Posté - 02 août 2009 : 18:45:39
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Ribouldingue, je vous ai fait remarquer que ce que vous disiez était faux ce que vous avez bien voulu "m'accorder" et que vous avez en partie corrigé et au lieu d'en rester là vous avez voulu m'entrainer sur un sujet que je n'avais pas abordé à savoir l'imputation sur les autres revenus. 
Pour terminer
http://www.inforeg.ccip.fr/Le-loueu...47-6075.html
citation: RÉGIME FISCAL DU LMP ET DU LMNPA. Règles communes au LMP et au LMNP
1. Imposition des revenus locatifs
a) Principe
La location en meublé à titre habituel est une activité commerciale. Les profits engendrés par l’exercice de cette activité relèvent de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ils sont donc soumis à l’impôt sur le revenu (IR) ou à l’impôt sur les sociétés (IS) en fonction de la structure juridique choisie par l’entrepreneur (pour plus d’informations, voir notre Parcours Guidé Créez votre entreprise).
b) Exonérations
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Édité par - gregor le 02 août 2009 20:17:47 |
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runwarrior
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Posté - 13 août 2009 : 12:45:00
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Bonjour,
J'ai encore une petite question,
les banques refusent de financer les meubles dans le crédit immobilier.
il me demande de les financer via un prêt personnel mais dans ce cas, est-ce que les intérêt d'emprunt de ce prêt "mobilier" sont déductibles?
Merci |
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Posté - 13 août 2009 : 22:15:47
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A mon avis oui, du moment que le pret est sooit affecté, soit versé avant de faire la dépense.
Il est normal qu'une banque ne prete pas avec un emprunt IMMobilier de quoi acheter du MOBilier... |
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runwarrior
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Posté - 19 août 2009 : 19:48:15
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Il me semble que les locaux commerciaux peuvent être loué en meublé tout comme des appartements, non?
Voici le lien tiré de droit finances.net:
La location de locaux équipés
Cette solution, méconnue, est un peu plus complexe à mettre en œuvre mais beaucoup plus efficace sur le plan fiscal. En effet, comme la location de logements meublés, la location de locaux professionnels ou commerciaux équipés pour les besoins de l'activité est soumise au régime des bénéfices industriels et commerciaux. En d'autres termes, le bailleur de locaux d'exploitation loués équipés est assimilé à un commerçant. Il est donc dans la même situation que le loueur en meublé professionnel, à cette différence que ce dernier doit réaliser plus de 23 000 euros TTC de recettes annuelles pour bénéficier de ce statut. |
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Posté - 19 août 2009 : 20:05:36
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Ce n'est pas de la location meublée, mais équipée, et je doute que le local commercial loué équipé puisse faire partie de la masse des recettes locatives LMP.
Il est vrai que la location équpée est fiscalement plus intéressante que la location de local commercial nu.
On peut lire le livre de Monsieur DENOS a ce sujet (GĂ©rer votre immobilier, me semble t'il ou un nom de ce genre) |
Édité par - ribouldingue le 19 août 2009 20:08:37 |
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runwarrior
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Posté - 19 août 2009 : 20:14:17
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Ah bon, je vais essayer de me procurer ce livre alors. pourtant, mon expert comptable a dit que c'était la même chose et que si je loger une profession libérale ou autre et que je lui mettait à disposition les bureaux et armoire, c'était assimilé à de la location meublé au même titre.
Je vais regarder ça de plus près afin d'être sûr.
Ensuite, Si je me déclare au RCS à la fin des travaux, qu'en ait-il de tous les travaux effectués avant pour la déductibilité? puisque les factures risquent d'être bien antérieures?
Merci beaucoup |
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Posté - 19 août 2009 : 20:38:41
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Je ne suis pas d'accord avec voyre comptable.
Le LMP suivait jusqu'au 31 décembre d'ailleurs des regles différentes, avec la regle des 23 000 euros pour etre LMP ET la regle de 76 000 euros maxi pour le microbic , alors que la location équipée était soumise a la regle des locations, donc un maxi de 32 000 euros pour le microbic. C'était bien la preuve que c'étaient des chiffres différents.
POur ma part je maintiens que le chiffre issu de la location équipé n'est pas intégrable au total des recettes pour les biens LMP.
Vos travaux ne sont a mon avis (a priori) pas déductibles, mais amortissables. Donc amortir des travaux ou l'immeuble, quelle différence? |
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runwarrior
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Posté - 19 août 2009 : 20:49:25
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Oui, pour les travuax, je comprend, c'est la même chose mais j'embauche du personnel pour faire les travaux et les salaires et charges afférentes pourront aussi être amortissable ou non? |
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