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Luc Standon
Contributeur vétéran
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 Posté - 21 août 2009 : 14:31:18
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Pour info, voici un petit livre que je me suis procurer dernièrement : je ne l'ai pas fini, mais j'ai pu trouver quelques réponses à certaines de mes questions :
- Amortissement et dépréciation : les nouvelles règles
# Editeur(s) : Groupe Revue Fiduciaire
# Auteur(s) : Collectif Groupe Revue Fiduciaire
# Collection : Les essentiels RF
# Parution : 16/05/2007
# Edition : 1ère édition
# ISBN10 : 2-7579-0047-1
# ISBN13 : 978-2-7579-0047-5
# EAN13 : 9782757900475
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Conformément à la Loi "informatique et libertés" du 6 janvier 1978 modifiée (cf. CNIL), je bénéficie et dispose d'un droit d'accès, de rectifications, de modifications et de suppression des données et des informations me concernant.
Ce droit s'appliquant aussi à l'ensemble de mes contributions, interventions et commentaires sur les forums d'UniversImmo.com dont la société AEDèv SAS ne peut se prévaloir automatiquement de l'exclusivité des droits d'édition.
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Posté - 22 août 2009 : 21:05:26
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citation: Initialement posté par runwarrior
Oui, pour les travaux, je comprend, c'est la même chose mais j'embauche du personnel pour faire les travaux et les salaires et charges afférentes pourront aussi être amortissable ou non?
Pour ma part je dirais que oui, tout est amortissable, sauf facturations de moins de 500 euros que vous pourrez déduire.
J'ai un peu de mal a appréhender cette dernière limite en revanche.
Vous achetez pour 450 euros chez Mr Bricolage, puis 300 euros chez Bricodepot le meme jour, puis payez votre salarié 400 euros, sont-ce trois factures de moins de 500 euros déductible, ou trois paiement pour la création d'un 'morceau à 1 150 euros', donc amortissable?
Le plus gros souci est parfois de classer les travaux dans les bonnes cases d'amortissmeent, dans cas ou un artisan ou un salarié travaille à la fois le papier peint et la plomberie qui sont dans des tranches d'amortissement différentes, il faut faire la séparation comptable. Pourtant il n'y a pas dans le plan comptable de PCG différent.
C'est dommage. |
Édité par - ribouldingue le 22 août 2009 21:08:08 |
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Posté - 22 août 2009 : 21:14:10
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citation: Initialement posté par Luc Standon
... je ne l'ai pas fini, mais j'ai pu trouver quelques réponses à certaines de mes questions : Ah ah..
Quelles questions, quelles réponses?
Quel prix, et quel code comptable pour la déduction?
Si il y a quelque chose concernant des travaux de réparation de la toiture par exemple, et de la nécessité de 'sortir' comptable meent une partie de la vieille toiture pour llui donner uen valeur nulle, et rentrer en échange les travaux qu'on amorti, je suis intéressé... |
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runwarrior
Contributeur actif
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24
 Posté - 23 août 2009 : 00:19:38
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Le mieux affaire, c'est d'embaucher son inspecteur des impĂ´ts comme conducteur de travaux... |
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runwarrior
Contributeur actif
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25
 Posté - 23 août 2009 : 00:21:22
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le mieux à Faire... Oups! pardon, j'ai tapé trop vite |
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philippe30
Contributeur vétéran
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26
Posté - 23 août 2009 : 06:46:52
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Même comme conducteur des travaux tu as tapé trop vite .....
Ils sont conducteur des des redressements et non des travaux ...
Philippe |
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Investisseur immobilier
"Si tu veux savoir ce que Dieu pense de l'argent, regarde ceux auxquels il l'a donné"
Dorothy Parker
Si l'on veut gagner sa vie, il faut travailler. Si l'on veut devenir riche, il faut trouver autre chose.
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 Posté - 23 août 2009 : 10:38:34
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Oui, mais on peut condamner a des travaux une fois redressé.... |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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Posté - 23 août 2009 : 11:26:47
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citation: Initialement posté par ribouldingue
J'ai un peu de mal a appréhender cette dernière limite en revanche.
Vous achetez pour 450 euros chez Mr Bricolage, puis 300 euros chez Bricodepot le meme jour, puis payez votre salarié 400 euros, sont-ce trois factures de moins de 500 euros déductible, ou trois paiement pour la création d'un 'morceau à 1 150 euros', donc amortissable?
Et oui, bonne question.
Bon, sur un tableau EXCEL, je fais un bilan de factures correspondant au dit travaux, et regroupant ainsi l'ensemble des factures affecté à ces mêmes travaux. J'agrafe, et je garde le tout en l'état avec une note explicative, et pour mémoire en cas de contrôle dans X années.
Au niveau compta cela permet bien l'amortissement, et la ventilation en est d'autant plus facile.
citation: Initialement posté par ribouldingue
Le plus gros souci est parfois de classer les travaux dans les bonnes cases d'amortissment, dans cas ou un artisan ou un salarié travaille à la fois le papier peint et la plomberie qui sont dans des tranches d'amortissement différentes, il faut faire la séparation comptable. Pourtant il n'y a pas dans le plan comptable de PCG différent.
C'est dommage.
Dans le cas en question j'aurais tendance à mettre le salaire de l'employé au prorata de la ventilation des travaux, exemple :
- Frais de plomberie : 2000
- Frais de papier peint : 1000
- Frais de l'artisan Ă tout faire : 900
Je fais donc la répartition des frais du salaire de l'artisan : 2/3 et 1/3 donc :
- Frais d'artisan pour travaux plomberie : 900*2/3 = 600
- Frais d'artisan pour travaux de papier peint : 900*1/3 = 300
C'est simple mais efficace 
Sinon, j'aimerais bien savoir (si vous l'avez déjà fait) comment avez vous réalisé la dépréciation dû à l'usure normal dans le calcul d'un amortissement : j'ai vraiment du mal à retranscrire ça.
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Posté - 23 août 2009 : 16:49:33
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J'ai du mal Ă comprendre vos ventilatioins 2000 / 1000 / 900.
La facture de l'artisan, c'est du 628 déductible je pense ou plutot des travaux genre 213 amortissable.Je ne connais pas vos autres numéros.
La dépréciation liée à l'usure, c'est la datation à l'amortissement.
Vosu parlez plutot de casse ou de dégradation imprévue.
Lorsque il y a casse, il faut alors, c'est ainsi que je l'ai compris, sortir le morceau de la base amortissable pour le déclarer de valeur nulle, et constater d'ailleurs une moins value.
On y substitue un nouveau morceau, qu'on va amortir.
Ma toiture vaut 100 000 euros. J'ai amorti depuis 10 ans, il en reste 15 donc.
Sa valeur résiduelle est de 100 000 - 40 000 = 60 000 euros.
Je dois en remplacer la moitié. Je sors donc la moitiée cassée, soit 50 000 nominal mais 30 000 de valeur résiduelle.
je constate une moins value sur mon exploitation de 30 000 euros. C'est un peu comme si j'avais cassé une voiture, ou un marteau (en or massif)
j'achète une 'nouvelle' demi-toiture qui vaut 70 000 euros, et je l'amorti.
Notez entre temps que ma base 'toiture' a augmentée de 20 000 euros, donc si j'ai au départ de mon exploitation une répartition tout a fait similaire a ce que conseille les impots, en cours d'exploitation, elle est amenée à changer.
Si ma toiture avait tenu le coup, elle ne se serait cassée qu'apres sa fin de vie prévfisible de 25 ans. Donc sa valeur résiduelle étant nuelel, j'aurais constaté alors uen moins value de zero euros.
Tout ce ci est bien joli, mais quand on achète une maison ancienne, avec uen vieille toiture, et qu'on lui applique les memes durées de vie, donc d'amortissment qu'une toiture neuve appartenant a une maison neuve, je suis assez circonspect sur le résultat.
Mais..... philosophiquement parlant, on en va pas trop se palindre, car amortir un immeuble ou un logement qui prend souvent de la valeur en vieillissant, il n'ay a bien que avec les impots que l'on peut faire cela, et a l'inverse d'un local industriel, je crois qu'il n'y a pas réellement d'amortissement réel sur le terrain, ou du moins qu'il y en a trres peu. |
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runwarrior
Contributeur actif
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30
Posté - 24 août 2009 : 12:37:56
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Quand j'entendais d'embaucher son inspecteur des impôts comme conducteur de travaux, c'est afin que ce dernier vérifie ce que l'ouvrier fait s'il est "multi usage". Sinon, comment peut-il nous dire si il faut ventiler 10 h de boulot dans tel case ou 15 heures de boulot dans telle autre case pour un même salarié.
J'embauche un électricien pour 2 mois, je ventile ces frais de main d'oeuvre dans "électricité", même si il peut être amené à donner un petit coup de main au plombier ou à l'ouvrier et inversement, les frais de plombier, sont ventilé en "plomberie" etc... Sinon, on a vraiment pas fini et ça devient vraiment lourd comme comptabilité. |
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franck13
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Posté - 30 août 2009 : 22:32:42
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citation: Initialement posté par runwarrior
Ah bon, je vais essayer de me procurer ce livre alors. pourtant, mon expert comptable a dit que c'était la même chose et que si je loger une profession libérale ou autre et que je lui mettait à disposition les bureaux et armoire, c'était assimilé à de la location meublé au même titre.
Je vais regarder ça de plus près afin d'être sûr.
Ensuite, Si je me déclare au RCS à la fin des travaux, qu'en ait-il de tous les travaux effectués avant pour la déductibilité? puisque les factures risquent d'être bien antérieures?
Merci beaucoup
Il faut que ce soit de l'habitation pour pouvoir prétendre au LMP ou LMNP |
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Posté - 05 sept. 2009 : 20:03:05
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Oui, en effet, excellente remarque.
Si vous louez a une profession libérale, ce serait de la locatin EQUIPée, et non pas du LMP ou LMnP.
C'est toujours soumis au BIC certes, mais les conditions de professionnalisme sont tout a fait différentes. ce sont des conditions plus 'habituelles', et non fiscalmeent fantaisistes. |
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fluo
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France
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Posté - 15 nov. 2009 : 23:29:51
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Bonsoir,
dans le cadre de la mise en musique de ma comptabilité (cf http://www.universimmo.com/forum_un...OPIC_ID=3495 ) , j'ai été amené à procéder au calcul des amortissements de mes investissements. Pour ne pas reprendre mes calculs faits sous tableur, je n'arrondis pas.
Je (re)précise que je suis lmnp et que je "fais" de la location saisonnière.
Voici donc la logique que j'ai suivie détaillée :
-Juillet 2007 achat Maison Fenestre :
-89000,00 dont 2600 de meubles
-Frais achats :6809 (6514notaire+250 banq+45 courtier assurance Décès)
-> Total achat terrain+maison : 93609
Généralement, on prend 15% comme valeur du terrain, mais comme tout le terrain est construit, je suis les recommandations de mon notaire et estime le terrain en fonction de prix du m2
Nous avons donc :
-Meubles : 2200 sur 8 ans(nous avons remplacé la plaque notée 400 E)
donc 2600-400=2200
-Terrain : 3360
-Immeuble : 90249 que je décompose ainsi
-Structure 45% sur 50 ans (40612)
-Facade Etanchéité Couverture Menuiseries Ext 20% sur 25 ans (18050)
-Installations Générales et Techniq (dont chauffage et chauffe-eau)
15% sur 20 ans (généralement ~20% mais la chaudière est très vieille)
13537
-Agencements (cloisons,chapes,platrerie,revĂŞtT,cablage,Ă©lec)
20% sur 12 ans (18050)
Frais de 1er établissement 963 E sur 5 ans (685 location camion pour aménagement et 278 de frais kilométriques selon bareme 2007 visible à ce lien : http://www.tpe-pme.com/vos_chiffres...mplifiee.php )
Travaux dès l'achat répartis ainsi (fait nous-même =>factures matériaux et je fais comme certains l'ont préconisé, je cumule plusieurs factures pour obtenir un composant) :
-Agencements 4199 sur 12 ans c'est la somme de 73 factures pour entre
autres : cloisons pour ajout SdE et chambre, mise au normes électricité
-Façades,étanch,...729 sur 25 ans : 3 factures(baies vitrées, isolation
grenier)
-Meubles 2930 sur 8 ans (39 factures)
-Vaisselle~linge 787 sur 5 ans (33 factures)
Comme l'activité ne commence qu'en décembre, je ne commence à amortir qu'en décembre (11/12 d'une année), cela donne donc :
-2007 : total des amortissements : 424 E répartis ainsi
-Structure.Achat : 68 E
-FECM.achat : 60 E
-IGTC.achat : 56 E
-Agencements.achat : 125 E
-Mobilier.achat : 23 E
-Frais1erEtab : 16 E
-Agencement.trav2007 : 29
-FECM.trav2007 : 2
-Meubles.trav2007 : 31
-Vaiselle~linge.trav2007 :13
Comme nous avons opté pour la simplicité, nous sommes en micro BIC en 2007 et 2008) : c'est donc perdu, mais je dois faire ces calculs pour le passage au réel et avoir un bilan.
Pour 2008, pas de nouveaux travaux (uniquement quelques dépenses inférieures à 500 E), nous avons donc la même chose, mais sur 12 mois :
-2008 : total des amortissements : 5086 E répartis ainsi
-Structure.Achat : 812 E
-FECM.achat : 722 E
-IGTC.achat : 677 E
-Agencements.achat : 1504 E
-Mobilier.achat : 275 E
-Frais1erEtab : 193 E
-Agencement.trav2007 : 350
-FECM.trav2007 : 29
-Meubles.trav2007 : 366
-Vaiselle~linge.trav2007 :157
Egalement perdus car toujours microBIC
Depuis 2009, nous sommes passés au réel simplifié avec comptabilité super simplifiée (courrier adressé au CDI dont dépend notre bien loué :nous avons reçu un AR nous confirmant la prise en compte de notre demande pour l'exercice 2009. En effet, Nous ne parlons ici que de la "petite" maison car en 2008, nous avons de nouveau investi dans une seconde maison (240 KE) avec un n° SIRET distinct pour pouvoir faire une 2033 et 2031 distincts : d'aileurs pour l'achat "Fenestre", nous sommes 2 couples alors que pour l'autre nous sommes 1 couple.
Pour 2009, nous changeons la chaudière et mettos un ballon d'eau chaide (anticipé dans la répartition des composants de l'achat). Quelques charges (uniquement quelques dépenses inférieures à 500 E), nous avons donc :
-2009 : total des amortissements : 5109 E répartis ainsi
-Structure.Achat : 812 E
-FECM.achat : 722 E
-IGTC.achat : 677 E
-Agencements.achat : 1504 E
-Mobilier.achat : 275 E
-Frais1erEtab : 193 E
-Agencement.trav2007 : 350
-FECM.trav2007 : 29
-Meubles.trav2007 : 366
-Vaiselle~linge.trav2007 :157
-IGTC~chaudiere-ballon2009 : 23 (facture de 5562 sur 20 ans)
Par ailleurs, nous avons :
Chiffres affaires : 12230
Charges : 5844 (dont 3139 d'intérets, 121 d'assurance DC,élec, eau, ...)
Cela donnera donc pour 2009 le résultat fiscal suivant :
12230 - 5844 - 5150= 1236 E
Si nous étions restés en micro BIC nous aurions eu 6115
Si nous étions passés au réel simplifié dès les début, nous aurions eu 0
car nous aurions pu utiliser les amortissements "en rabe" de 2008
Ainsi, même pour ce "premier" achat, il aurait été judicieux de passer au réel simplifié dès le début.
Prochainement, je mettrai aussi en ligne l'autre achat de 2008 (Noisetiers à 240 KE) où nous passons au réel simplifié aussi en 2009 (uniquement une partie de 2008 perdue).
J'espère ne pas avoir commis d'erreur de répartition ni d'interprétation des diverses informations glanées ici et là (surtout sur ce forum avec notamment l'extrait de BO des impots qui est encore la meilleure source http://www.lexisnexis.fr/pdf/DO/actifs.pdf )
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Posté - 23 nov. 2009 : 19:46:09
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fluo
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Posté - 24 nov. 2009 : 18:58:45
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Merci pour ces informations.
Il y a notamment le dessin de l'immeuble décomposé qui peut aider à comprendre.
Par contre, je trouve que le reste n'apporte pas beaucoup de nouveautés par rapport à ce qui avait été communiqué plus tôt...
En revanche, je trouve les passages sur le choix d'inclure l'immeuble à l'actif ou pas peuvent prêter à confusion pour un loueur en meublé.
Sinon, je ne pense pas que décomposer un nouvel immeuble apporte grand chose pour la compréhension : je vais m'abstenir.
Je reprendrai le fil de la "mise ne musique de la compta" lorsque j'aurai confirmation des cases oĂą il convient d'affecter chaque poste (EDF, assurance, ...) |
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Posté - 24 nov. 2009 : 22:41:01
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Je ne pense pas que vous 'puissier vous abstenir'. La décomposition s'impose. Ce n'est pas une option
citation: avec un n° SIRET distinct pour pouvoir faire une 2033 et 2031 distincts : Etes vous sur que l'on fait PLSUIEURS déclaration dans ce cas la?
Avez-vous une référence?
Indubitablement, la référence que vous citez, légale, est plus complète et plus utilisable que celle que j'ai mise. |
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fluo
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Posté - 24 nov. 2009 : 23:16:59
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citation: Je ne pense pas que vous 'puissier vous abstenir'. La décomposition s'impose. Ce n'est pas une option
Je me suis mal exprimé, lorsque je parlais de m'abstenir, je voulais dire que j'allais épargner aux lecteurs une nouvelle "démonstration" (qui plus est encore plus longue et fastidieuse).
En effet, l'intérêt de mettre en ligne ma logique est double :
-avoir des critiques sur mon analyse et faire avancer le débat
-que ceux qui ont la même problématique aient un cas concret sur lequel s'appuyer pour décomposer
D'ailleurs, j'ai été largement aidé par votre exemple.
Toutefois, ça n'intéresse personne d'avoir un 2e cas avec la même logique (la mienne).
C'est pourquoi, j'ai fait la décomposition pour l'autre bien mais ne la détaille pas ici (sauf si ça devait aider quelqu'un).
Je ne me suis pas creuser les méninges pour m'arrêter en route !!!
Décomposer, j'aime ça maintenant... enfin je m'emporte !!!
citation: Etes vous sur que l'on fait PLSUIEURS déclaration dans ce cas la?
Avez-vous une référence?
J'ai 2 SIRET car les personnes sont différentes.
En effet,
-bien A (celui détaillé plus haut) : 4 propriétaires. Monsieur X est connu pour le SIRET : ensuite, c'est dans la 2042 que la répartition se fait (nous divisons en 2 les résultat : moitié pour chaque couple)
-bien B (celui pas détaillé mais décomposé avec la même logique) : 2 propriétaires (1 "couple" PACSE) et c'est Madame Y (compagne de Monsieur X) qui est connue au SIRET.
D'ailleurs, cela nous coûte cher puisque nous venons de recevoir LES taxes professionnelles (celles que je n'avais jamais reçues jusqu'à présent ...). Nous sommes au mini avec 2*229 Euros.
Donc, non, je n'ai pas de texte, mais il me semble logique de faire 2 déclarations 2033. Sinon, comment faire pour le bien à 4 propriétaires ? Tout diviser en 2 chacun de notre côté sur les 2033.
Je profiterai de rencontrer l'ami d'un ami expert comptable pour lui poser la question car vous me jeter (encore une fois) un petit doute.
citation: Indubitablement, la référence que vous citez, légale, est plus complète et plus utilisable que celle que j'ai mise.
Il faut rendre Ă CĂ©sar ce qui est Ă CĂ©sar...
C'est .... Ribouldingue qui a, me semble-t-il, indiqué cette référence.
J'ai jugé utile de remettre ce lien par souci de clarté pour celui (celle) qui arrive directement sur ce fil.
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Posté - 25 nov. 2009 : 07:17:09
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Merci de vos réponses.
Je comprends mieux votre premier point, en effet j'avais compris de travers, et vous m'avez fait peur (pour vous).
Pour le second point, je comprends mieux. Mais il me semble qu'il y a un peu de mélange, enfin, vu de chez moi en tout cas:
1/ Monsieur exploite un ou plusieurs bien
Madame exploite un ou plusieurs autres biens.
Chacun est exploitant, chacun demande un SIRET et l'obtient.
Chacun fait une déclaration 2031, et chacun reporte SON chiffre dans la 2042 commune.
OK
2/ Monsieur exploite un ou plusieurs bien dont un bien X (pas forcément loué à une actrice porno)
Madame exploite un ou plusieurs autres biens AINSI qu'un bien X en commun avec Monsieur Ă 50%.
Chacun est exploitant, chacun demande un SIRET et l'obtient.
OK
Chacun fait une déclaration 2031, et chacun reporte SON chiffre dans la 2042 commune.
Toujours OK
Concernant le bien X, 50% des recettes arrive sous le SIRET Monsieur et 50% arrive sous le SIRET Madame.
3/ Monsieur exploite un ou plusieurs bien dont un local Y (par forcément loué à un grec)
Madame et 2 autres personnes exploitent Ă©galement le bien Y chacun Ă 25%.
Les recettes de Y sont donc réparties à 25% Monsieur, 25% Madame, 25% Ami1, et 25% Ami2
Chacun est exploitant, chacun demande un SIRET et l'obtient.
OK
Mais cela fait QUATRE SIRET, et non pas deux.
Chacun fait une déclaration 2031, et chacun reporte SON chiffre dans la 2042 commune pour Monsieur et Madame, et les Ami1 et Ami2 les mettent eux dans leurs déclarations a eux.
A noter d'ailleurs que Monsieur et Madame peuvent exploiter Y en Ă©tant LMP alors que Ami1 et Ami2 ne le seront pas.
OK
citation: il me semble logique de faire 2 déclarations 2033. Sinon, comment faire pour le bien à 4 propriétaires ? Tout diviser en 2 chacun de notre côté sur les 2033.
Je profiterai de rencontrer l'ami d'un ami expert comptable pour lui poser la question car vous me jeter (encore une fois) un petit doute.
Si il y a quatre exploitants, il doit y avoir quatre P0 et quatre Siret et non pas deux.
Evidemment, il va y avoir quatre Taxe pro du coup.
L'autre facon de faire est de mettre le bien dans une structure, type sarl de famille ou Snc, auquel cas c'est alors la structure qui a un siret, et non la personne physique. |
Édité par - ribouldingue le 25 nov. 2009 07:20:18 |
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fluo
Contributeur senior
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Posté - 25 nov. 2009 : 10:04:21
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Le raisonnement m'ennuie (car pas avantageux)... mais est tout à fait cohérent.
Je vis envoyer un courriel à l'administration fiscale pour les interroger et avoir une réponse écrite (je vais aussi appeler en même juste avant pour avoir la température car je suis peut-être dans l'illégalité sans le vouloir).
Je vais voir si je peux faire ainsi :
-utiliser le SIRET 1 : pour les biens utilisés en couple : Monsieur X (acteur dans l'exploitation mais pas de film pornographiques)...
Bon, pour la compréhension je reprends à zéro (plus sérieusement):
-Monsieur H et Madame S sont mariés
-Monsieur P et Madame D sont pacsés
-Maison F : propriétaires D,H,P,S
-Maison N : propriétaires D,P
Actuellement, j'ai fait (c'est moi qui gère les 2 biens):
SIRET 1 : Maison F avec P exploitant
SIRET 2 : Maison N avec D exploitant
En fonction de ce que vous me dîtes , peut-être puis-je faire ceci :
-SIRET 1 : pour D & P pour maison N & F
-SIRET 2 : pour H & S pour maison F
Je suis désolé, j'ai encore fait dévier du sujet initial, mais après tout, c'est de votre faute !!!
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Posté - 25 nov. 2009 : 10:21:29
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