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 Sujet  |
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tinhoarau
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 Posté - 30 mai 2009 : 20:58:17
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Bonjour,
J'habite en région parisienne et je m'interroge sur l'idée
d'acheter un petit immeuble de 4-5 appartements loués (il y en a un
par ex à montreuil - 5 appart loués 38 KE net de charges par an -
pour une valeur Ă l'achat de 480 Ke).
- Pour sécuriser les ventes je mettrais les locataires si possible
en GRL (si quelqu'un a un retour d'expérience à me donner, je suis
intéressé)
- Mis Ă part les charges classiques d'un appartement, y a t'il
des charges spécifiques à prendre en compte lorsqu'on achête un
immeuble (jardin, taxe autre que foncière en tant que propriétaire
...) ?
- Besoin de passer par un syndic : est il vraiment complexe de gérer au quotidien un immeuble dee 5 appart ?
- connaissez vous de bon site internet qui parle du sujet d'achat de petits immeubles ; je n'en ai pas trouvé
Si je pouvais en discuter avec quelqu'un d'expérience, qui a acquis un immeuble dans le même optique ce serait très intéressant.
En RP je regarde du coté de montreuil, st ouen, pantin, clichy et
colombes (92, 93 et Ă©ventuellement 78)
merci
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 Posté - 30 mai 2009 : 22:11:08
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S>Ă©curiser les ventes? Ne s'agit-il pas de location plutot?
Syndic? en coprorpiété, oui, mais ici, il n'y a pas besoin de syndic. Parlez-vosu de la gestion?
Qu'appelez-vous charges 'classiques'? Comme je ne sais pas ce que vous metttez dessous, je ne sais pas ce que vous pouvez imaginer de spécifique.
citation: je mettrais les locataires si possible
en GRL C'est du tres tres théorique. Pour accéder a l'assurance GRL, il faut un locataire 'tres social'. Avez-vosu idée de comment le choisir?
citation: 5 appart loués 38 KE net de charges par an -
pour une valeur à l'achat de 480 Ke Attention vous parlez des charges locatives, il reste les charges non locataives, et la valeur d'achat n'es tpas le prix payé puisqu'il faut ajouter les droits de mutaitons, cout du notaire, cout d'emprunt.
citation: est il vraiment complexe de gérer au quotidien un immeuble de 5 appart ? Non sauf si vous devez faire faire l'entretien, s'iil y a des soucis de sécurité dans le quartier, s'il y a un gros entretien. Sinon, on paye les factures Edf et eau des parties communes, l'assurance de l'immeuble, les taxes focnières, et tooutes autres achrges quil faut refacturer au locataire. |
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tinhoarau
Nouveau Membre
4 message(s)
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 2
Posté - 31 mai 2009 : 13:57:11
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bonjour
voici mes réponses à vos questions, ca nous permettra d'etre plus clair.
1. Sécuriser les ventes? Ne s'agit-il pas de location plutot?exact Je me suis trompé, il s'agit des locations
2. Syndic? en coprorpiété, oui, mais ici, il n'y a pas besoin de syndic. Parlez-vous de la gestion?
Oui c'est bien de la gestion que je parle
Je me dis que si j'acquiers 5 petits appart, avec une bonne rentabilité locative - je peux gérer moi même les locataire sans passer par une agence (ou en passant par l'agence...)
Par contre pour la gestion de la propriété, travaux, rénovation des facades ... là je ne connais pas - il doit bien y avoir des organismes professionnels qui font ca = maintenance d'un petit immeuble ?
3.Qu'appelez-vous charges 'classiques'? Comme je ne sais pas ce que vous metttez dessous, je ne sais pas ce que vous pouvez imaginer de spécifique.
Eau, electricite, chauffage, maintenance du batiment, ascenceur si il y en a un ... je n'ai pas sous la main le détail du compte de charge que m'envoie Foncia tous les mois pour mon appartement qui est en location à Nimes - mais c'est à cela que je pense.
Par charge spécifique, j'imagine des extras auxquels seraient soumis les propriétaire d'immeuble - si il y en a. C'etait bien le sens de ma question.
4.je mettrais les locataires si possible
en GRL. C'est du tres tres théorique. Pour accéder a l'assurance GRL, il faut un locataire 'tres social'. Avez-vosu idée de comment le choisir?
Soit le locataire a des revenus qui sont 2 jusqu'à 3 fois supérieurs au montant du loyer et dans ce cas il peut être soumis à GRL.
Sinon il a des revenus supérieurs et il n'est pas inclusif dans le GRL mais dans le cadre d'une autre assurance loyer impayés (plus cher et avec un délai de carence de 3 mois si impayés).
5 appart loués 38 KE net de charges par an -
pour une valeur à l'achat de 480 KE. Attention vous parlez des charges locatives, il reste les charges non locataives, et la valeur d'achat n'es tpas le prix payé puisqu'il faut ajouter les droits de mutaitons, cout du notaire, cout d'emprunt.
Nous sommes bien d'accord, je l'ai inclu dans mes calculs (rajout sur le prix d'achat des frais de notaire, frais de réparation éventuelle et autres frais bancaires; retrait des revenus locatif de l'assurance PNH, taxe foncière et autres charges)
Le prix 480 Ke n'est pas négocié non plus. C'est un exemple d'immeuble pouvant m'intéressé, sachant qu'avant d'acheter un immeuble , je vais prendre le temps de bien voir les choses, ce ne sera donc sans doute pas celui la.
est il vraiment complexe de gérer au quotidien un immeuble de 5 appart ?Non sauf si vous devez faire faire l'entretien, s'iil y a des soucis de sécurité dans le quartier, s'il y a un gros entretien. Sinon, on paye les factures Edf et eau des parties communes, l'assurance de l'immeuble, les taxes focnières, et tooutes autres achrges quil faut refacturer au locataire.
Je pensais que c'était plus compliqué (cadre légal pour les rénovations par exemple tous les dix ans ...)
Avez vous acheté de petits immeubles ? que pensez vous des villes que j'ai cité pour ce type d'invest ?
Merci
***modération : suppression publicité*** |
Édité par - nefer le 31 mai 2009 15:15:08 |
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joulia
Contributeur vétéran
1769 message(s)
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Posté - 31 mai 2009 : 14:33:49
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bonjour
citation: 2. Syndic? en coprorpiété, oui, mais ici, il n'y a pas besoin de syndic. Parlez-vous de la gestion?
Oui c'est bien de la gestion que je parle
Je me dis que si j'acquiers 5 petits appart, avec une bonne rentabilité locative - je peux gérer moi même les locataire sans passer par une agence (ou en passant par l'agence )
Par contre pour la gestion de la propriété, travaux, rénovation des facades ... là je ne connais pas - il doit bien y avoir des organismes professionnels qui font ca = maintenance d'un petit immeuble ?
***modération : suppression publicité***
oui ce n'est pas tant la gestion pure et dure qui est le plus problèmatique. c'est le choix des artisans que vous ferez intervenir.
une agence ne vous aidera pas plus que cela dans ce domaine ... ils font appel Ă des artisans.
trouver plombier, chauffagiste, electricien, macon etc ... dans votre coin, personnes sérieuses qui peuvent intervenir rapidement: cela devrait suffire - bien sur vous controlerez les travaux vous-mêmes.
citation: 3.Qu'appelez-vous charges 'classiques'? Comme je ne sais pas ce que vous metttez dessous, je ne sais pas ce que vous pouvez imaginer de spécifique.
Eau, electricite, chauffage, maintenance du batiment, ascenceur si il y en a un ... je n'ai pas sous la main le détail du compte de charge que m'envoie Foncia tous les mois pour mon appartement qui est en location à Nimes - mais c'est à cela que je pense.
Par charge spécifique, j'imagine des extras auxquels seraient soumis les propriétaire d'immeuble - si il y en a. C'etait bien le sens de ma question.
prenez le relevé des charges par nature de votre syndic et regardez le decret du 26 aout 87 qui liste les charges récupérables. vous aurez alors une bonne vision des charges restantes pour le bailleur.
pour les locataires en place, demandez bien tous les documents et surtout si il y a des impayés ou retard de paiement. le vendeur doit vous donner tout cela, et surtout bien le faire figurer sur le compromis de vente 
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Édité par - nefer le 31 mai 2009 15:15:50 |
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Posté - 31 mai 2009 : 16:24:53
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Juste pour les termes:
On parle de GERANCE quand on s'occupe des locataires
On parle de GESTION quand on s'occupe de l'immeuble (nettoyage, travaux, entretien, payer l'Edf, l'eau...).
Sur la GESTION, Joulia vous en a donc dit un peu plus.
Personellement, oui, j'ai deja fait ca.
Il me semble que le sbonnes villes avec de bonnes rentabilités sont du genre Saiint Etienne, Le puy, Lyon, Lille, Clermont-Ferrand, Beziers, peut-etre même Marseille et Toulon si l'on acepte de se coltiner des populations pas toujorus trres faciles, mais cafées (= recevant la caf) tout comme mulhouse.
Il faut se renseigner sur les impots fonciers et les taxesz d'habitations ainsi que les rendements bien entendu. |
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joulia
Contributeur vétéran
1769 message(s)
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5
Posté - 31 mai 2009 : 18:09:17
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citation: mais cafées (= recevant la caf)
mieux vaut préciser !
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tinhoarau
Nouveau Membre
4 message(s)
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Posté - 31 mai 2009 : 22:39:41
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citation: Initialement posté par ribouldingue
Juste pour les termes:
On parle de GERANCE quand on s'occupe des locataires
On parle de GESTION quand on s'occupe de l'immeuble (nettoyage, travaux, entretien, payer l'Edf, l'eau...).
Sur la GESTION, Joulia vous en a donc dit un peu plus.
Personellement, oui, j'ai deja fait ca.
Il me semble que le sbonnes villes avec de bonnes rentabilités sont du genre Saiint Etienne, Le puy, Lyon, Lille, Clermont-Ferrand, Beziers, peut-etre même Marseille et Toulon si l'on acepte de se coltiner des populations pas toujorus trres faciles, mais cafées (= recevant la caf) tout comme mulhouse.
Il faut se renseigner sur les impots fonciers et les taxesz d'habitations ainsi que les rendements bien entendu.
je vous posais la question de savoir si vous aviez deja eu ce genre d'experience car si je suis amené à acheter un petit immeuble prochainement, j'ai peur de ne pas voir tout seul tous les problèmes qui pourraient subvenir (affaissement des fondations ...) ; bref tout ce que l'on doit voir dès l'achat et que seul je pourrais passer à coté.
Vous, avez vous acheter seul ou avez vous été conseillé ? Conseillez vous de prendre conseil auprès d'un architecte ?
Merci |
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joulia
Contributeur vétéran
1769 message(s)
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Posté - 31 mai 2009 : 23:51:25
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pour tout achat, que ce soit un immeuble ou une maison, mieux vaut demander á un pro de vérifier;
c'est courant que les architectes passent en revue l'etat de la maison et vous pointe les faiblesses á prévoir.
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tinhoarau
Nouveau Membre
4 message(s)
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Posté - 01 juin 2009 : 11:45:37
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si vous connaissez un bon architecte dans la région parisienne ce ne serait pas de refus
etienne |
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gregor
Contributeur actif
497 message(s)
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Posté - 01 juin 2009 : 11:54:14
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citation: Initialement posté par ribouldingue
Juste pour les termes:
On parle de GERANCE quand on s'occupe des locataires
On parle de GESTION quand on s'occupe de l'immeuble (nettoyage, travaux, entretien, payer l'Edf, l'eau...).
Sur la GESTION, Joulia vous en a donc dit un peu plus.
Pas tout Ă fait 
Il y a gérance si c'est pour le compte d'autrui .
Si on le fait soi mĂŞme c'est de la gestion locative et gestion d'immeuble.
http://www.logisneuf.com/definition...mmeuble.html
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Édité par - gregor le 01 juin 2009 11:56:38 |
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maoyann
Contributeur vétéran
2819 message(s)
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Posté - 01 juin 2009 : 12:30:46
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Bonjour,
Quand on reprend des locataires déjà en place soit parce que comme vous on rachète un immeuble ou alors parce qu'on reprend la gestion locative en direct, il est toujours bien d'avoir de bons rapports avec ses locataires ; ça simplifie la suite, tous les petits problèmes se règlent plus facilement parce qu'il y a de la confiance entre locataire et bailleur.
Ainsi en ce qui concerne la GRL :
Pour pouvoir la faire fonctionner, vous allez avoir besoin de documents remplis par le locataire.
Si je suis le locataire en place et que je paie régulièrement mes loyers, je ne suis pas certain de très bien prendre cette demande du nouveau propriétaire qui s'assure contre mes éventuelles absences de paiement (!).
En tous cas, si vous le faites, il faut bien présenter les choses.
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philippe30
Contributeur vétéran
1515 message(s)
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Posté - 01 juin 2009 : 18:45:25
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Bonjour,
Encore un qui veux acheter un immeuble pour le mettre en location.
C'est une bonne idée mais il faut déjà avoir appréhender la gestion locative en direct sur un bien car sinon cela risque de te poser des problèmes surtout si tu n'es pas bricoleur.
Philippe |
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Investisseur immobilier
"Si tu veux savoir ce que Dieu pense de l'argent, regarde ceux auxquels il l'a donné"
Dorothy Parker
Si l'on veut gagner sa vie, il faut travailler. Si l'on veut devenir riche, il faut trouver autre chose.
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