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 Posté - 04 nov. 2010 : 19:10:05
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Oui, et je dirais malheureusement, le raisonnement est contestable.
Si vous êtes implanté dans une ville riche, et que vous avez le choix du lcoataire, que en tant que bailleur vous 'avez la main', ne vous ennuyez pas avec une assurance loyer impayé.
j'ai passé des années sans.
Si vous etes actif dans une ville au marché locatif peu important, et que vous risquez de trouver des locataires aux dossiers moyens (évitez les mauvais, bien sur, mais qu'est-ce qu'un mauvais profil?), le risque est plus important, en particulier si vos candidats n'ont pas autre chose que des allocations.
En ce cas, c'est vrai, la GRL est vraiment le 'truc' qui permet au bailleur de prendre des candidats qui ne passent normalement pas les critères traditionnels, surtout car rien n'est saisissable en cas d'impayé.
La, la GRL prend le relais, et elle s'occupe de la procédure. Quand on sait ce que coute une procédure, et les impayés de loyers qui s'entassent, même une assurance peu maniable peut s'avérer un plus.
La GRL a plein d'inconvénients, et je ne me fais pas prier pour les dénoncer, mais elle a deux avantages:
1/ Elle ne coute pas cher, 2,5% des loyers hors charges
2/ Ses critères sont très souples: Revenus supérieurs a DEUX fois le loyer. D'ordinaire, il n'y a rien a moins de TROIS fois.
A long terme, ce n'est pas vivable pour le gouvernement qui spnsorise, car l'impossibilité de faire pression sur le locataire se transmet a la GRL, qui ne pourra rien faire... que de procéder a des expulsions en masse. Est-ce que qu'on veut? |
Édité par - ribouldingue le 04 nov. 2010 19:12:22 |
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amd
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 Posté - 04 nov. 2010 : 19:49:03
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à Ankou ... et j'ai dû connaître ce temps-là , mais c'est tellement loin que je ne m'en souviens plus !
Ribouldingue :
Effectivement, il doit y avoir des cas ou le calcul "en fonction des risques" penche en faveur de la souscription de la GRL, et je ne suis pas dans une région particulièrement "tendue" au plan économique, ...mais comme partout en France, des locataires sont mis en difficulté bien malgré eux !
En réalité, et en dehors de toute réflexion approfondie de ma part, il y a 10 ans, avec les crédits et travaux en cours, c'était cher de payer une assurance loyers impayés en plus ! mais j'aurai bien voulu ; maintenant que tout cela se régule, pour ma part, j'analyse les choses différemment, en fonction de l'économie réalisée dans le passé, je me dis que j'ai déjà "mutualisé un peu mon risque", donc...
J'ai été déçue de la réponse gouvernementale pour régler le pb avec la GRL, qui somme toute équivaut à une assurance privée en coût, (certes, l'exigence en ressources est un peu moindre), et,  de ce que vous en avez vécu, pas simple à manier en cas de sinistre !
Je ne suis pas si sûre que ce système soit voué à l'échec, car il y entre des paramètres de calcul de rentabilité complexes... mais il restera s'il est suffisamment souscrit par les propriétaires ! (j'ignore absolument si cela a du succès !)
Par ailleurs, question pour mon information personnelle , est-ce qu'un dossier GRL où le candidat locataire dispose des "conditions pour qu'une assurance privée normale soit mise en place" est refusé ?
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Édité par - amd le 04 nov. 2010 19:52:16 |
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bailleurx
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Posté - 04 nov. 2010 : 22:06:08
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à ADM
j''voudrais bien ouin ouin ouin, mais dans mon coin ...
vaut mieux avoir une assurance
j'en ai déjà souscrit 5 de la nouvelle GRL et je sens que bientôt ça va être utile (promis je vous dirais)
et pour répondre à votre question oui, lorsqu'un locataire à des revenus même très confortables la GRL fonctionne aussi
alors calcul fais... oui pour un ou 2 mois de loyers ca serait pas rentable mais quand certain reste plusieurs mois (qui a dit années?) sans payer et qu'il faut compter les frais de procédure (environ 1500 euros) alors là ça fait du bien de pouvoir se dire :" ok ça va pas être simple ça me coute mais quand même j'aurais des revenus relativement constant"
à ribouldingue
bien sur comme vous le savez je fais aussi parti de ceux qui trouvent cette mesure mal concue mais faute de grive on mange du merle
concernant les ressources je pense que comme pour les CIL une partie des budget vient du 1% logement , une autre de fonds sociaux type FSL et une autre des cotisations que nous versons , au final je ne sais pas si les fonds seront équilibres, mais ça ne peut pas être plus bancale que les anciens locapass
à Ankou j'ai connu la vignette mais pas ce genre de d'arrangement entre amis vous croyez qu'on pourrait faire pareil avec la GRL |
Édité par - bailleurx le 04 nov. 2010 22:11:42 |
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philippe30
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84
Posté - 05 nov. 2010 : 06:58:57
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Bonjour,
Bailleurx tu as dis avoir pris 5 GRL combien cela te coute pas an et quels sont les pièces justificatives à fournir pour pouvoir faire entrer le locataire dans les lieux ?
Je suis d'accord avec Ribouldingue dans son approche en fonction de la ville et du profil du locataire maintenant la ville ou tu as investi , le type de bien et surtout le quartier influe sur le profil du locataire.
Il n'empêche que payer l'assurance impayé , moi je n'en prend aucune et tant pis si je suis en impayé avec un locataire depuis 1 an et demi ( erreur de jugement ) mais avec le temps on devient plus sélectif et meilleur observateur des profils à problèmes.
Dans mon cas d'impayé , j'ai pris un huissier , je suis aller à la CAf pour "pleurer " donc rallonge d'un an pour la loyer , il restait en impayé une part infime du loyer et les avances sur charges.
L'expulsion a été prononcé mais le locataire juste avant l'hiver à certifié qu'il payait son loyer au tribunal alors qu'il n'était jamais aller à l'audience auparavant donc arrêt de l'expulsion par la prefecture ( et maintenant treve hivernale ) mais comme les choses c'est la préfecture qui va prendre en charges son loyer et ses charges...jusqu'à Mars 2011
Je dis vive la France mais il ne faut pas s'étonner de payer un max d'impôt.
Tout ceci pour dire que cela me coute un peu mais les assurances j'ai beaucoup de mal à les voir entre les assurances maison , cartes bancaires , voitures , biens locatifs ( j'en prend pas ) , assurances impayés ( j'en prend pas ) , scolaire ( je fais un effort ) , emprunt immobilier etc ....ça fait un gros budget.
Alors quand je peux éviter .....
Philippe
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Investisseur immobilier
"Si tu veux savoir ce que Dieu pense de l'argent, regarde ceux auxquels il l'a donné"
Dorothy Parker
Si l'on veut gagner sa vie, il faut travailler. Si l'on veut devenir riche, il faut trouver autre chose.
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Posté - 05 nov. 2010 : 07:46:05
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En fait, pour répondre aux informatoins que nous nous échangeons, jene prends de GRL que dans un seul cas bien précis:
1/ Le profil est à risque avec aucun revenu saisissable en cas d'impayé
2/ Difficle de trouver un aute candaidat dans un proche avenir
3/ Je pense que le candidat est honnête
Et la ou est le point délicat, c'est que le candait sait qu'il y a une assurance loyer impayé, et c'est à doube tranchant car:
== > Je lui indique préventivement qu'en cas d'impayé c'est l'assurance qui gère la procédure.
Pour un locataire malhonnete, c'est une information que la procédure n'attendra pas et que elle ira jusqu'au bout
+++> Mais du coup le locataire sait que il peut jouer sur la loi, sur les livres du DAL qui sont disponibles et expliquent fort bien coment on peut gagner un an et plus |
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amd
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Posté - 05 nov. 2010 : 09:33:05
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"3/ Je pense que le candidat est honnête"
Ribouldingue, vous vouliez dire plutôt malhonnête ?
Je pense que vous avez raison de les informer, c'est tout de même dissuasif ! |
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bailleurx
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87
Posté - 05 nov. 2010 : 09:33:51
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combien ca me coûte ?
et bien 2,5% du loyer soit pour les 5 logements environ 600 euros par an au total
pour les autres je prends des garants classiques (personne ayant une activité professionnelle, avis d'impôt n-1....), c'est d'ailleurs la solution que je privilégie, mais quand ils n'ont personne à qui demander (ce que je comprends puisque qu'à 30 ans on peut ne pas avoir envie de demander à papa maman de se porter caution pour nous), je prends systématiquement une assurance, (et je demande au locataire d'assumer une partie de ce surcoût en augmentant le loyer de quelques euros ou plutôt en ne diminuant pas le montant du loyer comme je le propose si ils ont une caution sérieuse).
et contrairement aux apparences ce n'est pas spécialement que je doute de la bonne foie des locataires, car au moment ou ils s'engagent ils y croient et moi aussi (si non je ne leur louerais pas), mais les risques de perte d'activité de perte d'autonomie (financière ou physique) sont si grands de nos jours, que personne ne peut être certain de ce qu'il fera demain et qu'il me semble indispensable de me garantir une certaine sécurité financière
à moi maintenant de vous poser la question, votre locataire défaillant, combien vous coute t il à lui tout seul ?
admettons que la part de loyer impayé mensuelle ne soit que de 100 € sur 18mois déjà impayés + 6 mois de trêve hivernale à venir + frais huissier (sans compter avocat) , vous en êtes déjà à environ 3000€ sur 2 ans soit 1500€ par an (sans compter les multes relances, coup de fils, discutions inutiles préparations de dossiers pour jugement.....)
avec 1500€ par an moi j'aurais de quoi garantir environ 12 logements ( je n'aurais pas à m'occuper de la procédure, et j'aurais des entrées relativement régulières, je dormirais beaucoup mieux )
et même si j'ai jusque-là payé pour rien, de mon point de vue, c'est rassurant car à l'époque du locapass j'ai déjà connu des périodes avec 3 ou 4 loc défaillants sur 1 ou 2 mois, et je ne souhaiterais pas me retrouver dans la même situation sans être garantie que quelqu'un payera (même si ce n'est que dans 3 mois)
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Posté - 05 nov. 2010 : 10:30:36
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citation: Initialement posté par amd
"3/ Je pense que le candidat est honnête"
Ribouldingue, vous vouliez dire plutôt malhonnête ?
Vous avez raison, je vais préciser:
3 révisé/ Je pense que le candidat est honnête, MAIS je prends la protection GRL pour le cas ou il ne le serait pas.... |
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amd
Contributeur actif
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89
Posté - 05 nov. 2010 : 10:42:32
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Posté - 05 nov. 2010 : 12:11:53
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Ca fait froid dans le dos, mais c'est tout a fait ce que je ressent du dispositif. L'état a le choix d'aller faire pire ou d'essayer de s'en sortir, mais il va faire pire.
J'extrait cette phrase emblémantique de la pensée gouvernementale: citation: Benoist Apparu:
.../... Je préférerais éviter un système coercitif et obtenir la mutualisation des risques .../... Mais .../..., il y aura deux options, la taxation de la GLI ou le caractère obligatoire de la GRL |
Édité par - ribouldingue le 05 nov. 2010 12:12:57 |
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Luc Standon
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91
Posté - 06 nov. 2010 : 11:05:44
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amd
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92
 Posté - 06 nov. 2010 : 13:43:33
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La porte est ouverte à toutes les suggestions...
Evidemment, une solution qui rende obligatoire une contribution sur "tous les baux" mutualiserait au maximum le risque !
C'est rigolo parce ce qu'Ankou nous parlait de la vignette... Et dans le passé... Remember le droit de bail...
A tout prendre, ce serait mieux de payer un "genre de droit de bail" qui nous fasse aussi assurance impayés, avant on était taxés sans contrepartie !
Et revoir le % à la baisse, si le risque global d'impayés est de 1%, la contribution obligatoire ne devrait pas dépasser 1,20 % (on leur laisse quelques frais de gestion...). On la partagerait entre locataires et propriétaires pour que tout le monde soit content... 
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93
Posté - 06 nov. 2010 : 14:21:10
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Je pense que le obligatoire se comprenait jusqu'a il y a peu comme:
Un assureur qui propose la GRL ne peut proposer d'autre assurance loer impayé.
Le résultat est la: Personne ne veut proposer la GRL, donc il n'y a pas (ou extremement peu) d'assureur la proposant..
Donc si personne n'en veut, autant la rendre obligatoire (il faut avoir fumer beaucoup pour arriver à cette induction, mais en ce moment, on induit beaucoup de c....s)
La nouvelle obligation serait: Si vous voulez être assuré, soyez assuré par votre cher état, sinon rien.
On va donc obliger les autres assureurs à fermer boutique, puisque dans l'histoire on a tendance à confondre les assureurs et les revendeurs (agents d'assurance, etc..)
Ca se nomme nationalisation de l'assurance loyer impayé.
Certains vont crier au génie.
D'autres vont vite comprendre que mettre entre les mains d'un organisme quui fait ses gammes en coutant extremement cher sur 5% du marché la totalité du marché, ca risque de .. ne pas marcher, et de couter cette fois-ci extrêmment beaucoup (plus) cher;
Il n'est pas certain que Benoit apparu convainque sa majorité.
Créer une nouvelle taxe est un autre coup de génie, qui, sans bouillir, va en faire bouillir, du monde.... on va certainement pouvoir calmer l'ire compréhensible des bailleurs en créant ce coup-ci une .... Niniche fiscale pour l'assurance loyer impayée, qui pourrait devenir un crédit d'impot au lieu d'une déduction (pourquoi faire simple?)..
Bref, vu de mon côté, ce qui sommeille dans les esprit enfarinés de quelques futurs ex-ministres risque, si on en passe par la nationalisation, et la création de niche fiscale, biens dans le vent actuel, de ne pas surnager.....
Et si on décidait qu'on faisait simple et logique? Hein?
Ca doit être possible.....
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Édité par - ribouldingue le 06 nov. 2010 15:10:13 |
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Luc Standon
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Posté - 06 nov. 2010 : 17:14:31
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citation: Initialement posté par ribouldingue
La nouvelle obligation serait: Si vous voulez être assuré, soyez assuré par votre cher état, sinon rien.
Et après certaines mauvaises langues diront évidement que le gouvernement Sarkozy® ne fait pas dans le social alors qu'incontestablement il en consolide justement les fondements et appuie le rôle du Tiers État par son interventionnisme croissant L'État s'occupe de tout... ou presque. Pourtant sans tomber dans des théories conspirationnistes chimériques, même les agents Dana Scully et Fox Mulder en sont vite revenus de cette interventionnisme étatique  Gageons qu'il en sera de même lors des prochaines érections présidentiels 
En tout cas une chose est sûre, la France™ ©2010 ne s'est jamais autant rapprochée de l'idéologie Capitalo-Communiste sous l'ère (et la lyre) de notre bienveillant président actuel qu'à l'époque mérovingienne de De Gaule la Gaulle Mitterrandienne.
En aparté, en Mai 2006, la femme la plus puissante de France, Marie-France Garaud, avait déclaré « Mitterrand a détruit la Ve République par orgueil, Valéry Giscard d'Estaing par vanité et Jacques Chirac par inadvertance », rajoutons qu'il ne soit pas impossible à présent que M. De Naguy-Bosca ne la détruise par volontarisme ou par déterminisme. 
citation: Initialement posté par ribouldingue
Ca se nomme nationalisation de l'assurance loyer impayé.
Certains vont crier au génie.
Tandis que d'autres crieront au retour du Stalinisme ! par la droite, qui plus est Cela brouille certainement les pistes.
citation: Initialement posté par ribouldingue
Il n'est pas certain que Benoit apparu convainque sa majorité.
Surtout qu'il n'est même pas, lui même, Ministre du logement. D'ailleurs cette fonction ayant disparue, suite au dernier remaniement, il n'est pas certain que ce soit Apparu qui fasse réapparaitre le siège de ce ministère avec de tels idées issues directement du dernier Goulag Think tank gouvernementale.
citation: Initialement posté par ribouldingue
Créer une nouvelle taxe est un autre coup de génie...
Voilà déjà une idée qui même si elle n'est pas innovante en la matière, a au moins le mérite de s'affranchir d'une politique idéologie gauchisante Et quoi de mieux qu'une nouvelle taxe pour redistribuer les richesses équitablement, faute de n'avoir pu réformer le capitalisme  D'autant mieux que cela s'inscrit parfaitement dans la ligne directrice de notre bon Roi gouvernement... de notre République.
citation: Initialement posté par ribouldingue
Bref, vu de mon côté, ce qui sommeille dans les esprit enfarinés de quelques futurs ex-ministres risque, si on en passe par la nationalisation, et la création de niche fiscale, biens dans le vent actuel, de ne pas surnager.....
Vous n'avez simplement pas l'âme patriotique  Et il semblerait que vous avez perdu la foi en les capacités de nos énarques élus.
Il vous faut donc être châtié en nous recopiant pour commencer, l'œuvre intégrale de... Attendez j'y réfléchi
citation: Initialement posté par ribouldingue
Et si on décidait qu'on faisait simple et logique? Hein?
Ca doit être possible.....
Vous n'y pensez pas, le Peuple serait alors à même de comprendre des choses qu'il était même sensé ignorer jusqu'à présent. Et en plus, on sera obligé de niveler par le bas, une fois encore, le niveau du BAC pour commencer. |
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Posté - 06 nov. 2010 : 18:04:26
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J'avoue que je pars de loin et .... sous cet angle, .... je n'y arriverais jamais.
Je vais laisser faire ceux qui savent (faire)..... |
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bailleurx
Contributeur vétéran
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Posté - 07 nov. 2010 : 16:00:52
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y a pas si lontemps on payais tous la CRDB tiens justement 2,5%
on nous l'a supprimé; avec 2, 3 embrouilles on nous a supprimé en contre parti les 14% d'abattement mais on nous à permis de deduire nos frais d'assurance pour le bâti guerre + .... ha si 20 € par logement de frais 
et maintenant on doit payer une assurance (2,5%) pour que l'état puisse jouer son rôle social et remplir ses engagements du droit au logement
j'ai un peu l'impression d'assister à un jeu de boneto
"devine ou passe ton pognon"
dans cette case ? dans cette case ? ha non il a disparu
http://www.dailymotion.com/video/x3...smarties_fun
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Posté - 07 nov. 2010 : 17:28:31
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Que la CRDB (2,5% du loyer) et la contribution complémentaire (2,5% du même loyer, si le logement était ancien) aient été supprimées, est une bonne chose, encore que avec la contribution complementaire, l'ANAH avait une recette qu'elle recevait directement.
Les 14% qui venaient juste d'etre une augmentation de 13% ont été supprimées en raison de la suppression de l'abattement de 20% sur les salaires; Donc on en peut pas dire que c'est une embrouille, enfin pas totalement.
On nous a octroyé en compensation les 20 euros forfaitaires qui n'existaient pas et quelques autres déductions, question assurance par exemple.
L'assurance GRL n'est pas obligatoire, et je ne crois pas qu'il soit question qu'elle devienne obligatoire sous ce jour la, mais en tout cas ce ne serait -même si c'était le cas- pas une taxe ni un impôt, mais bien une assurance.
En revanche, la non lisibilité TOTALE de la loi fiscale francaise est un exemple a ne pas suivre.
Celui qui aurait acheté un bien en vue d'une baisse fiscale chaque année depuis 1980 n'a certainement pas plus de deux biens soumis au même régime fiscal. |
Édité par - ribouldingue le 07 nov. 2010 17:39:49 |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
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Posté - 08 nov. 2010 : 10:20:32
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Posté - 08 nov. 2010 : 13:13:08
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la GRL ne peut etre a 2,5% non pas parce que cela résulte d'un calcul, mais parce que le gouvernement a décidé qu'elle serait inférieure a la moins chère des assurance GLI normales. Ces assurances normales sont calculées pour des risques normaux.
Si vous mettez la GRL dans la MRH, vous imposez a des assureurs sui ne font pad de GLI un nouveau risque, et vous leur imposeez de la mettre sur le marché sans appliquer les critères normaux. |
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bailleurx
Contributeur vétéran
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Posté - 08 nov. 2010 : 16:58:07
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en tous les cas au final, et quoi qu'on en dise ce sont les locataires qui payent la GRL bien entendu qu'elle est incluse dans le montant du loyer...
mais bon si un locataire devait s'assurer lui même en cas d'impayé de loyer ça voudrait dire que ce serait lui qui serait indemnisé si il ne payait pas son loyer.... ou qu'il pourrait cesser de payer son assurance tout comme il cesserait de de payer son loyer, et dans ce cas l'assurance ne fonctionnerait pas
non je ne pense pas que ce serait une solution pratique
mais effectivement ça pourrait faire partie des charges, ce qui permettrait de l'inclure ou non aux charges selon que le locataire a ou non un autre garant
mais bon comme il est de bon ton de dire que cette assurance est gratuite pour les locataires... disons que c'est les propriétaires qui la paye :-) |
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