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 Sujet  |
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saunier
Nouveau Membre
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 Posté - 23 déc. 2009 : 21:48:33
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Bonjour,
Je suis propriétaire d'un batiment acheté en 2004 que je loue en LMP depuis le 04/2008 (micro bic) inscription au RCS.
Je me pose la question de rester en LMP ou pas car je paye trop de RSI.
Achat en 2004 : 100 000
Frais de notaire et frais d'agence : 10 000
J'ai fais les travaux moi-meme, mais j'ai les factures des marchandises.
J'ai acheté le bien avec un credit de 54 000
Le montant annuel des location est de 25100.
Je paie environ 5000 euros de RSI.
je paie 544 de taxe professionnel
je paie 1200 de taxe foncieres
je paie 2400 d'interet
Le batiment aujourd'hui vaut 350 000 euros.
Pouvez vous me dire si il est plus interressant de se mettre au réel simplifié, ou bien d'arreter le LMP et repasser en LMNP.
J'en ai marre de payer le RSI.
Merci pour votre aide.
Joyeux Noel à vous tous.
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fluo
Contributeur senior
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1
Posté - 23 déc. 2009 : 22:33:46
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A la louche au réel simplifié, vous aurez :
Revenus : 25 000
Charges : 1700 + les éléments que l'on ne connait pas
Dotations aux amortissements* : 5100
Charges financières : 2400
Résultat : 25000-1700-5100-2400=15800
Ainsi, si vous n'avez pas d'autres charges (éléments que l'on ne connaît pas) qui sont supérieures à 3300 Euros, vous avez intérêts à rester au micro-bic. Car votre résultat sera supérieur à 12500.
En effet, depuis 2009, vous avez un abattement de 50% du CA.
Par contre vos charges financières de 2400 Euros m'étonnent. En effet, un crédit de 54000 sur 18 ans donne des charges financières de 1800 au bout de 4 ans de crédit (taux de 4,5% Hors assurance qui correspond de mémoire aux taux du moment)
Ceci est un calcul rapide (donc faux), avec peu d'éléments.
Pour ce qui est du LMP, avec la nouvelle législation (+50% des revenus du foyer), je ne sais pas si vous le conservez. Si non, vous économisez les 5000 de RSI.
Comme je l'ai dit à plusieurs reprises, c'est une "analyse" (bien grand mot pour ce que je viens de faire) rapide et incomplète.
*: attention, pour cela, il faut décomposer votre immeuble en composants (cf les fils qui détaillent les méthodes). Le montant de 5100 est une estimation qui ne devrait pas être loin de la vérité, mais je ne fais qu'avec les éléments que j'ai. C'est encore "de la louche" |
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saunier
Nouveau Membre
21 message(s)
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 2
Posté - 24 déc. 2009 : 14:48:37
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Bonjour,
Merci pour votre réponse.
Pour l'amortissement, vous vous etes basé sur le prix d'achat en 2004 ou l'estimation d'aujourd'hui?
L'emprunt est sur 13 ans.
J'ai oublié de rajouter quelques frais, entretien, réparations... |
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fluo
Contributeur senior
France
652 message(s)
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3
Posté - 24 déc. 2009 : 15:47:19
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citation: Initialement posté par saunier
Pour l'amortissement, vous vous etes basé sur le prix d'achat en 2004 ou l'estimation d'aujourd'hui?
Je me suis basé, à tort, sur le prix d'achat.
En fait, il faudrait prendre l'estimation de 2008, année du début de location meublée...
Par contre, toute la difficulté est d'avoir une valorisation qui soit "fiable".
Pour les charges financières, si vous étiez sur 13 ans, elles devraient être encore plus faible que ce j'ai estimé pour 2009 (environ 1500 Euros). Selon mes calculs (toujours base de crédit à 4,5%). Pour 2010, elle seront d'environ 1300 Euros.
J'imaginais bien que, par simplification, vous n'aviez pas indiqué toutes vos charges, c'est pour cela qu'il est difficile de vous dire s'il est vraiment judicieux de passer au réel simplifié (que vous soyez LMP ou LMNP).
Par contre, si vous passez au réel simplifiée; la compta super-simplifiée est vraiment recommandée : vous pouvez ainsi faire votre compta vous-même....
Il faut tout de même savoir que si vous avez moins de 32000 E de CA, vos frais de comptabilités viennent en réduction.... sur la 2042 (déclaration de revenus familiale). En clair, vos frais de compta sont remboursés.
Ainsi, si vous trouvez un expert comptable (je dis bien EXPERT) qui soit correct et qui sache bien vous conseiller, vous avez peut-être intérêt à en prendre un (bien entendu si vous passez au réel simplifié).
Cordialement. |
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