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Ludo10190
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 Posté - 15 janv. 2010 : 14:53:41
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Bonjour à tous et bonne année
Je suis nouveau sur le forum. J'ai lu pas mal de discussions, très intéressantes. Mais j'aimerais avoir un (ou plusieurs) avis sur mon cas précis.
J'ai acheté un appartement en Haute-Savoie que je loue à la semaine. J'ai acheté ce bien en 2009 et j'ai réalisé, jusq'en fin d'année, des travaux d'aménagement.
Prix de l'achat : 47 000 euros, frais d'agence 3000 euros et frais de notaire 3000 euros, soit 53 000 euros.
Depuis, j'ai donc fait des travaux :
3200 euros de fenêtres
2200 euros de chauffage
2000 euros de parquet
2000 euros de cuisine
1000 euros d'électricité
2500 euros de lits + vaisselle + déco + télé + chaine hifi...
Au total 13500 euros de dépenses supplémentaires
Je devrais, pour 2010, toucher environ 5000 euros de revenus (c'est un minimum, cela peut monter jusque 6 ou 7000). A l'heure où je parle, les réservations me permettent de prendre 5000 comme chiffre de base.
J'ai évidemment des charges annuelles :
1000 euros (chauffage et charges diverses)
800 euros de taxes foncières et taxes habitation
200 euros d'électricité
150 euros d'assurance
200 euros frais de publicité
Soit un total de charges pour 2010 de 2350 euros
Puis intérêts d'emprunt 2010 : 1478 euros
Quel est, selon vous, la meilleure des déclarations à faire : en BIC, où je déclarerai uniquement mes revenus bruts
En en réel simplifié, sachant que j'ai quelques autres charges supplémentaires à déduire (comme le péage et l'essence que je paye pour venir faire deux fois par an un "toilettage" du lieu) ?
Je ne sais pas trop ce que je peux déduire comme amortissement et dans quelle mesure...
Merci de votre aide
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 Posté - 15 janv. 2010 : 18:53:06
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Le microbic me semble exclus, puisque 50% de 5000 = 2 500 a ajouter a vos autres revenus pour l'IR, et taxé de la CSG-CRDS sur de 5000.
Prix de l'achat : 47 000 euros, frais d'agence 3000 euros et frais de notaire 3000 euros, soit 53 000 euros.
Au réel, et si vous portez votre immeuble a votre actif (feuillet de la declaration 2033), que l'achat a eu lieu en 2009, vous pouvez sur option déduire en charge les 6000 euros, ce qui n'est intéressant que si vous êtes LMP, mais ce n'est pas votre cas, donc il faut ajouter a votre prix d'achat pour amortir.
53 000 =
environ 8000 terrain non amortissable
plus 45 000 amortissable,
environ sur une trentaine d'année, mais allez voir les fils spécificques amortissement sur ce meme forum.
La dotation aux amortissemeents va donc etre d'environ 1 500 euros par an, pour faire TRES TRES grossier.
citation: Depuis, j'ai donc fait des travaux :
3200 euros de fenêtres
2200 euros de chauffage
2000 euros de parquet
2000 euros de cuisine
1000 euros d'électricité
2500 euros de lits + vaisselle + déco + télé + chaine hifi...
Au total 13500 euros de dépenses supplémentaires Tout ceci est à amortir, il faut faire des composants et amortir sur des durées différentes. mais allez voir les autres fils.
les 1 500 euros vont faire 1800 a 2000.
citation: J'ai évidemment des charges annuelles :
1000 euros (chauffage et charges diverses)
800 euros de taxes foncières et taxes habitation
200 euros d'électricité
150 euros d'assurance
200 euros frais de publicité
Soit un total de charges pour 2010 de 2350 euros Vous enpouvez amortir au réel les TF, TH ??? (au fait comment ce fait-il que vous payiez une TH) que si votre logement est porté à l'actif.
Donc revenu avant amortissment =
recettes 5000 - 1478 euros intérets - déplacements et autres petites charges essence, péage - 2 350
= 1 172 - autres petites charges
Revenu net = 1 172 - autres petites charges - 2 000 dotation aux amortissements = négatif.
Vous devrez donc réintégrer fiscalement une partie de la DotauxAmortissements non utilisable, soit environ 1 000 euros ou plus si vous avez bcp de petites charges, et vous pourrez les utilisez plus tard, indéfiniment.
Vous vous contituez ainsi un stock reportable que vous utiliserez dans 5 ou 10 ans.
Votre recette est de 5 000 brut et votre revenu fiscal nul.
Le régime réel simplifié s'impose.
Il faut tenir une petite comptabiité, porter votre local a votre actif en rédigeant correctement votre première 2033, décomposer votre actif en composants, gérer les amortissements les dotations, et le stock d'amortissements non utilisés et reportés. |
Édité par - ribouldingue le 15 janv. 2010 19:02:03 |
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Ludo10190
Nouveau Membre
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Posté - 15 janv. 2010 : 19:16:57
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Merci pour cette réponse rapide et super précise ! Génial...
Pourquoi ne devrais-je pas payer de TH ? Je loue en effet l'appartement à la semaine, en location saisonnière. Qu'est-ce qui fait que je ne devrais pas en payer ? C'est vrai que je n'occupais pas l'appartement au 1er janvier mais j'y vais entre 4 et 5 semaines par an.
Par ailleurs, vous me parlez de la 2033, j'imagine que c'est la déclaration 2033, que je remplirai en même temps que mes revenus 2010. Aux impôts, à Bonneville, on m'a parlé d'un imprimé P0 à remplir pour s'inscrire, lorsque j'aurai reçu mon agrément. Il faut par ailleurs remplir une liasse 2031. Quelle est la différence avec la 2033 ? Pour moi qui n'ai pas fait d'études de gestion et de compta, cela me semble être parfois du chinois...
Merci encore |
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Posté - 15 janv. 2010 : 20:12:44
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Il s'agit de la liasse 2033 et de la 2031. Il faut remplir les deux.
On commence par la laisse, et avec certains des chiffres obtenus, on rempli la 2033, bien qu'il n'y ait pas de renvoi direct entre les deux.
La première année, prévoyez de voous y prendre TRES a l'avance, sinon vous serez coincé.
Il faut remplir et envoyer la P0 dans les quinze jours du démarrage effectif de votre exploitation (= des permiers loyers). certains fils de ce forum parlent et donnent des liens vers ces P0.
Il faut l'envoyer au CFE impots, donc au centre des impots des sociétés de l'endroti ou se trouve votre logement.
Vosu devriez payer l'an prochain la taxe pro. La pro en revanceh n'est pas due pour les locataion siasonnières, aussi vous pourrez peut-etre y échapper.
Puisque vous y séjournez quatre semaines par an a titre privé, ca complique beuacoup les choses:
1/ Ce sont biens VOS meubles qui sont dednas le premier janvier et ovus devez donc la TH.
2/ Vous ne pouvez pas tout déduire, mais au pro-rata des présences, y compris les frais de copros, les frais divers liés aux consommations (eau, edf, ..). Prenez garde dans votre comptabilité a bien séparer les parties qui vous échoient de celles qui sont purement locatives, parce que les impots ne vous louperont pas.
3/ Il est possible que l'amortissement ne puisse non plus se faire sur 100% du montant, mais qu'il faille en défalquer une partie. Je ne sais pas vous répondre sur ce point. |
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Ludo10190
Nouveau Membre
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Posté - 15 janv. 2010 : 20:38:13
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Eh ben c'est pas compliqué tout ça...
Merci pour les informations ! Je comprends que certaines personnes "oublient" de déclarer leurs revenus... |
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Ludo10190
Nouveau Membre
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Posté - 15 janv. 2010 : 21:05:01
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"Vosu devriez payer l'an prochain la taxe pro. La pro en revanceh n'est pas due pour les locataion siasonnières, aussi vous pourrez peut-etre y échapper."
Alors, finalement, je la paye ou pas ?
Et si oui, Ã combien se monte-t-elle ?
Par ailleurs, si j'ai bien compris, si je suis en déficit foncier, je ne paye pas de CSG-RDS. C'est ça ? |
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Posté - 15 janv. 2010 : 22:15:17
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Pas en déficit foncier, mais en déficit bic.
Foncier = on loue en nu, LMP/LMnP ou BIC puisque c'est du bic quand on loue meublé.
En ce cas, en effet, aucune cotisation CRDS, CSG évidemment.
Il y a plusieurs fils sur la TP, mais vous devriez ne pas la payer. |
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