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ValMar
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 Posté - 25 janv. 2010 : 16:36:37
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Bonjour,
J’ai récemment acheté un appartement en copropriété. Des travaux de ravalement de façade ont été votés quelques jours avant mon acquisition. J’en étais informée : j’ai obtenu la copie de la convocation en AG, le PV de l’AG. Tout cela pour préciser que bien que suivant l’affaire de près en lien avec le vendeur, je n’ai pu participer à cette AG.
3 devis ont été proposés au vote, les clés de répartition correspondantes par appartement fournies avec la convocation…
l’AG a voté pour l’entreprise X sous réserve qu’elle s’aligne sur le devis moins élevé de l’entreprise Y…
Le 1er appel de fonds vient de me parvenir, il est très supérieur au montant du 1/6ème de ma quote-part calculée sur le devis initial de l’entreprise Y…
« Normal » me répond le syndic, l’entreprise X n’applique pas la même répartition par bâtiment que l’entreprise Y…
Je vérifie donc ma quote-part sur le devis initial de l’entreprise X. Selon toute logique l’entreprise X a dû conserver la même répartition par bâtiment : le métrages, les contraintes techniques n’ont pas changé…
Et là je réalise que ma part est maintenant plus élevée alors que cette entreprise a revu ses tarifs à la baisse !
J’en suis estomaquée… Sans doute un certain nombre de copropriétaires ont-ils donc vu eux leur part descendre très nettement, mais de mon coté c’est une très très mauvaise suprise : j'ai une sale impression d’avoir été lésée dans un mauvais deal auquel je n’ai pu prendre part !
Le syndic m’envoie sans scrupule et sans avis préalable un appel de fonds d’un montant inattendu… Et je réalise là que ce ravalement va déjà me coûter 450 euros en plus du montant qui m’avait été initialement communiqué au moment du vote en AG… (l’entreprise X va finalement me coûter 200 euros de plus par rapport a son devis initial qu’elle a baissé depuis !).
Et les travaux n’ont même pas encore commencé...
Non, ce ne sont pas des sommes exhorbitantes… mais elles sont importantes dans mon budget serré. Et quand bien même : c’est une mauvaise affaire que de payer plus que ce que l’on vous demandait au départ…
Je n’ai pas l’expérience de la copropriété, je ne sais pas quels sont mes droits, mes recours à ce propos…
Par ailleurs, le devoir du syndic n’est-il pas d’informer et de communiquer envers les copropriétaires, sur le montant et les échéances des appels de fonds pour travaux, de les expliciter ?
Merci d’avance pour vos réponses !
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nefer
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 Posté - 25 janv. 2010 : 16:47:01
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une clé de répartition ne peut pas changer
quel que soit le montant du devis, si votre quote part est , par exemple de 35/1000ème.......elle aura toujours cette proportion
il faut donc prendre le réglement de copropriété et les différentes clés de répartition applicables à votre lot, puis le devis qui a été voté
il est à espérer que le descriptif des travaux du devis x est le même que celui du devis y |
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ValMar
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 2
Posté - 25 janv. 2010 : 16:53:04
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Je vais vérifier tout cela plus avant.
Merci de votre réactivité ! |
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felix1930
Contributeur vétéran
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Posté - 25 janv. 2010 : 18:16:34
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citation: « Normal » me répond le syndic, l’entreprise X n’applique pas la même répartition par bâtiment que l’entreprise Y…
sauf informations complémentaires l'entreprise doit facturer en fonction des devis et de la commande passée.
La clé de répartition ,pour les appels de fonds, c'est le rôle du syndic pas celui du prestataire ni celui du M.O,lorsqu"il y en a un
Que le 1er appel de fonds arrive avant le début des travaux est normal le syndic doit avoir les fonds disponibles, au moins au démarrage du chantier
ce qui doit ĂŞtre identique entre les 2 entreprises c'est,non seulement le descriptif ,mais aussi le quantitatif
apparemment vous n'avez pas de maître d'oeuvre pour ce chantier |
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ValMar
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4
Posté - 25 janv. 2010 : 20:45:10
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Concernant le fait qu'il y aie un appel de fonds là maintenant, je ne remets pas ça en cause du tout. C'est son montant non condordant avec les quote-part travaux et quote part honaires Bureau d'étude/assurance/frais de gestion qui m'ont été indiqué et qui ont servi de base au vote en AG, qui m'interpelle.
Un bureau d'Ă©tude a bien Ă©tabli un cahier des charges, il est le maitre d'oeuvre du chantier.
Je n'ai pas eu accès aux devis mais à un rapport de dépouillement d'appel d'offre. Le document soumis aux copropriétaires pour le vote en AG. Pour les 3 entreprises ayant répondu il est noté que leurs offres sont conformes au descriptif. Ils ont répondu bâtiment par bâtiment (c'est une résidence comportant plusieurs immeubles). J'ai bien tout les montants pour les 3 entreprises pour tous les locaux. Sauf que la copropriété a voté pour l'entreprise X sous réserve qu'elle aligne ses prix sur ceux de l'entreprise Y. Je n'ai pas eu connaissance du détail de la nouvelle offre de l'entreprise X, juste la réponse du syndic confirmant qu'ils se sont alignés sur le montant total des travaux. Rien ne garanti effectivement que pour mon immeuble précisément il y aie eu une baisse du prix initial... cependant comme je vous l'explique dans mon message initial, quand bien même cette entreprise X n'aurait pas baissé ses prix pour mon immeuble précisément, ce premier appel de fonds (1/6eme du montant total) est supérieur a celui calculé par le syndic sur la base sur l'offre initiale de l'entreprise X !
J'insiste : ces calculs je ne les ai pas effectués moi-même à la louche... je les détiens du syndic qui les a annexés à la convocation à l'AG, des tableaux intitulés "simulation de budget sur une seule clé", qui détaillent par cage d'escalier, le montant total, entreprise par entreprise dû par chaque propriétaire. Le PV de l'AG y fait d'ailleurs référence. C'est une des bases sur laquelle les copropriétaires ont voté...
J'ai interrogé le syndic ce matin qui me répond que le devis X a bien été aligné sur le devis Y sur le montant total mais les répartitions par bâtiment ne sont pas identiques... ! Je veux bien, mais comment expliquent-ils alors que pour mon batiment précisement le montant a augmenté au point de dépasser le devis initial de X ? Comment surtout ont-ils laissé passer ça si c'est le cas ? Et qu'est-ce que je peux faire ?
Quels arguments ? quoi demander ? A qui ? Je suis débutante en copropriété. Je ne prétends pas la révolutionner du tout, je veux juste qu'on m'explique pourquoi au moment du vote on me dit "il vous en coutera 3000 euros" et que là maintenant au vu du premier appel ce sera finalement 3450... (s'il n'y a pas de dépassement à rajouter !).
Merci de votre patience |
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GĂ©dehem
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Posté - 25 janv. 2010 : 20:49:04
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Vous n'êtes manifestement pas dans une petite copropriété.
Il faut donc vous tourner vers le CS, qui a peut être un ou des membres dans votre bâtiment, afin d'avoir quelques éléments de réponse. |
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ValMar
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6
Posté - 25 janv. 2010 : 20:54:43
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Posté - 25 janv. 2010 : 21:08:46
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apparemment votre copro comporte plusieurs batiments dont chacun doit subir un ravalement...
Il serait intéressant de connaitre la résolution exacte de l'AG, car si vous avez une clé de répartition par batiment, chaque batiment aurait du voter sur le choix d'un devis donc une somme précise.
C'est cette somme précise qui est appelé AVANT les travaux par le syndic en tenant compte de vos tantièmes dans le batiment considéré.
Si la résolution de l'AG est un vote global, dans ce cas, au vue de cette erreur de vote, ce sont les tantièmes généraux qui s'appliquent sauf si le devis est détaillé par batiment.
Donc dites nous le texte de la résolution ? |
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ValMar
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Posté - 25 janv. 2010 : 21:32:37
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Clé de répartition 0008 - 1 bâtiments
Je vous confirme que c'est bien un vote général qui a eu lieu.
Le texte de la résolution : "précise que le coût des travaux, ainsi que les frais d'honoraires et assurances y afférents seront répartis selon les tantièmes attachés aux lots concernés par la dépense : voir tableau des quotes-parts"
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océan
Contributeur actif
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Posté - 25 janv. 2010 : 22:05:02
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et bien vous donnez vous-mêmes une partie de la réponse vraisemblable
travux 100 000 tantièmes 300/10000 font 3000
+ le taux des honoraires du bureau d'Ă©tudes
+ le taux ou le forfait d'honoraires du syndic (depuis mai 2009 on doit voter un montant mais certains syndics continuent à essayer d'imposer le % d'honoraires prévu dans leur contrat de syndic) mais ils sont souvent inclus ensuitee dans les charges générales rubrique honoraires et sont rarement compris dans les devis présentés par les entreprises
et il peut y avoir une différence avec le HT et le TTC
Il faut vérifier aussi si les parkings, caves ont des tantièmes généraux qui comprennent le ravalement.
Cela peut paraître curieux mais ces lots participent souvent au ravalement aussi
Bon courage |
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GĂ©dehem
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10
Posté - 25 janv. 2010 : 22:19:10
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Le fait d'avoir une clé de répartition par bâtiment, ce qui est la logique même, n'impose pas de procéder à un vote de ces travaux bâtiment par bâtiment, qui plus est sur des devis/propositions distincts.
Un vote par bâtiment n'est possible que lorsque cela est prévu par le RDC.
Ce que j'ai compris de l'exposé des faits (merci de me rectifier si erreur), c'est qu'un vote global est intervenu (ok) sur une proposition globale mais détaillée par bâtiment, chacun étant différent des autres (ok) ... sauf que les tantièmes ou montants qu'on vous applique ne sembleraient pas les bons ???
Il faut reprendre le projet accepté par l'AG tel qu'il semble avoir été modifié "à la baisse", voir le montant.
C'est sur ce montant et sa traduction pour le "lot travaux" de votre bâtiement que vous devez vous fixer.
"Je vérifie donc ma quote-part sur le devis initial de l’entreprise X. Selon toute logique l’entreprise X a dû conserver la même répartition par bâtiment : le métrages, les contraintes techniques n’ont pas changé… "
"La même répartition" dont il s'agit ici est celle des métrés, des contraintes et autres détails qui concernent spécifiquement votre bâtiment.
Car il n'appartient pas à l'entreprise de "répartir" le montant des travaux selon les grilles de répartition, ici sans doute les tantièmes généraux de votre bâtiment, de la seule compétence du syndic.
Toutefois vous précisez la réponse du syndic :
"« Normal » me répond le syndic, l’entreprise X n’applique pas la même répartition par bâtiment que l’entreprise Y…"
C'est ce point là qu'il vous faut voir : si l'entreprise X ne trouve pas les mêmes "métrés, reprises, détails, etc ..." que l'entreprise Y, c'est qu'il y a un truc qui cloche ... ou que l'entreprise Y a mal fait son travail d'expertise préliminaire pour établir son devis travaux.
Si Y trouvait 100 ml et que l'entreprise X en compte 180 ml, la différence serait là !
Il faut rentrer dans le détail du pourquoi de cette imputation d'un montant plus important sur votre bâtiment . Car il ne doit pas y avoir que vous de concerné par cette affaire.
Il faut voir les voisins et le CS.
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sparte
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Posté - 26 janv. 2010 : 00:46:21
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Hypothèse:Il est possible que dans sa simulation de quote parts le syndic ait utilisé par facilité une clef de répartition basée sur les tantièmes généraux de l'ensemble immobilier alors que les travaux doivent être répartis par bâtiment comme le prévoit sans doute le RC.Le problème provient sans doute du fait que chaque bâtiment ne peut voter séparément un ravalement mais que le coût de ce dernier soit réparti en fonction du coût propre à chaque corps d'immeuble.Il faut relire le RC.
Il est clair que dans sa simulation jointe à la convoc le syndic aurait du en faire une pour chaque bâtiment d'autant plus que les devis étaient détaillés.Il serait à mon sens inutile d'essayer de faire invalider l'ag puisqu'au final vous aurez à payer la QP la plus importante même s'il n'est pas exclu que le TGI condamne dans 2 ans le syndic à vous payer la différence.Rien à faire du côté du vendeur eu égard aux dates d'exigibilité et au fait qu'il a parfaitement déférer à son devoir d'information.Ce que vous pouvez faire en revanche c'est négocier avec le syndic des délais plus longs pour payer.Il ne refusera pas surtout si vous lui indiquez que si certains copropriétaires ne s'étaient pas aperçus de la chose vous vous chargeriez de les en informer.Si c'était le cas voyez le pdt du cs qui se fera une douce violence d'aller convaincre le syndic... |
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JB22
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12
Posté - 26 janv. 2010 : 10:20:09
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De GĂ©dehem
"C'est ce point là qu'il vous faut voir : si l'entreprise X ne trouve pas les mêmes "métrés, reprises, détails, etc ..." que l'entreprise Y, c'est qu'il y a un truc qui cloche ... ou que l'entreprise Y a mal fait son travail d'expertise préliminaire pour établir son devis travaux.
Si Y trouvait 100 ml et que l'entreprise X en compte 180 ml, la différence serait là !"
L'entreprise X et Y ne facturent peut-être les mêmes "éléments" du devis au même prix.
ValMar
Il serait bon que vous nous donniez, par bâtiment (en millers d'€) le montant des propositions de X et Y, pour le vote en A.G. et le montant par Bâtiment de la proposition rectifiée de X.
Cela nous permettrait d'y voir plus clair... |
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GĂ©dehem
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Posté - 26 janv. 2010 : 11:32:56
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C'est ce point lĂ qu'il faut bien voir !
Car je doute que le syndic se trompe dans la répartition selon les tantièmes par bâtiment !
Si le syndicat est à (mettons) 100.000/100.000°, on peut trouver tel bâtiment à 25.000, un autre à 40.000 et le dernier à 35.000.
Mais si le projet est découpé en 3 "lots", chacun corresponpant aux 3 bâtiments, on peut très bien trouver (par exemple) :
- 70.000 € pour le A 25.000°°°
- 120.000 € pour le B 40.000°°°
- 180.000 € pour le C 35.000°°°
L'AG a donc bien voté des travaux pour un budget global de 370.000 €, avec sans doute une projection à titre indicatif selon la grille de répartition.
Sauf que le découpage du chantier par lots correspondant aux 3 bâtiments, différents les uns des autres, entraine une disparité dans les quotes-parts, en raison même de cette disparité des bâtiments et donc des travaux.
C'est ce point qu'il faudrait creuser, avec les voisins et surtout le CS. |
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sparte
Contributeur senior
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Posté - 26 janv. 2010 : 12:17:52
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Gedehem,si vous me relisez c'est à peu près ce que j'ai dit...Que pensez-vous de la question de Valmar sur un recours en cas d'erreur du syndic dans la simulation des QP? |
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JB22
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Posté - 26 janv. 2010 : 13:27:58
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".Que pensez-vous de la question de Valmar sur un recours en cas d'erreur du syndic dans la simulation des QP?
réponse de Gédehem
"Car je doute que le syndic se trompe dans la répartition selon les tantièmes par bâtiment !"
En effet il est inutile de faire une fixation sur les conséquences quand on ne connait pas l'origine des bases de calcul.
Que ValMar veille bien répondre à mes questions:
"Il serait bon que vous nous donniez, par bâtiment (en millers d'€) le montant des propositions de X et Y, pour le vote en A.G. et le montant par Bâtiment de la proposition rectifiée de X.
Cela nous permettrait d'y voir plus clair..."
Ainsi les uns et les autres nous pourrons répondre en connaissance de cause, sans nous égarer dans des suppositions... |
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GĂ©dehem
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Posté - 26 janv. 2010 : 14:09:54
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Exactement !!!! 
"".Que pensez-vous de la question de Valmar sur un recours en cas d'erreur du syndic dans la simulation des QP?"
Je n'en pense rien, ou que du bien, s'agissant d'une simple "simulation" qui n'a aucun caractère opposable !
Ce n'est donc pas du coté du syndic qu'il faut chercher mais vers le montant des travaux du seul bâtiment de ValMar.
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ValMar
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Posté - 26 janv. 2010 : 21:03:34
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Milles merci Ă tous pour vos indications et conseils.
Vous allez rire... Enfin j'espère que vous allez au moins en sourire à mes dépends ! Tant l'explication finale que j'ai a vous donner est... ...vous la qualifierez vous-même... mais je vous la dois bien :
Je viens d'en discuter avec un membre du CS, qui sur le coup n'avait pas prêté attention, reçu l'appel et prêt à le payer sans se poser de question. Pas fait ce même calcul que moi c'est a dire 1er appel de fonds = 1/6 de la somme dûe... donc montant de la somme totale à payer = 6 x le 1er appel de fonds. Même pas vu la 2ème page...
"Olala... mais oui, mais il y a un pb"... j'interroge : "vous n'avez pas été consulté après revision du devis ?" il me répond "mais non..."... Nous voilà vérifiant que nous avons bien les mêmes documents... pour être bien sûrs de parler de la même chose... il ressort son propre appel de fonds... et... avec cet appel de fonds, une 2ème feuille (qu'il n'avait donc pas vue), détaillant poste par poste les sommes a payer, échéancier inclus : il s'avère que les 2 derniers appels mentionnés à l'échéancier sont très inférieurs au 4 premiers... donc au total un montant à payer correspondant à quelques euros près cette fois à la quote part annoncée en AG.
Il me manquait simplement l'échéancier à la facture de l'appel de fonds !!!
J'avais pourtant bien indiqué au syndic que j'étais suprise que l'on ne m'aie pas communiqué d'échéancier, expliqué le calcul qui m'amenait a m'interroger (somme du 1er appel = 6X le montant total dû) : il aurait suffit qu'il reprenne mon dossier pour vérifier le montant des 6 échéances prévues, corriger mon raisonnement erroné ou m'indiquer simplement le montant total que je devrais acquitter... Je l'ai pourtant contacté très posément et poliment : expliquez moi ? N'y a-t'il pas une erreur ? Comprenez que je m'interroge...
Bref... Demain je rappelle le syndic pour signaler que sans doute il n'y a pas eu d'erreur mais que, non, je n'ai pas reçu le 2ème feuillet, détaillant l'échéancier !
L'erreur n'en est pas une... juste un pb de "communication".
Merci vraiment encore Ă vous.
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nefer
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Posté - 26 janv. 2010 : 22:26:06
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une question:
l'échéancier, c'est à dire les modalités des appels de fonds de ces travaux, sont ils bien indiqués dans le PV de l'AG ?
car ces modalités doivent être votées et indiquées clairement dans le PV pour rendre les sommes exigibles |
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GĂ©dehem
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Posté - 26 janv. 2010 : 23:57:30
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Importante précision de Nefer !!!
Il est surprenant que l'échéancier décidé par l'AG ne soit pas connu du CS et surtout qu'il prévoit cette modalité de versements, surtout à effectuer 6 versements, modalité elle aussi inconnue du CS !
D'autre part, il faut bien comprendre qu'un syndic ne peut engager de travaux hors budget de fonctionnement s'il ne dispose pas de la totalité (ou quasi totalité) des fonds nécessaires au moment de passer le marché qui engage le syndicat.
A défaut, s'il y a un problème (impayés nombreux, retards importants, etc ...) et qu'il ne peut régler la totalité du chantier, il engage sa responsabilité. |
Édité par - Gédehem le 26 janv. 2010 23:58:46 |
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