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 Sujet  |
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kasos
Contributeur débutant
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 Posté - 10 févr. 2010 : 17:05:59
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Bonjour,
A quelle majorité doit se voter une modification de répartition des charges entre charges communes générales et charges particulières 
Exemple :
entretien des jardins, partie commune en jouissance exclusive, fait depuis l'origine de la copropriété par le gardien, charges imputées aux charges générales, que certains veulent faire imputer directement aux copropriétaires concernés
Idem pour l'eau d'arrosage de ces jardins, délivrée depuis un compteur général, payée en charges générales, que certains veulent mettre aux comptes individuels après poses de compteurs défalcateurs
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Cordialement,
Kasos
Copropriétaire dans diverses résidences depuis 50 ans;
élu de nombreuses fois aux conseils syndicaux y compris à la fonction de président. |
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sparte
Contributeur senior
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 Posté - 10 févr. 2010 : 17:25:35
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Que dit le règlement de copropriété?
Si la répartition telle que vous la décrivez est conforme au RDC,c'est l'article 26 ,unanimité de l'ensemble des voix du syndicat. |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 10 févr. 2010 : 17:27:50
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Tout simple : unanimité ! |
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Posté - 10 févr. 2010 : 17:56:33
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kasos : citation: entretien des jardins, partie commune en jouissance exclusive, fait depuis l'origine de la copropriété par le gardien, charges imputées aux charges générales, que certains veulent faire imputer directement aux copropriétaires concernés
ATTENTION !!!! que dit votre RDC sur ces jardins à jouissance privative ??? Le fait qu'un gardien fait cet entretien depuis plusieurs années, ne prouve pas que le RDC soit respecter !!!! ( expérience perso)
Quel entretien fait ce gardien ???
Généralement l'arrosage des plantations et gazon dans ces jardins privatifs est à la charge des copropriétaires, et non du SDC. La taille des arbres ( plantés par le SDC), l'abbatage ou la plantation, la taille des haies,.... sont à la charge du SDC.
Comment le gardien a t'il accès à ses jardins privés ?? sont ils clos avec un accès direct, et non par l'appartement ou la maison ???
Ces jardins sont des parties communes.
Seul votre RDC vous dira si le petit entretien ou l'arrosage est à la charge du SDC ou des copros qui ont des jardins.. Si cela est le cas, une modification des charges de copropriétés se vote à l'UNANIMITE, la totalité des copropriétaires. |
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Posté - 10 févr. 2010 : 19:33:47
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citation: A quelle majorité doit se voter une modification de répartition des charges entre charges communes générales et charges particulières
réponse : à l'unanimité, mais peut-être qu'une simple application du RdC ou comme on dit un retour aux fondamentaux résoudrait votre problême.  |
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kasos
Contributeur débutant
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5
Posté - 12 févr. 2010 : 10:19:27
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citation: Initialement posté par philippe388
ATTENTION !!!! que dit votre RDC sur ces jardins à jouissance privative ?
Le RDC dit : "En ce qui concerne les jardins privés, ceux-ci devront être entretenus en parfait état de plantations et de propreté. En cas de négligence en ce sens, des copropriétaires qui en auront la jouissance, je jardinier ou le concierge procédera à cet entretien, aux frais des copropriétaires défaillants".
Dès l'origine de la copro, il y a plus de 30 ans, c'est le gardien qui faisait les tontes des parties engazonnées, et l'entretien de celles-ci (scarification, semis, etc), sans que ses frais soient imputés aux comptes individuels, aux dires des anciens de la copro. Très certainement dans un souci louable d'homogénéité des aspects pour l'esthétique générale de la résidence.
Ce service a brutalement disparu, il y a une dizaine d'années, après un changement de syndic, sans que la moindre décision ait été prise en AG (absence de telle résolution dans les PV).
Depuis, c'est effectivement devenu l'anarchie, pelouses diversement entretenus, voire pas du tout (paillasse jaunâtre), des copros l'ayant ensevelie sous des revêtements divers (caillous blancs, revêtement en dalles, etc.)
D'ou ma question : à défaut d'une résolution d'AG depuis ces 30 ans, peut-on dire au syndic : vous revenez à la solution initiale, toute autre solution nécessitant un vote d'AG à l'unanimité |
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Cordialement,
Kasos
Copropriétaire dans diverses résidences depuis 50 ans;
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Posté - 12 févr. 2010 : 11:47:39
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je vous conseillerai de reporter ce débat à une AG afin qu'il n'y ait pas d'ambiguités : "Modalités d'entretien des jardins privatifs ".
Attention : il est toujours difficile de dire à quel moment un jardin est dépourvu d'entretien citation: En ce qui concerne les jardins privés, ceux-ci devront être entretenus en parfait état de plantations et de propreté. ceci veut tout dire et rien dire en fonctoion des personnes : est ce une tonte tous les 15 jours, tous les mois, une fois par an, etc... par ex
Si vous voulez un parfait entretien : c'est le concierge/jardinier aux frais des propriétaires ayant la jouissance. Et dans ce cas, il faut spécifier le cout annuel de cet entretien dans le budget de gestion courante...
Mais de toute façon, sauf accord des proprios concernés, vous en etes réduits à l'application du RdC et faites pour le mieux pour constater le "non parfait état de plantations et de propreté".
Dans le RdC, les proprios ont-ils interdiction de mettre du gravier, des dalles, etc... ?
Quant à l'eau d'arrosage, les propios devraient arroser à partir de leur prores compteurs domestiques ou alors faites mettre un compteur "espaces verts" spécial dont les consommations sont payées par les tantièmes des jardins.... mais est ce que ces jardins ont des tantièmes ?....
Finalement beaucoup de questions ....
Mais, n'oubliez pas en cas de doute retour aux fondamentaux : le RdC ! et si vous voulez changer les tantièmes du RdC : unanimité 
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nefer
Modérateur
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Posté - 12 févr. 2010 : 11:52:51
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il aurait fallu commencer par exiger du syndic le respect de cette clause du RDC :
" "En ce qui concerne les jardins privés, ceux-ci devront être entretenus en parfait état de plantations et de propreté. "
il devrait mettre en demeure chaque propriétaire concerné!
sans aucun courrier simple, puis RAR, puis mise end e meure dans le dossier......le syndicat ne pourra pas avancer |
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sparte
Contributeur senior
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Posté - 12 févr. 2010 : 12:08:07
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Le nouveau syndic a agi sagement en faisant supprimer l'entretien de ces jardins à la charge du SDC.
L'ancien a eu de la chance que les copropriétaires ne disposant pas de jardin privatif ne réclament pas le remboursement de ces charges indues
D'accord avec les autres contributeurs:le syndic doit faire respecter le RDC et il faut porter ce débat à l'AG afin que les coprop concernés entretiennent les jardins ,"s'arrangent avec le gardien" ou payent une entreprise. |
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Posté - 12 févr. 2010 : 13:29:56
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kasos : citation: Le RDC dit : "En ce qui concerne les jardins privés, ceux-ci devront être entretenus en parfait état de plantations et de propreté. En cas de négligence en ce sens, des copropriétaires qui en auront la jouissance, je jardinier ou le concierge procédera à cet entretien, aux frais des copropriétaires défaillants".
Voilà qui confime en tous points mes doutes sur cet entretien. !!! Votre RDC est identique au mien sur les jardisn privatifs !!
Le syndic DOIT FAIRE appliquer le RDC.
Un copropriétaire plus pugnace, qui aurait lu ce RDC, aurait pu depuis longtemps réclamer son trop perçu de charges d'eau et d'entretien !!!
kasos : Vous pouvez toujours le faire sur les 10 dernières années !!! Il n'y a rien à toucher à ce RDC, il faut l'appliquer.
Quand les syndic liront entièrement les RDC et les feront appliquer correctement !!!
Gedehem : votre "Unanimité " comme seule réponse !!! assez loin du problème
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Posté - 12 févr. 2010 : 14:51:50
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philippe : vous croyez que votre dernière phrase était utile ?  |
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Posté - 12 févr. 2010 : 15:08:36
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"Maitre" gedehem n'aura pas du laisser passer l'histoire du RDC !!! Il critique mes réponses " à l'emporte pièce" ( gedehem dans le texte ) , celle-ci est donné trop rapidement.
Un tacle contre un autre : 1 point partout, balle au centre !!!!
Ce problème de jardins à jouissance privative est régulièrement évoqué chaque mois dans ma résidence !!!!! entretien, plantation, abbatage d'arbre, taille de haies, pose de terrasse, pose de véranda, haies communes à 2 jardins, barbecue, piscine,......etc |
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kasos
Contributeur débutant
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Posté - 12 févr. 2010 : 15:31:18
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citation: Initialement posté par rambouillet
Quant à l'eau d'arrosage, les propios devraient arroser à partir de leur prores compteurs domestiques ou alors faites mettre un compteur "espaces verts" spécial dont les consommations sont payées par les tantièmes des jardins.... mais est ce que ces jardins ont des tantièmes ?....
Quelques précisions en réponse à Rambouillet.
A l'origine de la copro, en 1970, il n'y avait que l'eau chaude sanitaire qui était comptée individuellement (grâce à des compteurs divisionnaires).
Tout le reste de l'eau froide sanitaire ET jardin était pris dans les charges communes générales. Et donc pas de compteurs divisionnaires.
En mars 2001, au cours d'une AGE convoquée par le syndic suite à une demande de plus d'un quart des copros, pour traiter divers problèmes urgents, figure une résolution pour la pose de compteurs pour l'eau froide domestique, à installer dans les appartements. La convocation ne précise pas à quelle majorité il faut voter.
En séance, cette résolution est adoptée à l'UNANIMITE des présents et représentés. Mais la séance ayant été boycotée par une majorité de copros, seuls 49,57% des voix de tous les copros se prononcent. On est loin de l'UNANIMITE de tous les copros, telle que le voudrait la loi, puisqu'à partir de cette date on va changer la répartition entre Charges communes et charges individuelles.
D'ailleurs, le syndic va refuser de signer le PV ; il est diffusé par le Président de séance
A l'AGO annuelle suivante, en septembre il démissionne et est remplacé par un autre. Celui-ci enterrine la décision de mars, la résolution disant : "cete question a déjà fait l'objet d'un vote devenu définitif lors de l'AGE... "
Il fait exécuter et fait mettre en place lesdits compteurs avec un contrat à une entreprise pour les relevés annuels.
A l'AG suivante, en avril 2002, un certain nombre de copropriétaires demande la pose de compteurs divisionaires pour l'eau des jardins, délivrée par un réseau séparé, puisque vendue 2 fois moins cher que l'eau domestique.
Le syndic propose un vote à la majorité Art 24 ! Donc, là encore très loin de l'unanimité, puisque, une fois de plus, on va pénaliser un petit nombre de copros des RdJ, payant maintenant cette eau, payée depuis 30 ans dans les charges communes.
Le vote récollte 50,05 des tantièmes, supérieur donc à la majorité Art 25, mais très loin d'une UNANIMITE, voire même d'une majorité renforcée des 2/3 de l'Art 26.
Depuis cette date et la pose des compteurs qui s'est faite très vite, les copros de RdJ se sentent un peu les dindons de la farce
Mais Rambouillet pose aussi une question intéressante : ".. mais est ce que ces jardins ont des tantièmes ?"
La réponse est : apparemment pas !
Rien n'est mentionné dans le RDC. Et si on compare les tantiémens d"appartements de même superficie, en étages, ils ont les mêmes tantièmes. Cela voulant donc dire, probablement, que ces copros de RdJ payent des entretiens de jardins et de l'eau pour des parcelles de terrains dont ils n'ont pas la moidre propriété 
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Cordialement,
Kasos
Copropriétaire dans diverses résidences depuis 50 ans;
élu de nombreuses fois aux conseils syndicaux y compris à la fonction de président. |
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Posté - 12 févr. 2010 : 16:34:22
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kasos : vous mélangez beaucoup de choses !
1. ces jardins sont à jouissance privatives, ce ne sont pas des lots de copropriété mais des parties communes, ils n'ont dans pas de tantièmes !!! Aucuns copros n'est propriétaires de ces jardins.
Seuls les lots de copropriété ont des tantièmes de charges générales. Cela concerne le lot principal, mais également les caves, les parkings, les jardins privés,..... qui sont d'autres lots de copropriété.
votre RDC donne : 1 lot, appartment type F3 avec la jouissance exclusive du jardin et ses 2500/100 000 èmes des charges générales, le copro n'est PAS propriétaire du jardin
OU 1 lot, appartement de type F4 avec ses 2500/100 000 èmes de cahrges communes générales, et 1 lot, jardin de 100m2 avec ses 152/100 000 èmes tantièmes des charges générales, soit 2 Lots. !!! le copro. est propriétaire du jardin.
2. le RDC est clair sur l'entretien de ces jardins, à la charge des copros qui en ont la jouissnace et non pas en charges générales.
3. aucun de vos syndics n'a correctement appliquer le RDC,MAIS aussi aucun des copros n'a pris la précaution de le lire !!!
4. Si vous n'avez pas de jardins à jouissance privative, vous pouvez réclamer votre quote-part payée en trop sur la consomation d'eau des 10 dernières années!!! le syndic sera bien obligé de vous rembourser §§
5. la pose de compteurs d'eau individualisé ne se vote pas à l'Unanimité :
citation: L'article 81 de la loi S.R.U. du 13 décembre 2000 a assoupli la règle de la majorité requise pour individualiser les consommations d'eau. Désormais, cette décision peut se prendre à la majorité absolue de l'article 25. Il s’agit de la majorité des voix de tous les copropriétaires (présents, représentés ou absents).
5o Le dernier alinéa de l'article 25 est remplacé par un article 25-1 ainsi rédigé :
« Art. 25-1. - Lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé à la majorité prévue à l'article précédent mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote.
« Lorsque le projet n'a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans le délai maximal de trois mois, peut statuer à la majorité de l'article 24. » ;
6o Avant le dernier alinéa de l'article 25, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :
« m) L'installation de compteurs d'eau froide divisionnaires. » ;
Mais bien vérifier ce que dit le RDC sur la répartition des charges d'eau.
6. kasos : citation: On est loin de l'UNANIMITE de tous les copros, telle que le voudrait la loi, puisqu'à partir de cette date on va changer la répartition entre Charges communes et charges individuelles.
La modification des charges de copropriété se vote à l'Unanimité. De quelles modifications parlez vous.
L'histoire de l'eau et de l'entretien des jardins à jouissance privatifs n'est pas une modification des charges de copropriété, mais une rectification conforme au RDC. Les syndics ont commis des erreurs dans l'appel des charges pour ces jardins, et de la répartition de celles-ci !!!
7. kasos :citation: D'ailleurs, le syndic va refuser de signer le PV
Voilà une drole d'attitude !! le président de scéance l'a signé, et le syndic devait le transmettre aux copros !!
On est loin de l'UNANIMITE de tous les copros, telle que le voudrait la loi, puisqu'à partir de cette date on va changer la répartition entre Charges communes et charges individuelles.
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Posté - 12 févr. 2010 : 18:02:25
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si j'ai posé cette question citation: Mais Rambouillet pose aussi une question intéressante : ".. mais est ce que ces jardins ont des tantièmes ?"
La réponse est : apparemment pas !
c'était pour savoir si ces jardins étaient la pleine propriété ou non !
Donc (il semblerait) que ces lots de RdJ aient des jardins en jouissance privative, mais on n'en est pas sur !!!! Il n'y a peut-être rien de prévu.
Dans votre RDC il devrait exister (peut-être), un EDD (état descriptif de division)... Est ce qu'il est fait état d'un jardin dans la description d'un lot du RdJ ?
Ne serions nous pas devant une dérive où des jardins communs seraient devenus à jouissance privative exclusive.... ? sont-ils cloturés ? les propriso peuvent-ils faire ce qu'ils veulent en tant que plantatation ? attention tout cela est à vérifier dans RdC ou EDD pas dans les us et coutumes.... |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 12 févr. 2010 : 18:25:10
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"En ce qui concerne les jardins privés, ceux-ci devront être entretenus en parfait état de plantations et de propreté. En cas de négligence en ce sens, des copropriétaires qui en auront la jouissance, je jardinier ou le concierge procédera à cet entretien, aux frais des copropriétaires défaillants".
Pardon d'apporter un bémol, mais il ne me semble pas y avoir là une clause qui oblige les bénéficiaire d'un droit de jouissance exclusif à procéder à l'entretien de ces espaces, entretien dans le sens de "tonte, arrosage et même taille des plantes/arbustes".
Ces epaces grevés d'une servitude sont "parties communes", et à ce titre pris en charge par la copropriété !
L'"Entretien" dont il s'agit consiste à ne pas laisser trainer des papiers, des ordures, ou même à dégrader ce qui existe !
Sans doute s'il y a un trou de "pelouse" causé par un passage régulier.
On retrouve exactement la même chose pour ce qui concerne les terrasse à jouissance exclusive, dont le bénéficiaire n'a à charge que l'entretien de surface, type coup de balai et nettoyage des "pissettes", au plus le changement d'u pavé qu'il aurait dégradé !
Dans la mesure où le syndicat concède un droit sur une partie commune, ici espace "jardin", le syndicat doit assurer la permanence de cet espace en l'état de jardin.
Si le copropriétaire peut être tenu pour responsable des dégradations qu'il commet sur cet partie commune dont il n'a que la jouissance, c'est au syndicat d'assurer à ce bénéficiaire la bonne "jouissance" de son droit !
Par ailleurs, sauf à avoir un compteur divisionnaire par jardin, à supposer qu'il y en ait déja un pour l'arrosage des espaces verts, on ne peut imputer quoi que ce soit !
Lorsque l'on concède un droit, il faut accepter d'assurer ce droit dans le temps. C'est d'autant plus logique ici au regarde l'"harmonie générale de l'immeuble", chère à certains !
AJOUT :
Sans doute que ce droit de jouissance exclusif est assorti de tantièmes ?
Les copropriétaires concernés ont donc une participation supplémentaire aux charges générales au titre de ce droit (Droit réel, il faut le rappeler !!) |
Édité par - Gédehem le 12 févr. 2010 18:28:12 |
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