1.- Dans l'éventualité où nous habiterions immédiatement le 3è appartement, des règles existent-elles pour distinguer ce qui est privatif de ce qui est permis aux locataires?
Si nous disions par exemple que les allées sont communes et l’abri de jardin ainsi que les parties engazonnées sont privatives, serait-ce légal et assez clair? Nous pourrions aussi déterminer qu'un coin engazonné (à définir précisément) serait commun, afin de donner aux locataires la possibilité de profiter de l'extérieur.

Quelles sont les règles qui s’appliquent à la monopropriété pour la répartition des charges locatives, déductibles et des autres charges?

Quelles sont les autres charges qui pourraient être considérées comme locatives ou déductibles des revenus fonciers et quelles sont celles qui nous incomberaient intégralement (sans possibilité de déduction donc)?

3.- Admettons que les besoins en nettoyage des parties communes augmentent parce qu’un des locataire ne fait pas attention et salit plus que ce qui est normalement attendu, entraînant un supplément des heures de ménage nécessaires. Est-ce qu’une augmentation des frais de nettoyage fait partie des raisons permettant de régulariser les charges à la hausse et d'augmenter les provisions mensuelles?

Est-ce qu'il y a moyen de rédiger les baux de façon à ce qu'une telle répercussion ne s'applique qu'à l'appartement concerné et non aux locataires plus respectueux?

Question subsidiaire: le nettoyage serait bien entendu effectué par une personne déclarée. Est-ce que les chèques emploi service sont envisageables dans un tel cadre? Existe-t-il des dispositifs plus adaptés?

Si au départ nous louons l'intégralité de la maison et que, l'année où nous reprenons le 3è appartement, les intérêts d’emprunt qu'il génère devaient être supérieurs aux recettes, ces derniers pourraient-ils être reportés sur les autres appartements les années suivantes ou seraient-ils perdus?
Plus généralement, tant que nous ne déduisons rien du revenu global pour l'appartement que nous souhaitons reprendre, le FISC peut-il voire un problème dans le fait de le louer d'abord puis de le reprendre dans un court délai (1 à 3 ans selon le bail choisi: court ou standard)

5.- Actuellement, la taxe foncière semble être établie pour toute la maison, mais la taxe d’habitation calculée pour chaque appartement. Est-ce logique et surtout légal? Quelles sont les conséquences pour, d'une part, l'imputation de la TEOM sur les locataires et, d'autre part, la déductibilité du reste de la taxe foncière?

Etant donné qu'il existe des compteurs individuels d'eau, d'électricité et de gaz, les charges communes sont en effet limitées : électricité des commun et entretien. Elles doivent être réparties par lot en tantièmes. Si vous y habitez et que chaque lot à 333/1000, vous payez 1000/1000ème et récupérez 333/1000 sur chacun des lots. Si seulement un lot est loué, devant la vacance d'un de vos lots, vous ne récupérerez que 333/1000éme et aurez donc à payer 667/1000.

Il faut que vous vous référiez au décret sur les charges locatives.

Vous pourrez déduire de vos revenus fonciers les intérêts liés au prêt de l'achat pour la partie locative. Il faut donc qu'apparaisse clairement, le montant de l'achat de l'appartement qui pourrait devenir votre domicile.
Ex : prêt de 600000 euros pour 3 lots de 180000, 200000 et 220000 euros.
La première année, tout est loué. Vous pouvez donc déduire de vos revenus fonciers l'ensemble des intérêts. Par la suite, vous habitez dans l'appartement au 2ème étage, le plus cher. Vous pouvez donc déduire Les intérêts pour 380000 euros.

C'est normal. La taxe d'habitation est payée par l'occupant donc actuellement chaque locataire tandis que la taxe foncière est payée par le propriétaire. Comme il s'agit d'une monopropriété, il est normal que seul le propriétaire la reçoive. Sur le même document que la taxe foncière, le propriétaire peut récupérer auprès de son locataire le montant de la TEOM.
Il faut donc que tout comme les autres charges de copropriété, vous fassiez apparaître la répartition des tantièmes (qui seront les mêmes que pour les autres charges) qui vous permettra de récupérer la TEOM. Comme pour les autres charges, si vous habitez un des lots, vous paierez vous aussi les tantièmes de ce lot pour la TEOM.

Pour calculer les tantièmes, il nous paraît donc équitable de prendre la surface des appartements au sol et de considérer que chaque lot représente 1/3, comme dans votre exemple. Légalement, ce critère de surface est-il acceptable ou doit-on obligatoirement prendre la loi Carrez comme critère?

L'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée est complété par un alinéa ainsi rédigé :
« Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. »

* La consistance
Cette notion recouvre les aménagements intérieurs (logement, bureau, atelier, cave...), la qualité des matériaux et le degré de confort (balcon, ascenseur...).
* La situation
Sont désignés l'étage (éclairement), l'orientation (ensoleillement), le côté (rue, cour, jardin : l'estimation porte sur le niveau de bruit), la vue.
* La superficie
La loi Carrez n'étant pas obligatoire pour ce calcul, l'estimation peut se faire sur plans selon les dimensions externes et sans tenir compte des cloisons intérieures (qui sont de toute manière susceptibles de modification).

Concernant les charges non récupérables, comment savoir lesquelles sont déductibles des revenus fonciers et lesquelles ne le sont pas?

Voulez-vous dire que nous devons, sur l'acte de vente, déterminer quelle proportion du prix total chaque appartement (ainsi que le jardin, les caves etc.) représente?

Par ailleurs, chaque appartement ayant à nos yeux la même valeur (ils ont tous leurs avantages et leurs inconvénients), le FISC peut-il voir un problème si on fait une division égale?

Dans l'éventualité d'un emménagement différé, qu'advient-il des intérêts non encore déduits pour l'appartement concerné: si nous emmenageons l'année Y, les intérêts de l'année Y-1 pour l'appartement A, pourront-ils être reportés sur les recettes des années Y et suivantes pour les appartements B et C?

Dans l'éventualité d'un emménagement immédiat dans un des 3 appartements, existe-t-il une clé de répartition, même indicative, pour déterminer la valeur du jardin et des caves (dont nous nous réserverions l'usage) par rapport au reste du bien?

Avec un projet comme le nôtre, il vaudrait mieux détailler les lots dès l'acte de vente si je vous comprends bien. Cela confère-t-il une plus grande légitimité fiscale? Que risque-t-on si ce détail ne figure pas dans l'acte de vente mais que le partage est équilibré? Le FISC peut-il mettre en cause une déduction objectivement proportionnelle des intérêts?