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 Posté - 26 févr. 2010 : 12:44:48
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Bonjour,
Je souhaiterais connaître la réglementation et la pratique sur les comptes de la copropriété entre les comptes pour travaux et les charges courantes.
Notre syndic nous affirme qu'il ne peut pas distinguer les 2, et qu'il s'agit d'une grande tirelire sur le compte de la copropriété où tout l'argent versé par les copropriétaires arrive, et qu'il utilise cet argent d'abord pour payer les charges courantes, et ensuite les travaux.
Ca parait ubuesque mais c'est l'explication du syndic.
Du coup, certaines charges (factures d'eau) ont explosé ces derniers temps, et le syndic a utilisé des appels de fonds versés pour travaux par certains copropriétaires pour payer des factures d'eau.
L'explication du syndic pour se justifier est très simple : quand un appel est fait aux copropriétaires, cet appel peut mélanger des appels pour charges courantes et des appels pour travaux.
Le copropriétaire envoie son chèque et il est impossible de savoir quelle part est pour les travaux des charges courantes.
Effectivement, j'ai moi-même contesté un appel de 2000 euros, qui comprenaient 1500 euros d'appels travaux, et 500 euros de charges courantes. J'ai fait un chèque de 1800 euros.
Comment le syndic peut savoir que je voulais affecter 1300 aux travaux et 500 aux charges courantes ?
Avez vous déjà connu cette expérience ? Comment savoir aujourd'hui dans les comptes ce qui a été versé pour les travaux de ce qui a été versé pour les charges courantes ?
Merci de vos conseils
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Édité par - GGREGGOIRE le 26 févr. 2010 12:58:47 |
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 Posté - 26 févr. 2010 : 13:31:21
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GGREGGOIRE / citation: le syndic a utilisé des appels de fonds versés pour travaux par certains copropriétaires pour payer des factures d'eau.
Ce syndic est dans l'illégalité complète !!!
L'AG vote un budget pour les charges courantes - honoraires du syndic, eau, électricité, contrats d'assu, salires employés , trvs d'entretien cournat,... - proposé par le syndic et adopté par l'AG, qui peut le modifier. Sur cette base du budget adopté le syndic appelle les fonds trimestriellement.
Concernant vos appels de fonds trimestriels et de trvaux, le syndic DOIT appeler le budget, ET sur d'autres lignes les fonds trvaux AVEC le n° de la résolution et le nom des travux !!!
le syndic ne peut appeler tous les fonds sur une seule ligne !!! comment les copropriétaires pourrait comprendre cet appel !!!
Si des travaux proposés à l'ODJ sont adopés par l'AG, celle-ci a également voté des dates d'appels de fonds pour le montant de tous les trvaux votés. Le syndic DOIT respecter ce calendrier, ET attendre que la totalité des sommes soit sur le compte du SDC, pour lancer ces trvaux.
Que vous ayez un compte séparé ou individualisé sur le compte du syndic, toutes les sommes payées apr les copros arrivent sur ce compte, cela est tout à fiat normal.
MAIS ce qui est tout à fait illégal c'est de payer des factures d'eau avec des fonds trvaux !!!
Il ne peut y avoir de trou de trésorerie si tout le monde paie correctement ses charges.
Avez vous de gros impayés de charges !!! ce syndic a t'il pris toutes les mesures pour récupérer les impayés : lettre de relance, mise en demeure, assignations au tribunal, prise d'hypothèque légale,....
L'explosion de certianes charges doivent être prévu au budget !!! les charges d'eau ne peuvent pas augementer dans de grosses proportions, suaf si vous avez une fuite importante dans les parties communes !!!
GGrGGOIRE : citation: Le copropriétaire envoie son chèque et il est impossible de savoir quelle part est pour les travaux des charges courantes.
Totalement illégal !!!!
ce syndic est en difficulté pour gérer, mais que fait donc votre CS ????
Il vérifie les comptes et la gestion du Syndic, il ne peut pas laisser passer ce style d'appel de fonds.
En tant que copropriétaire, vous pouvez également vérifier les comptes entre la réception de la convocation et l'AG.
Chaque copropriétaire peut également vérifier sur les comptes de charges, de trvaux et les annexes obligatoiresjointes à l'ODJ, et la situation de trésorie et des mauvais payeurs !!!!
Votre CS doit rapidement s'occuper de cette situation !!! et en informer les copropriétaires. 
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 Posté - 26 févr. 2010 : 14:52:47
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Dans les appels de fonds, les postes son bien distingués : il y a une ligne pour les charges, et puis des lignes détaillés pour chaque poste de travaux (plusieurs ont été votés), mais le papillon en bas de l'appel ne mentionne que le montant total. Si on ne paye pas le montant total du papillon, le syndic ne peut effectivement pas savoir quel montant est versé pour les charges courantes, de ceux versés pour les travaux.
Aujourd'hui, plusieurs copropriétaires ne veulent plus payer et sont débiteurs, parce que justement, leurs versements antérieurs ont servis à payer des factures qui n'étaient pas budgétées, et ce qu'ils avaient versés pour des travaux, est passé ailleurs...
Je comprends de votre réponse que le syndic ne peut pas prélever sur les appels travaux, pour régler des factures de charges courantes (même si elles dépassent le budget ?), quel est le texte légal qui impose cela ? le syndic aurait dû émettre un appel complémentaire ? (par exemple pour cette facture d'eau - oui probablement dû à une fuite) |
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Posté - 26 févr. 2010 : 16:08:53
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GGreGGoire : citation: Dans les appels de fonds, les postes son bien distingués : il y a une ligne pour les charges, et puis des lignes détaillés pour chaque poste de travaux (plusieurs ont été votés), mais le papillon en bas de l'appel ne mentionne que le montant total.
Tout cela est parfaitement normal !!! Vous avez les charges générales et les charges de trvax bien identifiées !!!
Vous payez la somme globale, ou est le problème. Tous les copros connaissent donc le détail des appels de fonds !!!!
GGrégoirre : citation: Aujourd'hui, plusieurs copropriétaires ne veulent plus payer et sont débiteurs, parce que justement, leurs versements antérieurs ont servis à payer des factures qui n'étaient pas budgétées, et ce qu'ils avaient versés pour des travaux, est passé ailleurs...
Les copropriétaires qui ne paient pas leurs charges sont en tort et le syndic devra les poursuivre pour non paiement des charges.
Ne mélangez pas tout.
Le syndic n'a pas le droit de payer des charges courantes avec les fonds de travaux. Si le budget est réellement inssuffisant , le fond de reoulement permet de payer quelques charges en attendant l'approbation des comptes et l'apurement que devra appelé le syndic apprès l'approbation. Le fonds de roulement sera de nouveau approvisionné, et les facutres déjà réglées.
Rien à voir avec les fonds trvaux, qui doivent également être présentés à l'AG!!!
Si le syndic n'a pas assez de fonds pour lancer les trvaux votés par l'AG, A CAUSE des copros qui n'ont pas compris le détail des appels de fonds en profitent pour ne pas régler leurs charges, votre copropriété est mal partie !!
Faute du syndic, faute du CS qui semble aux abonnés absent, et faute des mauvais payeurs !!!
A combien se monte le montnat des impayés, et quelle est la proportion par rapport au budget ???
Le syndic ne peut pas faire d'appel de fonds supplémentaires sans un vote de l'AG, il n'en a pas le droit? Seule l'AG est décissionnaire !!!!
SI les impayés sont importants, si le syndic a bien poursuivi ces mauvais payeurs, pour pouvoir gérer la copropriété correctement, il doit convoquer une AG pour appeler un fond " spécial" pour boucher ce trou, en attendant le paiement des débiteurs.
MAIS cet appel de fond " spécial" doit être porté au fond de roullement de chaque copro, qui pourra ainsi récupérer ce " prêt" au SDC, si il vend son lot.
Si un problème grave survient dans l'année, une fuite d'eau importante dans l'immeuble, le toit qui s'envole, un changement de chaudière, et que rien n''est prévu au budget, le syndic devra alors convoquer une AG pour être en mesure d'appeler des fonds pour payer ces factures non prévisibles. Si l'immeuble est en péril, le délai légal de 21 jours ne compte plus .
Si le budget de charges courantes est sous-estimé, on peut se demander pourquoi, et que les copros paient régulièrement leur charge (avec un seul chèque  ), cette situation lièe à ces facutre d'eau est facile à régler en un an. Pas de soucis !!!
mais ce syndic qui se sert de l'argent des travaux pour payer l'eau est dans l'illégalité, et pourquoi le CS ne conteste pas cette manière de faire ???
Pour info : le CS doit avoir le grand livre pour contrloler les comptes. dans ce grand livre figure les comptes de chaque copros, OU est bien identifié la quote-part des appels pour les charges cournates par trimestre, et chaque compte trvaux . la ventilation de votre chèque UNIQUE est donc bien fiate par le logiciel compta.
Demandez à votre syndic, une copie de votre compte personnel de charges de copropriété, vous y trouverez tout le détail de vos réglements, soit généralement 4 chèques ou 4 virements pour les 4 trimestres au crédit, et au débit toutes les écritures, 4 appels de fonds pour les charges courantes et autant de lignes pour toutes les autres écritures, tels que les appels, les appels spéciaux, trvaux, les frais de recommandés ( si vous le syndic vous relnce pour les retards de paiement) ,......
En résumé :
1. le syndic ne peut pas se servir des fonds trvaux pour régler des factures courantes
2. les appels de fonds sont corrects, il faut apprendre à les lire, et le syndic doit vous renseigner la dessus.
3.les copropriatires qui ne paient pas leurs charges sont en infraction, le syndic doit les poursuivre
4. votre CS doit suivre de près ces problèmes de trésorerie, et s'occuper de remettre en place le syndic sur cette gestion , de proposer un VRAI budget, et de bien suivre les paiements des factures. C'est son rôle !! |
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Posté - 26 févr. 2010 : 18:06:49
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Disons qu'il est difficile de blamer les copropriétaires qui n'ont trouvé que ce moyen d'action face à un syndic particulièrement incompétent (il n'a pas fait les appels en temps et en heure, il n'a pas lancé les travaux comme prévu, il a perdu les devis des entreprises, il n'a pas réglé certaines factures pourtant budgétées et payées, bref, le syndic a de nombreux torts), et ne pas payer nos charges est le seul moyen de forcer le syndic.
Clairement, ni lui, ni les copro ne sont dans la pure légalité, mais pour rétablir les choses, il faut maintenant voir qui a tort. Les copropriétaires sont prêts à régler leurs arriérés de charges, mais certains ont toujours été honnêtes, ils ont tout payé comme prévu, et ils sont aujourd'hui débiteurs parce que le syndic a mal fait le budget, et payé des factures avec les appels pour travaux.
Juste pour reprendre le cas général : Le syndic n'aurait donc pas dû payé les factures sans convoquer une AG spéciale, il peut utiliser le fonds de roulement, mais s'il est insufffisant, peut il utiliser les fonds appelés pour travaux ? Si c'est non, il y a donc bien une défaillance du syndic : et nous pouvons alors lui reprocher ses torts. C'est surtout ce point qui m'intéresse, est ce inscrit dans un article légal ? |
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Posté - 26 févr. 2010 : 19:09:02
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GGregoirre : citation: Clairement, ni lui, ni les copro ne sont dans la pure légalité, mais pour rétablir les choses, il faut maintenant voir qui a tort. Les copropriétaires sont prêts à régler leurs arriérés de charges, mais certains ont toujours été honnêtes, ils ont tout payé comme prévu, et ils sont aujourd'hui débiteurs parce que le syndic a mal fait le budget, et payé des factures avec les appels pour travaux.
C'est une erreurgrave de ne pas payer ces charges. Un copro. qui paie ces charges ne peut pas être débiteur du SDC, cela n'a aucun sens !!!!
GGreggoire : Ne pas payer ces charges n'est en aucun cas un moyen de pression contre le syndic !! ceci est une bétise absolue, car vous mettez votre copropriété dans une situation critique, ou la finalité sera la nomination d'un administrateur judiciaire !!!! la belle affaire.
Vous obliez que le syndic est le mandatiare du SDC, seule l'AG, c'est à dire les copropriétaires, est décisionnaire.
Pour les textes légaux, prenez le temps de lire la loi dd 1965, et également le RDC. !!!
Je crois surtout qu'il est temps pour votre CS de prendre les choses en main, si il est capable !! vous ne répondez pas sur son action, avez vous un CS ???
La copropriété appartient aux copropriétaires et non au Syndic !!!
Si celui-ci assigne les mauvais payeurs, c'est qu'il fait bien son boulot, vous ne pourrez pas lui reprocher ceci !!!
GGreggoire : plongez vous dans les comptes pour trouver ce qui cloche dans la gestion. c'est le plus important.
Comparez les budgets et les comptes de charges des 5 dernières années, et vous pourrez voir si le budget est bien calculé !!!
Votre CS doit l'avoir fait. Il est assez facile de comparer les factures d'eau, les honriares du syndic, les factures de plomberie, les salires des employés, les divers contrats,...... Une ligne par rubriques, et une colonne par année !!!
Regardez le montant des impayés, et si il depasse les 25% du budget, votre copropriété est en grande difficulté et les textes de lois ne vous aideront pas pour remonter la pente.
Allez vois votre CS et son président pour demander des comptes. celui doit chaque année faire son rapport d'activité, le fiat il ?? On peut s'apercevoir assez rapaidement ( en 6 mois) que la gestion est mauvaise, encore faut il s'y plonger sérieusement.
Si vous trouvez des " erreurs" des comptes " suspects", des dossiers non suivis, alors à la prochaine AG vous DEVEZ changer de syndic, encore faut il avoir le courage d'en chercher plusieurs !!!
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JB22
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Posté - 26 févr. 2010 : 21:17:07
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Posté par GGREGGOIRE
"L'explication du syndic pour se justifier est très simple : quand un appel est fait aux copropriétaires, cet appel peut mélanger des appels pour charges courantes et des appels pour travaux.
Le copropriétaire envoie son chèque et il est impossible de savoir quelle part est pour les travaux des charges courantes. "
Ce reférer au Code Civil:
Article 1256
Créé par Loi 1804-02-07 promulguée le 17 février 1804
"Lorsque la quittance ne porte aucune imputation, le paiement doit être imputé sur la dette que le débiteur avait pour lors le plus d'intérêt d'acquitter entre celles qui sont pareillement échues ; sinon, sur la dette échue, quoique moins onéreuse que celles qui ne le sont point.
Si les dettes sont d'égale nature, l'imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement."
En cas ou il y a des intérêts sur la dette, le paiement s'impute en priorité au paiement des intérêts.
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océan
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Posté - 26 févr. 2010 : 23:39:33
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Pour ma part ayant eu le même souci de ne pouvoir distinguer dans les paiements la part des charges courantes et des travaux, je fais toujours 2 ou 3 chèques différents (AF du trim, AF travaux, régul de charges si besoin : seul moyen de s'y retrouver sur les décomtes ensuite), j'indique toujours au dos du chèque la référence de l'appel car sinon c'est le binzz à tous les niveaux :
- le syndic qui risquerait de vous faire une menace de l'art 19 pour non paiement de charges courantes
- la non-identification des régularisations de fin d'année que l'on reçoit 6 mois après
- les conséquences des travaux votés à la louche ou sous réserve du choix de l'entreprise, avec les soldes en + ou en - que l'on n'arrive plus à identifier ensuite
en précisant que comme GGreg le syndic utilise des fonds à d'autres fins que celles prévues et que le syndic reproche au CS de vouloir le GLC régulièrement et ne le transmet pas ou quand il est trop tard pour voir les dérives budgétaires, de paiements ou d'absence de gestion du syndic
inversement c'est le même pb quand on veut contrôler les remises en banque qui sont groupées par banque ou par jour de remise ...
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Édité par - océan le 26 févr. 2010 23:44:51 |
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9720fm
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Posté - 27 févr. 2010 : 11:00:31
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J'ajoute mon témoignage. La copropriété vient de changer de syndic. Le précédent distinguait dépenses courantes et travaux y compris dans le compte de chaque copropriétaire malgré le logiciel (ou son utilisateur) qui ne pouvait produire de TIP pour les appels travaux. Changement de syndic donc ... sans suspecter l'illégalité citée dans ce sujet (non séparation dépenses courantes et travaux). Après changement, je découvre que les travaux figurent dans les dépenses.
Gag :
- le syndic : "je ne peux sortir les travaux car je n'ai pas la contrepartie (appels).",
- moi : "les fonds des appels ont été reçus par le syndic précédent, voyez mon tableau ...", j'avais, en effet, constitué un tableau avec tous les travaux terminés ou pas pour démontrer que le solde "compte travaux" transmis par l'ancien syndic était juste (on était 6 mois après la fin de l'exercice, il ne suffisait pas de lire annexes 4 et 5),
- chute du gag : le syndic s'est rendu compte que c'était bien commode des annexes 4 et 5 pour y comprendre quelque chose entre travaux terminés ou pas, payés en partie ou pas, plus chers ou moins chers que les appels ou que le voté, etc ...
Recommandation à ceux qui envisagent de changer de syndic : pour retenir un candidat syndic, demander à voir des PV d'AG, des convocations AG avec les annexes 1 à 5 et vérifier si elles sont acceptables.
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Édité par - 9720fm le 27 févr. 2010 11:02:26 |
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Posté - 27 févr. 2010 : 15:51:57
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Un syndic qui vous dit qu'il ne peut faire la différence entre les charges courantes et les différents travux est un "enorme" menteur !!!! pour ne pas employer d'autres termes qui fachent.
Un syndic normal a un logiciel comptable qui vous claculera TOUT SEUL la répartition des charges.
Un appel de fonds doit fiare la différence entre les charges. Vous payez vos charges avec un seul chèque ey le logiciel ( et non le syndic) fera ce travail TRES simple pour un logiciel de comptabilité.
E'ailleurs si votre syndic est " sérieux" il doit vous fournir les annexes OBLIGATOIRES ou vous trouverez cette répartition des charges au niveau du SDC, que vous trouverez sur votre propore compte de charges.
Il ne peut en être autrement !!! Le syndic est en faute si il paye des factures d'eau avec des fonds de trvaux !!! Le CS doit être TRES ATTENTIF la dessus, c'est son boulot !!!
Des changements de syndic en perspective pour certains d'entre vous, ce baratin de syndic est inacceptable !!!
demandez à votre syndic qi il connait lla comptabilité analytique ???
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9720fm
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Posté - 27 févr. 2010 : 17:09:34
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philippe388, a écrit citation: Des changements de syndic en perspective sniff, sniff, hélas, philippe388, on vient de changer de syndic, il avait été jugé correct par des CS de copropriétés voisines et OK au niveau comptabilité par un copropriétaire de la copropriété (appart géré par ce nouveau syndic). Resnif. D'où ma recommandation.
Il va apprendre. Il est d'accord pour mettre les travaux en 6710 et faire les annexes. |
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JB22
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Posté - 27 févr. 2010 : 19:13:35
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Et les "honoraires travaux" en 6221.
En 623 "Rémunérations de tiers intervenants" en distinguant d 'une manière analytique les interventions pour charges courantes des interventions pour travaux. |
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