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 Sujet  |
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ivon
Contributeur actif
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 Posté - 28 mars 2010 : 07:01:22
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Le syndic a mis à l'ordre du jour une résolution concernant les charges impayées d'un copropriétaire bailleur.
La résolution inscrite est:
L'AG décide de réaliser une vente judiciaire contre M. XX pour le non-paiement de ses charges syndicales et autorise le syndic à fixer la mise à prix au montant de la créance au jour de la rédaction du cahier des charges.
Le règlement de copropriété prévoit que le syndic exercera poursuites et diligences nécessaires au recouvrement des charges des copropriétaires.
En 2009, un commandement de payer a déjà été signifié à ce copropriétaire par un huissier mandaté par le syndic.
Le copropriétaire débiteur a proposé un échéancier qu'il n'a pas respecté.
Après une relance, il a seulement réglé une partie de la somme dûe.
La dette vient juste de dépasser 10000 euros.
(Ce copropriétaire a une profession juridique, il connaît le droit et les moyens de faire traîner.)
Ce copropriétaire est bailleur de ce bien et son locataire paye les loyers.
A-t-on intérêt à voter la résolution avec un texte remanié de la façon suivante?
Autoriser le syndic Ã
-prendre une hypothèque sur le bien
-procéder par toute voie de droit à une saisie des loyers payés par le locataire du lot de M. xxx
-réaliser une vente judiciaire contre M. XX pour le non-paiement de ses charges syndicales et autorise le syndic à fixer la mise à prix à x euros/m² (fixé à environ 30% en dessous du prix moyen du mètre carré constaté pour l'année écoulée dans la commune, source notaires)
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Posté - 28 mars 2010 : 09:59:03
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ce ne sont pas des charges syndicales, mais des charges de copropriété.. 
Sont ce des charges pour gestion courante, dans ce cas saisir le juge de proximité par une requete avec tous les documents nécessaires, PV d'AG, mise en demeure, etc... et le jugement devrait tomber : s'il ne paie pas, ensuite, le syndic fait appliquer le jugement par un huissier avec saisie sur les loyers directement...  |
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Posté - 28 mars 2010 : 17:30:49
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ivon : le syndic DOIT récupérer les impayés et pour cela il doit d'abord envoyer une mise en demeure, puis il doit assigner les débiteurs au tribunal, il peut saisir les loyers si le copro est bailleur, il doit également prendre une hytpothèque légale sur les lots pour assurer le SDC de récupérer TOUTES les sommes dues, et en dernier lieu, si les débiteurs n'ont rien réglé, demander à l'AG ma mise en vente des lots.
Cette demande votée par l'AG fait généralement bouger rapidement les mauvais payeurs. Il paient pour pour ne pas perdre leur appartement.
A ne pas négliger, le syndic peut attnedre quelques semaines avant de saisir le juge. le syndic peut égamement informer avant l'envoi des convocations, que la mise en vente des lots des mauvais payeurs sera proposé à l'ODJ. |
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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3
Posté - 28 mars 2010 : 21:53:29
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Impayés : Procédure pour saisie immobilière
Obtention d'un titre exécutoire
- Mise en demeure, de préférence par huissier,
- Assignation devant le tribunal : TI ou TGI selon le montant,
- Jugement condamnant le débiteur.
Procédure de saisie
- Délivrance par huissier d'un commandement de payer valant saisie,
- Publication du commandement de payer valant saisie au bureau des hypothèques,
- Assignation devant le juge de l'exécution : juge du TGI,
- Audience d'orientation au cours de laquelle est décidé la vente, soit à l'amiable, soit forcée,
- Si vente forcée, publicité préalable à l'adjudication,
- Si vente forcée, audience et jugement d'adjudication,
- Si pluralité de créanciers, homologation du projet de distribution, ou jugement de distribution.
Jusqu'à l'audience d'adjudication le débiteur peut, en s'acquittant de sa dette, interrompre la procédure de saisie.
SI vous avez affaire à un procédurier, vous en avez peut être pour 10 ans avant de pouvoir obtenir la vente.
En revanche, le bien étant loué, le syndic a toutes les chances d'obtenir un titre exécutoire en quelques mois pour que tout ou partie du loyer soit versé au syndicat jusquà apurement de la créance !
C'est de ce coté là qu'il faut aller, et pas sur la saisie du bien !
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sparte
Contributeur senior
803 message(s)
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4
 Posté - 29 mars 2010 : 15:48:27
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Gédehem
Ne pensez-vous pas qu'il faille s'orienter vres les deux solutions en même temps ?
En effet,et concernant les loyers,le syndicat ne sera prioritaire que dans le cadre du privilège immobilier spécial (2 ans charges et travaux + année en cours).
Si les 10 000 euro recouvrent plusieurs années d'impayés,sans compter le montant supplémentaire de la dette qui va s'accumuler à compter de la date de condamnation du débiteur qui devra faire ensuite l'objet d'un autre jugement ,ce problème pourrait rester sans fin.
A mon sens,et pour répondre à Ivon, ce sont les 3 solutions qu'il faut apppliquer étant précisé que si le syndic pour 10 000 euro n'a pas encore inscrit d'hypothèque cela représente pour moi,et pour une fois je reprendrai la terminologie de notre camarade Philippe, une "faute grave". |
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Posté - 29 mars 2010 : 16:57:36
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sparte : il ne faut surtout pas oublier que le SDC ne pourra réclamer que les 3 années d'impayés de charges, PLUS la moitié des 2 années partager en le prêteur de deniers et le SDC. Tout cela fait partie du privilège immobilier.
Trois années ce n' est pas grand chose, le temps passe très vite. La prise d'hypothèque légale est la seule méthode qui garantira le SDC de récupérer toutes les sommes !!!!
10000 € d'impayés pour un seul copropriétaire est une somme très importante. La mise en vente par l'AG du lot doit être faite dès que le copropriétaire ne respecte pas les accords de paiements que le tribunal aura accordé.
Cette menace de vente fait généralement bouger le copropriétaire débiteur.
La mise en vente ne se fera pas le lendemain de l'AG, bien évidemment !!!
Et comme l'a souligné sparte , le syndic commettrait une faute " grave " en laissant trainer de tels impayés. Et tous les uinautes confirmeront que les syndics ont tendance à laisser trainer les dossiers d'impayés. Le CS DOIT être très attentif à tous ce débiteurs, le syndic est lent, et la justice egalement !!!!! malheureusement.
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 29 mars 2010 : 22:20:01
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On ne peut réclamer que les 3 années passées que dans le cas où rien n'a été fait ! C'est l'effet rétroactif.
Mais s'il y a eu un retard de paiement, ou une absence de régularisation en fin d'exercice pour (mettons) 350 €, la notification de la lettre de rappel, et plus encore une mise en demeure suspend le délai !
Si vous devez 10.000 € de "retard" c'est soit parce qu'il y avait des travaux soit parce que cela fait 10 ans qu'il ne paye plus !
Mais s'il y a eu une MED il y a 10 ans, ce seront les 10 ans qui seront à payer .....
Dans cette affaire, dont nous n'avons pas tous les détail, il parait pour le moins curieux qu'une action en saisie de loyer ( pour cela il faut un titre exécutoire) n'ai pas été engagée !
C'est la grande "chance " d'un syndicat lorsqu'un copropriétaire bailleur ne paie pas ses charges ! Encore fait-il ne pas laisser trainer, ce à quoi doit veiller le CS, on ne le redira jamais assez !!!
Une créance de 10.000 € ne tombe pas du ciel tout d'un coup, même avec des travaux ! Lorsqu'on en arrivve à ce point c'est que le syndic a sauté des étapes et que le CS n'a rien demandé !!! |
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ivon
Contributeur actif
162 message(s)
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Posté - 30 mars 2010 : 16:38:23
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citation: Initialement posté par rambouilletSont ce des charges pour gestion courante, dans ce cas saisir le juge de proximité par une requete avec tous les documents nécessaires, PV d'AG, mise en demeure, etc... et le jugement devrait tomber : s'il ne paie pas, ensuite, le syndic fait appliquer le jugement par un huissier avec saisie sur les loyers directement...
Savez vous jusqu'à quel montant on peut saisir le juge de proximité?
Si le CS ou le syndic n'ont pas activé la procédure de saisie des loyers, c'est qu'ils voulaient éviter d'avoir à engager les frais d'avocat pour rédiger l'assignation et obtenir le jugement.
Si la résolution inscrite "de mise en vente judificaire" fait peur au débiteur et qu'il règle la totalité, leur démarche aura produit ses effets.
Sinon, ils auront fait perdre du temps
Est ce que l'indication
citation: Initialement posté par GédéhemProcédure de saisie - Délivrance par huissier d'un commandement de payer valant saisie, - Publication du commandement de payer valant saisie au bureau des hypothèques,
constitue prise d'hypothèque sur le bien?
Quel est le coût d'un commandement de payer de l'huissier et sa publication au bureau des hypothèques
Y-a-t-il un coût autre que ces 2 coûts? |
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Posté - 30 mars 2010 : 18:19:58
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ivon : citation: Si le CS ou le syndic n'ont pas activé la procédure de saisie des loyers, c'est qu'ils voulaient éviter d'avoir à engager les frais d'avocat pour rédiger l'assignation et obtenir le jugement.
Voilà un CS et un syndic totalement à coté de la plaque.
Le syndic qui ne fait RIEN contre ce débiteur, et 10 000 euros est une somme, commet une grave erreur.
Le CS n'a pas à prendre une telle position, cela est totalement irresponsable et hors de sa mission. le syndic n'a pas à écouter le CS sur la récupération des impayes, c'est sa mission,; il doit prendre TOUTES les mesures pour récupérer les fonds, payer les huissiers, payer un avocat, payer pour la prise d'hypothjèque légale,....
IL ne doit demander l'autorisation de l'AG que pour la mise en vente du lot.
Discutez le prix d'un huissier, d'un avocat ou d'une procédure " gratuite " ou pas chère est totalement " idiot".
Les frais d'huissiers et de relances sont à la charge du débiteur, et par conséquent récupérable lors de ses paiements.
Si vous ne lancez pas d'action, les autres frais d'avocats ne seront pas récupérés du tout. Si il y a une action au TGI ( pour 10 000 €), le juge condamnera aux dépens le débiteur, le SDC récupérera tout ou une grande partie des frais de procédures.
Mettre à l'ODJ la vente du lot, alors que rien n'a été réellement entrepris auparavent par le syndic est absurde, et c'est une carence de gestion du syndic !!!!!
Le copropriétaire est bailleur, le juge aurait déjà fait saisir les loyers depuis longtmeps si votre syndic et votre CS s'était occuper sérieusement de ce dossier.
Ce copro doit bien rigoler dans son coin!!!! depuis quand est il débiteur du SDC ???? vous parlez encore de 10000 e, et il a déjà réglé une partie de sa dette !!!!  |
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