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 Posté - 22 avr. 2010 : 08:35:58
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On peut deja reprende le fil de l'ancien forum pour une découverte a plusieurs mains sur ce sujet.
http://www.universimmo.com/forum/to...&whichpage=1
Rappel:
Le LMnP ou le LMP 'fait' 40 000 euros de recettes
Il constate 25 00 euros de charges déductibles
Il constate 20 000 euros d'amortissements utilisables.
Un raisonnement approximatif basé sur l'article 39 nous amène a penser que nous ne pouvons pas creuser de déficit, mais juste mettre a zéro.
FAUX/ + 40 000 - 25 000 déductible - 20 000 amort = - 5 000 interdit
VRAI ?? /+ 40 000 - 25 000 déductible - 20 000 amort + 5000 réintégration = zero obligatoire
ou le +5 000 est ce qu'on nomme la réintégration.
On 'met de côté' 5 000 euros d'amortissements non utilisables,
et on va les porter sur le stock d'amortissements, en l'ajoutant aux précédents s'il y en a.
On doit aux impots un document annexe de gestion du stock.
(Sauf ceux qui déclarent leurs 2031 et 2033 par internet, of course).
C'est un bon résumé, sauf que c'est faux (au pire, au mieux imprécis)
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Édité par - ribouldingue le 22 avr. 2010 09:37:12 |
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 Posté - 22 avr. 2010 : 08:37:49
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Je dédis ce nouveau post à Angelle, qui ado-o-o-o-o-re les cactus. |
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Posté - 22 avr. 2010 : 09:07:11
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Tout d'abord je rappelle que l'article 39 s'applique aux biens;
Tout ce qui est amortissement des frais de premier Ă©tablissement par exemple en est tenu Ă l'Ă©cart. Ces frais ne sont en effet pas des 'biens'
Les amortissements des frais d'établissements sont déductibles sans limitation et ne sont pas soumis à réintégration.
Pour la suite:
BULLETIN OFFICIEL DES IMPÔTS
DIRECTION GÉNÉRALE DES IMPÔTS
4 D-2-08
est l'instruction (aspirinisable) qui nous convient pour cactuser sur le sujet du jour.
Même si l'on connait tous par coeur ce document, rendons nous a l'article 19. Le premier arrivé attend les autres:
citation: 19. Conformément au 2 du II de l’article 39 C, en cas de location ou mise à disposition d’un bien par une
personne physique, le montant de l’amortissement de ces biens ou parts de copropriété est admis en déduction
du résultat imposable, au titre d’un même exercice, dans la limite du montant du loyer acquis, ou de la quote-part
du résultat de la copropriété, diminué du montant des autres charges.
Ainsi, l’article 77 de la loi de finances rectificative pour 2006 maintient pour les personnes physiques les
mêmes limites de déduction des amortissements que celles prévues par les anciennes dispositions des deuxième
et troisième alinéas de l’article 39 C. Il s'agit de limiter au montant du loyer acquis, et l'instruction nous indique comment calculer le LOYER ACQUIS.
Il nous apprend accessoirement qu'il faut calculer d'une manière différente du revenu fiscal. Zut...
Certes, le recalcul nous est en général favorable. Ahhhh...
On peut donc etre en déficit MEME en réintégrant une partie des amortissements . Oui.
citation: Sous-section 1 : Premier terme de la différence : loyers acquis
21. Les loyers à prendre en compte pour déterminer le montant de la limite de déduction de l’amortissement
sont les loyers acquis, c’est-à -dire courus, quelle que soit leur date de perception.
Le montant du loyer acquis est augmenté, le cas échéant, des dépenses incombant au propriétaire et
mises par contrat à la charge du locataire ou de l’utilisateur.
En cas de location ou de mise Ă disposition de biens amortissables et non amortissables, il convient, pour
le calcul des limites de déduction de l’amortissement, de ne retenir que la part des loyers correspondant aux
seuls biens amortissables. C'est clair.
Sauf qu'il ne faut pas mettre dans le même panier TOUS les loyers. Si vous n'avez pas mis tous vos biens a l'actif, vous devez séparer les loyers en deux morceaux.
citation: Sous-section 2 : Second terme de la différence : charges afférentes aux biens ou parts
22. Les charges venant en diminution du loyer pour la détermination de l’amortissement déductible sont celles
qui ont été supportées en vue de l’acquisition ou de la conservation du revenu locatif, à l’exclusion des dotations
aux amortissements.
Il s’agit notamment :
- dans le cas des immeubles :
des dépenses de gestion (sous réserve des précisions apportées au n° 23),
d’entretien,
de réparation
et d’assurance y compris celles incombant aux locataires et mises à la charge du propriétaire ;
des charges afférentes aux emprunts contractés pour l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration des immeubles ;
des frais de gérance et de rémunération des gardes ou concierges ;
des taxes
foncières et des taxes annexes à ces impôts ; de la contribution annuelle sur les revenus locatifs, etc. ;
23. En revanche, les charges liées purement à l’activité de location mais non au bien donné en location ne viennent pas en minoration du loyer acquis ou de la quote-part de résultat de la copropriété. A titre d’exemple, il
s’agit notamment
des frais de comptabilité,
des honoraires juridiques liés aux assemblées générales d’approbation des comptes,
de la taxe professionnelle dès lors qu’elle est liée à l’activité de location
ou des frais de domiciliation.
Il en va de même de la rémunération versée au gérant de la société Le cactus est ici, ou plutôt l'anti-cactus.
+ 40 000 - 25 000 déductible - 20 000 amortissement + 5000 réintégration = zero obligatoire ?
Pour savoir si c'est vrai, il faut décomposer les 25 000 en question. (En VERT la réintégration)
Supposons que 25 000 déductible =
1 000 électricité et eau + 13 500 intérêts d'emprunt + 6 000 assurances diverses + 1 500 déplacements + 1500 comptabilité + 150 divers papeterie+ 200 timbres + 400 taxe Pro + 150 déplacement prospection nouvel achat + 600 charges sociales RSI
A première vue, je met
en ROUGE ce qui n'est pas relatif au bien
et en bleu ce qui en est:
25 000 déductible =
1 000 électricité et eau + 13 500 intérêts d'emprunt + 6 000 assurances diverses + 1 000 déplacement pour travaux et réparations+500 déplacements pour locataires + 1500 comptabilité + 150 divers papeterie+ 200 timbres + 400 taxe Pro + 150 déplacement prospection nouvel achat + 600 charges sociales RSI
En fait, si je récupère le BLEU, c'est-à -dire les charges a déduire des loyers pour le calcul de la limitation des amortissements, je ne trouve pas 25 000 comme 'attendu', mais
A déduire pour limitation des amortissements 21 500 =
1 000 électricité et eau + 13 500 intérêts d'emprunt + 6 000 assurances diverses + 1 000 déplacements
L'Ă©quation finale n'est donc pas:
+ 40 000 - 25 000 déductible - 20 000 amortissements + 5000 réintégration = zero
mais: + 40 000 - 25 000 déductible - 20 000 amortissements+ 1 500 réintégration= - 3 500
Car le loyer net pour le calcul de la limitation est de
40 000 - 21 500 = 18 500
et le maximum d'amortissment constatés utilisable est donc de 18 500
L'excédent, soit 20 000 - 18 500 = 1 500 est à réintégrerNous déclarons donc bien un déficit de 3 500 euros.
On peut vérifier d'ailleurs que:
3 500 =500 déplacement locataires + 1500 comptabilité + 150 divers papeterie+ 400 taxe Pro + 200 timbres + 150 déplacement prospection nouvel achat + 600 charges sociales RSI |
Édité par - ribouldingue le 22 avr. 2010 09:41:38 |
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Posté - 22 avr. 2010 : 09:46:21
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La liste des charges n'est pas limitative Ă celle que je viens de donner dans mon exemple.
On peut -si je comprends bien- y ajouter:
Les frais de gérance du bien (l'agence qui gère le locataire) mais pas de gestion (celle qui gère l'immeuble)
Les frais de l'huissier, de l'avocat, tout ce qui est relatif aux relances et aux constats
Les frais de téléphone, internet relatifs à la location (mais pas ceux relatifs aux biens)
Le assurances de loyer impayé
Les frais liés à la documentation concernant le locatif, l'achat éventuel de logiciels concernant les calculs d'impots... |
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vivi75
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Posté - 22 avr. 2010 : 10:52:49
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Bravo Ribouldingue !!!
Je vous avoue que j'ai mal à la tête après avoir lu ces infos, mais c'est une bonne nouvelle !
Maintenant, il faut que je corrige mes liasses, non ? |
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Posté - 22 avr. 2010 : 12:36:31
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En fait, il faut reprendre toute la comptabilité de l'année, et double-rubriquer plusieurs poste comptables
1/ 706 les recettes, il faut séparer les recettes des biens amortissables et de ceux qui ne le sont pas
2/ il faut dédoubler les déplacements 625 , en séparant ce qui concerne les biens et ce qui concerne le reste (prospection, lcoataires, justice,..)
3/ il faut dédoubler les frais postaux internet et téléphoniques (626) en séparant ce qui a trait aux biens et et qui a trait aux locataires
4/ Il faut dédoubler les frais 605 de petit matériel en séparant ce qui concerne la location (papier, encre, stylos, petit matériel)
5/ il faut dédoubler les frais d'assurances 660 en séparant ce qui concerne la location (assurance GRL, assurances impayé autres)
6/ Il faut dédoubler le poste des impots et taxes 630 en mettant de côté les taxes et frais et impôts non relatifs aux biens (taxe pro, taxe d'habitation et redevance audiovisuelle le cas échéant, taxe de séjour, frais d'inscription au RCS
7/Il faut dédoubler les frais de services divers 628 en séparant la gérance et la gestion, les interventions relatives aux biens (expertises) et celles relatives aux locataires (EDL d'huissier, frais de notaires pour baux, ...)
8/ Il faut très certianement dédoubler les pertes exceptionelles 670
Je me pose des questions sur les charges d'eau et d'électricité et de gaz 606 . Si elles sont des communs, elles sont relatives a l'immeuble, mais si c'est l'eau privative (je parle du cas ou i y a un forfait de charges)?
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Édité par - ribouldingue le 22 avr. 2010 12:39:41 |
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