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des nues
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 Posté - 07 mai 2010 : 00:54:47
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Bonjour,
Suite à une jolie boulette, ma situation relève de la haute voltige :
Propriétaire d'un appartement, acheté 300K€ en 2001 (emprunt remboursé en totalité dès 2006), je l'ai laissé en location nue jusqu'en 2007. Suite au départ du locataire, j'y ai fait faire en 2007 des travaux pour 40K€, je l'ai meublé pour 10K€, et je le mets depuis fin 2007 en location meublée, pour environ 2000€/mois. J'ai eu un locataire stable jusqu'à mi 2009, un autre depuis fin 2009.
La "légère" boulette que j'ai commise, c'est que j'ai jusqu'ici déclaré les loyers sous forme de revenus fonciers (et donc de déficit en 2007), et non pas en BIC comme j'aurais dû le faire à partir de 2007 
Ayant appris récemment qu'il s'agissait d'une erreur, je suis allé au CDI demander comment je pouvais "rentrer dans les clous". La seule façon de faire est de demander une révision de mes impôts sur les revenus de 2007 et de 2008, en déposant cette année les déclarations rectificatives, telles que j'aurais dû les déposer à l'époque.
"Grâce" à cette erreur de ma part (et à ma volonté de la corriger), j'ai découvert les notions de LMnP, de BIC, et je viens de passer 96 heures à lire ce forum et l'ancien, à devenir familier des oeuvres de Ribouldingue et de Fluo (entre autres, mais chez eux deux en particulier, j'ai trouvé des mines d'informations claires et utilisables), à comprendre énormément de choses et... à me désespérer devant la masse de compétences à acquérir (à commencer par la comptabilité, dont je n'ai strictement aucune notion !)
Outre la sérieuse dose de bienveillance à solliciter dans les différents courriers que je vais devoir adresser, je comprends qu'il va me falloir faire des choix assez radicaux.
Micro-BIC ou réel simplifé ? La seule façon de savoir comment choisir, ce sertait de faire les calculs. J'envisage donc de me former à tout ça : P0i, 2031, 2033, amortissements décomposés, etc. (avec la joie de devoir apprendre les anciennes règles en même temps que les nouvelles...)
N'ayant pas peur des chiffres, je pense pouvoir m'en sortir (un jour) mais je m'interroge : le jeu en vaudra-t-il la chandelle ? Quelle perte d'insouciance, quelle quantité de travail comptable, en échange de quel bénéfice fiscal ?
Je vous interroge donc, chers Loueurs en Meublé : quelle quantité de temps passez-vous approximativement à travailler sur votre comptabilité, à essayer d'éclaircir les questions qui se posent, à remplir vos 2031 et 2033... ? Et avez-vous une idée de la différence que vous paieriez en impôts si vous optiez pour le Micro-BIC plutôt que pour le régime réel (j'en suis conscient, cette question n'a de sens que relativement à la valeur de vos biens et à toutes les données y afférentes : loyers, emprunts, charges, ventilation des amortissements..., et la réponse dépend fortement de vos autres revenus...)
J'aurais également rêvé de pouvoir vous demander si vous aviez une idée de l'ordre de grandeur des conséquences que mes choix aurait dans mon cas, mais -- là encore, et grâce à tout ce que vous avez écrit ici -- je suis conscient que vous ne pourrez pas me répondre, puisqu'il faudrait pour cela connaître, outre ma tranche d'imposition (30%, en général), 1000 détails sur la valeur de mes "immobilisations"... ainsi que la réponse de mon CDI à certaines des bienveillantes sollicitations que je dois leur soumettre 
Comme en plus, pour remplir en connaissance de cause ma déclaration de revenus-2009 (avant le 31 mai, donc), il me faudra savoir si "depuis 2007" je suis en réel simplifié ou en micro-BIC -- et donc l'avoir décidé assez vite -- on devine la sensation d'acrobatie passablement stressante dans laquelle je suis plongé depuis quelques jours 
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 Posté - 07 mai 2010 : 07:54:19
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Avec environ 24 000 euros de loyers par an, bien que vous eussiez pu revendiquer un statut de LMP, tel que, vous êtes LMnP et fiscalement sous le régime du microbic, car il aurait fallu exercer une option pour etre au réel.
Sauf erreur, vous l'ĂŞtes pendant trois ans.
Il est bien trop tard deux ans plus tard de demander le droit a cette option.
J'aurais en tout cas dans votre cas éviter d'aller voir de but en blanc les impots en leur 'révélant' votre boulette, ca maintenant, vous êtes à la merci de leurs exigences.
A mon avis, c'est la pire des réactions qu'on puisse avoir.
Il faut réfléchir trois fois avant d'aller voir les impots, et mieux prendre des renseignements AVANT.
Por les revenus BIC de 2009 vous auriez deja été en retard d'une semaine, si vous aviez fait une déclaraiton au réel. |
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des nues
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 Posté - 07 mai 2010 : 09:22:41
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C'est l'effet boulette de neige...
Merci Ribouldingue pour cette réponse.
J'imaginais pouvoir demander a posteriori le passage au réel simplifié dès 2007, moyennant une ultrasollicitation de mégabienveillance... Mais peut-être m'illusionne-je ?
Et dans mon idée, ma bonne volonté (manifestée par ma démarche spontanée) pouvait même m'aider à obtenir la comptabilité hypersimplifiée, et un petit délai pour établir (toujours a posteriori) la comptabilité des 3 années passées... Délire absolu ?  |
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fluo
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France
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Posté - 07 mai 2010 : 11:38:14
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Bonjour,
personnellement, je n'aurais rien dit et aurais rectifié le tir pour l'avenir.
Je pense que vous pourriez encore faire un courrier dans ce sens disant quer vous renoncez au bénéfice du bic (micro ou pas) pour les années allant jusqu'à 2008 inclus.
Ensuite, pour 2009, vous optez pour le micro bic (pas le choix Ă cause des dates).
Pour 2010, vous faîtes vos simulations (c'est effectivement fastidieux), mais vous pouvez utilisez quelque-chose que j'affectionne assez dans un premier temps : la louche.
En louant 2000/mois, en micro bic, vous avec donc 24000/an soit une imposition sur la base de 12000 au micro-bic.
Au réel simplifié, avec un bien valant (à la louche 350 KE), vous amortirez environ 13KE par an les 5 premières années (attention, c'est une louche grossière car je ne connais pas l'immeuble ni les meubles, donc les composants à amortir).
Par contre, vous n'aurez pas de charges financières (car plus de crédit).
Qu'avez-vous comme charges (non récupérées sur votre locataire).
Si moins de 1000 Euros, je dirais que ça ne vaut pas le coup de se prendre la tête.
Si plus de 3000 E, il faut sérieusement y penser... surtout si votre tranche marginale est de 30%
Je le répète ma réponse est avec les quelques éléments à disposition et peut s'avérer fausse en creusant davantage, mais je crois que vous vouliez une réponse dans ce genre. |
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des nues
Nouveau Membre
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Posté - 08 mai 2010 : 01:15:00
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Merci Fluo
C'est exactement une réponse comme la vôtre que j'espérais : vous me confirmez que, d'un point de vue d'habitué, il n'y a pas une évidence massive à opter pour le micro BIC ou pour le réel, que tout se jouera en finesse, sur la valeur de chaque composant immobilisé et sur les durées d'amortissement, et que finalement, étant proche de la "frontière", je n'y perdrai sans doute pas énormément si je fais le "mauvais" choix.
Du coup, effectivement, les relativement faibles charges vont faire pencher ma louche du côté micro, ce qui va me permettre de m'abstenir d'apprendre la comptabilité d'ici la fin du mois, en demandant simplement à être en micro-BIC.
Par contre, il ne semble pas que je puisse "renoncer à bénéficier" du BIC pour les années 2007 et 2008 : dès lors que l'appartement était loué meublé, ce ne sont pas des revenus fonciers mais des bénéfices industriels et commerciaux, à déclarer obligatoirement comme tels.
Quoi qu'il en soit, je vous remercie encore d'avoir pris la peine de faire une estimation de la situation. |
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fluo
Contributeur senior
France
652 message(s)
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Posté - 08 mai 2010 : 09:47:16
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citation: Par contre, il ne semble pas que je puisse "renoncer à bénéficier" du BIC pour les années 2007 et 2008
Sur le fond, c'est parfaitement exact. Par contre, vu qu'il y a 2 années à récupérer et que je ne suis pas persuadé que ce soit possible ni aisé (comme le disait Ribouldingue), je proposerais gentiment à au fisc ce renoncement : vous vous feriez des amis qui n'auraient ainsi pas à reprendre vos déclarations et n'auraient pas à argumenter une impossibilité de modification.
Ma suggestion n'était pas du point de vue de la législation,mais du point de vue facilité et relationnel fisc. Maintenant, il faut faire le calcul et se renseigner sur la possibilité réelle. Pour obtenir une réponse fiable facilement, vous faîtes un courriel au centre des impots dont dépend votre logement en expliquant rapidement et clairement votre situation.
ATTENTION, ne posez pas des questions ouvertes (du style que dois-je faire).
Privilégiez les questions fermées du style "... je n'ai donc pas fait la bonne déclaration et ne suis pas en conformité avec la réglementation (bic au lieu de foncier). J'envisage donc de vous adresser une déclaration rectificative. Pouvez-vous confirmer ma position ?".
Le blabla avant, n'est pas forcément ce qu'il faut, mais en rescrit (nom de la procédure écrite), il vaut mieux terminer ses questions pas "pouvez-vous confirmer ma position?" |
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gregor
Contributeur actif
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Posté - 08 mai 2010 : 16:27:45
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fluo citation: Sur le fond, c'est parfaitement exact. Par contre, vu qu'il y a 2 années à récupérer et que je ne suis pas persuadé que ce soit possible ni aisé (comme le disait Ribouldingue), je proposerais gentiment à au fisc ce renoncement : vous vous feriez des amis qui n'auraient ainsi pas à reprendre vos déclarations et n'auraient pas à argumenter une impossibilité de modification.
Ma suggestion n'était pas du point de vue de la législation,mais du point de vue facilité et relationnel fisc.
Le fisc n'a pas à apprécier selon des critères relationnels, les locations meublées ne peuvent pas être déclarées sous le régime du foncier et un rectificatif s'impose.
Le fisc peut par contre considérer qu'il n'y a pas eu d'intention frauduleuse et ne pas appliquer de pénalités.
Ce n'est pas compliqué de rectifier avec le micro bic. |
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