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Elisabeth
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 Posté - 17 juin 2010 : 23:40:23
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Bonjour
Des travaux ont été votés en 2006, ainsi que certaines des années suivantes.
Rien n'a été réalisé. Devant l'inertie du syndic et du CS, j'ai 2 questions :
1) un ou plusieurs copropriétaires peuvent-ils "exiger" du syndic, la réalisation de ces travaux ?
2) le syndic a-t-il l'obligation de faire réaliser ces travaux dans l'ordre chronologique de leur vote ?
Merci par avance pour vos réponses.
PS : j'avais déjà abordé ce sujet mais sans poser précisément ces questions.
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Édité par - Elisabeth le 17 juin 2010 23:41:11 |
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Posté - 18 juin 2010 : 10:05:10
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Elisabeth :
1. l'AG décide de fiare des trvaux. Elle choisit un devis parmi les devis présentés avec l'oDJ? elle choist également les dates des appels de fonds. Dès que le syndica collecté la totalité de ces fonds, il DOIT exécuté les décisions des AG.
L'AG a élu un CS dont la mission est de controler les comptes du syndicat et la gestion du syndic, ET controler la bonne exécution des décsions de l'AG. Le CS rend compte chaque année de sa mission, compte et suivi des votes.
Qu'a fait votre CS ???
De plus TOUS les copropriétaires peuvent demander des explications au syndic, que font ils depuis 2006 ???
2. Chaque année l'AG appouve le comptes de dépenses courantes et les comptes travaux. Personne ne s'inquiète que le syndic appelle les fonds sans rien faire ???
3. Vous écrivez en RAR à votre syndic pourquoi les trvaux n'ont pas été réalisés, alors que l'AG a approuvé des résolutions, et que les fonds ont été appelés.
Une question : le syndoc a t'il bien appelé les fonds travaux ???
Pour info : votre syndic ne peut pas se servir des fonds de trvaux pour payer les charges courantes et boucher des trous de trésorerie dus aux mauvais payeurs. Quelle est la situation financière de votre Syndicat ???  |
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Elisabeth
Contributeur senior
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 2
Posté - 18 juin 2010 : 23:15:15
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Merci Philippe pour votre réponse. Je connais par coeur tout ce que vous rappelez (très nombreuses contributions dans l'ancien forum). Les anciens connaissent mon histoire et l'extrême "misère" et "indigence" qui règnent dans ma copropriété, et pas seulement au niveau financier (cet aspect n'étant pas le pire).
Je vais donc encore "radoter"  mais c'est plus pour témoigner de ce qui peut se passer dans une copropriété.
Juridiquement, pas de président de CS puisqu'aucune élection n'a eu lieu depuis presque 2 ans. Le "président", le même depuis 2002, n'a demandé l'avis de personne, il est resté solidement ancré sur son "siège". Mais inutile de les informer qu'il faut faire des élections ; si élection, le même sera reconduit. Chez moi, "on ne change pas une équipe qui perd" !
Je fais partie du CS depuis plus 25 ans, avec un intermède de quelques années où on m'avait mise à la porte parce que j'en savais trop et que j'essayais de leur ouvrir les yeux sur les incompétences du syndic.
En réalité, il faurdait leur ouvrir les yeux sur l'incompétence totale du CS, dont aucun des membres (sauf moi) n'a jamais fait la moindre lecture pour se "cultiver" en matière de copropriété.
Comment voulez-vous faire comprendre à un CS que la copropriété ne fonctionne pas parce qu'ils sont incapables de prendre les choses en main.
Ils sont tellement ignares qu'ils sont convaincus qu'en changeant de syndic, cela règlera les problèmes.
Pour notre AG de fin mars 2010, ils ont commencé à discuter d'un changement de syndic vers la mi-janvier !!!!!!! J'ai réussi à éviter qu'ils ne se lancent dans cette aventure. Il est évident que ce serait encore pire s'il y a un changement de syndic. D'autant qu'en plus, la comptabilité est totalement fantaisiste et bourrée d'erreurs. Pour la petite histoire, notre syndic ne s'est toujours pas mis à la nouvelle présentation des comptes et dans son système de présentation habituelle, nous n'avons qu'un état des dépenses ; nous n'avons jamais eu un état des recettes. Effarant mais authentique ! Et pourtant, je lui en fait la remarque plusieurs fois.
Comment voulez-vous faire comprendre à un CS qu'il n'est pas à la hauteur ? Si vous avez une solution, je prends. Une solution cependant serait de trouver un texte du style "Le conseil syndical pour les nuls".
Ce qui serait aussi très utile : "Changement de syndic pour les nuls" car ils n'ont pas la moindre idée de ce qu'implique un changement de syndic !!!
Personnellement, quand je veux faire avancer les choses ou que je m'appuie sur les lois, règlements et autres, je me fais "incendier" et agresser verbalement de façon parfois inouïe.
Le drame de cette copropriété, c'est l'ignorance aussi bien des membres du CS que des copropriétaires.
C'est ainsi que je me suis fait copieusement (et ce n'est pas assez fort) engueuler en début d'AG parce j'avais jouer mon rôle de CS (j'avais fait une vérification sur des compteurs qui posaient problème, dans un placard technique, partie commune). Eh ! oui, chez moi, on ne sait pas qu'un placard technique est une partie commune accessible à tout le monde.
Pour revenir à nos moutons :
le syndic n'a jamais fait les appels de fond prévus pour les travaux (déjà , le syndic a du mal à faire rentrer les charges courantes )
comme il y a des mauvais payeurs et un certain nombre de copropriétaires qui a des problèmes financiers (c'est aussi le cas du "président"), ceux-là ne vont pas demander pourquoi les travaux ne se font pas
quant aux autres, ils ne "bougent" pas
pour la petite histoire, quand le président du CS fait son rapport annuel, on entend des choses du genre "les classeurs sont bien rangés, le syndic nous a montré toutes les factures, les membres présents n'ont constaté aucune anomalie dans les comptes" (alors que moi, je leur mettais par écrit, avant l'AG, toutes les erreurs dans les décomptes de charges, je ne parle même pas de la vérification des comptes - ils n'en ont jamais rien fait car ils n'y comprenaient rien de rien !) et j'en passe !
le CS est incapable d'établir un comparatif de devis etc....etc.....
Mes 2 questions initiales étant donc motivées par cette situation catastrophique. |
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Posté - 19 juin 2010 : 14:47:22
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Elisabeth : citation: Ils sont tellement ignares qu'ils sont convaincus qu'en changeant de syndic, cela règlera les problèmes.
Tout ce que vous avez écrit penche plutot pour le contraire !!!
le syndic n"éxécute pas les décsions de l'AG, n'appelle pas plus les fonds,.... Le CS n'a aucun pouvoir de décsion, vous mettez la faute sur ce CS dont vous avez participé de nombreuses années !!!
Dans votre cas, une seule réponse changez de syndic.
Elisabeth citation: Ce qui serait aussi très utile : "Changement de syndic pour les nuls" car ils n'ont pas la moindre idée de ce qu'implique un changement de syndic !!!
Expliquez nous ce qu'implique un changement de syndic ???
Chez vous il pourrait appliquer les décisions des AG, proposer un ODJ respectueux des lois, relncer les mauvais payeurs, appelez les fonds trvaux, ........ Que du mieux, il me semble de plus votre président de CS pourrait démissionner ou ne pas se représenter avec un syndic un peu plus sérieux !!! |
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 Posté - 19 juin 2010 : 15:38:26
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citation: Il est évident que ce serait encore pire s'il y a un changement de syndic.
D'autant qu'en plus, la comptabilité est totalement fantaisiste et bourrée d'erreurs. Pour la petite histoire, notre syndic ne s'est toujours pas mis à la nouvelle présentation des comptes et dans son système de présentation habituelle, nous n'avons qu'un état des dépenses Honnêteùent je ne compredds pas ce que vous racontez:
1/ Il faut virer de facon urgente de sndic
2/ Ca doit faire bizarre d 'avoir au CS quelqu'un qui défend un tel sydnic. En temps normal je dirais que je ne revoterais pas pour un conseiller sydnical qui a cette politique.
citation: Ils sont tellement ignares qu'ils sont convaincus qu'en changeant de syndic, cela règlera les problèmes de ce que vous nous exposez, je ne vois pas ou ils sont si ignares, puisqu'ils comprennent bien qu'il y a un problème...
Dite snous donc pouquoi ils sont contents des comptes et qu'ils veuelnt changer de syndic, il y incohérence dans ce que vous nous rapportez...e
citation: alors que moi, je leur mettais par écrit, avant l'AG, toutes les erreurs dans les décomptes de charges, je ne parle même pas de la vérification des comptes et qui vous empeche de faire votre propre rapport? |
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Elisabeth
Contributeur senior
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Posté - 19 juin 2010 : 22:32:19
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Merci pour vos commentaires, ribouldingue.
D'abord je rappelle qu'un "bon conseil syndical fait un bon syndic".
Alors je précise (pour d'autres détails, voir l'ancien forum) : ce syndic a été mis en place en 2001 ; à la première AG en 2002, il y avait tellement d'erreurs dans les décomptes de charges (et je ne parle pas des comptes !) et le syndic avait fait preuve de tellement d'incompétences, que j'avais alerté par écrit tous les copropriétaires pour leur signaler tous ces éléments. Je leur ai dit qu'il fallait très vite changer de syndic mais cela fait plus de 8 ans qu'ils ne tiennent pas compte de mes avis ....."clairvoyants" .... bien entendu....
Pendant plusieurs années, j'ai signalé au CS et à tous les copropriétaires les erreurs des décomptes de charges, mauvaises répartitions, non respect de la loi (comme de faire payer les LRAR des PV d'AG aux personnes concernées, et non de les comptabiliser en charges communes) etc......Le CS n'a jamais bougé le petit doigt pour demander au syndic de rectifier ce qui était faux, car le CS n'y comprend rien. Les membres du CS n'ont JAMAIS vérifié les comptes et pourtant tous les ans, le président dit n'avoir trouvé aucune anomalie.
Ce même syndic a été viré d'une copropriété voisine au bout de 2 ans ; il y avait un "trou" de 13 000 euros dans les comptes. Les copropriétaires le savent mais ils ne réagissent pas.
Quand je signale qu'untel a payé des charges en trop, pendant qu'un autre n'en a pas payé assez, celui qui a trop payé ne réagit même pas !!!!!
En 2005, j'ai réussi à les convaincre de mettre à l'ordre du jour un nouveau syndic mais au moment du vote, ils ont été incapables de se décider à changer (disons qu'une copropriétaire, "entichée" du syndic, avait "oeuvré" pour le garder et en plus lui faire un contrat de 3 ans).
Cela fait des années que j'alerte les copropriétaires et le CS de tout ce qui ne tourne pas rond dans la copropriété mais le CS est incapable de prendre des initiatives.
Vous proposez de changer de syndic, OK. Mais on peut tomber sur pire et surtout sur un syndic malhonnête. Là , nous avons un syndic honnête mais qui a quelques faiblesses en matière de comptabilité et de compétences juridiques.
Début 2010, ils avaient demandé des devis à des syndics. Ils sont incapables d'analyser un contrat, n'ayant pas la moindre connaissance juridique en matière de copropriété. Quand je leur ai dit qu'il serait judicieux de contacter des conseils syndicaux qui travaillent avec ces syndics, ils m'ont agressée, me faisant comprendre qu'ils n'avaient rien à foutre de ma proposition. J'ai donc arrêté là mes propositions. Le jour où on changera de syndic, cela s'apparentera à un tirage au sort ou presque !
Je ne défends pas ce syndic puisque je me suis permis plus d'une fois de discuter pied à pied avec lui dans ses bureaux pour lui démontrer qu'il avait tort. Pendant les AG, je ne me suis pas non plus gênée pour mettre en avant des erreurs, tout ceci dans l'intérêt de tous les copropriétaires. Ce qui m'a valu d'être taxée de personne ayant des problèmes relationnels avec le syndic. Non, je n'ai pas de problème avec le syndic ; il est payé pour faire un certain travail et s'il le fait mal, j'estime être en droit de le lui signaler. C'est bien tout le problème du conseil syndical qui est incapable de s'imposer auprès du syndic.
Notre syndic ne nous revient pas très cher et il est vrai qu'il faut plutôt le pousser pour qu'il travaille pour notre copropriété, ce que le CS ne fait pas (de le pousser !).
Le problème est que depuis 8 ans, les comptes n'ont JAMAIS été vérifiés par le CS. Et si on change de syndic, cela risque d'être une pagaille monumentale car l'ancien syndic traînera les pieds pour rendre les archives et financièrement, le nouveau syndic aura des surprises.
Personnellement, j'estime effectivement que ce serait une bonne chose de changer pour un syndic ayant de la poigne mais d'abord il faudrait mettre de l'ordre dans les comptes.
Les copropriétaires se plaignent que les travaux ne sont pas faits, que les charges sont trop élevées etc.....donc ils se plaignent du syndic. Mais ils ne se plaignent jamais de leur conseil syndical. Et pourtant il a son rôle à jouer, et rôle non négligeable ! Rôle ignoré par les copropriétaires.
Pourquoi ils sont contents de leurs comptes ? Parce qu'ils 'en foutent et ne font pas le lien entre les charges qu'ils payent et la bonne gestion financière de la copropriété. Et que le président du CS (bien vissé sur son trône) leur dit tous les ans que les comptes sont bons ! Et moi, Mme Z je ne suis que l'emm........
Effectivement, le CS comprend qu'il y a un problème (ce que tout le monde comprend) mais il est incapable d'analyser le problème et de se remettre en question. RIEN ne fonctionne dans cette copropriété, TOUT est de la faute du syndic ; voilà leur état d'esprit.
Lors d'une AG, j'avais pris la peine de diffuser par écrit, à tous les copropriétaires le détail de toutes les erreurs dans les décomptes de charges et de les commenter. Aucune réaction et pourtant des injustices flagrantes dans les montants payés. Un exemple : une grosse dépense dans la chaufferie devait être répartie selon des tantièmes spécifiques précisés dans le RC. Le syndic a réparti selon la consommation d'eau chaude. Avec des consommations variant de 1 m3 à quelques dizaines !!! Je suis allée le voir dans ses bureaux où je lui ai fait de l'explication de texte et je ne l'ai pas lâché jusqu'à ce qu'il reconnaisse son erreur. Ce n'est pas pour autant qu'il a rectifié les décomptes.
N'étant pas présidente du CS soutenue par l'ensemble des membres, il m'est diffcile de poser mes exigences auprès du syndic. D'ailleurs, pour le CS, il est beaucoup plus facile de s'attaquer à moi plutôt que de s'"attaquer" au syndic. Car pour s'attaquer au syndic, il faut des connaissances et des compétences. Et pendant ce temps, le syndic travaille pour les autres copropriétés où il peut efficacement collaborer avec un CS à la hauteur.
Et en 2009, j'ai démontré au syndic que les décomptes de charges étaient archi-faux ; c'était tellement "gros" qu'il a, pour une fois, accepté de rectifier. Mais les nouveaux décomptes étaient encore faux. J'ai laissé tomber !
Ceux qui me donnent le "bon" conseil de changer de syndic, ont-ils des expériences de changement de syndic ? |
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Posté - 20 juin 2010 : 10:34:52
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Vous tournez en rond..
Sur 2 pages vous nous redites que vous etes la meilleure et que tout le conseil sydnical ne vaut rien, mais vous n'avez pas LU ce qui vous a été écrit..
On apprend maintenant que vous vouliez le virer, et que désormais vous voulez le garder : ???!!!???
(C'est la meilleure celle-la...)
POURQUOI le conseil syndical fait d'ignares et qui ne voit rien veut virer ce syndic, et pourquoi voulez-vous le garder? Je ne comprends RIEN à ce que vous racontez, c'est incohérent.
Vous mettez les charrues avant les boeufs: Vouloir faire des travaux quand le syndicat est dans cet état et que vous ne voulez pas changer la situation, ..... je ne comprends pas.... |
Édité par - ribouldingue le 20 juin 2010 10:37:46 |
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Elisabeth
Contributeur senior
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Posté - 20 juin 2010 : 11:05:32
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Tout est justement incohérent dans cette copropriété.
N'étant pas présidente du CS, je n'ai aucun pouvoir de décision et la "majorité" depuis 8 ans a montré son incapacité à gérer la copropriété et à faire avancer les choses en collaboration intelligente avec le syndic. Et si j'ai suggéré de ne pas changer de syndic cette année, c'est parce que la question a été en discussion au CS 4 semaines avant l'envoi des convocations. Changer de syndic n'est quand même pas une mince affaire !
Tout au début, j'avais suggéré au CS de faire des mises en demeure au syndic parce qu'il ne faisait pas son travail et/ ou qu'ill le faisait mal. J'avais même écrit les courriers qu'il suffisait de signer mais le CS a préféré écouté un membre du CS qui a ligué tout le monde contre moi pour que ces courriers ne soient pas envoyés.
Vous y comprenez quelque chose ? Des gens qui agissent contre leurs intérêts ?
Vous ne pouvez imaginer la situation. Il faut la vivre pour croire que c'est possible et bien évidemment, je n'ai donné qu'un tout petit aperçu de toutes les incohérences, anomalies, "folies" dans cette copropriété.
Comme on tourne en rond effectivement, je pense qu'il est inutile de continuer.
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Posté - 20 juin 2010 : 11:07:54
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Elisabeth : citation: D'abord je rappelle qu'un "bon conseil syndical fait un bon syndic".
AH BOn ?????
Vos propos sont totalement contradictoires et incohérents.
Vous avez un mauvais CS, sauf vous !!, et un très mauvais syndic !!!
IL faut virer la totalité, sauf vous" de votre résidence. Si vous expliquez à vos voisins les erreurs de puis 8 ans de ce syndic, de la même façon que ce post, personne ne vous suivra.
Vous écrivez que tout le monde est contre le syndic, avez vous chercher d'autres contrats pour les poser à l'ODJ ???? tout le monde doit donc vopter pour un nouveau syndic ???
Si vous n'êtes pas d'accord avec votre propre décompte de charges, contestez les devant le tribunal, et gagner ce proçès; voilà un argement simple pour éclairer vos voisins pendant l'AG.
Pour le moment le problème des travaux est accessoire, trouver un autre syndic, ou changez de copropriété !!!
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mespres
Contributeur vétéran
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Posté - 20 juin 2010 : 11:33:26
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Problème numéro un de votre copro : les gens votent des travaux qu'ils ne peuvent ou ne veulent payer. Le reste est secondaire. Les copros de votre immeuble paient très mal leurs charges, et votre syndic ne veut pas vous précariser davantage en lançant des travaux.
Pour revenir au début de votre post
citation: 2) le syndic a-t-il l'obligation de faire réaliser ces travaux dans l'ordre chronologique de leur vote
Réponse : non. Par contre, il y a obligation d'écrire dans le PV d'AG la date à laquelle les fonds seront appelés. et de procéder aux appels de fonds
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Elisabeth
Contributeur senior
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10
Posté - 20 juin 2010 : 14:14:02
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mespres, vous avez parfaitement compris le problème.
A chaque fois que des travaux ont été votés, je me suis vue dans l'obligation d'intervenir pour exiger que des dates et des montants précis pour les appels de fonds soient mentionnés dans le PV mais les fonds ne sont ensuite pas appelés par le syndic.
Pas étonnant effectivement puisque le syndic est déjà obligé de se "battre" pour récuperer le paiement des charges courantes.
Chez moi, aussi bien en AG qu'au CS, on veut faire des travaux mais personne ne se pose jamais la question de savoir comment on va payer.
Le comble, lors du dernier CS (même pas d'ordre du jour dans la convocation !), il a été discuté de travaux de "confort" (barricader une de nos entrées pour éviter que de petits jeunes n'y laissent de temps en temps quelques résidus alimentaires ou autres plus odorants....) alors que nos sonnettes ne fonctionnent presque plus !
Quand la discussion a été terminée, j'ai demandé comment on allait payer. Comme d'habitude, pas de réponse !
Ce qui m'effare, c'est qu'un certain nombre de personnes n'ont manifestement pas les moyens de vivre en copropriété (ce qui sera de plus en plus le cas) mais qu'il ne viendrait à personne l'idée d'organiser un ramassage / nettoyage de ces entrées quand c'est nécessaire.
Chez moi, certains voient les sâletés (une véritable obsession parfois) mais ne voient pas les corniches qui sont en train de se détacher, les infiltrations d'eau menant à des sinistres à répétition et j'en passe. Pour résumer, notre patrimoine est en train de se dégrader et cela fait des années que je les mets en garde.
C'est fatiguant de prêcher dans le désert. Mais dans quelques années, quand ils auront les factures à payer (et moi aussi !), le mal sera fait. |
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