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MichaelL
Contributeur débutant
France
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 Posté - 22 juin 2010 : 10:44:30
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Bonjour Ă tous,
Ceci étant mon premier message ici, une rapide présentation s'impose pour la suite : 28 ans, salarié du privé, vivant à proximité de Orsay en Essonne, locataire et célibataire.
Récemment j'ai bénéficié d'une donation destinée initialement à financer l'achat de mon propre logement. Par choix personnel je vais plutôt orienter cette somme d'argent vers un investissement locatif.
Bien entendu, je n'y connaissais rien il y a de ça quelques semaines. J'ai donc acheté tout le rayon "Deniers et patrimoine" du bureau de presse et je dispose maintenant de quelques savoirs théoriques ... que vient d'embrouiller un peu plus le banquier. Je lui ai fait ouvrir un compte dédié à la gestion locative (une bonne idée ?), je lui ai donné le chèque de la donation et il m'a proposé divers arrangements prenant en compte l'aspect fiscal de la chose que j'avais largement omis.
Je fais le choix de dissocier totalement cet investissement de mon compte personnel et de mes revenus : ils ne doivent pas être pris en considération pour l'obtention d'un éventuel crédit et je ne souhaite pas toucher les bénéfices de l'opération dans un premier temps. Et réciproquement, l'opération ne doit rien me coûter au-delà du budget initial.
Bref, vos conseils me seraient fort utiles, s'il vous plait, afin que je ne fasse pas de bĂŞtise.
Très concrètement, voici la situation :
- 150000€ à investir
- mon net imposable (puisque demandé par le banquier) : 29000€
- aucun prĂŞt en cours
A mon avis, dans un premier temps il serait plus judicieux de confier la gestion locative Ă une agence. Il ne me reste donc qu'Ă acheter.
Première question : selon votre expérience, vaut-il mieux acquérir :
- un appartement de surface moyenne en grande région parisienne ?
- un très grand logement (une maison ?) dans une ville de province ?
- deux studios en province ?
La dernière option me semblait intéressante afin de limiter les risques liés à un locataire unique.
Ensuite, au budget de 150000€, pensez-vous qu'il soit nécessaire d'ajouter un crédit de quelques dizaines de milliers d'euros afin, d'une part, d'acquérir des logements plus confortables et, d'autre part, de me mettre en situation de déficit immobilier ?
La banque acceptera-t-elle les futurs revenus locatifs comme seule garantie de remboursement ?
Quel que soit le bien acquis je me dis qu'il est nécessaire de conserver une réserve d'argent suffisante pour couvrir les dépenses imprévues des années à venir. 10-15% du coût d'achat vous semble-t-il correct ?
Bref, j'aurais encore énormément de questions mais pour faire simple : que feriez-vous dans ma situation ?
Je ne sais pas si le forum le permet, mais si vous avez des projets Ă me conseiller, je les prendrai en compte.
Une dernière question : le Crédit Mutuel m'a proposé diverses simulations d'optimisations très complètes ; existe-t-il un outil similaire au leur librement accessible sur internet ? Une calculette dédiée à cet usage par exemple.
Merci beaucoup pour vos réponses.
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kerso4
Contributeur actif
177 message(s)
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 Posté - 22 juin 2010 : 13:42:19
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Bonjour,
Vaste question. Honnetement, je prendrai rdv avec le service "gestion de Patrimoine" d'une ou 2 banques car il y a tellement de choix possibles que ce forum ne t'apportera pas assez de réponses précises. Un échange face & face sera plus fructueux en fonction de tes attentes, obj, ...
Ce que je peux te dire: Investir dans l'immobilier pour mettre un bien en location, pourquoi pas. Mais vu tes revenus, tu ne dois pas payer bcp d'impots. Donc oublie la defiscalisation
D'autre part, tu es celib. Le jour ou tu rencontreras qqun, tu voudras acheter; Et 150.000€ en apport, c'est qd meme sympa pour la Résidence principale (RP)
Donc évite de mettre tes 150.000 dans un investissement locatif. Tu peux mettre les frais de notaire, mais pas plus. Puis tu achetes un bien avec emprunt sur 25 ans, que tu loueras à peu pres au prix de tes mensualités à la banque. Le tout garantit avec une assurance loyers impayés
Le solde des 150.000 - frais de notaire, tu les places sur un PEA (bloqué 5 ans) sauf si tu as deja un PEA d'ouvert. La bourse est basse, tu peux te faire de belle PV non imposables. Dans 5 ans, tu sors avec tes PV et tu achetes un joli appart pour toi.
Bonne chance et surtout bon conseil, ne signe rien dans la précipitation. Tu as le temps. tu n'es pas à 1 ou 2 mois pres. Toute personne qui te dira le contraire sera un mauvais conseil. Passe alors ton chemin! |
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MichaelL
Contributeur débutant
France
88 message(s)
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 2
Posté - 22 juin 2010 : 14:47:43
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Merci Kerso pour ton point de vue.
En effet je peux rencontrer un conseiller spécialisé comme cela a été un peu le cas au Crédit Mutuel chez qui j'ai ouvert le nouveau compte. Mais je crains que leurs recommandations ne soient intéressées ou orientées vers leurs "produits". Et je n'ai pas trouvé de cabinet qui ne fasse que du conseil désinterressé aux alentours. J'irai peut-être voir une autre de mes banques ; toutefois avec un avis réellement indépendant je pourrai confirmer leurs propositions.
Et non, rien ne presse bien entendu. J'ai prévu de prendre le temps de me renseigner.
Autrement tu as raison de dire que penser à mon propre logement devrait être prioritaire mais je ne l'envisage pas par choix personnel (oui, on en pense ce que l'on veut ...) et l'argent restera dans le domaine de l'immbolier puisque telle était sa destination première. Ce sont des contraintes auxquelles j'ajoute que le recours aux valeurs boursières ne me tente pas plus que cela.
La défiscalisation était un sujet sur lequel je ne m'étais pas attardé jusqu'à ce que le simulateur de la banque ne me calcule une augmentation de l'impôt de 2000€ si j'achètais le plus simplement du monde, sans crédit. Apparemment, ajouter un emprunt me permettrait d'annuler une partie des revenus fonciers grâce à l'abattement généré par les intérêts. |
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kerso4
Contributeur actif
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3
Posté - 22 juin 2010 : 15:46:18
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Effectivement, acheter son investissement locatif sans crédit est un hérésie si on destine on a un apport important. En mettant ton appart en location, tu vas toucher des revenus (par ex 10.000€ par an hors charges).
Tu as alors 2 options:
- Faire une déclaration en micro foncier --> tu appliques un abattement de 70% et tu rajoutes le résultat à tes revenus. Soit +3000€ de revenus. Tu dois etre dans la tranche marginale de 20%, soit +600€ d'impot
- Faire une déclaration en régime réel --> revenus foncier - intéret d'emprunt - charges (taxes foncières, charges copro, assurance, ...)
Si tu n'as pas souscrit de crédit (cas de personne à la retraite par ex), il vaut mieux faire du micro foncier (mais attention, en micro foncier, tu es limité à 15.000€ de revenus foncier)
Ta banque te conseille mal en disant que ne pas faire de crédit te rajoute 2000€ d'impot!
Un truc que je ne comprend pas: tu dis vouloir investir dans l'immobilier, mais refuse de mettre ton argent dans ta résidence principale. Ce n'est pas logique. Autant acheter quasi cash ta RP, puis emprunter la totalité pour un appart à mettre en location. Tu seras doublement gagnant. Et si dans 2 ans tu veux déménager, tu vendras soit ta RP, soit tu la mettra en location!!! |
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yarol
Contributeur actif
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4
Posté - 22 juin 2010 : 16:51:48
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Sérieusement, kerso4, vous vous êtes relu ? vous vous rendez compte du nombre d'âneries présentes dans votre message ??
- l'abattement du micro foncier, c'est 30%.
- la tranche Ă 20% n'existe pas.
- si MichaelL ne déclare que les 29000 € de salaire, il est dans la tranche à 30%
- quand on déclare des revenus fonciers, on paye des taxes supplémentaires (la CSG et ses copines). il faut compter une dizaine de % supplémentaire. |
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| amateur de foncier, mes propos n'engagent que moi -_- |
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MichaelL
Contributeur débutant
France
88 message(s)
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5
 Posté - 22 juin 2010 : 17:14:14
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citation: Initialement posté par kerso4
Effectivement, acheter son investissement locatif sans crédit est un hérésie si on destine on a un apport important.
VoilĂ , c'est ce que j'avais cru comprendre et c'Ă©tait presque une Ă©vidence pour le directeur de la banque.
Autrement, merci Yarol. J'ai aussi relevé l'erreur sur les 30% d'abattement, c'est juste une inversion des termes à mon avis.
Et effectivement je me trouve dans cette tranche de 30% pour ma plus grande joie. Donc si cet investissement peut me permettre de réduire mon imposition ce sera parfait. Ca compensera le temps que j'y consacre.
Parce que - pour répondre à Yarol - je n'en attends pas de bénéfice direct à court terme. J'achèterai mon propre logement par moi-même, sans cet apport, "tout seul comme un grand" pour vous permettre de cerner l'esprit dans lequel je m'impose cette obligation. Ca peut paraître bête mais c'est ainsi.
Et c'est à partir de ces différentes contraintes que je souhaite faire le meilleur choix en investissement locatif. |
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kerso4
Contributeur actif
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6
Posté - 22 juin 2010 : 18:06:08
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J'ai inversé, effectivement. je suis en regime réel, donc j'ai un peu ecrit rapidement pour le micro foncier.
Et je pensais à la tranche inférieure à celle des 30% (avec 29.000€ de revenus, on est deja dans la tranche des 30%?)
Avec 29.000€, moins les 10% d'abattement, on tombe à 26.100€ (la tranche des 14% s'arrete à 26.040€ pour 2010!)
effectivement, tout nouveau revenus sera taxé à 30%. Mais aussi, tout déficit ne fera gagner "que" 14% du déficit.
Ex : Resultat foncier positif (+1000€) --> +300€ d'impot
Resultat foncier négatif = definit foncier (-1000€) --> 140€ d'économie d'impot
Si vous ne voulez pas mettre votre argent dans l'achat de la RP, dans ce cas, placez le. Puis achetez votre investissement locatif avec un crédit in fine (cad que vous ne remboursez que les intéret pendant la durée du crédit, par ex, 15 ans). Vous allez maximiser votre réduction d'impot. Puis, au bout des 15 ans, vos 150.000€ placés seront devenus 170.000€/200.000€/300.000€ selon le placement et vous rembourserez alors le capital de votre appart locatif.
PS : Yarol, non je ne m'etais pas relu! |
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philippe30
Contributeur vétéran
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Posté - 22 juin 2010 : 18:45:16
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Bonjour Michael L ,
Pour un premier sujet je lui pronostique des nombreuses réponses car c'est le type de sujet qui va enflammé les esprits.
Tu vas avoir la solution de chacun qui sera adapté à son cas personnel et à partir de ces éléments il faudra faire le tri.
Je commencerais plutĂ´t par te poser des questions :
Pourquoi tu veux investir dans le locatif ( constitution d'un patrimoine , revenus complémentaire , achat et revente au bout de 15 ans sans plus value )
C'est peut ĂŞtre un peu tot mais tu comptes faire de nombreux achats ou juste quelques biens ?
As-tu lu le différents messages sur le forum ?
En fonction de ce que tu comptes faire , je te conseille un achat de 2 studio avec un apport de 30 % et le reste en crédit.
Avec ce % d'apport tu équilibres correctement entre les revenus et les charges de copro , le crédit , les impôts. ( cherche sur internet des simulateurs de crédit au format excel pour faire ce type de simulation)
Si tu trouves , contacte moi par MP.
Pourquoi un crédit ?? parce que tu déduis les interets d'emprunts des revenus locatifs mais encore faut -il que tu déclares tes revenus au réel et non au forfait sinon aucun intérêt.
Je te prend un exemple :
durée 15 ans à 4.35 % tout compris
Studio à 60.000 € + 4500 de frais de notaire
=> emprunt total = 495 € de credit par mois
=> emrpunt partiel de 40.000 = 330 e de credit par mois
Si tu loues ton studio 450 / mois
tu récupères en fin d'année 120*12 = 1440 €uros qui vont couvrir le foncier et les charges de copro
interet d'emprunt Ă An1 = 1800
AN2 = 1700
foncier =600
Primes assurances = xxx
menu travaux = xxx
Tu vas déclarer 450 * 12 = 5400 - 1800 - 600 - xxx = 3000
Maintenant c'est le cas si tu loues en nu mais si tu loues en meublé alors là tu peux faire de l'amortissement c'est à dire que tu prend 80% de la valeur d'achat de ton bien et ensuite tu déduis tous les ans 3,3 % environ de cet 80 % donc dans le cas du studio cela fais 1584 euros à déduire en amortissement
Donc cela ne fais 3000 - 1584 = 1416 euros Ă ajouter Ă tes revenus perso.
Le locatif est constitué de location en nue ou meublé ( différence fiscale importante comme indiqué au dessus )
Je te conseille de te faire la main sur des petites surfaces et ensuite si tu te sens de passer à des biens de type immeuble car tu évites les charges de copro qui sont une des plaies dans la rentabilité locative.
Philippe
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Investisseur immobilier
"Si tu veux savoir ce que Dieu pense de l'argent, regarde ceux auxquels il l'a donné"
Dorothy Parker
Si l'on veut gagner sa vie, il faut travailler. Si l'on veut devenir riche, il faut trouver autre chose.
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MichaelL
Contributeur débutant
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Posté - 22 juin 2010 : 19:36:03
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citation: Initialement posté par kerso4
Avec 29.000€, moins les 10% d'abattement, on tombe à 26.100€ (la tranche des 14% s'arrete à 26.040€ pour 2010!)
Ah oui dis donc ! C'est hors sujet mais j'ai bien l'impression d'avoir travaillé plus (en complément de mon premier emploi) pour payer plus en passant de peu sur les 30% ! Pas malin ça.
D'après le barême d'un magazine, le plafond était à 26030€. Bref, je ne préfère pas calculer ceci dans le détail pour 2009, le résultat risque de me déplaire.
Merci pour l'exemple. C'est sûr qu'avec un résultat positif ou négatif de 1000€ la différence est acceptable. Par contre ça m'embêterait un peu d'avoir quelque chose comme 2000€ d'impôt en plus pour un revenu foncier de 4700€. C'est du moins ce qu'annonce la simulation du Crédit Mutuel. Je ne vois pas d'où sortent ces 42% de pertes annoncées d'ailleurs ...
Dans tous les cas je paierais plus et je préfèrerais l'éviter si cela est possible.
Et en effet je pourrais aussi réaliser un autre type de placement. J'y avais songé mais on va dire que cette somme est uniquement destinée à de l'immobilier, et puisqu'il ne s'agira pas de ma résidence principale, ce sera du locatif. Dans un sens c'est une "obligation" bienvenue puisqu'elle limite les possibilités d'investissement. |
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MichaelL
Contributeur débutant
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88 message(s)
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9
Posté - 22 juin 2010 : 21:41:21
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Merci Philippe pour ta réponse !
Tu vois, je pensais qu'à une situation donnée ne correspondaient qu'une ou deux options optimales. Finalement ce n'est pas plus mal d'avoir des points de vues différents, c'est ce que je cherchais, et puis ça permet d'avoir des rappels de ce que j'ai pu déjà lire ici ou dans les revues.
Et, sans prétention de ma part, après avoir parcouru le nouveau forum (oui, je l'ai lu !), je me rends compte qu'il y a peu de situations concrètes ou tout reste à faire. Il y avait bien celle de Tinykay que j'ai croisée mais elle disposait déjà de son bien.
citation: Initialement posté par philippe30
Pourquoi tu veux investir dans le locatif
La somme d'argent était initialement destinée à l'achat d'un logement. Mais pour les raisons évoquées ce ne sera pas le mien et la destination originale (l'immobilier) doit être maintenue.
Si je peux en tirer une plus-value à la revente ou un bénéfice sur les loyers tant mieux et j'aimerais qu'il en soit ainsi sans pour autant avoir besoin de ce bénéfice dans l'immédiat.
citation: Initialement posté par philippe30
C'est peut ĂŞtre un peu tot mais tu comptes faire de nombreux achats ou juste quelques biens ?
Tout dépendra de cette première opération. A l'avenir et selon mes finances je ne serai pas opposé à développer ce type d'affaire si elle s'avère rentable. A vrai dire je n'y ai pas réfléchi, je sais juste que l'immobilier m'attirerait davantage que les PEA, SICAV et consorts (non je n'oublie pas que les placements doivent être diversifiés !).
Et nous sommes d'accord, il n'est bien entendu pas question que je me lance sur des investissements lourds dans un premier temps. C'est pour cela que je demandais s'il valait mieux privilégier des studios par exemple.
Je ne me suis pas intéressé au meublé aujourd'hui. Dans un second temps peut-être, une fois que j'aurais de l'expérience sur la location standard. Et puis je n'ai aucun goût tolérable pour le choix du mobilier des locataires ...
Par rapport à ton conseil, je dirais que j'envisageais à peu près la même chose. Ca me rassure. Seulement, j'aurais réalisé un apport plus important et non de 30% comme tu l'évoques. Mais pourquoi pas pour maximiser la déduction des intérêts en effet.
Seulement, que devient le reste du budget qui n'est pas investi ? Admettons que je choisisse deux logements de 60000€ chacun. Selon ta proposition j'apporte immédiatement 2x20000€, il me reste grossièrement 110000€. Ils deviennent quoi durant ces 15 années ? Je souhaiterais éviter les placements trop "virtuels" tels que les assurances vie comme cela m'avait été proposé. A moins bien entendu qu'il n'y ait pas d'alternative.
Ou bien, selon ton raisonnement, un apport de 30% devrait me permettre d'investir ... 420000€ ?? (moins une réserve de sécurité, j'y tiens). Non, je dois avoir manqué quelque chose. Sans doute une histoire de garantie bancaire ?
citation: Initialement posté par philippe30
cherche sur internet des simulateurs de crédit au format excel pour faire ce type de simulation
Ca, j'ai trouvé. Des outils en ligne avec de chouettes curseurs à déplacer. Je me demandais s'il en existait de plus évolués comme ceux utilisés par la banque ou les gestionnaires de patrimoine qui peuvent établir un bilan global prenant en compte l'aspect fiscal ? |
Édité par - MichaelL le 22 juin 2010 21:42:19 |
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philippe30
Contributeur vétéran
1515 message(s)
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10
Posté - 23 juin 2010 : 06:36:01
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Bonjour Michael,
Je te prenais un exemple pour un studio , il est préférable de louer un studio meuble et au niveau de d'une location nue il y a peu de différence sauf qu'il faut mettre des meubles ( canape lit , couverts , table chaise , armoire etc ...) pour qu'un locataire puisse s'y installer facilement.
Les différences résident dans les lois régissant les deux types de locations sachant que pour la location nue c'est plus stricte ...
quand je te parle de 30% d'apport c'est un façon d'être sur d'équilibrer tant mieux si il te reste 110.000 sur cette somme je ne suis pas conseiller en patrimoine mais tu peux envisager un placement à court terme , le temps de voir comment tourne la location de 1 ou 2 studios.
Les banques sont toujours ravis de prĂŞter au gens riches tant au niveau
des taux que des montants , c'est beaucoup plus facile et n'hésite pas à chercher dans plusieurs banques
Il est toujours bon de garder des liquidités.
J'ai vu que tu n'avais pas de résidence principale , si tu veux en acheter une tu auras de l'apport à compléter avec un crédit , c'est super pour débuter dans la vie.
Philippe |
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Investisseur immobilier
"Si tu veux savoir ce que Dieu pense de l'argent, regarde ceux auxquels il l'a donné"
Dorothy Parker
Si l'on veut gagner sa vie, il faut travailler. Si l'on veut devenir riche, il faut trouver autre chose.
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bailleurx
Contributeur vétéran
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Posté - 23 juin 2010 : 10:39:15
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pour me joindre à votre refexion et tenant compte de tous les conseils qui vous ont déjà été donné
je dirais
l'idéal serait une petite maison divisée en 2 petits logements( ou a diviser) (comme ça pas de copropriété)
si possible avec pas mal de travaux, ou carrément à faire construire, mais dont le budget final, tout compris n'excède pas vos disponibilités (150 000 euros)
vous financez votre achat par un emprunt total en in finé (vous placez votre agent sur une assurance vie prudente (genre fond euros) qui vous rapporte disons 4% et vous remboursez seulement les intérêts du prêt (à la fin il faudra aussi rende le capital) mais vous aurez gagné les intérêts plus le bien immobilier payé et les loyers qu'ils vous rapporte
les intérêts et les travaux sont déductibles de vos revenus foncier (sauf si le montant de vos recettes vous permet de choisir le forfait d'abattement de 30% pour de la loc vide ou 50 % pour de la loc meublée)
CAD que leur montant est déduit des loyers que vous encaissez pour calculer votre impôt
le but est donc de s'approcher le plus possible de 0 et le plus longtemps possible pour ne pas avoir trop d'impĂ´ts Ă payer
(moi j'ai fait tout faux mais voici le fruit de mes reflexions)
les travaux au delà de certain montant ce n'est avantageux que si vous payez vraiment beaucoup d'impôt (car beaucoup de travaux sur un ou 2 année peuvent genérer beaucoup d'impôts en moins à payer sur une ou 2 années, quoique diront certain ... mais disons en gros c'est ça)
l'idéal c'est donc d'étaler les travaux sur plusieurs années tenant comte de votre situation personnelle
Cependant il faut jongler entre le délais maxi de déblocage des fonds de la banque (ca peut être au moins 3 ans qu'on dépense disons sur 4 ou 5 ou+ selon que votre banque exige ou non les factures pour débloquer) et les 2 ans maxi pour mettre en loc autorisé par les impôts si vous avez du déficit foncier (pour ca il faut être au réel, je crois qu'après on peut passer au micro foncier mais je ne sais plus exactement dans quelle conditions).
donc mettre au moins un logement en loc dans les meilleures conditions possibles avant la deuxieme années pce qui amenera des fonds pour commencer à rembourser vos intérêts puis faire les autres travaux genre façade, amémagement de l'autre logement, toiture... en étalant dans le temps pour créer assez de charges pour arriver à un revenu foncier proche de 0
ou faire du neuf et bénéficiez des avantages fiscaux qui y sont liées( genre sellier) enfin là dessus je suis hermétique mais j'ai au moins compris que ce type d'investissement permettent d'amortir (de déduire du revenu foncier) aussi l'achat du bien sur plusieurs années (ce qui n'est normalement pas le cas au réel en location vide)
attention ce genre de choix doit être signalé aux impôts avant la première mise en loc et ou la première déclaration y a des formulaires à remplir après c'est trop tard
ou faire du meublé comme vous l'on déjà conseillé les autres intervenants, mais là ça demande d'autre formalités de gestion genre enregistrement au RC création d'entreprise ... dont vous trouverez dans ce site tous les renseignements (voir fluo et ribouldingue)
bonne reflexion
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Édité par - bailleurx le 23 juin 2010 10:51:09 |
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yarol
Contributeur actif
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Posté - 23 juin 2010 : 12:00:34
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citation: Initialement posté par kerso4
J'ai inversé, effectivement. je suis en regime réel, donc j'ai un peu ecrit rapidement pour le micro foncier.
Vous avez fait tout un tas de calcul (plus approximatifs les uns que les autres). Vous êtes arriver à la conclusion que pour 10 000 € de loyer nu perçus, on paye 600 €.
Et là , plutot que de voir l'erreur flagrante (6% d'imposition en france sur du micro foncier, c'est pas crédible), vous avez préféré dénigrer le banquier de MichaelL.
Le problème va au delà d'une simple inversion. Ceci dit, kerso4, vos conseil n'engagent que vous et ceux qui les prennent en considération. Je ne vais donc pas faire une tartine sur votre crédibilité.
Pour en revenir Ă la question de MichaelL,
Votre question est "basique" et l'immobilier est un domaine très vaste. Du coup, les possibilités sont nombreuses comme vous l'a indiqué Philippe.
Il faut voir ce que vous êtes près à faire :
- souhaitez vous investir du temps pour comprendre la location, la fiscalité, le bricolage ... ? (à la lecture de vos messages, j'ai l'impression que non)
- voulez vous optimiser le rendement au maximum ? ou un "gentil" rendement vous conviendra t-il (en minimisant les risques ; quitte Ă payer un peu plus d'impĂ´t) ?
Votre investissement ne peut dépendre que de votre profil.
Philippe30 vous conseille d'acheter 2 studios. Peut-être pouvez réfléchir à n'en acheter qu'un seul mais dans Paris. Vous n'habitez pas loin de Paris et l'avantage de Paris c'est le semblant de "sécurité" au niveau de la fluctuation des prix (Paris a traversé la crise sans chute de prix quasiment).
Pour finir, la question des simulateurs. Apprenez à faire ce genre de simulateurs avec excel par vous même : vous maitriserez votre simulations et ça vous apprendra le fonctionnement de la location.
citation: Initialement posté par MichaelL
Par contre ça m'embêterait un peu d'avoir quelque chose comme 2000€ d'impôt en plus pour un revenu foncier de 4700€. C'est du moins ce qu'annonce la simulation du Crédit Mutuel. Je ne vois pas d'où sortent ces 42% de pertes annoncées d'ailleurs ...
Dans tous les cas je paierais plus et je préfèrerais l'éviter si cela est possible.
30% d'impôt + ~12% de taxes annexes = ~42% (en réalité ça ne sera pas 42% car une partie de la CSG payé une année est déductible des revenus l'année suivante, et donc diminue un peu l'impôt).
Pour éviter de payer trop d'impôt tout en générant de la trésorerie, il faut faire de la location meublée ... mais c'est beaucoup plus compliqué que la location nue.
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| amateur de foncier, mes propos n'engagent que moi -_- |
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philippe30
Contributeur vétéran
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Posté - 24 juin 2010 : 07:02:54
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Bonjour,
BailleurX , la location en meublé n'implique pas d'inscription au RCS comme tu l'écris
citation: ou faire du meublé comme vous l'on déjà conseillé les autres intervenants, mais là ça demande d'autre formalités de gestion genre enregistrement au RC création d'entreprise ... dont vous trouverez dans ce site tous les renseignements (voir fluo et ribouldingue)
Tu confonds LMP ( location meublé professionnelle ) qui est assujetti à des critères strictes et à un choix personnel et la LMNP ( location meublé non professionnelle ) que tout le monde peut pratiquer sans limite de montant perçu.
Pour répondre à Yarol , je pense que les studios à Paris sont trop cher à mon gout , le ratio n'est pas bon
C'est un point qui n'a pas été abordé , la rentabilité .... un achat pour être réussi doit être bien placé et doit offrir une bonne rentabilité voila c'est dis maintenant une bonne rentabilité c'est de l'ordre de 7 à 8 % brut
Rentabilité brute = ( loyer / prix achat ) *100
Rentabilité nette =( ( loyer - charges ) / prix achat ) *100
Je ne suis pas d'accord avec ce que j'ai lu sur un achat avec maximum de travaux puis suivi d'un crédit in fine et un placement en assurance vie , la nous sommes dans le domaine de l'optimisation patrimoniale et fiscale et ce n'est pas ce que recherche actuellement Michael.
De même que le défiscalisation ne le concerne pas à ce jour.
Un achat de terrain et une construction ne sont pas de bonnes pistes pour une première approche du locatif.
Son dilemme est comment utiliser au mieux les fonds perçus
Je suis partisan d'un achat d'un studio à loué en meublé pour se faire la main sur la recherche de biens , le locatif , la copropriété , les réparations , l'impact des revenus locatifs dans les impôts.
Au fait Michael , est-ce que tu bricoles ??
Oui tant mieux
Non il faudra apprendre impérativement
Le crédit in fine , déjà j'aime pas trop car cela coute plus cher en taux et en cout final , j'estime que si tu investis tu acceptes de payer des impôts et il n'est pas nécessaire de gaver les banques plutôt que de payer des impôts , je vous rassure peu d'impôts étant au régime réel et les interets d'emprunts (emprunts à taux fixe très important dans le locatif ) me suffissent à baisser mes revenus locatifs à déclarer.
Ensuite on peux optimiser par des montages SCI mais ce n'est pas le sujet.
Philippe
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Investisseur immobilier
"Si tu veux savoir ce que Dieu pense de l'argent, regarde ceux auxquels il l'a donné"
Dorothy Parker
Si l'on veut gagner sa vie, il faut travailler. Si l'on veut devenir riche, il faut trouver autre chose.
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bailleurx
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Posté - 24 juin 2010 : 10:54:14
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oui Philippe le credit in finé coute un peu plus cher (mais ce ne sont que des interrêts qui passent dans les charges) et d'un autre coté ça rapporte des intérêts ce qui fait donc au final que ça coute moins cher
vous dites que vous n'êtes ni pour une construction neuve (qui donne des avantages fiscaux) ni pour une rénovation (dont les travaux peuvent se déduire)
vu que c'est un "petit" investissement (dont le montant des loyers permettra en tous cas de bénéficier d' au moins de 30% d'battement ça doit effectivement se calculer
je suis ok avec vous quand vous dites qu'un studio à paris ça n'a pas un super rentabilité
et je maintien que 2 petits logement en province ne coutent pas plus cher, offrent une meilleure rentabilité et un partage des risques
par contre l'idée d'un bien personnel sans partage de copro c'est aussi à mon avis bien plus tranquille
c'est pour quoi je parlais d'une maison avec 2 logements
la question que vous posez Ă michaell concernant ses aptitudes au bricolage est effectivement primordiale
mais en tous cas micha a disparu, donc nous causons pour le plaisir :-)...
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yarol
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Posté - 24 juin 2010 : 11:14:32
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bailleurx
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Posté - 24 juin 2010 : 13:18:03
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imaginons que le donateur lui ai dit j'ai gagné cet argent avec l'immobilier et je souhaite que tu l'investisses en immobilier ...
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kerso4
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17
Posté - 24 juin 2010 : 14:32:09
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Pffff Yarol, n'accordez pas d'importance à ce que je dis si tel est votre désir.
Ce que je sais, c'est que si demain je me pointe avec 150.000€ chez mon banquier, je doute qu'il soit complètement objectif dans le choix des placements (cf Pub du CM...)
Maintenant, il y a des dizaines de choix possibles en fonction des objectifs de MichaelL.
J'ai 34 ans, ca fait 6 ans que je me suis lancé dans l'investissement immo avec 1 de Robien, 1 SCI (qui possède 3 studios sur Paris) et 2 Scelliers récemment.
Je ne suis pas trader et travaillant sur Paris, je gagne bien ma vie donc je paye bcp d'impot (15.000€) avec mon épouse.
Je ne connais pas la LMP et LMNP, je n'ai jamais fait de Micro foncier. Mais sur le reste, je peux vous garantir qu'il existe une belle brochette de guignols qui n'y comprenne rien à l'immo et qui ne pense qu'à un truc --> vous vendre des biens à tout prix même si cela n'est pas votre intérêt.
Maintenant, mon imposition va être réduite à 0 pendant les 9 prochaines années.
Enfin, la rentabilité sur Paris n'est pas si mauvaise, étant donné la pression immo. La contrepartie est que les loc tournent souvant. Car au dessus de 6% de rentabilité brute, vous aurez du turn over. D'où la raison pour laquelle je viens de vendre une de mes chambres de bonne à 81k€ (acheté il y a 3 ans 56 k€).
Ex rentabilité:
Appart 1 : Achat 103k€ (2006), loué 650€ HC
Appart 2 : Achat 86k€ (2006), loué 550€ HC
Appart 3 : acheté 56k€ (2007), loué 410€ HC
Enfin, pour gérer soit même, mieux vaut acheter de là où on habite pour 2 raisons:
- connaissance du marché local
- meilleur suivi des locataires en place
Ps : Pour 10k€ de revenus foncier, apres abattement de 30%, ca fait 7000€ de revenus supplémentaire. Comme MichaelL est à la limite de la tranche 14%/30%, ca lui fait 2100€ d'impot à payer en plus (donc la banque ne s'est plantée!). A mon avis, mieux vaut faire un crédit!!!! et investir les 150k€ sur des produits liésà l'immobilier si vous y tenait temps! |
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Posté - 24 juin 2010 : 19:06:49
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Faire du foncier nu avec des travaux pour défiscaliser est une chose, investir dans l'immobilier pour a terme en vivre en est une autre.
Moi aussi, j'ai un peu de mal avec les objectifs indiqués, car je ne crois pas que MichaelL pense réellement en vivre, il nous aurait dit combien il voulait gagner par mois ce qui'l n'a pas fait, et qui est pourtant un élément déterminant, ,mais je répond tout comme.
Faire du foncier nu en défiscalisant, c'est la course a l'échalotte parce que ca fonctioinne pendant quelques années, puis on arrive inévitablement sur des revenus fiscalisés de plsu en plus importants, qu'on tente en général de courir par un nouvel achat, genre robien ou ancien avec travaux, et on est parti pour trois ans tranquilles.
Pour défiscaliser il n'y a rien de mieux que du foncier nu, pour gagner sa vie, on ne peut pas éviter le LMP ou LMnP, car je ne vis pas de solution en foncier nu avec laquelle on peut éviter de payer des impots en régime de croisière. |
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Posté - 24 juin 2010 : 19:15:13
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Le in-fine, je n'y ai jamais touché, mais je l'ai étudié.
Je ne vois pas comment ca peut revenir moisn cher puisqu'on paye 0,10 Ă 0,40% de plus.
La banque demande toujours un adossement, ceci se fait sur un contrat d'assurance-vie, et si il est en euro, vu comment par l'économie et la finance, vous risquez fort d'etre coincé avec:
1/ Un mauvais contrat tres chargé en frais
2/ Avec un rendement moyen
3/ alors que les taux d'intére repartent fortement a lahausse
Le meilleur moyen de faire de la mauvaise bourse en pensant faire de l'immobilier.... en quelques sortes.
Pour ce qui est du studio ou des studios pariens proposés par Yarol, le rendement est faible, mais pas ridicule, et en meublé, il n'est plus faible du tout. le problème est que le cout d'achat est important, avec 150 000 euros on n'a pas grand chose.
Du côté sécurité, je suis d'accord que c'es le marché le plus sur et le plus liquide, même si rien ne dit que une remontée des taux ne fera pas logiquement baisser fortement les prix de l'immobilier parisien comme d'habitude.
Si vous achetez avec un rendement NET de 7,5% ou plus, avec n emprunt sur 20 ans Ă 4,5% assurance incluse au maximum, les variations du prix du stuid vous importent peu, surtout si vous achetez 100 ou 110% de l'ensemble.
Si vous achetez du De Robien avec un rendement net de 2%, et un emprunt de 5% assurance incluse, vous allez tout droit au gadin, en perdant plutot deux fois qu'une en moins-value future ce que vous gagnez péniblement en réduiction d'impot présente. |
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philippe30
Contributeur vétéran
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20
Posté - 24 juin 2010 : 20:44:27
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Bonjour,
Bailleurx ,citation: oui Philippe le credit in finé coute un peu plus cher (mais ce ne sont que des interrêts qui passent dans les charges) et d'un autre coté ça rapporte des intérêts ce qui fait donc au final que ça coute moins cher
Ribouldingue à répondu sur ce point mais je continue à penser que payer plus d'intérêt pou diminuer son imposition est un leurre vendu parles banques , le français aime bien ne pas payer trop d'impôt moi sans être maso j'estime que si je gagne je peux payer mais bien je fais tous pour pour diminuer sans pour autant mon imposition mais pas par le in fine
citation:
vous dites que vous n'êtes ni pour une construction neuve (qui donne des avantages fiscaux) ni pour une rénovation (dont les travaux peuvent se déduire)
vu que c'est un "petit" investissement (dont le montant des loyers permettra en tous cas de bénéficier d' au moins de 30% d'battement ça doit effectivement se calculer
Je disais ça pour Michael au vue de sa connaissance de l'immobilier dans un cas bien précis maintenant je ne connais pas ce secteur d'investissement mais pour m'être intéressé à l'activité de marchand de bien , je suppose que la part de problème administratif , de normes et autres tracas doivent être important
Allez une note de bonne humeur , je vous annonce que Michael est parti acheter des biens et que nous allons le retrouvez dans la section comment louer , comment déclarer , comment faire ma compta et ensuite dans la section comment gérer les impayés , comment remettre en état après le départ ...la dure vie de l'investisseur qui passe par tous ces états.
Philippe
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Investisseur immobilier
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