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Luc Standon
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 Posté - 21 oct. 2011 : 08:59:42
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citation: Initialement posté par Manuel44000
Par exemple pour un achat immo de 200KE, cela représente environ 1600E/mois sur 20 ans
Houla... un remboursement de prêt à 1600€ mensuel (intérêts et assurance inclus) pour un achat de 200 K€ qui plus est pour un investissement locatif à seulement 900€/mois...
1 - Vos revenus locatifs ne couvrent même pas les frais d'emprunt, pour peu qu'il y ait des travaux, des achats de mobiliers (cas de locations meublés), les frais de syndic (cas d'une copropriété), les impôts et taxes, les frais de gestion locative... Bien c'est pas gagné votre histoire, autant dire que vous serez à perte tat que vous n'aurez pas revendu pour toucher une plus-values compensatrice de vos perte pour équilibrer.
2 - Je ne suis pas certain que vous ayez correctement négocié le meilleur taux de votre emprunt immo à la base.
Et comme le souligne justement phillipe30 vous semblez aussi confondre la notion de rentabilité avec celle de trésorerie : ce sont deux éléments qui peuvent parfois être antagonistes pour ne pas financièrement opposés.
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Conformément à la Loi "informatique et libertés" du 6 janvier 1978 modifiée (cf. CNIL), je bénéficie et dispose d'un droit d'accès, de rectifications, de modifications et de suppression des données et des informations me concernant.
Ce droit s'appliquant aussi à l'ensemble de mes contributions, interventions et commentaires sur les forums d'UniversImmo.com dont la société AEDèv SAS ne peut se prévaloir automatiquement de l'exclusivité des droits d'édition.
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 Posté - 21 oct. 2011 : 09:01:22
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Bonjour,
Je me suis mal expliqué, donc je met un cas réel:
Achat d'un bien financé à 100% par crédit 200KE sur 20 ans - Revenus mensuels 2500E
Crédit Loyers Charges Crédit
ans 1500e/m 2500e/m 500e/m +Charges rendement
1 18000 30000 6000 24000 125%
2 36000 30000 12000 48000 63%
3 54000 30000 18000 72000 42%
4 72000 30000 24000 96000 31%
5 90000 30000 30000 120000 25%
6 108000 30000 36000 144000 21%
7 126000 30000 42000 168000 18%
8 144000 30000 48000 192000 16%
9 162000 30000 54000 216000 14%
10 180000 30000 60000 240000 13%
11 198000 30000 66000 264000 11%
12 216000 30000 72000 288000 10%
13 234000 30000 78000 312000 10%
14 252000 30000 84000 336000 9%
15 270000 30000 90000 360000 8%
16 288000 30000 96000 384000 8%
17 306000 30000 102000 408000 7%
18 324000 30000 108000 432000 7%
19 342000 30000 114000 456000 7%
20 360000 30000 120000 480000 6%
En résumé: Investissement = Crédit + Charges
Revenus = Loyers
Rendement = rapport Revenus/Investissement
Le rendement est dégressif car je ne cumul pas les loyers ( comme on ne le ferais pas avec un livret d'épargne )
En fait imaginons que le bien immo c'est un livret d'Ă©pargne
Et que le capital sur le livret est "avançé" par la banque d'ou effet de levier.javascript:insertsmilie(' ')
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Édité par - Manuel44000 le 21 oct. 2011 10:18:24 |
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Posté - 21 oct. 2011 : 09:13:09
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désolé, mais je m'explique très mal, disons simplement que lorque l'on veux comparer plusieurs types d'investissements, on oubli que lorque l'on ouvre un livret d'épargne ou autre, le banquier ne nous avançe bien evidemment pas le capital, mais pour un bien immo à crédit oui !
C'est juste un angle de vision différent en faveur des investisseurs immo. Que l'on considère cela du rendement ou pas, c'est bien la réalité des chiffres. |
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philippe30
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64
Posté - 21 oct. 2011 : 09:25:07
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Donc vous en concluez quoi ?
J'ai pas tout compris dans vos chiffres si vous pouviez détailler votre analyse, cela est intéressant.
Le locatif rapporte plus car le locataire contribue aussi au paiement donc au lieu de mettre 700 comme dans votre ancien exemple à titre personnel , vous mettez 700 + 900 du locatif en faisant abstraction des intérêts d'emprunts.
A l'issue de la fin du crédit , votre bien est payé donc vous rapporte 100% sans crédit et vous pouvez le revendre en souhaitant avoir fait un gain dessus.
Philippe
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Investisseur immobilier
"Si tu veux savoir ce que Dieu pense de l'argent, regarde ceux auxquels il l'a donné"
Dorothy Parker
Si l'on veut gagner sa vie, il faut travailler. Si l'on veut devenir riche, il faut trouver autre chose.
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Ankou
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Posté - 21 oct. 2011 : 09:38:46
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citation: Initialement posté par Manuel44000
Bonjour,
Je me suis mal expliqué, donc je met un cas réel:
Achat d'un bien financé à 100% par crédit 200KE sur 20 ans - Revenus mensuels 2500E
Crédit Loyers Charges Crédit+Charges
ans 1500e/mois 2500e/mois 500e/mois rendement
Quand c'est flou, c'est qu'il y a un loup ..........
C'est difficile de démontrer que l'investissement immobilier n'est pas "rentable" si on arrive à louer avec 2500€ de revenus et 1500+500 de sorties mensuelles.
A ce prix lĂ , achetez de suite! |
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Posté - 21 oct. 2011 : 10:28:22
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je pensais que ce serait un sujet simple Ă expliquer, mais lĂ je ne sais plus.
Ce post est un sondage sur les rendements locatifs. J'explique simplement que l'immobilier est un excellent placement comparativement avec d'autres placements. Au delà de toute considération de risque ou plus/moins value...
Autre cas et c'est le dernier:
1 - vous placez (de vos deniers) 100Ke sur un livret Ă 5%
ou
2 - la banque vous prĂŞte 100Ke pour faire un placement Ă 5%
En réalité pouvez-vous dire que c'est le même rendement ? pour moi non, il est "boosté" dans le 2° cas,
C'Ă©tait lĂ le but de mon intervention positive sur ce post,
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philippe30
Contributeur vétéran
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Posté - 21 oct. 2011 : 10:42:11
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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Posté - 21 oct. 2011 : 13:31:29
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citation: Initialement posté par Manuel44000
Le rendement est dégressif car je ne cumul pas les loyers ( comme on ne le ferais pas avec un livret d'épargne )
En fait imaginons que le bien immo c'est un livret d'Ă©pargne
Et que le capital sur le livret est "avançé" par la banque d'ou effet de levier.
Heu par oĂą commencer....
Concernant l'effet levier :
citation: Définition de Effet de levier - Lexique de financeL'effet de levier explique le taux de rentabilité comptable des capitaux propres en fonction du taux de rentabilité après impôt de l'actif économique (rentabilité économique) et du coût de la dette. Par définition, il est égal à la différence entre la rentabilité des capitaux propres et la rentabilité économique. Lorsqu'il est positif, le recours à l'endettement a permis d'augmenter la rentabilité des capitaux propres de l'entreprise. En revanche, lorsque la rentabilité économique est inférieure au coût de l'endettement, l'effet de levier joue négativement ! De plus, celui-ci reste une tautologie comptable qui ne doit pas faire oublier que le recours à l'endettement augmente le risque lié aux capitaux propres, et ne crée pas au total de valeur. Pour plus de détails, voir les pages 298, 771, 840 et 1130 du Vernimmen 2012 : http://www.dalloz-achatenligne.fr/v...en-ligne.php
Sinon sur Wikipédia, il y a même la formule : http://fr.wikipedia.org/wiki/Effet_de_levier
En anglais l'effet levier est traduit par Leverage effect qui est différent du Gearing (je ne serais comment traduire ce ratio en Français) :
citation: DĂ©finition de Gearing - Lexique de finance
Le gearing est le ratio de la dette financière et bancaire nette sur les capitaux propres de l'entreprise. Il mesure le risque de la structure financière de l'entreprise.
Pour plus de détails, voir la page 301 du Vernimmen 2012
De même il ne faut pas confondre le flux de trésorerie (cash flow en Anglais) avec la capacité d'autofinancement (CAF, cash-earnings) qui est constituée à partir de flux de fonds ne tenant pas compte des décalages de trésorerie (mais qui est plus simple à calculer).
Vous comparez par opposition deux concepts différents : l'investissement (à risques et non garanti) et l'épargne de placement (sécurisé et garanti par l’État).
Vous faites aussi quelques erreurs car 1600€/mois pour un emprunt de 200K€ vous calculer les intérêts d'emprunt mensuel, sans pour autant en tenir compte dans la globalité de l'investissement initiale de 200K€. Or si l'on considère les intérêts d'un emprunt à 100% sur 20 ans pour 200K€, on est pratiquement aux alentours des 400K€ voire 410K€. Là ça change encore la donne, (reste aussi les frais de notaire à inclure).
Je repasserais plus tard pour vous répondre sur le reste... Mais il vous faut encore potasser un peu le sujet  et continuer d'apprendre, car on apprends aussi de ses erreurs. |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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69
Posté - 21 oct. 2011 : 22:40:07
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citation: Initialement posté par Manuel44000
Autre cas et c'est le dernier:
1 - vous placez (de vos deniers) 100Ke sur un livret Ă 5%
ou
2 - la banque vous prĂŞte 100Ke pour faire un placement Ă 5%
En réalité pouvez-vous dire que c'est le même rendement ? pour moi non, il est "boosté" dans le 2° cas,
Dans le cas 1 : ce sont vos propres fonds. Vous pouvez en faire ce que bon vous semble : placements, investissements, épargne, bas de laine, dépenses, etc..
Dans le cas 2 : Comme vous le dite c'est l'argent de la banque, donc si la banque vous fait un prêt de 100K€ c'est que cela correspond à votre capacité d'emprunt : sur le marché, je ne vois pas de produit d'épargne à 5% net garanti pour le moment, par contre il sera facile de vous trouver un emprunt à 5% (hors frais d'assurance). La différence sera en votre défaveur, à mon humble avis.
Avez vous jeter un œil sur le concept de la titrisation. Car en gros, j'ai l'impression que vous souhaitez inconsciemment exporter le complexe modèle financier de titrisation des institutions de crédits aux particuliers individuels, mais d'une manière plus simplifiée. Si c'est le cas, regarder le carnage que cela a causé, et imaginer si les particuliers avaient la possibilité de titriser leur dettes pour en faire des bénéfices : l'économie réelle s'écroulerait en même pas 24 heure, le temps que chacun puisse dépenser ce qu'il n'a jamais eut en fond propre.
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philippe30
Contributeur vétéran
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Posté - 22 oct. 2011 : 06:28:29
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 Posté - 22 oct. 2011 : 10:12:47
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Bonjour,
La communication est réellement un art difficile, et autrement plus stubtile que la finance.
Avec très peu de connaissances fiscales, et financières, je très reste modeste sur ces sujets. Par contre je suis pragmatique et mon raisonnement est aussi simple que ceux de La Palice. Ne vous fixer pas sur les chiffres cités. Au delà de toute considération fiscale, je ne suis moi-même devant aucun choix d'investissement. Je suis déjà très investi en immo foncier depuis plus de 15 ans et en meubles en BIC depuis cette année et là complètement novice. Je m'en tiens donc au strict libellé de ce post "taux de rendement locatif". Je pensais par mes propos apporter une autre vison du rendement réel sur un investissement immo entièrement financé à crédit ( qui ont des % de rendement sans communes mesures ). Bien sur que le calcul n'est pas le même, je ne parle pas du rendement du bien acheté qui lui va friser la sinistrose à 2,3 ou 5% surtout à Paris.
Bien sur que ce n'est pas le mĂŞme calcul. |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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72
Posté - 22 oct. 2011 : 18:55:17
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citation: Initialement posté par Manuel44000
Par contre je suis pragmatique et mon raisonnement est aussi simple que ceux de La Palice.
 Chanson de La Palisse par Bernard de La Monnoye Un texte effectivement très amusant pour peu qu'il vous divertisse
citation: Initialement posté par Manuel44000
Ne vous fixer pas sur les chiffres cités.
OK hors chiffrage, vous espérez, par exemple, obtenir un emprunt à 5% d'intérêts annuelles qui une fois placé à bon escient vous rapporterai 12% par an. Ainsi déduction faite des intérêts d'emprunt annuelles de 5%, votre gain serait de 7% (12-5). Ah si cela pouvait être aussi simple à réaliser... Notre économie mondiale reposerait sur une simple lapalissade financière
J'espère que nos échanges ont été constructifs et ont pu vous donner soif d'explorer plus en profondeur les domaines économico-financiers.
citation: Initialement posté par philippe30
Merci pour le lien je ne connais pas ce terme de titrisation , description de la finance actuelle qui ne produit rien mais génère des profits artificiels.
De rien. Pour faire bref, le problème des titrisations a fait exploser le problème des subprimes aux USA, s'en suivit la crise de 2008 qui en fait se déclencha en 2007. Explosion des bulles spéculatives, et prise de conscience des politique sur l'économie, mais trop tardivement. Depuis on s'est aperçu de la contamination des actifs pourris et toxiques. S'en suivit les plans de rigueur, les interventions de la FED, etc... Les politiciens dépasser par l'ampleur du monstre qu'ils avaient eux mêmes laissé grandir s'en sont tenu à faire des sommets, G20, etc... avec des grands principes de réforme du Capitalisme (au sens large), ce qui est totalement contradictoire avec l'esprit du libéralisme. Bref... Récemment DEXIA en est la parfaite illustration en zone Euro. Et c'est pas fini, quand bien même la bad-bank est créé, elle sera vouer à grossir (à mon avis).
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