| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
lachman21
Nouveau Membre
5 message(s)
Statut:
|
|
 Posté - 17 juil. 2010 : 07:51:43
|
Bonjour,
Je suis copropriétaire d'un appartement disposant d'une fenêtre de toit. L'immeuble date de 1700 et il n'y a aucun réglement de copropriété.
Suite à des problèmes d'infiltrations d'eau dont nous ne connaissons pas l'origine (étanchéïté de l'installation ou du velux lui-même dont le bois est fatigué ?), le syndic a fait intervenir un couvreur qui juge indispensable de remplacer le velux et de refaire l'étanchéïté autour de celui-ci. Bien évidemment, le syndic m'indique que ces travaux sont à ma charge car un velux n'est ni plus ni moins qu'une fenêtre et qu'il est uniquement à usage privatif...
Par contre, je pensais qu'un velux était avant tout un élément constitutif de la charpente et de la toiture et qu'à ce titre, les travaux ne peuvent être qu'à la charge de la copropriété.
Qu'en pensez-vous ? Y-a-t-il un acte de jurisprudence sur cet item ? Sinon, comment procédez ?
Le velux n'est pas à hauteur des yeux mais plus haut et qu'en je vois le prix pour le remplacement d'un grand velux et d'un petit (2 200 €)..., il est légitime d'être certain que ces charges me soient imputables...d'autant plus qu'on pourrait m'objecter, si les travaux tournaient mal, d'être intervenu sur un élément de la copropriété... et comme la décennale ne peut être exercée que si la soliditié du batiment est remise en cause...
Merci pour vos éclaircissements avisés.
Cordialement
|
|
|
|
nefer
Modérateur
14629 message(s)
Statut:
|
|
1
 Posté - 17 juil. 2010 : 08:21:00
|
|
mais il y a obligatoirement un état descriptif de division.... |
|
|
|
 2
Posté - 17 juil. 2010 : 09:11:34
|
Je ne comprends pas comment il n'y a pas de réghelemnt de copropriété, c'est qusiement impossible. Lors de la vente, le notaire n'a pas tiqué a l'absence de RdC?
Le fait que l'immeuble date de 1700 ne change rien, puisque a cette époque il n'y avait pas de copro mais qu'elles se sont faites beaucoup plus tard. J'habite un immeuble de 1880 dont le RdC date de 1980 environ.
Ce n'est sans doute pas un Velux, marque déposée, mais une fenêtre de toit (accessoirement peut-être de marque Velux, mais faite en bois, ça m'étonnerait quand même un peu).
A mon avis l'ouvrant et le cadre lui-même sont en général privatifs, mais le morceau de charpente autour qui sert à rigidifier localement la charpente et à acceuillir la fenêtre de toit sont communs.
Vous devez prendre à votre charge la fenêtre de toit elle-même et aussi sa partie fixe bien évidemment surtout que c'est autour de cette dernière qu'il y a un problème d'étanchétié, problème crucial quand il s'agit de toiture..
L'idéal est que cela se remplace cote pour cote, mais si la fenêtre est ancienne, c'est peut-etre difficile, et il va vous falloir alors demander l'autorisation de modifier localement la charpente, autorisation qui si elle ne vous est pas accordée, et on le comprend facilement, vous oblige alors a faire faire une fenêtre a la dimension, ce qui va vous couter le double du prix que vous avez en tête.
Si vous intervenez sur la charpente le sydnicat est en droit (résolution en AG) d'exiger une assurance Dommage ouvrage.
Dans mon syndicat, nous ne l'avons pas fait, et nous nous en mordons les doigt, pour trois simples fenetre de toit, le travail a été baclé, nous nous trouvons avec un toit gondolé que le copropriétaire ne veut pas (ne peut pas financièrement?) remettre dans son état initial, et nous craignons que des adoises ne s'envolent, avec tous le soucis qui peuvent venir avec.
Pour le syndicat, il n'a que faire de l'assurance décénale de VOTRE artisan qu'il ne peut pas activer, il se peut d'ailleurs fort bien dans 8 ans que l'artisan ait déposé son bilan, donc il est crucial pour le sydnicat qu'il dispose d'un recours facilement mobilisable et qui ne coute pas grnad chose en cas de dommage sur l'ouvrage, et c'est bien la dommage ouvrage. Dans votre cas, il s'agit quand même normalement de milliers d'euros, pas de centaines... |
|
|
|
ETASPAK
Contributeur senior
659 message(s)
Statut:
|
|
3
Posté - 17 juil. 2010 : 12:00:52
|
Bonjour,
En l’absence de tout règlement de copropriété qui précise explicitement que cette fenêtre de toit (indissociable de l'ensemble de la toiture) soit « partie privative ».
Cette fenêtre de toit est obligatoirement « partie commune ».
Et de ce fait, les frais de cette fenêtre de toit sont exclusivement à la charge du syndicat des copropriétaires.
L’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 précise :
« Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes : »
« Le gros œuvre des bâtiments……. »
Et jusqu’à preuve du contraire, le toit d’un immeuble fait partie du gros œuvre d’un immeuble.
À titre d’information, voyez également ce que précise ce lien :
« Un arrêt de la Cour d’Appel de PARIS du 4 janvier 2000 vient d’annuler une vente qui portait sur un appartement situé dans un immeuble de deux étages et comprenant plusieurs appartements, au motif que l’appartement objet de la vente se situait dans un immeuble dépourvu de règlement de copropriété. »
http://www.adil83.org/modules.php?n...icle&sid=123
Loi 65-557 du 10 juillet 1965 :
http://www.legifrance.gouv.fr/affic...on=rechTexte
Décret 67-223 du 17 mars 1967 :
http://www.legifrance.gouv.fr/affic...on=rechTexte
|
|
|
|
|
|
4
Posté - 17 juil. 2010 : 12:24:08
|
Une fenêtre de toit n'est nullement indiscociable d'une toiture sauf a ce qu'elle ne soit PAS montée sur un chevêtre, ce qui serait exceptionnel à partir du moment ou l'espace en dessous est occupé.
Si en effet la fenêtre de toit est indoissociable de la charpente, qu'il n'y a pas de chevetre (morceaux de bois pemettant de répartir les chrages de la toiture aux autres poutres) mais que c'est la partie fixe de la fenetre qui le fait directement, alors, évidemment, ce que j'ai dit plus haut serait faux. |
|
|
|
5
Posté - 17 juil. 2010 : 12:27:09
|
|
|
|
|
ETASPAK
Contributeur senior
659 message(s)
Statut:
|
|
6
Posté - 17 juil. 2010 : 14:27:41
|
Sur un plan technique :
Les raccordements de zinguerie (étanchéités) ainsi que les éléments de fixation du châssis d’une fenêtre de toit (fixes et ouvrants) font parties intégrantes (et de ce fait indissociables) de l'ensemble d’une toiture.
Sur un plan juridique :
La toiture d’un l'immeuble dans son ensemble est partie commune, y compris cette fenêtre de toit en l'absence d'une clause spécifique du règlement de copropriété.
|
|
|
|
|
|
7
Posté - 17 juil. 2010 : 15:07:20
|
Il y a DEUX éléments en cause, et non pas un seul;
L'étanchéité périphérique à la fenêtre de toit
La fenêtre elle-même puisqu'elle doit êre changée.
La jupe d'étanchéité, qui n'est pas forcément en zinc, n'est pas forcément la partie la plus couteuse.
citation: les éléments de fixation du châssis d’une fenêtre de toit Encore une fois, pas d'accord si c'est chevêtré. c'est comme d'annoncer sans en connaitre le détail que le montant fixe de toutes les fenêtres du batiment font partie de la structure du batiment.
C'est possible, comme ce n'est pas forcément vrai...
Je pense qu'il faut attendre d'en savoir plus du questionneur pour juger.
Je vous ai deja dit que je n'excluais pas que vous ayez raison dans uen certaine configuration, mais je ne vois pas comment ce pourrait etre certain dans tous les cas sans meme avoir aucun détail. |
|
|
|
ETASPAK
Contributeur senior
659 message(s)
Statut:
|
|
8
Posté - 17 juil. 2010 : 18:19:54
|
|
citation: Initialement posté par lachman21
Je suis copropriétaire d'un appartement disposant d'une fenêtre de toit. L'immeuble date de 1700 et il n'y a aucun réglement de copropriété.
Attendu que dans le cas de lachman21 « il n'y a aucun règlement de copropriété » c’est donc le Code de la Copropriété qui s’applique.
A partir de là , l’aspect technique de cette fenêtre de toit n’entre pas en considération pour savoir qui doit prendre en charge les frais de rénovation de cette fenêtre de toit.
Elle fait partie intégrante de l’ensemble de la toiture de l’immeuble « partie commune ».
Voyez également ce que précise ce lien :
3) La décision de justice :
« Ici encore, l’hypothèse est rare. Elle ne se rencontre que lorsque l’immeuble est déjà soumis au statut de la copropriété, qu’aucun règlement n’a été établi et que l’assemblée générale n’a pris aucune décision pour en définir le contenu minimum visé ci-dessus. Dans ce cas, tout copropriétaire peut alors saisir le Tribunal de grande instance du lieu de situation de l’immeuble. Le juge ne se contente pas d’ordonner aux copropriétaires de faire établir un règlement ; il en impose un après expertise judiciaire. »
« L’absence de règlement de copropriété n’empêche absolument pas un immeuble d’être soumis au statut de la copropriété. En effet, ce n’est pas ce document qui donne naissance à un syndicat de copropriétaires mais le fait que l’immeuble soit divisé en plusieurs lots et qu’au moins deux d’entre eux soient attribués à deux personnes distinctes. »
http://www.ancc.fr/etablissement-du...lement-copro
|
|
|
|
|
|
9
Posté - 17 juil. 2010 : 18:35:54
|
|
Vu sous cet angle, en effet, sans rdC ni résolution d'AG opposable, vous avez raison. |
|
|
|
ETASPAK
Contributeur senior
659 message(s)
Statut:
|
|
10
Posté - 17 juil. 2010 : 19:20:30
|
Ceci dit, comme vous le précisez :
« Je pense qu'il faut attendre d'en savoir plus du questionneur pour juger. »
Il serait quand même intéressant de connaître l’origine de cette fenêtre de toit.
|
|
|
|
|
|
11
Posté - 18 juil. 2010 : 08:12:04
|
|
Oui, des fois qu'on découvre que ce soit le copropriétaire précédent qui ait eu l'autorisation de poser cette fenêtre... |
|
|
|
lachman21
Nouveau Membre
5 message(s)
Statut:
|
|
12
Posté - 19 juil. 2010 : 20:18:17
|
Merci beaucoup pour toutes ces réponses très précises.
Je vous confirme qu'aucun réglement de copropriété n'existe. Le sujet est soumis à chaque AG et aucun copropriétaire n'en voit l'intérêt d'autant plus que son coût n'est pas négligeable (entre 2 000 et 2 500 €).
Le fait qu'il y ait une fenêtre de toit est, pour moi, d'origine. Il n'y a aucune autre fenêtre dans cette pièce et je n'ai pas connaissance d'un ajout par un ancien copropriétaire de ce lot.
Par contre, pour la partie technique, je ne sais absolument pas si le velux est chevêtré. Par contre, je vais tenter de me renseigner auprès du couvreur.
Encore merci !
Excellente soirée ! |
|
|
|
lachman21
Nouveau Membre
5 message(s)
Statut:
|
|
13
Posté - 19 juil. 2010 : 21:14:32
|
Si j'ai bien compris, on peut résumer la situation comme suit :
- si la fenêtre de toit est chevêtrée, cela signifie qu'il fait partie intégrante de la charpente donc de la toiture ce qui, implique, en raison de l'absence de réglement de copropriété, que l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 s'applique et impose ma fenêtre de toit doit être prise en charge pas la copro. Par contre, l'article 2 de cette même loi indique qu'est privatif tout élément à l'usage exclusif d'un copropriétaire. Or, ma fenêtre de toit semble également répondre à cette article...
Qu'en pensez-vous ? Je vais voir un avocat spécialisé dans l'immobilier ce jeudi... est-ce réellement utile ?
Merci |
|
|
|
14
Posté - 19 juil. 2010 : 23:21:58
|
L'inverse, si il est non chevetreé, c'est qu'il est a l'évidence présent des la fabrication du toit, puisqu'il fait partie de la structure de la couverture.
Cela ne signifie pas pour autant que s'il ne l'est pas on puisse en conclure l'inverse, mais en tout cas sans chevetre, c'est certain.
Chevetré, ca veut dire que le cadre fixe de la fenetre de toit n'est pas fixé directement aux cehvrons (poutres) mais il est fixé sur un rectange fait de bois de même taille ou presque que les poutres, lequel rectange fait partie de la structure du toit.
On chevetre parce que la fenetre est plus large en général que l'espace entre deux chevrons, et qu'il faut donc en couper un. |
|
|
|
ETASPAK
Contributeur senior
659 message(s)
Statut:
|
|
15
Posté - 20 juil. 2010 : 11:49:00
|
Bonjour lachman21,
Existe-t-il un autre accès pour accéder sur le toit ou d’autres velux que le vôtre ?
Voyez cette jurisprudence, elle corrobore les dires de votre syndic :
Cour de cassation du mercredi 22 février 1995 N° de pourvoi : 93-14531
« Mais attendu qu'ayant constaté que le châssis et le vitrage qui séparent l'atelier de l'extérieur n'étaient pas affectés à l'usage ou à l'utilité de tous ou de plusieurs copropriétaires, que cet atelier, construction légère, n'apparaissait pas comme un élément de gros œuvre et que la plateforme en bois qui le supporte, ne participait en rien à la charpente de la toiture de l'immeuble, la cour d'appel a retenu, à bon droit, que la réparation des menuiseries métalliques et de la vitrerie de l'immeuble, parties privatives, incombait aux seuls propriétaires du lot litigieux ; »
COPROPRIETE - Parties communes - Détermination - Châssis métallique et verrière d'un atelier d'artiste (non) - Eléments non affectés à l'usage ou à l'utilité des copropriétaires.
Textes appliqués : Loi 65-557 1965-07-10 art. 2 et 3
http://www.legifrance.gouv.fr/affic...66&fastPos=1
Voyez également ce lien :
Velux-partie commune/partie privative :
Aux termes de l’article 2 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965, sont privatives les parties du bâtiment et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé.
L’article 3 de la loi donne une énumération des parties réputées communes du bâtiment.
Cette liste qui n’est pas exhaustive, n’a pas un caractère d’ordre public.
L’alinéa 2 de cet article prévoit que la présomption de partie commune ne s’applique que dans le silence ou la contradiction des titres.
C’est la notion d’exclusivité qui permet d’apprécier le caractère privatif ou commun d’un élément de l’immeuble.
La jurisprudence a estimé que les fenêtres avec leurs vitres (C.A. Paris 23ème ch. 6 novembre 1985 - Juris-Data n° 027696), les volets et persiennes, les stores et jalousies, les balustrades et appuis sont des parties privatives.
Il n’existe pas, à notre connaissance, de jurisprudence concernant expressément les velux.
Cependant, en l’absence de disposition particulière du règlement de copropriété, il nous semble, compte tenu des articles susvisés et de la jurisprudence relative aux fenêtres, que les velux doivent être considérés comme des parties privatives.
http://jdimmobilier.free.fr/aj.php?...cat=7&doc=95
Sachez également que vous avez la possibilité sur Universimmo d’avoir une consultation juridique payante en ligne validée par un avocat spécialisé en droit immobilier.
http://www.universimmo.com/repq/unirepq001.asp
|
|
|
Édité par - ETASPAK le 20 juil. 2010 11:53:16 |
|
|
|
16
Posté - 20 juil. 2010 : 12:23:01
|
|
citation: et que la plateforme en bois qui le supporte, ne participait en rien à la charpente de la toiture de l'immeuble Tres intéressant cette citation.
J'en tire cette phrase qui corrobore ce que je disais ci-dessus:
Le tribunal dans ce jugement s'est appliqué a comprendre si la fenetre intervenait ou pas dans la structure.
citation: L’alinéa 2 de cet article prévoit que la présomption de partie commune ne s’applique que dans le silence ou la contradiction des titres Bigre, avec ça, ... débrouillez vous |
Édité par - ribouldingue le 20 juil. 2010 12:24:22 |
|
|
|
17
Posté - 20 juil. 2010 : 12:40:07
|
Velux étant une marque de fenetres sur toit, nous parlerons dans votre cas d'une fenetre.
Sauf avis contraire de votre RdC qui doit exister même si l'immeuble est de 1700. (si votre fenetre est aussi de cette époque ... c'est normal qu'elle est perdue un peu d'étanchéité...  ).
plaisanterie à part :
La fenetre est une partie privative : vitres et support de vitres, crémones, etc..
L'huisserie de la fenetre solidaire de la toiture est une partie commune.
L'étanchéité entre l'huisserie et la toiture est une partie commune.
L'étanchéité entre la fenetre et l'huisserie est une partie privative.
Si vous devez changer la toalité à cause d'une mauvaise étanchéité entre fenetre et huisserie : il faut une demande en AG et le changement de la totalité est à votre charge. |
|
|
|
lachman21
Nouveau Membre
5 message(s)
Statut:
|
|
18
Posté - 20 juil. 2010 : 13:01:07
|
Bonjour,
Cela ne semble pas évident. L'accès au toit est beaucoup plus facile par ma fenêtre de toit plus que par une autre façade mais il est vrai que le syndic ne m'a jamais demandé en 5 ans de permettre l'accès à un couvreur pour une éventuelle révision de toiture...
Nous arrivons donc à deux conclusions :
- au regard de la structure, il est quasi admis que ma fenêtre de toit fait partie intégrante de la toiture ce qui signifie que, sous ce seul aspect, il est logique que les travaux incombent à la copropriété.
- au regard de la jouissance, il est quasi admis que je sois le seul à jouir de cette fenêtre de toit ce qui signifie que, sous ce seul aspect, il est logique que les travaux m'incombent.
Bref, il va falloir statuer et l'intervention d'un juge de proximité prend environ 6 à 8 mois... Il va falloir croiser les doigts pour que cela tienne d'ici là ...
Je doute que mon syndic et moi-même d'ailleurs ne se satisfasse de ces conclusions très précieuses mais informelles...
Merci beaucoup à chacun |
|
|
|
lachman21
Nouveau Membre
5 message(s)
Statut:
|
|
19
Posté - 20 juil. 2010 : 13:15:56
|
|
En lisant plus précisément le cas de jurisprudence concernant la verrière de l'atelier évoqué par ETASPAK, je suis tout à fait d'accord avec Rabouldingue...il apparaît clairement que la structure soit analysé. La notion de jouissance semble être importante mais la structure de l'ouvrage et l'intégration du velux à la charpente semble prépondérant... |
|
|
|
20
Posté - 20 juil. 2010 : 14:26:47
|
Lachman21,
j'ajouterais que le juge de porximité aura beaucoup de mal a se prononcer sur la participation a la structure ou non, n'étant pas spécialiste, et que ca risque de déboucher sur une couteuse intervention d'expert, a moins d'un échange de courrier entre le syndic et vous prélablement dans lequel vous glisseriez cette participation a la structure due la l'absence e chevetre (si c'est le cas) et ou le syndic le confirmerait.
Pour ma part, j'utiliserais fort a propos le bon jugement que vous indique Eastman en envoyant une lettre bien tournée expliquant que la fenêtre de toit ayant sa partie fixe ne faisant pas partie de la structure de la couverture (si c'est vrai) alors, je (lachamn21) cite cette jurisprudence pour vous indiquer que a mon avis il s'agit d'une partie commune.
Et j'attendrais la réponse écrite du sydnic, des foi
1/ qu'il en vienne que du bon pour vous, soit que le syndic se range a votre argumentation,
2/ soit que sa réponse laisse paraitre une faille dont vous pourriez profiter. |
|
| |
|
Sujet |
|
|
