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deny12000
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 Posté - 10 sept. 2010 : 07:54:56
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bonjour
Nottre petit syndic a été racheté par Foncia
Nous apprenons entre autre aussi que la prochaine assemblée générale dans les locaux de Foncia
sera payante
Nous arguons qu'une assemblée générale annuelle est toujours gratuite, sauf si elle se prolonge en dehors des heures ouvrées , le syndic nous dit alors que nous avons le droit de négocier/refuser le contrat , mais que Foncia a le droit de mettre cette clause dans le contrat
Qu'en est il ?
merci
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Posté - 10 sept. 2010 : 08:34:42
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deny12000 : tout d'abord l'AG ne doit pas se tenir dans les locaux du syndic !!! Elle doit OBLIGATOIREMENT se tenir dans la ville ou se trouve la copropriété.
La mairie dispose de salles ou votre SDC peut faire cette AG, et elles sont généralement gratuites.
Hors des heures d'ouverture légale, le syndic peut facturer des honoraires. Mais si vous ne désirez pas payer ces honoraires, vous n'avez pas besoin du syndic à l'AG, sa présence n'est pas obligatoire
Le contrat de syndic peut se négocier. le CS peut commencer à le faire avant l'AG, et l'AG peut également le faire. Elle seule décide en copropriété.
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deny12000
Contributeur débutant
55 message(s)
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 2
Posté - 10 sept. 2010 : 08:39:20
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merci philippe pour ces précisions
l' AG se situera dans la même ville que la copro, pas de problème sur ce point
On peut faire l'ag dans un restaurant tenu par un des copros, mais on a absolument besoin du syndic en séance, pour faire ratifier les points de l'ordre du jour et poser de mulitples questions en rapport avec la copro
On va donc négocier le contrat, sachant que la marge de manoeuvre est réduite si on a pas un autre syndic en réserve
a+ |
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mespres
Contributeur vétéran
1499 message(s)
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Posté - 10 sept. 2010 : 11:07:13
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Philippe388, vos affirmations sont contestables :
citation: deny12000 : tout d'abord l'AG ne doit pas se tenir dans les locaux du syndic !!! Elle doit OBLIGATOIREMENT se tenir dans la ville ou se trouve la copropriété.
quelle loi l'impose ? Ce n'est pas la pratique du FONCIA que je connais : l'AG se tient dans ses locaux et il demande le paiement de la location.
citation: La mairie dispose de salles ou votre SDC peut faire cette AG, et elles sont généralement gratuites.
faux pour ma commune.
Faire une AG sans syndic ? Et vous comptez travailler avec lui pour la suite ???? Cela me paraît très limite.
Foncia doit respecter les termes du contrat en vigueur. Vous pouvez tenter de batailler pour imposer un changement de lieu : le président du CS devra être retors.
Pour planter le décor, pourquoi ne prévoyez vous pas de changer de syndic ? Le gros FONCIA est très différent d'un petit syndic de proximité. |
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Posté - 10 sept. 2010 : 12:01:38
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mespres : l'AG doit se tenir dans la ville de la copropriété.
citation: La Commission rappelle le caractère impératif de l'article 9 al. 3 du décret du 17 mars 1967 aux termes duquel, sous réserve des stipulations du règlement de copropriété, l'assemblée générale est réunie dans la commune de la situation de l'immeuble, et recommande, pour le cas où le règlement de copropriété ne contiendrait pas la stipulation visée, de faire adopter par l'assemblée générale une résolution fixant, au moins à titre subsidiaire, un autre lieu de réunion.
Ce n'est pas la pratique de Foncia, ,ni de Lamy, et alors !!! il ne respecte pas la loi, et cela est courant dans ces 2 syndics, les premiers de France. Vous pouvez contester sans problèmes cette AG si elle n'est pas tenue dans le lieu de la copro. Je l'ai fait avec Lamy.
Vous devez négocier avec votre mairie. les salles communales sont gratuites pour les associations, et un syndicat de coprorpiétaires.
mespres : votre AG n'a pas renouvelé le contrat de votre syndic, et votre AG se tient dans ses locaux. Ce syndic doit quitter immédiatement cette AG, croyez vous qu'il vous laissera les clefs de son cabinet jusqu'à minuit ?? Croyez vous qu'il restera, alors que vous l'avez viré ??
dny12000 : vous n'avez pas besoin d'un syndic pour ratifier les points de l'ODJ. le syndic ne dirige pas l'AG, et autre copro. peut être élu comme secrétiare de séance. La li n'impose pas la présence du syndic. Celui-ci n'a aucun pouvoir de décision.
Mais si vous devez lui demander des comptes sur sa gestion et sur la comptabilté et les factures, il doit être présent, bien évidement.
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alex41
Contributeur actif
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Posté - 10 sept. 2010 : 14:17:40
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Bonjour deny12000. Vous devez lire le contrat qui lie votre copropriété au syndic. Non celui de Foncia mais celui du syndic racheté par Foncia. Vous y trouverez les info requises concernant la gratuité ou non des locaux du syndic; la gratuité ou non de la tenue de l'assemblée aux heures concernées et son coût. Tant que vous n'avez pas élu Foncia, le seul contrat qui vous intéresse est l'ancien...
Bien sûr, si Foncia est élu, c'est à l'avenir, le contrat de ce nouveau syndic qui fixera les conditions contractuelles de vos relations avec lui.
deny12000, les assemblées doivent se tenir dans la commune où se situe votre immeuble, sous peine de nullité.
Si vous souhaitez changer de syndic, il est préférable en effet de tenir l'AG hors des locaux du syndic actuel, mais c'est le syndic qui fixe les conditions de tenue d'AG et je ne vois pas comment vous pouvez vous opposer à sa tenue dans les locaux du syndic s'il le souhaite ainsi.
Quant à la présence du syndic à l'AG, on connaît la drôle antienne de Philippe qui affirme que l'assemblée peut se tenir sans le professionnel. Essayez toujours de prier le syndic de rester chez lui et vous vous demanderez alors avec quel ordre du jour, quelle feuille de présence vous allez travailler et tenir l'assemblée et puis les copropriétaires vont s'étonner de son absence et de l'impossibilité pour eux de lui poser des questions.
deny12000, vous l'avez compris, il y a loin de la théorie à la pratique.
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Posté - 10 sept. 2010 : 18:36:07
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alex41 : vous prenez toujours les copropriétaires pour des imbéciles ???
Notre CS a préparé et organisé l'AG de notre SDC en 2009, l'ancien ayant démissionné. Nous avons préparé l'ODJ, exigé la liste des copropiétaires à jour; un des membres du CS, ingénieur dans le nucléaire, a préparé un programme informatique pour saisir les votes, et annoncer les résultats dans la seconde, .....
Notre AG s'est déroulé sans problèmes, nous avons informé les copropriétaires présents des problème en cours, des comptes de notre SDC,.... ET 4 jours plus tard le PV de cette AG a été envoyé. !!!! beaucoup plus rapide que le syndic, NON 
alex41 : le syndic prépare et rédige l'ODJ avec le CS; il ne dirige pas l'AG; aucun texte juridique oblige sa présence( même si elle est souhaitable; le syndic est OBLIGE de communiquer au CS tous les docs comptables, et de gestion, ET aussi la liste des copropriétaires à jour.
alex41 : Ne parlons pas ici de théorie et de pratique, préparer et tenir une assemblée générale n'a rien de très compliqué !!! et peut-être que certains copropriétaires sont plus compétents que certains gestionnaires et plus au courant des problèmes de la copropriété.
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JB22
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Posté - 10 sept. 2010 : 19:04:38
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F....A est le champion toutes catégories des facturations particulières...
Certes il est possible en théorie de se passer de la présence du syndic en A.G. En dehors de l'application des articles 49 et 50 du décret, cela n'est pas recommandé.
Il ne faut pas oublier que le syndic assure le secrétariat de l' A.G., sauf décision contraire, cela n'est pas pour rien, s'il ne peut diriger l' A.G. il a un devoir de conseil dont le syndicat n'a pas intérêt à se priver.
Si l'on est à ne pas vouloir la présence du syndic c'est "que le torchon brûle" il vaut mieux alors envisager un changement de syndic.
De philippe388
"un des membres du CS, ingénieur dans le nucléaire, a préparé un programme informatique pour saisir les votes, et annoncer les résultats dans la seconde, ....."
Tous les syndicats ne disposent pas "d'un ingénieur dans le nucléaire" capable de faire un tel programme: avec "résultats dans la seconde" !
Et même s'il disposent d'un tel logiciel encore faut-il qu'ils soient capables de s'en servir...et aient le matériel nécessaire. |
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Posté - 10 sept. 2010 : 19:30:21
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JB22 : citation: Et même s'il disposent d'un tel logiciel encore faut-il qu'ils soient capables de s'en servir...et aient le matériel nécessaire.
Pour votre info, cela peut se faire sans problèmes avec un tableur excel et un ordinateur portable, et il existe également de nombreuses personnes capables de se servir d'un ordinateur en dehors des syndics !!!
Pourquoi toujours prendre les copros pour des imbéciles ???
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JB22
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Posté - 10 sept. 2010 : 20:17:55
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De philippe388
"Pourquoi toujours prendre les copros pour des imbéciles "
Pourquoi toujours exagérer, nous n'avons pas des compétences dans tous les domaines, et diriger une A.G.
"cela peut se faire sans problèmes avec un tableur excel et un ordinateur portable"
Cela peut se faire, je le sais, je l'ai fait avec EXCEL, mais je n'ai pas de portable, mais un bon vieux P.C. de bureau !...
Tous les copropriétaires ne maitrisent pas EXCEL et certains ont échoués.
Bravo si pour vous l' AG s'est déroulé sans problèmes"
"ET 4 jours plus tard le PV de cette AG a été envoyé."
Félicitation, il y a un record à battre. |
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JPM
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Posté - 10 sept. 2010 : 23:16:39
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La tenue d'une assemblée générale sans le syndic est évidemment absurde ! Le statut devrait faire mention de cette obligation de présence du syndic, opposable aussi bien au syndic qu'aux copropriétaires.
Elle devrait mentionner des cas d'exception, ou plus exactement la possibilité de tenir l'assemblée même si le syndic est défaillant.
Il a été suggéré de préciser dans le statut qu'en cas de " cession " du cabinet du syndic sans nécessité d'assemblée préalable les clauses du contrat en cours du syndic " cédant " demeurent en vigueur jusqu'à l'assemblée générale appelée à renouveler le mandat au profit de " l'acquéreur ", ou à désigner un autre syndic. Cette suggestion n'a semblé intéressser personne, pas même l'ARC.
Mais, dans de nombreux cas, la cession doit être précédée d'une assemblée générale ayant pour objet d'accepter le transfert du mandat à l'acqureur. C'est à ce moment que le nouveau contrat de syndic doit être discuté et adopté. Il est aussi possiblede de désigner un autre syndic.
A noter toutefois qu'en cas de fusion absorption, certaines juridictions dont la CA Paris 23e chambre, estiment que les dispositions du Code de commerce prévoyant le transfert de l'universalité du patrimoine de la société absorbée vers celui de l'absorbante prévalent sur les dispositiions de l'article 18 de la loi de 1965. Les dispositions du droit européen vont dans le même sens.
Le position de la Cour de cassation est contraire, mais il n'existe pas à ce jour d'arrêt de principe s'imposant aux juridictions du fond.
Une évidence apparait donc : il ne faudrat jamais désigner unesociété commerciale en qualité de syndic 
Une vraie controverse que personne n'ose évoquer, ni a fortiori traiter.
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Posté - 11 sept. 2010 : 01:45:27
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Mon pauvre Deny12000, vous devez avoir l'impression d'être sur une autre planète...
Le syndic est, rappelons le, mandataire de la copropriété et que ceci renvoie aux notions très précises de délégation de pouvoir et de responsabilité (d'où l'expression « d'ordre et pour le compte de »). Or c'est précisément cette notion de délégation de pouvoir qui irrite tant Philippe388 et il vous explique, (sans rire et au premier degré), que le syndic n'a pas a être présent à une AG sauf si lui (le chef, le vrai, l'unique) le décide. Et, tant pis si cela est absurde et pour tout dire idiot, car s'il dénie la délégation de pouvoir, la délégation de responsabilité lui convient bien. C'est une vision du monde qui repose sur un rapport dominant/dominé, que franchement on est pas obligé de partager.
JPM dit que l'on ne devrait pas donner mandat à une société commerciale (mais là avec une grosse pointe de malice)...Petit problème (mais JPM le sais aussi bien que moi), je ne connais pas un syndic qui ne soit pas organisé ainsi et qu'à ma connaissance tout syndic professionnel qui n'est pas en forme commerciale n'obtient pas de garantie financière (via les caisses de cautions mutuelles puisqu'elles exigent un capital social minimum) et ne peut, par conséquent, pas exercer...
Tout cela est bien loin de votre question... au fait la bonne réponse vous est fournie par Alex41 dès le fil 5. Vous êtes jusqu'à la prochaine AG sous l'empire du contrat accepté par l'AG de 2009, donc non facturable si cela n'est pas prévu au contrat. En revanche si vous élisez F....A, les clauses actuelles seront caduques puisque juridiquement vous changez de syndic. |
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deny12000
Contributeur débutant
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 Posté - 11 sept. 2010 : 07:14:56
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merci pour vos réponses
effectivement je retiendrai qu'ayant besoin du syndic pour éclairer et ratifier les points de l'AG, je demeure toutefois sous le contrat de l'ancien syndic pour la prochaine AG, et que tout contrat futur est à négocier et fermement s'agissant de Foncia
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mespres
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Posté - 11 sept. 2010 : 09:01:09
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le changement doit vous inviter à poser la question de changement de syndic.Si vous souhaitez mettre FONCIA en concurrence, je rejoins philippe388 : il faut vous préparez à gérer seuls l'AG : FONCIA est réduit à un rôle de prétendant, le sécrétaire est un copro. J'ai vécu cette situation, cela demande beaucoup de préparation, et une bonne dose de sang froid. L'AG doit bien entendu se tenir dans des locaux neutres.
Faites un petit tour sur http://www.unarc.asso.fr/site/abus/abus.htm
et faites "CTrl+F FONCIA" : bonne lecture |
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JPM
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Posté - 11 sept. 2010 : 09:09:24
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Il est vrai qu'il y a malice dans mon observation sur les sociétés commerciales.
Mais il n'y a pas que malice. Le mandat de syndic est un mandat social de nature civile.
L'affaire Urbania montre bien que lorsqu'on maltraite trop les vérités premières, elles vous pètent à la figure. Vendre des mandats de syndic est absurde. Pas besoin d'être jurisconsulte pour le comprendre.
Encore de nos jours, un médecin, un avocat, un architecte peut " présenter un successeur à sa clientèle ", et rien de plus nonobstant la commercialisation regrettable de ces professions. Itou pareil pour un syndic.
La controverse relative au transfert automatique ou non des mandats de syndic en cas de fusion absorption montre aussi que le régime de la copropriété est en terrain marécageux. Code de commerce vs/ Loi de 1965 : un joli combat de catch.
La loi de 1965 a été une bonne loi. Mais elle est restée dépourvue d'un socle juridique solide. Près de cinquante ans ont passé. Elle a été malmenée, dégradée mais pas adaptée à l'évolution du droit des institutions collectives.
Il n'y a pas beaucoup de travaux de recherche universitaire sur la copropriété mais ils vont tous dans le même sens, qu'il s'agisse de la notion de lot, de la nature juridique du mandat de syndic, et du caractère institutionnel et civil de l'ensemble.
Il faudra bien un jour recadrer un régime qui concerne plus de la moitié des Français.
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JB22
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Posté - 11 sept. 2010 : 09:57:15
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"Encore de nos jours, un médecin, un avocat, un architecte peut " présenter un successeur à sa clientèle ", et rien de plus nonobstant la commercialisation regrettable de ces professions. Itou pareil pour un syndic."
Il est plus facile de changer de médecin, d'architecte...que de syndic.
Pas besoin de révocation ou d'attendre une assemblée générale pour en changer.
JPM, vous qui vous attachez, avec raison, aux questions juridiques, pourriez-vous donner votre point de vue sur la question posée par
"Louise Bourles" sur les problèmes posées par les départs en cours d' A.G. et particulièrement sur le sort des mandats possédés par le partant. |
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Posté - 12 sept. 2010 : 11:12:38
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Que pensez de ses syndics qui ne respectent pas la loi en tnant leur AG dans des locaux qui se situent allieurs que la ville de la copropriété, et qui de plus facture la location ??
Je n'ai jamais écrit qu'il fallait se passer du syndic dans une AG. Ce qui n'est pas tolérable c'est que dans la plupart des AG, est que le syndic dirige celle-ci.
Dès qu'il y a un litige avec le syndic, que des coprorpiétaires décident de mettre en concurrence celui-cin, alors il faut que le CS prépare cette AG avec un coprorpiétaire secrétaire de séance.
Comme certians l'ont écrit, et comme je la fait depuis des mois, il fuat rappeler que le syndic est le mandatiare du SDC, et à ce titre il doit RENDRE DES COMPTES à l'AG.
Je réclame depuis 6 ou 7 ans un rapport moral et financier au syndic. Rapport que je demande de faire figurer au PV, comme celui du CS.
J'attends toujours ce rapport, j'attends toujours que les syndics répondent aux questions précises sur les comptes et les annexes, .....
JPM : citation: La loi de 1965 a été une bonne loi. Mais elle est restée dépourvue d'un socle juridique solide. Près de cinquante ans ont passé. Elle a été malmenée, dégradée mais pas adaptée à l'évolution du droit des institutions collectives.
Nous le constatons tous les jours, JPM; mais la fuate à qui ?? à l'ARC comme le dira alex41 !!! ou à cette profession qui ne désire toujours pas les réformes ??? Nous avons vu leur lenteur quand à appliquer le nouveau plan comptable, .... et leur rejet du compte séparé
les Foncia, Lamy sont des "intouchables" !!! ils ne respectent pas la loi, mais peu de copropriétaires font des actions au tribunal pour faire respecter leurs droits de copropriétaires !!!
Autre exemple : il est impossible de prendre rendez vous avec la direction de Lamy pour évoquer des disfonctionnements graves d'un de leur cabinet!! Voilà 2 mois et plusieurs mails et RAR, sans succès. Nous allons devoir dépenser quelque milliers d'euros pour faire valoir vos droits, alors qu'un changement de gestionnaire et un accord amiable serait préférable.
Comme cela dure depuis longtemps, notre AG, à l'Unanimité, a voté un budget d'avocat important pour aller au TI, et peut-être même au pénal !!!!
Quand on lit sur UI que certains syndics réclament un ordre supérieur, on rigole, quand un simple rendez-vous avec un directeur régional n'est déjà pas possible !!!
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felix1930
Contributeur vétéran
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Posté - 12 sept. 2010 : 14:16:39
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citation: Vous devez négocier avec votre mairie. les salles communales sont gratuites pour les associations, et un syndicat de coprorpiétaires
philiipe388, vous généralisez trop souvent et risquez de donner des affirmations erronées aux "petits nouveaux"
Chez "nous" une salle municipale pour une copropriété sise sur la commune c'est 30€; coût très abordable mais c'est payant
Pour F...nous l'avons eu et "gardé"1 an, suite au rachat du petit cabinet de notre syndic; leur contrat type est je crois national et vous n'avez que très peu de points négociables
prenez votre mal en patience et trouvé un petit cabinet avec qui,au minimum,vous pourrez négocier de nombreux aménagements du contrat |
Édité par - felix1930 le 12 sept. 2010 14:17:27 |
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JPM
Modérateur
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18
Posté - 12 sept. 2010 : 15:15:33
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La constitution d'un socle juridique solide pour un régime juridique quelconque, copropriété ou autre, relève exclusivement du législateur, à partir des travaux de la doctrine essentiellement.
En l'état actuel, il existe un projet de réforme du Code civil qui modifie heureusement la classification des actes juridiques en ajoutant les actes juridiques collectifs (volontés convergentes)
- aux actes unilatéraux (volonté unique du donateur par exemple)
- et aux actes synnalagmatiques (volontés réciproques du vendeur qui promet de livrer un bien et de l'acquéreur qui promet de payer le prix)
Dans le projet de réforme, une décision d'assemblée générale est un acte juridique collectif. C'est bien, mais il faudra aller plus loin.
La convention a pour objet l'établissement d'un acte collectif. Le contrat a pour objet l'établissement d'un acte synnalagmatique.
La notion d'institution est déjà reconnue : plusieurs personnes décident de constituer une personne morale pour réaliser un projet commun durable. Les statuts s'appliqueront aux personnes qui adhéreront à la personne morale sans avoir participé à la constitution des statuts. C'est le régime institutionnel.
Enfin, il est également reconnu qu'un volume d'espace défini constitue un bien immobilier comme une maison et son terrain.
Propriété volumique + institution + acte juridique collectif, c'est la charpente du socle juridique nécessaire à la copropriété. On y est presque, mais pas encore.
Autant dire qu'il n'y a rien à attendre des syndicats professionnels ou associations de consommateurs dans tout cela.
Pour les salles à 30 € ? En région parisienne c'est plus cher, que ce soit à la mairie ou à la paroisse
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