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Rosenacre
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 Posté - 17 sept. 2010 : 14:27:42
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Bonjour,
j'ai acheté un appartement que j'occupe depuis fin mars 2010. En vue d'une prochaine AG j'ai vu le syndic pour me faire expliquer certains points.
Il y a 3 copropriétaires (3 appartements identiques + 1 commerce avec petit local adjacent).
- Le propriétaire du 1er étage est décédé. L'appartement est vide et en pleine succession.
-Je suis au 2ème étage.
Le propriétaire du 3ème étage possède également un commerce au RDC qu'il loue. Il a fait installer un chauffage au gaz dans son appartement (je ne sais à quelle date) et est donc indépendant à ce titre.
En ce qui concerne le commerce, il aurait indiqué à la dernière AG que son locataire a fait une bêtise en installant une climatisation chaud/froid sans accord et autorisation, mais de ce fait il considère qu'il ne doit plus participer aux frais de chauffage au fuel ni à l'entretien de la chaudière.
Or un ancien propriétaire, parti maintenant, aurait déclaré à la dernière AG en 2009 que sur ce point l'accord initial était basé sur 3 bénéficiaires et que si on accédait à sa demande nous ne serions plus que deux à se partager le fuel et l'entretien, ce qui n'est pas normal. Sans compter les frais d'une chaudière neuve qu'il faudra remplacer un jour car elle a + de 10 ans.
Par ailleurs, le commerce bénéficie également du passage des tuyaux qui chauffent quand même le local.
Les copropriétaires, lors de cet AG de 2009 ont toléré cet état de fait et ont donc payé chacun un surcoût de frais de chauffage, mais la question n'est pas résolue et sera débattue à nouveau à la prochaine AG fin septembre 2010.
Que me conseillez-vous ? Y a-t-il des textes de référence ? On m'a indiqué également qu'un copropriétaire ne pouvait se désolidariser des frais de chauffage prévus au départ. J'aimerais pouvoir être certaine de ce que j'avancerai en AG.
Je vais devoir aussi indiquer que je refuse d'être syndic bénévole, car la situation me paraît plus complexe qu'au début. le copropriétaire du 3ème le souhaitais et il m'a un peu "forcé la main". Ce point a été inscrit à l'ordre du jour, mais avec ce que je découvre, j'ai changé d'avis et je ne veux pas assumer tous les problèmes que je pressens.
Par avance merci pour votre aide
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LeNabot
Contributeur vétéran
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Posté - 17 sept. 2010 : 14:35:00
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nefer
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 Posté - 17 sept. 2010 : 14:44:09
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relisez votre réglement de copropriété
si le chauffage fait bien partie des charges communes générales, toutes les dépenses (fuel, réparation, entretien..) sont à répartir aux copropriétaires dans les charges communes générales ....même si un copropriétaire a démonté 'installation dans ses locaux (nombreuses jurisprudences à ce sujet)
et s'il existe une clé de répartition pour le chauffage, il faut l'appliquer! |
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Posté - 17 sept. 2010 : 16:09:46
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citation: On m'a indiqué également qu'un copropriétaire ne pouvait se désolidariser des frais de chauffage prévus au départ. Se désolidariser n'est pas le mot.
Si le chauffage fait partie de la fourniture commune, cf RdC, alors il est obligatoire que tout le monde y participe, meme s'il se chauffe autrement;
Il faut alors une résolution a l'unanimité pour le supprimer entant que partie commune. |
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Posté - 17 sept. 2010 : 19:53:26
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Rosenacre : Seule l'AG décide à l'Unanimité de modifer le RDC et la répartitions des charges générales.
Ce copropriétaire doit participer aux charges générales, et votre syndic n'a pas à tenir compte du choix de ce copropriétaire.
Le syndic doit envoyer les charges aux 3 copropriétaires
Si celui-ci n'applique pas le RDC, vous êtes dans votre droit de ne payer que votre quote-part des charges de chauffage, le syndic ne peut pas vous imposer une nouvelle répartition sur 2 copros.
Le syndic devra prendre toutes les décisions nécéssiares pour réclamer les charges de chauffage impayées à ce troisième copropriétaire.
Si vous êtes le syndic bénévole, porter à cet ODJ le contrat d'un syndioc professionnel, car sans syndic élu, vous serez obligez de demander un mandatiare judiciaire qui vous coutera cher !!!  |
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Rosenacre
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Posté - 18 sept. 2010 : 09:02:34
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Merci pour vos réponses,
Je suis tout à fait novice sur le sujet et parfois les termes trop techniques me gênent, mais je précise, comme je l'ai dit dans mon premier message qu'il ne s'agit pas du chauffage dans les parties communes (ex : couloir d'entrée) mais de l'installation d'un climatiseur qui ventile le chaud et le froid dans un local commercial qui appartient au 3ème propriétaire, qui le loue).
Ce troisième propriétaire prétend que son locataire a fait une bêtise en installant un climatiseur sans autorisation. Le problème est que la chaudière et le fuel devaient être répartis sur les appartements des 2 autres copropriétaires ET ce local commercial et que, si la chaudière (qui a + de 10 ans) doit être remplacée, le coût en incombe aux 2 autres copropriétaires seuls, dont moi.
Idem pour la fourniture de fuel et l'entretien chaudière. Et en plus les tuyaux passent quand même par le local commercial et le chauffent un peu de ce fait. Lors de la dernière AG de 2009 (je n'avais pas acheté à cette date) la question n'a pas été résolue et il y a eu une tolérance pour l'exercice 2009/2010.De ce fait, la facture des 2 autres copro a été + importante.
Le problème doit être tranché à l'AG du 29 septembre prochain.
Le 3ème copropriétaire qui possède ce local commercial est majoritaire puisqu'il a en plus de ce local commercial un appartement, identique au mien.
Quant au premier appartement, il est vide car le propriétaire est décédé et est en pleine succession.
Je serai donc assez seule face à lui en AG ...
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Posté - 18 sept. 2010 : 09:19:09
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Rosenacre,
personne n'a parlé de chauffage des parties communes, mais le chauffage en tant qu'élément commun. Reportez vous a votre RdC et dites nous ce que vous y lisez concernant le chauffage, le seul juge de paix y est la...
citation: et il y a eu une tolérance pour l'exercice 2009/2010. Votre copropriété marche sur la tete. Avez-vous un syndic pro? |
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nefer
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Posté - 18 sept. 2010 : 10:04:08
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concernant l'installation du climatiseur: si cette installation a été faite dans les parties communes , le propriétaire des murs devait impérativement demander l'autorisation par une résolution à mettre à l'ordre du jour d'une assemblée générale
le syndic aurait du mettre en demeure le propriétaire de déposer cette installation!
personne ne peut faire des travaux qui touchent les parties communes (percement, pose..) sans autorisation donnée en AG et suivant les règles prescrites
concernant le chauffage: pouvez vous reproduire ici ce qui est écrit dans votre réglement de copropriété |
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Rosenacre
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Posté - 18 sept. 2010 : 10:27:42
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Bonjour,
en réponse à Nefer, j'ai précisé ds mes 2 messages que l'installation avait été faite dans un local commercial et non les parties communes
en réponse à ribouldingue,
Oui, j'ai un syndic pro
Je me penche sur mon RDC et vous donnerai des informations sur ce que je peux y lire
A plus tard
merci |
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nefer
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Posté - 18 sept. 2010 : 10:45:59
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si cette installation est uniquement interieure et donc qu'aucun mur n'a été percé, cela ne regarde que le propriétaire des murs |
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Posté - 18 sept. 2010 : 12:01:09
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rosenacre : une installation d'un climatiseur touche obligatoirement des aprties communes. Il faut une évacuation de l'air chaud en perçant un mur de votre immeuble, qui est une parties communes.
Cela demande une autorisation de l'AG.
De plus ce copro n'était pas au cournat de cette installation par son locatire, dont il est le bailleur. C'était à lui de demander l'autorisation de l'AG. Un locataire ne peut faire de tels trvaux sans autorisation de son bailleur.
Cette installation n'a rien à voir avec le chauffage commun. Les 3 copropriétaires doivent payer selon leur quote-part du RDC. Il n'y a aucune autre façon de procéder. Il faut une UNANIMITE pour changer cet EDD.
Même si ce copro possède plus de tantièmes, ceux-ci sont réduit à 50%; mais il n'aura jamais l'Unanimité si vous votez contre une nouvelle répartition des charges.
C'est à votre syndic pro de lui expliquer la loi. Demander à la prochaine AG que ce copropriétaire remette en état les parties communes.
Le fait que le 3ème copropriétaire soir décédé, ne veut pas dire que les 2 autres devront payer seuls le chauffage. Il se peut que vous avanciez au SDC l'argent nécéssaire à payer les factures, mais dès la succession faite vous récupérerez vos avances.
Surtout gardez le syndic pro. Ne vous lancez pas avec un syndic bénévole, qui se retrouvera devant de gros soucis !!! |
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Rosenacre
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Posté - 18 sept. 2010 : 17:59:14
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Philippe 388,
Le règlement de copro de 1979 qui prévoyait la répartition des charges communes générales de tous au prorata des tantièmes a été modifié par une AG des copros en mars 2001.
Cette AG prévoit que le lot n°6 (appartement du propriétaire bailleur du commerce) nouvellement équipé d'un chauffage individuel gaz ne supportera plus la consommation de combustible lui incombant mais pour le fonctionnement, entretien et remplacement du système de chauffage collectif le tableau dans sa colonne " charges communes générales" prévoit une participation de 215/1000 comme pour les 2 autres appartements. Or, je n'ai pas l'impression qu'il paie (je vérifierai auprès du syndic).
ET pour le commerce arrière-magasin et débarras qu'il loue, ce même tableau de mars 2001 prévoit une participation aux charges de chauffage central (combustible) et aux charges communes générales. C'est à partir de la que je reviens à mon premier message où je parle de l'installation d'un climatiseur ds le local commercial et de la situation de tolérance acceptée à l'AG de 2009.
J'ai posté également à la rubrique charges, car on me réclame 9 mois de consommation d'eau des anciens propriétaires (150 m3) alors que je croyais naîvement que le compteur d'eau individuel était suffisant ! |
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Posté - 18 sept. 2010 : 18:16:11
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Rosenacre : Vous parlez d'une AG de 2001 qui a modifiée la répartition des charges, mais le RDC a t'il été réellement modifié ??
De plus le commerce n'a pas été exonéré du paiements des charges de chauffage.
Cela ne change en rien la loi, une telle modification nécéssite l'UNANIMITE.
avez vous une copie de l'AG de 2001 ?? |
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Rosenacre
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Posté - 18 sept. 2010 : 19:41:51
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Bonsoir,
Je n'ai pas copie de l'AG de 2001, mais j'ai pris les renseignements sur le "modificatif au reglement de copropriété" enregistré le 30/07/2001 à la conservation des hypotheques. donc... en principe
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Posté - 18 sept. 2010 : 20:16:15
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rosenacre : si vous avez en main ce document, le syndic doit appliquer cette répartition de charges de chauffage.
Pourquoi alors poser toutes ces questions ??
Le lot qui a un chauffage privatif est éxonéré des charges de fuel, mais pas de l'entretien et du remplacement de la chaudière.
Tous les autres lots paie fuel et entretien suivant leur quote-part des charges générales.
Tous cela semble très clair.
Si le copropriétaire qui possède le commerce et un appartement ne eput rien changer à cette répartition. La pose illicite du climatiseur n'a rien à voir avec cette répartition !!! des tuyaux qui passent dans un lot non plus, cela existe dand tous les immeubles,....
Personne ne peut vous imposer d'être le syndic bénévole comme vous l'avez écrit dans votre post de départ. Ne vous laissez pas influencé deans ce choix.
ET que vient faire les propos d'un ancien copropriétaire dans une ancienne AG ?? le seul document officiel est le PV de l'AG !!! tout le reste n'a aucune valeur juridique.
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Rosenacre
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Posté - 18 sept. 2010 : 21:27:27
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Philippe 388,
merci pour votre aide. Je vais maintenant attendre l'AG et essayer de me débrouiller.
Mais j'ai horreur de ces situations conflictuelles, surtout dans une toute petite copropriété où l'on se rencontre souvent dans l'escalier !
bonne soirée |
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JB22
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Posté - 19 sept. 2010 : 09:07:50
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"J'ai posté également à la rubrique charges, car on me réclame 9 mois de consommation d'eau des anciens propriétaires (150 m3) alors que je croyais naîvement que le compteur d'eau individuel était suffisant !"
Vous n'avez pas répondu aux questions posées à ce sujet.... |
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