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Joe KER
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 Posté - 21 oct. 2010 : 19:00:13
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Trouvez-vous normal que les caisses de garantie ne tiennent pas compte dans leurs barèmes de la pratique systématique du compte séparé par un syndic ( qui n'est que syndic ) ?
Avec des comptes séparés, le syndic manipule des fonds mais ne les détient pas. Peut-on considérer pourtant que le risque est le même ?
La pointe est elle calculée en cumulant comptes séparés de copros et compte unique du syndic ?
( JPM le 16 oct 2005 : http://www.universimmo.com/forum/to...PIC_ID=30967 écrivait :
Une question particulière concerne les copropriétés ... dont les mouvements transiteraient par un " vrai compte séparé " ouvert au nom du mandant. En principe le professionnel n'a pas à " représenter " les fonds déposés sur un compte ouvert au nom d'un mandant. Il n'en est pas propriétaire. Il manie seulement ce compte. En l'état actuel, les fonds ainsi déposés sont pris en compte pour le calcul de la pointe.' ).
Rien de nouveau à ce sujet ?
Cette question en écho de :
- la disparition de l'obligation de garantie des agents immobiliers qui ne manipulent pas les fonds
- du mini échange rambouillet / Links / Gédehem dans
http://www.universimmo.com/forum%5F...&whichpage=2
- du projet de réforme de la loi de 65 par lequel il ne serait plus possible de déroger au compte séparé
Merci pour vos lumières !
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Gédehem
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Posté - 21 oct. 2010 : 21:09:42
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La question n'est pas tant ce que font (ou pas ) les garants financiers (avez-vous des éléments sur ce qu'ils ne font plus ?) mais celle du mandataire du syndicat ayant seul qualité pour en gérer les fonds !
Autrement dit, le compte séparé systématique, qui n'est qu'obligatoire actuellement, exclue t-il le syndic de toute responsabilité dans la gestion des fonds de son mandant, leur représentation, ce qu'il a seul pouvoir de faire garant financier ou pas ? |
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Posté - 26 oct. 2010 : 11:55:30
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La réponse à cette question est contenue dans l'art 5 de la loi du 2 janvier 1970.
"Les personnes visées à l'article 1er qui reçoivent, détiennent des sommes d'argent, des biens, des effets ou des valeurs, ou en disposent, à quelque titre et de quelque manière que ce soit, à l'occasion des opérations spécifiées audit article, doivent respecter les conditions prévues par décret en Conseil d'Etat, notamment les formalités de tenu des registres et de délivrance de reçus, ainsi que les autres obligations découlant du mandat."
On ne retient généralement que la détention, et on oublie la disposition. Sur les CBS, certe le syndic n'est pas titulaire du compte et ne detient donc pas les fonds. Mais il en dispose car il est le signataire. L'obligation est donc identique. C'est la raison pour laquelle les fonds en CBS entrent dans le calcul de la pointe d'une part et d'autre part les fonds sont couverts par la garantie financière.
A cet égard, les caisses de garantie n'ont donc pas à distinguer leurs tarifs suivant le type de compte car finalement, pour elles, le risque est identique.
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JPM
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Posté - 02 nov. 2010 : 00:36:11
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En l'état actuel des textes Hoguet, le régime de la garantie financière s'applique indistinctement à tous les fonds maniés par le syndic professionnel, qu'ils soient déposés à un compte unique ouvert à son nom ou à des comptes séparés ouvertsaux noms des syndicats.
Dans le cas du CBS, le syndic n'est pas propriétaire des fonds. Il n'en a donc pas la libre disposition.
La vérité est que cette observation s'applique aussi bien aux fonds déposés à son compte unique.
Dans les deux cas, le syndic ne peut " sortir " des fonds que pour le paiement des dettes justifiées des syndicats administrés. Il ne peut effectuer aucun placement de son propre chef, - serait-il opportun et judicieux -. Le banquier dépositaire n'a pas plus de droit que le syndic.
Dans le cas du compte unique, la garantie Hoguet est justifiée pour les mêmes raisons que pour d'autres professions réglementées notamment les notaires : les possibilités d'erreurs et la difficulté de contrôler en temps utile des prélèvements abusifs.
Une autre raison est propre aux syndics : le paiement de dépenses dues par des syndicats en difficulté financière. 500 € payés pour un syndicat dont le compte est à zéro c'est un détournement de 500 € même s'il s'agit d'une facture d'eau. C'est surtout là qu'est le risque courant.
Il faut en ajouter encore une autre : quand la gestion du cabinet lui-même bat de l'aile, la généralisation de la mauvaise tenue de la comptabilité génère des situations vite inextricables.
Dans le cas des CBS, le préjudice éventuel du syndicat ne peut résulter que d'un détournement volontaire de fonds, abstraction faite d'erreurs occasionnelles de traitement qui peuvent être réparées rapidement.
Il faut sans nul prévoir une couverture de ce risque dont le coût resterait à la charge des syndics. Mais le régime de cette garantie d'un fait volontaire du syndic ou de ses préposés est forcément différent du régime Hoguet.
Il faut en outre rappeler que, dans le cas du compte unique, les conseils syndicaux n'ont aucune possibilité de contrôler la représentation effective des fonds, même quand ils ont pu vérifier au centime près l'exactitude du montant de la trésorerie (ce qui n'est pas toujours le cas) !!!
Dans le cas d'un CBS, le conseil syndical peut tout vérifier s'il en prend la peine. Il est difficile de comprendre que les copropriétaires ne prennent pas conscience de cette différence !
Le coût global de la garantie financière est très important. La généralisation du CBS permettrait sans nul doute une réduction très importante de ce coût, qui profiterait aux syndics comme aux copropriétaires.
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filomat
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 Posté - 03 nov. 2010 : 10:26:46
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CBS : compte bancaire séparé (pour aider les débutants curieux ... comme moi ! ) |
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| Les copropriétaires se rebiffent ! |
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malin
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Posté - 03 nov. 2010 : 14:25:30
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JPM a dit
"Le coût global de la garantie financière est très important. La généralisation du CBS permettrait sans nul doute une réduction très importante de ce coût, qui profiterait aux syndics comme aux copropriétaires."
Pourquoi ? je ne comprends pas bien je pensais que le coût était proportionnel aux fonds détenus ou à détenir. Donc pas de changement CBS ou pas, le total reste le même et le coût de la garantie du garant équivalent !! |
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JPM
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Posté - 03 nov. 2010 : 15:04:59
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Il faut lire mieux les échanges, Malin.
Avec un CBS, le syndic ne détient rien du tout. Il manie les fonds comme le fait une comptable dans une société de moyenne importance, avec la signature jusqu'à un plafond de nn €
Il n'a pas de fonds à représenter. Ils sont sur un compte au nom du syndicat qui peut les reprendre à n'importe quel moment.
Les contrôles éventuels sont faciles à faire : les relevés de banque dans une main, la comptabilité dans l'autre, le rapprochement entre les dents.
Un compte bancaire débiteur ? Peu importe. Pas de risque pour les autres syndicats. C'est un autre avantage du CBS.
Aucun rapport avec les contrôles exigés par le compte unique, dont le syndic supporte gnéralement le coût, en sus de la cotisation.
Au final, rabachons le : il faut couvrir le risque de détournement, de vol en quelque sorte. Point c'est tout.
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malin
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Posté - 16 nov. 2010 : 11:51:33
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Désolé de reprendre si tardivement ce post, mais la remarque de JPM semble dépasser les compétences de ce dernier et la pratique des audits des garants (Caisse de garantie)
Vous vous faites une piètre idée des contrôles mais il est vrai dans le contexte actuel et de l'affaire "URBANIA", qu'il semble inimaginable que de tels faits aient pu se passer sans la couverture du ou des garants...... mais cela n'engage que moi
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JPM
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Posté - 16 nov. 2010 : 16:14:36
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Malin, vous affirmez, c'est bien, et vous avez peut être raison.
Mais encore faudrait-il préciser un peu ce que vous affirmez.
Je n'ai aucune prétention d'avoir raison sur tout. Mais je ne peux répondre qu'à une critique précise.
Quid alors des pratiques des audits des garants ????
Je ne me fais pas du tout la piètre idée que vous évoquez sans raison.
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malin
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Posté - 17 nov. 2010 : 08:57:33
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JPM, j'apprécie à sa juste valeur (comme à l'accoutumée) votre intervention (et vos interventions d'une manière générale).
Que les comptes soient séparés ou "fusionnés", il s'agit pour le garant de contrôler "l'ensemble" des fonds détenus pour les mandants et dans le cas qui nous intéresse les Syndicats des Copropriétaires, du respect des règles comptables, juridiques etc.. etc...
Ce contrôle s'étend jusqu'à la comptabilité du cabinet de l'administrateur de biens et de l'équilibre financier de ce dernier.
Que le compte du Syndicat soit ouvert à son nom ou au nom du Cabinet (Le Syndic) le solde "comptable" de la banque sera couvert par la caisse de garantie.
Si le législateur va dans le sens de l'obligation d'ouverture d'un compte bancaire au nom du Syndicat cela ne changera rien pour le garant qui assurera la garantie pour le même "volume" de fonds |
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JPM
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Posté - 17 nov. 2010 : 09:36:55
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Je suis d'accord sur un point précis : présentement la garantie financière Hoguet porte sur l'ensemble des trésoreries gérées par un syndic professionnel soit par son compte unique soit par de vrais comptes séparés.
Dans le cas du compte unique, le syndic, sans en être propriétaire, détient les fonds et a la charge d'assurer la distinction entre les différentes trésoreries syndicales fondues dans le compte unique. D'où son obligation, à tout moment, d'être en mesure de représenter les fonds pour chacun des syndicats concernés.
Représenter les fonds ? au sens propre du terme c'est pouvoir dire : la copro A à 12500, la copro B a 6000, la copro C a 1200, et de pouvoir aligner sur la table 19 700 €. Au figuré bien entendu : justifier qu'il y 19 700 au compte unique.
A cet égard, la garantie Hoguet est indispensable.
Pour les comptes séparés : le syndic ne détient pas les fonds. Il n'a pas à les représenter. Il lui suffit de présenter les relevés bancaires et la comptabilité de chaque syndicat. S'il y a correspondance entre les deux tout est OK.
Dans les deux cas, la justification de l'emploi des fonds est un autre problème. Le fait qu'il ait commandé des travaux avec légéreté peut engager sa responsabilité mais, dès lors qu'il peut présenter une facture et justifier son paiement, la situation est régulière sur le plan comptable.
Dans le cas du compte séparé, le seul risque financier encouru par le syndicat est une sortie de fonds irrégulière, ne correspondant pas à une créance contre le syndicat. On est en présence d'un vol ou d'une détournement comme on veut.
Ce risque doit être couvert d'une manière ou d'une autre, mais le régime de la garantie Hoguet n'est pas adapté à ce risque. La garantie de ce risque peut être assuré avec des contrôles beaucoup plus légers et, globalement un coût beaucoup moins important.
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Joe KER
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Posté - 28 nov. 2010 : 10:22:45
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citation: Initialement posté par JPM
Ce risque doit être couvert d'une manière ou d'une autre, mais le régime de la garantie Hoguet n'est pas adapté à ce risque. La garantie de ce risque peut être assuré avec des contrôles beaucoup plus légers et, globalement un coût beaucoup moins important.
C'est bien ce que j'espérais pouvoir lire.
Maintenant, comment voulez-vous que la loi Hoguet évolue si cela entame le cash amassé et non restitué ( sur le dos final des copropriétaires ) par les caisses de garantie ?
Les syndicats immobilier viennent bien d'obtenir dans la v2 du projet de réforme l'abandon du compte séparé 'réellement' obligatoire en prétextant que cela amènerait une augmentation des honoraires.
La dissuasion massive et malhonnête est en place depuis tant d'années qu'il n'est pas difficile pour le Ministère de la justice de recevoir cet argument vis à vis du public.
Cela est d'autant plus vrai que, comme on le sait, les moins values bancaires sont d'actualité dans ce domaine professionnel.
Oui JPM, il faut revoir la garantie financière de la loi Hoguet.
Faisons en sorte que la garantie soit réalisée à première demande.
Que la preuve de la créance réelle, liquide et exigible soit à la charge du garant et non pas des copropriétaires qui, dans une situation catastrophique, ne peuvent rien prouver... sauf si le CBS est en place et suivi... d'où un contrôle plus simple et une garantie moins chère.
Ceci aurait l'avantage de créer un cercle vertueux : faire sortir du marché les syndics incompétents et/ou malhonnêtes et que les caisses de garantie ne soient pas que des tirelires mais des organes de contrôle dignes de ce nom. |
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malin
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Posté - 28 nov. 2010 : 11:42:58
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JPM et KER, je pense qu'il est temps de demander un stage chez un administrateur de biens (Syndic de préférence puisqu'actuellement il n'y a qu'une seule carte pour G et S) conciliant  , qui voudra bien ouvrir les antres de son domaine financier (celle là elle est de moi je la garde   ) pour que vous puissiez enfin passer de la théorie à la pratique  . |
Édité par - malin le 28 nov. 2010 11:44:57 |
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JPM
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Posté - 28 nov. 2010 : 11:46:38
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Après la publication d'une seconde mouture du projet de loi, il faut un
brin de réflexion.
On n'a pas remarqué que la première version consacrée exclusivement aux syndics était peu ou prou une généralisation du régime des géomètres experts exerçant l'activité de syndic de copropriété. Ceux ci, faut-il le rappeler, sont constitués en un Ordre. Il suffit de relire le texte de ce régime pour s'en assurer.
L'Ordre des professionnels immobiliers ? La réponse instinctive est que la notion d'Ordre est incompatible avec les activités d'entremise et qu'il en est ainsi a fortiori depuis le développement de la notion d'agressivité commerciale prônée dans les Grandes Écoles dédiées.
Il faudrait alors songer à l'autonomie imposée de l'activité de syndic de copropriété, sans exclusion de son exercice par des professionnels non commerciaux : Architectes, Géomètres experts, Huissiers, etc... qui est présentement autorisé. Cette solution est nécessaire pour assurer l'administration des syndicats de copropriétaires dans certaines régions.
La nécessité de modification du régime de la garantie financière est évidente pour ce qui est de la gestion par vrais comptes séparés. Pas de fonds à représenter donc pas de garantie nécessaire à ce titre. Mais nécessité de couvrir les risques de prélèvement illicite dans le compte séparé.
La piste de la généralisation des sous-comptes syndicaux ? Je l'ai évoquée depuis un bout de temps. On la retrouve manifestement dans le nouveau projet de loi mais il faut impérativement que le régime de ces sous-comptes assure aux copropriétaires une sécurité identique à celle du compte séparé. Les dispositions figurant dans le projet de loi 2 ne sont pas négligeables mais elles restent insuffisantes. Je suis persuadé qu'il est possible de les étendre.
Compte tenu de l'évolution galopante des techniques, la généralisation imposée de l'accès électronique au compte bancaire et à la comptabilité du syndicat est raisonnablement concevable. Un syndic m'a indiqué que ses conseils syndicaux ont accès à la comptabilité et qu'en outre ils peuvent consulter (chez lui et pas à la banque) les relevés mensuels reçus de la banque. Bonne solution.
Reste alors aux conseils syndicaux à faire le boulot, considérablement simplifié. On ne peut négliger le laxisme de certains CS et se contenter de mettre systématiquement en cause les syndics et les banquiers.
Imposer aux garants financiers l'obligation de fournir le montant de la trésorerie du syndicat à l'instant t d'une sinistre financier ? C'est un rêve car c'est techniquement impossible. Mais qu'importe si la garantie financière elle-même est appelée à disparaître !
Au final, la question la plus pointue reste celle de la garantie contre des prélèvements fautifs, abusifs ou illicites.
Fautifs : des erreurs dans les enregistrements comptables ou dans les paiements. On est dans le cadre de la RCP classique et les risques sont moindres.
Abusifs : prélèvements d'honoraires indus. Même observation que dessus.
Illicites : c'est là que ça coince. Le syndic ou un de ses préposés a vidé le compte ou sous-compte du syndicat. C'est un acte délictuel volontaire et les assureurs ne couvrent pas cela.
Il faudrait alors un organisme unique assurant cette couverture. Avec quel financement ? Peut être la rémunération par les banquiers des fonds déposés qu'il centraliserait et mutualiserait ???? Concevable ??? Je ne sais pas mais pourquoi pas.
Hurlements des syndics ? Pas forcément ! Le coût de la garantie financière et des contrôles n'est pas mince, surtout pour les petits et moyens syndics. Ils en seraient débarrassés.
De toute manière, dans ce domaine comme dans d'autres, il faut crever les abcès. Tout le monde y trouvera son compte. Les syndics en premier rang.
Dans tout cela il ne faut pas oublier que de nombreux syndicats de copropriétaires fonctionnent correctement avec des syndics professionnels qui font bien leur travail. Même observation en passant pour des syndics non-professionnels. On ne parle jamais de ces syndicats qui n'ont aucune raison de se manifester.
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malin
Contributeur actif
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Posté - 28 nov. 2010 : 13:18:47
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Que de bonnes paroles de JPM même s'il n'a pas répondu à mon attente .
Je déplore que personne sur UI ne raisonne de votre manière et se pose "les bonnes questions".
Faute de temps je ne peux développer le sujet, mais j'ai une autre vision ou "solution" qui pourrait être développée en MP
Pour ma part, l'idée est novatrice et le fruit de nombreuses années de "méditation". Elle irait dans le sens de l'intérêt commun.
Mais comme je l'ai indiqué, plus avant, je n'ai pas le temps ou l'envie de développer (je sais certains, à l'affut, diront parler (écrire) pour ne rien dire, mais men bati sieu Nissart) |
Édité par - malin le 28 nov. 2010 13:20:51 |
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