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muriel
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 Posté - 28 oct. 2010 : 23:24:14
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Bonsoir,
JE reviens vers vous pour un nouveau projet !
Cette fois, il s'agit d'un immeuble à double distribution, actuellement composé d'un RDC commercial donnant dans une grande rue, et une habitation ayant son entrée dans la rue adjacente, avec au RDC : une grande salle de bain, un débarras pour les poubelle, l'accès pour aller à la cave, l'accès à l'étage.
Il y a 3 étages, des chambres actuellement très grandes (20 m2 chacune au minimum) et une cuisine.
On peut transformer cette habitation en 10 chambres meublées dans les étages, et créer au rdc une salle de bain, un coin cuisine, garder le débarras poubelle et l'accès à la cave.
Est ce possible de créer ces chambres meublées (chaque chambre = une salle de bain : lavabo, douche, wc, et une cuisinette), cela sans devoir payer la taxe parking ?
Quelle déclaration faut il faire en mairie ? aux impôts ? autre ?
quelle type de bail utiliser ? y ajouter des clauses ?
Merci des informations, aide que vous pourrez m'apporter.
Muriel
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 Posté - 29 oct. 2010 : 07:38:17
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Attention au montant énorme des travaux si vous ne les faites pas vous-même:
Entre destruction, reconstruction, évacuation des déblais, plomberie, électricité, plaquiste, vous en avez pour 5 000 à 10 000 euros par chambre sans doute voire plus, ce qui est le prix d'une chambre deja toute faite achetée d'occasion.
Posez la question a la mairie ou au service d'urbanisme, mais quel est votre plan:
Créer un seul logement muni de dix chambres, auquel cas il s'agit de réaménagement interne n'intéressant pas l'urbanisme, ou bien créer dix logements?
Si chaque chambre a son électricité, il faudra dix consuels, et donc dix installations électriques neuves ou totalement rénovées.
C'est plusieurs milliers d'euros chaque.
Il faudra une nouvelle H2 ou dix H2 selon le choix pour les impots fonciers, TF, TH et TEOM le cas échéant.
Quel type de client aurez-vous? Cela détermine le type de bail.
Pour ma part, je n'ai jamais fait les meilleures opérations la ou il y a beaucoup de travaux (Cout, dérive, retard, temps de perdu sans location, cout d'un maitre d'oeuvre,..).
Le meilleur achat, c'est un immeuble avec des occupants qui payent deja un loyer et ou aucun investissement sauf marginal n'est à faire;
Le neuf est une illusion, car par définition du vieux, c'est du vieux neuf... |
Édité par - ribouldingue le 29 oct. 2010 07:48:42 |
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muriel
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 2
 Posté - 30 oct. 2010 : 00:36:31
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L'immeuble est déjà construit !
Dons les chambres meublées que l'on fera seront la transformation des chambres de l'habitation actuelle !
il s'agit bien de transformer l'habitation existante, une maison normale en somme, en une habitation composée de 10 chambres meublées, complète, mais en type colocation avec clause de non solidarité entre locataire.
JE compte utiliser le compteur actuel et mettre à la suite 10 décompteurs eau et électricité.
Nous allons nous adresser directement aux étudiants ! deux IUT sont à 5 minutes de l'immeuble !
Je pense que ce doit être possible mais ne suis pas certaine !
Muriel. |
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3
Posté - 30 oct. 2010 : 10:29:49
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J'ai bien compris, je parle de cout des travaux.
OK si vous mettez des sous-compteurs, vous n'avez pas besoin de refaire l'électricité a neuf, mais j'opterais pour un forfait, car la revente d'électricité étant une opération nécssitant des autorisations tres spéciales est normalement interdite. |
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muriel
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4
Posté - 30 oct. 2010 : 13:58:57
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Donc vous dites que c'est possible !
Une habitation composée de 10 chambres à l'étage (avec chacune sdb et cuisinette individuelle), et au rez de chaussée une cuisine commune et une salle de bain commune !
Maintenant quel type de bail utilisé ?
J'ai des baux studios meublés mais je ne croix pas que cela conviennent, sinon j'ai les baux maisons nues en location, cela ne correspond pas non plus ! y a t il quelque chose de spécifique ? des baux colocation existe t il sans la clause de solidarité entre co locataire ? ce serait pour nous plus facile à gérer je pense !
Pour l'électricité et l'eau, nous pensions faire des décompteurs donc, et faire des charges forfaitaires (ex 50 e / mois) révisable tous les trois mois suivant consommations ! vous en pensez quoi ?
J'ai besoin d'exemple ou de conseil sur ces points !
Merci |
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BANZAI
Contributeur vétéran
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Posté - 30 oct. 2010 : 14:14:17
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en matière de bail meublé avec un loyer charges comprises vous ne pourrez éventuellement que procéder à l'indexation si elle est prévue au bail
si vous faites un loyer avec un montant pour les charges en l'indiquant distinctement , vous serez obligé de procéder à la régularisation des charges.......mais vous ne pourrez pas refacturer une consommation électrique
c'est donc soit un loyer charges comprises, soit un loyer avec des provisions sur charges |
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Posté - 30 oct. 2010 : 15:43:08
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Ce ne peut pas etre un bail loi 1989 a mon avis, et si vous faites un forfait révisable tous les trois mois alors que la durée du bail est supérieure, ce n'est plus un forfait.
Vu que la consommation d'eau va se faire 1/ dans la salle de bain, 2/ dans les cuisines, et acessoirement dans les wc, je ne comprends pas ce que vous allez mesurer.
Est-ce que vous ne vous prenez pas la tete avec une récupération d'électricté sans fondement? Quel type de chauffage aurez-vous?
A mon avis, dans votre cas, si c'est possible, une chaudière a gaz extérieure au logement ferais l'affiare. Reste a lors a savoir s'il faut mettre un compteur de calories par logement plus un pour les parties communes, ou il faut faire une cote mal taillée, mais sans comptage.
C'est sur que si vous avez en permanence trois clients seulement, il vaudrait miexu compter. Mais si vous avez au moins 7 chambres sur 10 d'occupées, n'abandonerais l'idée de compter, je séparerais la note de chauffage en tantièmes prédéfinis. L'inconvénient est que vous payez la part des logements vides meme non chauffés. Mais vous économisez les compteurs, les calcules et les meusures périodiques. |
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muriel
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7
Posté - 30 oct. 2010 : 18:03:59
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Donc si je comprend bien, je peux faire un loyer avec provisions sur charges révisables en fin de bail !
On relève à l'entrée du locataire dans la chambre les compteurs eau et électricité (correspondant à cette chambre) sur l'état des lieux et on le relève au départ du locataire ! on fait les comptes suivant les provisions versées ! je demande un surplus ou je rembourse suivant le cas. ok ?
Quels types de bail utiliser ?
Est ce que je dois laisser accessible la pièce commune au rdc ? elle ne sert normalement qu'en cas de contrôle ! puisque chacun à dans sa chambre une salle de bain et une cuisinette !
merci |
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mont75
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Posté - 30 oct. 2010 : 19:02:51
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La division d'immeuble en appartment n'est soumise à aucune autorisation d'urbanisme si elle ne comporte pas de changements de destination ou de modification de l'aspect extérieur de l'immeuble.Toutefois, en application de l'article L. 421-8 du code de l'urbanisme, l'immeuble ayant fait l'objet de cette division devra être conforme aux règles du plan local d'urbanisme, et notamment aux règles imposant la réalisation d'un certain nombre de places de stationnement par logement .
De plus vous devrez créer des appartments dont la surface depasse 14 m2 ou 33 m3 et respectant les conditions de decence definies par le decret du 30 janvier 2002. |
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Posté - 30 oct. 2010 : 20:22:50
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Muriel, je ne sais plus ce que vous désirez faire , puisque vous supprimer les pièces communes. Pouvez-vous réexpliquer?
citation: créer au rdc une salle de bain, un coin cuisine,
.../...
... chambres meublées (chaque chambre = une salle de bain : lavabo, douche, wc, et une cuisinette),
1/ Combien de pièces actuellement?
2/ Apres, s'agit il d'un seul T11 ou de dix logements, que contient chaque logement, y'a t'il une ou des parties communes?
3/ Que louez vous, dix logements studios ou des chambres dans un T10 ou un T11? |
Édité par - ribouldingue le 30 oct. 2010 20:40:10 |
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muriel
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Posté - 30 oct. 2010 : 21:54:42
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Excusez moi de ne pas etre très claire dans mes explications !
Actuellement, c'est une grande maison familiale a 3 étages, avec un commerce sur la moitié du rdc, mais aussi deux entrée : une pour le commerce, une pour l'habitation.
Pour le commerce, on ne change rien, il garde son entrée.
Pour l'habitation, je transforme les 10 grandes chambres existantes en 10 chambres pour étudiants. Chaque chambre étudiant sera meublée et aura une salle de bain et une cuisinette.
Si je m'arrete là , cela me fait un immeuble de 10 studio ! mais cela me fait aussi payer une taxe pour les places de parking que je n'ai pas !
Donc, au rdc de l'habitation, je pensais aménager la salle à manger existante en salle de bain et cuisine commune afin d'être reconnue en type T10, et donc n'avoir aucune taxe parking à régler.
Mais je me demandais aussi si dans la pratique, ces pièces communes doivent servir vraiment puisque les locataires auront dans leur chambre tout le "confort", ou seulement exister en cas de contrôle !
J'espère avoir été plus clair dans mes explications !
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Posté - 31 oct. 2010 : 16:07:31
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Donc ce ne sont pas 10 chambres, mais 10 studios.
Il faut comme quelqu'un vous l'a dit que chaque chambre fasse au minimum 14m2, et qu'il y ait en sus un WC fermé par deux portes entre lui et la cuisine, et que il y ait un coin douche.
Il va falloir des vrais portes palières, et donc dix compteurs élecriques.
Si ce sont des chambres, elles font partie d'un T10, avec certes des wc et des douches intérieures, auquel cas vous ne devez rien a l'urbanisme.
Le T10 reste un T10.
Une simple H2 permettra d'uagmenter considérabelment la taxe focnière, puisqu'il va y avoir 10 lavabos et 10 douches...
A mon avis, la salle commune ne pourrait avoir comme intéret que:
1/ Pour mettre une TV
2/ et induire de forts ressentiments entre les footeux et les cérébraux (air connu, non?)
3/ mettre la bagarre quand deux locataires invitent leurs amis
4/ et insupporter ceux sui ne suportent ni le poisson rouge ni la couleuvre laissées dans la salle commune.
Qui va vider la poubelle, faire le ménage?
Souvenez vous que les locataires sont des anges, tres intelligents et communautaires, mais dont quelques échantillons aiment bien pousser leur intelligence au maximum de ce qui peut se faire:
brancher un frigo sur la lampe de l'escalier,
ranger le vélo sur le frigo,
utiliser la TV commune comme écran de leur PC pour leur commerce de revente illégale de CD,
chercher un colocataire qui sache tuer les dix derniers chatons de la troisième portée de l'année,
j'en passe et des meilleure |
Édité par - ribouldingue le 31 oct. 2010 16:11:47 |
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muriel
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Posté - 01 nov. 2010 : 18:18:30
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Donc je pars sur l'idée de 10 chambres meublées, faisant parties T10.
Pour la piece commune, je vais juste y mettre une table, quelques chaises, petites armoires avec un peu de vaisselle au cas ou, une étagère avec quelques bouquins, magasines,...
L'entretien des communs je pense le faire faire par une société nettoyage.
Pour les baux, je vais prendre le simple bail location meublé, bail un an renouvelable, bien que c'est pour étudiant, ils sont souvent plus longtemps que neuf mois locataire (10 à 11 mois).
Ne me reste plus qu'à régler le probleme de l'électricité : comment leur faire régler leur consommation exacte avec un décompteur, en restant dans la légalité ?
Est ce que pour le gaz, c'est le même probleme que l'électricité ou possibilité de facturer comme l'eau ? |
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mont75
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Posté - 01 nov. 2010 : 20:06:18
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La division d'immeuble est une notion juridique.
La division s'analyse à partir du nombre de baux.
Soit vous avez 1 seul bail et donc c'est un T10 soit 10 baux et la c est une division d'immeuble,
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muriel
Nouveau Membre
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Posté - 01 nov. 2010 : 20:52:28
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Si je pars sur le principe de Mont75, il me faut donc régler la taxe parking ! en autant de baux que j'aurais besoin pour louer, soit 10 ? |
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