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evy
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 Posté - 06 nov. 2010 : 20:08:52
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Bonjour, notre coprop doit être ravalée. Le problème est le suivant: l'immeuble est dotée de terrasses et de nombreuses loggias. les premières ont été refaîtes. L'architecte veut refaire l'étanchéité des secondes ce qui double le prix du ravalement donc impossible. Peut-on faire un ravalement sans architecte et quid de la garantie? merci
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 06 nov. 2010 : 21:02:42
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Votre exposé n'est pas très clair ...
Vous parlez d'un architecte pour ce ravalement : cela veut dire que votre AG a décidé de passer un contrat de maitrise d'œuvre avec lui, qu'il a en charge en particulier l'établissement du 'cahier des charges' ou d'un descriptif de travaux ?
Si l'AG en a décidé ainsi, difficile de revenir dessus.
S'il est imposé par le syndic, qu'attends le CS pour dénoncer la manœuvre si effectivement le syndicat n'en veut pas.
Toutefois, du moins dans les coprpriété importante, c'est utile d'avoir un "homme de l'art", archi ou autre spécialiste.
Mais il est courant que le syndic se charge de tout, sauf que ce n'est bien souvent qu'un gestionnaire salarié de la Ste syndic et qu'il n'a pas généralement en la matière les compétences suffisantes.
La question de l'étanchéité des terrasses et balcons est une autre affaire.
Une étanchéité étant à refaire tous les 10 ans, comme un ravalement, il est donc judicieux de faire coïncider les 2 !
Cela coute 2 fois plus cher ?
Ben... que voulez-vous : fallait pas acheter dans une copro avec terrasses et balcons, et pourquoi pas piscine et tennis, dont l'entretien sera toujours plus couteux qu'un simple bâtiment tout droit sans aucun agrément !
Il faut cependant vérifier ce que dit le RDC qauant à l'entretien de ces terrasses, en particulier le gros entretien d'étanchéité : au syndicat ou aux propriétaires bénéficiaire d'un droit sur ces terrasses et loggias ? |
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evy
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292 message(s)
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 2
Posté - 07 nov. 2010 : 11:59:17
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Merci pour votre réponse. Je vais essayer d'être plus clair. le ravalement n'est pas encore voté. Nous avons mandaté un architecte pour la fourniture de trois devis. Si le ravalement est voté l'architecte deviendrait normalement le MO de l'ouvrage. Les terrasses sont refaîtent donc OK. Les loggias ne fuient pas. Mais si il y avait un problème, l'architecte ne veut pas que nous puissions nous retourner contre lui. Donc peut-on faire un ravalement sans architecte et quelle précaution prendre. Pour le reste il se trouve que nous sommes dans une ville de banlieue modeste et que les gens qui y résident le sont aussi donc passer de 400000 euros à 800000 pose un réel problème! |
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3
 Posté - 07 nov. 2010 : 12:44:19
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La recherceh des devis est normalement du domaine du syndic, et vous le payez pour cla. POurquoi l'AG a t'elle délégéué ceci a un archhitecte?
citation: Si le ravalement est voté l'architecte deviendrait normalement le MO de l'ouvrage Non, il faut un second vote pour la désignation du matitre d'oeuvre et l'acceptation de son devis
citation: Pour le reste il se trouve que nous sommes dans une ville de banlieue modeste et que les gens qui y résident le sont aussi donc passer de 400000 euros à 800000 pose un réel problème! Encore une fois, ca n'a pas trop de sens; Est-ce que vous refusez le devis du garagiste pour réparer le moteur de votre voiture sous prétexte qu'on peut faire sans et que vous allez rouler sans moteur?
Pourquoi avez-vous délégué la recherche de devis a l'arcitecte en question? |
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Posté - 07 nov. 2010 : 12:56:11
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on peut effectivement demander à quelqu'un d'autre que le syndic de rechercher des devis, mais cela devra se ressentir dans les honoraires travaux du syndic qui ne lui restera plus que les appels de fonds à faire et les chèques aux entreprises, donc % mini, très mini, minimum ...
pour ce genre de travux je ne suis pas sur que l'architecte soit le mieux placé, c'est un concepteur ; pour ma part, j'aurai plutot choisi un BE ou un économiste d'expérience. |
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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5
Posté - 07 nov. 2010 : 16:11:56
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Evy, votre exposé n'est pas plus clair : le syndic pouvant effectivement demander des devis, votre AG a certainement passé contrat avec un architecte pour établir un "cahier des charges" (descriptif technique des travaux) à soumettre aux entreprises, propositions de ces dernières qu'analysera ensuite cet architecte assisté éventuellement du syndic et du CS.
Pour cette tache, il est rémunéré par le syndicat.
La question est maintenant de savoir s'il est pertinent de refaire l'étancheité des loggias.
A priori c'est pertinent lors d'un ravalement, surtout si cette étanchéité a plus de 10 ans. En particulier si un défaut futur, dans 3 ou 4 ans, peut amener des désordre sur la façade.
Ici il nous est difficile de répondre.
Pour autant, si le syndicat décidait de ne pas réaliser cette réfection 'étanchéité' malgré le conseil qui lui en est fait, la responsabilité du maitre d'œuvre, serait-il architecte, ne pourrait être engagée.
Par ailleurs, que dit votre RDC sur ces loggias (Privatives, communes, Ã jouissance exclusive ?) et donc sur leur entretien selon le cas ?
A priori la dalle constituant terrasse ou loggia est 'commune', son étanchéité aussi, entretien à charge du syndicat.
Comme précisé par d'autres, le recours à un maitre d'œuvre limite les honoraires du syndic à la seule gestion comptable et administrative, soit pas grand chose de plus que la gestion courante. |
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seborga
Contributeur actif
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6
Posté - 08 nov. 2010 : 11:43:13
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evy, vous mettez l'accent sur le casse tête de presque toutes les copropriétés.
Le syndic est le maître d'ouvrage délégué de la copropriété mais il n'est jamais le maître d'oeuvre de la copropriété.
S'il s'agit, par exemple, de remplacer le moteur de la VMC, évidemment, il peut directement demander des devis à des entrepreneurs. Là , il n'y a pas acte de maîtrise d'ouvrage ni acte de maîtrise d'oeuvre, il n'y a que acte de demande de devis pour une réparation simple.
S'il s'agit de ravaler la façade et de profiter de cette occasion pour effectuer diverses réparations relevant du gros entretien, là , le syndic doit se limiter à sa fonction de maître d'ouvrage qui est déjà bien complexe et la copropriété a tout intérêt à prendre les services d'un maître d'oeuvre.
Si le syndic propose de faire le maître d'oeuvre, il le fait payer parfois plus cher qu'un maître d'oeuvre indépendant alors qu'il n'apporte pas un service aussi bien maîtrisé. ce cas est fréquent et je le déconseille fortement.
Il y a également un éternel problème pour ce qui est des "étanchéités des loggias". A l'origine, elle n'ont certainement pas été dotées d'étanchéité car rien n'oblige les loggias à être étanches puis, le besoin apparaît quand certains ferment des loggias en vérandas. D'autres tentent de vous faire étancher les loggias même si personne n'en a fermé en véranda.
Donc, le choix d'étancher des loggias ne relève pas d'une analyse technique mais d'un choix. Cela dit, les loggias peuvent présenter des désordres, qu'il faut réparer et, parfois, la façon la plus économique de mettre un terme à ces désordres, c'est l'étanchéité. Il n'y a donc pas de formule universelle.
Quand il s'agit d'entreprendre ces travaux de gros entretien, on entre dans le domaine la plus difficile du bâtiment et là où il y a le moins de gens bien expérimentés. Que les professionnels soient architectes, bureaux d'études ou économistes, ils sont tous autant mal armés. Les entreprises le sont un peu plus mais personne n'arrive à être très au fait. Et pour cause, c'est franchement très difficile. Il n'y a jamais 2 cas semblables. Et pourtant, il y a des garanties à devoir. On comprend donc pourquoi les professionnels ont tendance à préconiser des solutions lourdes dès qu'il y a un peu de pathologies à soigner. On ne peut donc pas les en blâmer.
La question d'abandonner les étanchéités des loggias est donc d'abord à analyser en fonction des désordres apparents sur ces loggias et autour d'elles. Pour recenser ces désordres, il n'est pas utile d'être connaisseur, il suffit d'être observateur et vous pouvez tout à fait vous faire une idée de l'ampleur en faisant faire par le syndic et le conseil syndical une tournée d'observation. Si parmi les copropriétaires il y a quelqu'un d'un peu expérimenté en bâtiment, et s'il le veut bien, vous avez intérêt à lui demander de faire parti des observateurs. Cet exercice permettra au syndic de faire son devoir de maître d'ouvrage délégué pour la copropriété, ce devoir, c'est le programme de l'opération de ravalement et gros entretien.
Le déroulé théorique normal qui suit est :
- consultation de maîtres d'oeuvre qui remettront un devis correspondant à leur travail d'études + direction des travaux
- AG pour retenir le maître d'oeuvre
- le maître d'oeuvre fait son étude jusqu'à l'avant projet sommaire ou définitif (la copropriété est libre de choisir le niveau de détail qu'elle veut pour se prononcer pour la poursuite de l'opération). Si on veut "faire vite", il faut choisir le niveau APD et faire confiance au maître doeuvre.
- AG pour voter la poursuite et le budget prévisionnel des travaux qui est présenté dans l'APD
- consultation des entreprises, négociations des devis de travaux (selon le mode d'organisation de la consultation des entreprises)
- AG pour sélectionner les entreprises
- marchés d'entreprises
- travaux
Si la copropriété et son syndic n'ont aucun moyen de définir le budget prévisionnel avant de faire la consultation de maître d'oeuvre, il faut ajouter la dépense du diagnostic.
Quand je vois que l'enjeu du chantier est de 400 000 €, voire 800 000 €, il faut impérativement procéder de façon professionnelle, faire les choses dans l'ordre, s'entourer de professionnels qui sont au moins au fait des formes même si, comme j'ai dit plus haut, ils ont du mal à être des super-men techniquement. Cette difficulté ne veut pas dire qu'ils seront foncièrement mauvais mais il ne faut pas leur en vouloir s'ils optent pour des solutions qui ne sont pas forcément les plus audacieuses.
evy, j'aimerais donc savoir quel est le formalisme de décision (AG ou pas) qui a conduit au travail de l'architecte. J'aimerai savoir quel mission il a, c'est à dire s'il est doté d'un contrat normal de maîtrise d'oeuvre établi selon un cadre de programme et un budget fourni par la copropriété ou s'il est simplement consulté pour vous présenter, au titre d'un devis gratuit, une offre circonstanciée comprenant une brève analyse, une estimation très succincte de l'opération et les règles du montant de sa rémunération.
Et si vous refermez votre interrogation à ce qu'il advient des garanties sans chercher à savoir comment aborder cette opération de "ravalement" dans toutes ses dimensions et de la façon la plus professionnelle possible, la réponse est :
- tout constructeur doit les garanties légales au titre des travaux entrepris,
- l'entrepreneur est un constructeur et il doit ces garanties même s'il agit en direct pour le maître d'ouvrage, sans qu'il y ait maître d'oeuvre,
- ces garanties ne porteront que sur les qu'il a entrepris et leurs conséquences immédiates,
- la copropriété devra souscrire une assurance (obligatoire) dommages-ouvrages (DO),
- l'assureur DO rejettera sans doute le dossier car, pour un tel enjeu (400 000 € au mini si j'ai tout compris), il subordonnera, à juste titre, son contrat à l'existence du maître d'oeuvre et à l'intervention d'un bureau de contrôle.
- l'absence de DO, même si elle est obligatoire, n'est pas un drame mais sil y a un désordre, il faudra le régler "à l"ancienne", en faisant directement appel aux assurances décennales des entreprises, avec toute la lenteur qu'imposera les batailles d'experts pour désigner le responsable.
- si les désordres succédant aux travaux de seul ravalement ont pour origine les défauts des loggias qui n'auront pas été soignées, l'appel en garantie sera forcément débouté.
Si votre syndic n'a pas su vous expliquer (je parle de la méthode, pas de la technicité) comment aborder le mieux possible de tels travaux, il faut éventuellement réfléchir au changement de syndic !
Quelle est donc la taille (nombre de lots principaux et leur taille moyenne) de votre copropriété pour être sur un budget prévisionnel si lourd ? |
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evy
Contributeur actif
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Posté - 28 juin 2011 : 18:05:48
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Désolée j'avais un peu disparu! la copro fait 40 logements environ. Elle est compliquée car son architecture l'est (ce n'est pas un barre) et je pense que cela augmente le prix des devis. |
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