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 Sujet  |
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jofranc.138
Nouveau Membre
France
45 message(s)
Statut:
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 Posté - 05 déc. 2010 : 16:03:38
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Dans notre copro, de nombreux copropriétaires se font tirer les oreilles pour payer leurs charges chaque trimestre.-
Notre Syndic est assez laxiste à ce sujet et le résultat est que des sommes très importantes demeurent impayées (40%).-
Je suis membre du CS, Ã la Commission des Comptes.-
Existe-t'il un "barème" des différentes relances que doit faire le Syndic auprès des mauvais payeurs et à quelle cadence, la Loi SRU en fait-elle état ? (lettre simple, LR, LRAR, Huissier, avocat, etc...)
Merci de votre concours.
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alex41
Contributeur actif
251 message(s)
Statut:
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1
Posté - 05 déc. 2010 : 16:44:25
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Bonjour Jofranc..
*Consultez tout simplement le contrat du syndic, tout y est marqué dessus !
*Quant aux 40% d'impayés, attention à la règle (nouvelle) selon laquelle au delà d'un certain pourcentage d'impayés (25%) par rapport au budget, la copropriété peut être placée sous un administrateur ad hoc. |
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
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 2
Posté - 05 déc. 2010 : 16:45:01
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2 rappels :
- les provisions pour charges sont exigibles des copropriétaires selon ce qu'en a décidé l'AG (L.art.14-1, 14-2) ou à défaut le 1er jour du 1er mois de chaque trimestre. passé ce jour le copropriétaire est débiteur.
- l'argent étant le nerf de la guerre en tout lieu, la 1ère des mission d'un syndic est de faire rentrer les fonds.
Concernant le CS : il doit demander au syndic la sortie d'un état de la situation des comptes des copropriétaires chaque trimestre, état édité à la fin du 1er mois (ou au début du suivant. Il est ainsi facile de suivre ces impayés et surtout de ne pas les péréniser.
Mettons un état I du 3.02 faisant ressortir que 5 copropriétaire n'ont pas réglé la provision 1 avant le 1.01. Il doit demander au syndic ce qu'il a fait.
Si le CS constate que sur l'état II du 5.05 la provision 2 exogible au plus tard le 1.03 n'est pas réglé non plus et que la dette s'accumule, c'est le tirage d'oreille du syndic, voire des 2, s'il ne fait rien.
On peut résumer la procédure (c'est un exemple) :
- avant la date d'éxigibilité (10/15 jours ?), le syndic doit délivrer un "AVIS" (D.art.35-2) rappelant l'exigibilité de la provision de xxx € au (mettons) 1.03. (il n'y a plus formellement "Appel de fonds")
- le 15.03, la provision n'étant pas réglée, "RELANCE" (LRAR c'est mieux) d'avoir à régler sous 15 jours ..
- le 5.04, rien n'étant réglé, c'est la "MISE EN DEMEURE" sous 8 jours, acte qui est à la base de toute action en recouvrement.
Il appartient au CS, ayant suivi ces histoires d'impayés, d'en demander "compte" au syndic : "Où en sont les relances, les MED " voire plus ....
En conclusion sur ces points, la pire des choses est de laisser se cumuler des impayés, à la fois en quantité, mais surtout dans le temps.
Il n'est pas admissible d'attendre la fin d'un exercice et l'éventuel controle du CS pour découvrir par hasard qu'untel doit 4000 €, lorsque ce n'est pas 8000 € cumulés sur plusieurs années.
Mais il est un autre aspect : "humain" !
Sauf dans de rares cas (quoi que ...) ce n'est pas par plaisir que certains ne règlent pas leurs provisions pour charges, pour travaux.
Il serait sans doute pertinent qu'un "sage du CS" (type bon-grand-pere/mère-gateau-fin-négociateur) aille visiter la persone en question afin de voir avec elle s'il y a des difficultés, un problème, qu'il serait sans doute possible de résoudre avant que la dette ne s'accumule ...
Bien que ce soit une solution qui ne soit pas dans les clous, peut-être que la mise en place d'un calendrier de provisions (ou de "remboursement") pourrait aider la personne en difficulté...
Il est certain que cela ne règle pas le problème pour la personne qui n'en a pas et préfère partir en croisière plutot que de payer ses charges.Mais ici c'est plus simple : pas d'état d'ame. Direction le TI pour lui faire cracher ses €€€€ . A condition qu'il n'y en ai pas trop, dans la limite de compétence du TI (7.600 €, ce qui st déja bien pour des charges !  )
Il y a aussi le grincheux, qui ferme sa porte dès qu'on lui parle d'€€ : ici aussi, c'est le TI direct.
Conclusion des conclusions : le CS doit être particulièrement vigilant dans ces affaires d'impayés. D'où leur suivi incontournable par un état des créance édité par le syndic.
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Édité par - Gédehem le 05 déc. 2010 16:45:53 |
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