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sybarite
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 Posté - 19 janv. 2011 : 10:16:29
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citation: Initialement posté par Gédehem
"le syndic X est déclaré élu en séance alors que les décompte des voix est faux, cela s'apparente à l'erreur matérielle et donc l'inexistence de la décision ".
Non, la décision existe puisqu'il y a eu vote à la majorité requise. Mais en raison d'une erreur matérielle, qui peut être réparée pendant 10 ans, le résultat n'est pas le bon, éventuellement est inversé en raison d'un renversement de majorité.
Gedehem, si la décision existe, dans ce cas, cela entre dans la prescription de 2 mois de l'article 42. Si comme nous en sommes d'accord, c'est la prescription de 10 ans, c'est que la décision est inexistante du fait de l'erreur matérielle. Cette erreur fait qu'il n'y a pas eu de décision. (a mon avis) |
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Posté - 19 janv. 2011 : 17:28:57
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Merci, Ricardos , de cette précision qui est très importante et qui me donne l'occasion de réviser mon analyse.
"Le PV a été transmis à l'ancien syndic sur les conseils du nouveau syndic qui m'a dit que c'était à l'ancien syndic de faire ce travail"
"L'ancien syndic a donc jusqu'au 01/02/2011 pour envoyer le PV du 01/12/2010 et l'AG illégale est fixée au 03/02/2011 ..."
Rien ne dit que la notification a été effectuée. Au contraire, et vous le reconnaissez vous même, vous approchez à grands pas de la date fatidique du 01/02/2011 au delà de la quelle, le PV n'ayant pas été notifié, vous ne pourrez plus contester la décision qui avait été proclamée lors de l'AG du 01/12/2010 et contre la quelle vous aviez voté (je veux parler de la réelection de l'anciien syndic).
De plus, ce que vous rapportez, des prérogatives respectives de vos deux syndics, me laisse penser qu'ils y a collusion entre eux et j'ai fort à parier que si vous ne le faites pas vous même avant le 01/02/2011, le PV ne sera jamais notifié aux interessés. Votre ancien syndic "surfera" sur la vague de l'AG du 03/02/2011 et se relancera comme syndic légal.
Je vous conseille de vous sortir des pattes de vos deux syndics, de faire pratiquer la signification du PV de l'AG par le Président du Bureau de cette AG, de contester ce PV comme je vous l'ai écrit précédement, de faire une requête en administration provisire.....
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Gédehem
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Posté - 19 janv. 2011 : 18:14:09
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Lorsqu'une AG vote sur une question inscrite à l'ODJ et qu'il en sort un résultat conforme à la régle de majorité prévue, il y a "décision".
Le fait que soit constaté ensuite une erreur matérielle dans le sens de la décision n'entraine pas absence de décision.
Une AG est contestable durant les 2 mois qui suivent la notification du PV, qui doit intervenir dans les 2 mois de l'AG.
Mais ....... (il y a toujours un "mais" !).
Il n'y a aucune sanction ou conséquence au défaut de notification dans les 2 mois de l'AG.
Ce PV serait-il notifié le 15 février 2011, l'AG est contestable jusqu'au 15 avril 2011.
L'absence de notification ne fait pas courir le délai des 2 mois.
Les 2 mois se décomptent à partir de la notification du PV faite aux opposants à la décision et aux défaillants, serait-elle réalisée 6 mois après l'AG ! 
Toutefois, il semble que le risque soit ici très limité, voire nul : un opposant ou défaillant se serait sans aucun doute déja manifesté, sans doute pas par une assignation, mais au moins par un recommandé au syndic ou une lettre cinglante au pdt du CS.
Ce qui me parait beaucoup plus préoccupant, c'est la carence du syndic dans cette affaire de notification de PV, qui frise ... ou dépasse, l'incompétence !
A la place de Ricardos c'est de ce coté là que j'aurais les plus grandes craintes, qui plus est si le syndic désigné ne réagit pas à cette convocation folklorique d'un étranger au syndicat.
Après la "non" notification du PV, quid de la restitution des fonds et archives ? Où en est-il sur ce plan là , puisque le 1er mois de restitution est dépassé ??
Sybarite : La rectification d'une erreur matérielle sur telle décision ne modifie en rien le fait qu'il y a eu décision, si c'est le cas. Si la rectification fait apparaitre qu'il n'y a pas eu "décision" (pas la maj. requise par ex, contrairement à ce qui était indiqué), il n'y a pas décision.
Mais il peut aussi y avoir rectification de la décision qui entraine une modification du sens de la décision : on croyait que c'était le candidat X qui était désigné, mais après avoir refait le calcul c'est le candidat Y qui sort vainqueur.
"Il appartient au bureau de l’assemblée de rectifier un procès-verbal dès lors qu’il a été informé d’une erreur, dans l’affaire dont il s’agit dans le décompte de voix ayant pour effet de modifier le sens du résultat du vote (CA Paris 23° Ch.B 3.07.2003)
La Cour confirme ainsi sa jurisprudence (CA Paris, 23° Ch.B .10.01.2002), en précisant que la rectification d’une erreur matérielle doit être effectuée spontanément par le bureau de l’assemblée.
Dans cet arrêt du 10.01.2002, la Cour avait décidé qu’en cas de refus du bureau, cette demande pouvait être formée devant le TGI.
En cas d’erreur matérielle dans la rédaction du procès-verbal, la demande en rectification devant le TGI doit être formée dans le délai de 10 ans prévu par l’art.42, 1er alinéa.
Kiki : "Je vous conseille de vous sortir des pattes de vos deux syndics, de faire pratiquer la signification du PV de l'AG par le Président du Bureau de cette AG"
Il faut lire les textes avant de donner de tels conseils :
L.art.42 : " ....dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic ......"
Nul autre que le syndic en titre ne peut notifier un PV d'AG.
Envoyé par le pdt du CS ou pdt d'AG ne serait pas "notification" dans le sens des textes. |
Édité par - Gédehem le 19 janv. 2011 18:31:27 |
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Posté - 20 janv. 2011 : 08:10:35
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@Gedehem,
J'ai relu les textes, come vous me le conseillez très aimablement.
Rien n'est dit au sujet de la qualification de la personne qui peut signifier le PV.D'une façon générale et habituelle c'est celui qui a convoqué l'AG donc le syndic titulaire. Mais rien n'empêche dans le cas d'une AG convoquée par le Président du CS suite à la carence du syndic, que ce soit ce même Président ou le Président de séance qui signifie le PV.
Puisque vous me donnez un conseil sans y avoir été invité, je vais vous en donner un autre à mon tour: je ne serais pas aussi péremptoire sur la qualité de "syndic en titre" de celui que vous habillez ainsi.
J'espère que Ricardos, qui a été un peu oublié au milieu de toutes ces joutes oratoires, nous donnera le résultat des courses. Nous pourrons ainsi les uns et les autres en tirer modestement toutes conclusions. |
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Posté - 20 janv. 2011 : 08:25:18
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citation: Mais rien n'empêche dans le cas d'une AG convoquée par le Président du CS suite à la carence du syndic, que ce soit ce même Président ou le Président de séance qui signifie le PV.
non, non, comme le dit gedehem, c'est au syndic de notifier les PV (art 42) et c'est d'ailleurs à lui que le tribunal demandera de prouver qu'il a bien notifié le PV s'il y a contestation.
Mais rien n'empeche un président de séance ou un président de conseil syndical de faire parvenir aux proprios le PV ou de le mettre à l'affichage, mais ce sera en double.
lorsque l'on relit les textes, effectivement hormis cet article 42 (mais il est là ) il n'y en a aucun autre qui le spécifie, de même qu'il n'ait spécifié dans AUCUN autre, que le PV doit ou peut être notifié par le président de séance ou le président du CS. Donc, il ne peut y avoir de doute : le texte n'en désigne qu'un : le syndic ! et on ne peut en substituer un autre non désigné (et dans ce cas pourquoi ce ne serait pas le secrétaire de séance, dont AUCUN texte ne dit qu'il doit rédiger le PV !  , eh oui, un oubli des énarques, il faut notifier un PV dont on ne sait qui doit l'écrire ) |
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Gédehem
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26
Posté - 20 janv. 2011 : 10:31:58
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Kiki, mon intention n'est pas de froisser. Mais on ne peut affirmer ainsi des points qui sont faux lorsqu'on donne des conseils, d'autant que vous persister dans l'erreur, ceci dit sans polémique :
"J'ai relu les textes, (....). Rien n'est dit au sujet de la qualification de la personne qui peut signifier le PV."
L.art.42 al.2 : "" ....dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic ......"
C'est on ne peut plus clair, explicite.
Sur le fond de l'affaire : le syndic mandataire du syndicat en est son représentant légal. A ce titre, ainsi que le prévoient L.art.17 et 18, le syndic est chargé de toutes les taches qui incombent au syndicat, dont les diverses notifications. Pas besoin de textes pour rappeler qu'il a la charge de tout.
Ce n'est que lorsqu'un texte spécifique prévoit autre chose qu'une autre personne peut agir. Par exemple lorsque le syndic mis en demeure ne convoque pas l'AG.
Concernant la rédaction du PV d'AG, aucun texte ne précise qui doit l'établir, même s'il est de pratique courante que ce soit le secrétaire de séance. Mais rien n'interdit que le pdt de séance décide que ce sera lui, ou qu'il propose un des participants pour y procéder.
Oubli des "énarques" ? Peut-être ... Ou plutot espace de liberté pour l'assemblée des copropriétaires, qui en ont si peu ?
(A rapprocher de l'établissement du RFCS, décidé librement par l'AG pour 'son' conseil de surveillance)
S'agissant d'une AG des copropriétaires, le syndic qui ne serait pas désigné secrétaire n'a alors qu'un rôle de "conseil". Il n'a aucune fonction en interne.
S'il est secrétaire faute de candidat, il est "secrétaire de séance" ... , oubliant sa fonction de syndic du syndicat ....et non de son AG.
Ainsi que le précise Rambouillet, rien n'interdit de diffuser largement le PV d'AG dès le lendemain de la réunion.
Mais cela ne vaut pas "notification" pour les opposants et défaillants, la preuve devant en être apportée par le syndic au nom du syndicat en qualité de mandataire "exclusif". |
Édité par - Gédehem le 20 janv. 2011 10:40:06 |
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ALH14U
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Posté - 20 janv. 2011 : 16:32:44
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Il n'y a pas qu'en Côte d'Ivoire, que l'on essaye de poursuivre un mandat,....
Et les façon d'intervenir pour ces abus de droits ne sont pas simple !
Notre ami Ricardos n'est pas intervenu effectivement :
Il peut relire un ancien post :
pb carence syndic
http://www.universimmo.com/forum_un...&whichpage=1
Dans lequel il y a la fiche pratique également interessante :
FICHES PRATIQUES COPROPRIETAIRES universimmo
Dans quelles conditions les copropriétaires peuvent convoquer eux-mêmes une assemblée ?
http://www.universimmo.com/fiches/u...Fiche_Code=4
L’avocat n’est pas toujours obligatoire, Dieu merci (RDV pas simple et bon avocat parfois difficille à trouver !) …. C’est assez complexe tout cela !
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Ricardos
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Posté - 28 janv. 2011 : 12:57:22
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Merci encore à vous tous, les contributeurs, qui apportez vos pierres à notre savoir.
Vous nous avez bien aidé à trouver nos repères dans ce labyrinthe pour comprendre et agir. Bonne formation continue ! Mieux que des cours magistraux.
Gedehem, vous êtes de temps en temps un peu hard, quoique, je le reconnais, c'est une méthode pédagogique quelquefois nécessaire pour réveiller les consciences comme la mienne par exemple.
Bien entendu que je vous donnerai le résultat des courses. En attendant, nous ne restons pas les bras croisés.
Il y a toutefois une question qui me taraude depuis la découverte de cette fameuse date butoir du 30 juin.
Pendant 13 ans nous avons fonctionné selon le calendrier suivant:
30 juin: arrêté des comptes
4ème Trimestre de l'année civile: AG, quitus au syndic et désignation du syndic avec contrat d'un an du 1er janvier au 31 décembre suivants.
En 2005 j'ai osé présenter une autre candidature. Branle-bas de combat chez le syndic avec remplacement de son représentant, moult promesses et émoi dans l'assistance: le syndic en place est réélu.
Avec un petit détail dont je me suis aperçu lors du contrôle des comptes de l'exercice suivant et que j'ai perçu à ce moment là comme une discrète petite arnaque financière: Le nouveau tarif des prestations du syndic courait déjà depuis le 1er juillet précédent l'AG.
En effet dans le contrat de syndic établi suite à l'AG, la date de début a été fixée au 1er juillet antérieur à la date de l'AG et depuis lors le contrat est fixé du 1er juillet précédent l'AG au 30 juin de l'année suivante.
Qu'aurait-il été convenable d'entreprendre pour éviter d'être sans syndic du 1er juillet à l'AG de novembre/décembre, avec un Conseil syndical et un syndicat de copropriétaires peu enclin à faire bouger les lignes ?
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Gédehem
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Posté - 28 janv. 2011 : 19:21:36
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Les choses les plus simples étant les moins compliquées ..., il faut retenir que l'AG annuelle doit se tenir dans les 3 mois de l'arrêt des comptes :
- 1 mois pour les attéter et les controler par le CS
- 1 mois pour établir l'ODJ avec le CS.
- 1 mois pour convoquer l'AG.
Il faut aussi tenir compte d'un délai de sécurité après la date habituelle de l'AG, au cas où il y aurait un imprévu, ue attente de devis ou autre ....
Ce qui donne la formule suivante, que je préconise vivement pour la durée du mandat du syndic d'UN an (pas plus) et sa date échéance :
"Date AG annuelle + 1 an + 30 jours fin de mois."
Votre exercice étant arreté au 30 juin (pourquoi cette date ???) l'AG devrait se dérouler fin septembre/début octobre. Ce qui donnerait par application de la "formule", pour une AG se temant (par ex.) le 8 octobre, la résolution suivante (approuvée par l'AG) :
"Le Cabinet Y est désigné en qualité de syndic pour un mandat d'UN an, à compter de ce jour et jusqu'au 30 novembre XX terme de rigueur."
Son mandat d'un an prendra effet le 8 octobre (2011), date de l'AG, pour se terminer le 30 novembre (2012), sans 1 jour de plus.
Et ainsi de suite chaque année, l'AG 2012 pouvant être convoquée au plus tard jusqu'au 30 novembre, ce qui laisse une marge de sécurité dans tous les cas d'au moins 1 mois, au cas où il y aurait un problème de dernière minute .....
Sauf ce problème, l'AG annuelle c'est dans les 3 mois.
Le syndic qui n'est pas en mesure d'arréter des comptes en 1 mois et de convoquer une AG au plus tard dans les 2 mois qui suivent n'a pas la compétence, la structure, l'organisation, le personnel .... nécessaires/indispensables pour gérer le nombre de syndicats qu'il a en portefeuille.
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Posté - 29 janv. 2011 : 15:19:20
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"Le syndic qui n'est pas en mesure d'arréter des comptes en 1 mois et de convoquer une AG au plus tard dans les 2 mois qui suivent n'a pas la compétence, la structure, l'organisation, le personnel .... nécessaires/indispensables pour gérer le nombre de syndicats qu'il a en portefeuille."
Gédehem vous me faites sourire parfois.
Peut-être que les copropriété n'ont pas les moyens (ou le souhait) de se payer de une telle exigence.
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Gédehem
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Posté - 29 janv. 2011 : 20:51:55
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Parce que ce serait une exignce du "client" ??????
Ce devrait être un principe su prestataire !
Mais il est vrai que dans un pays où l'on a l'habitude de régler les fournisseurs à 60 ou 90 jours (à commencer par l'Etat qui en est parfois à 180 jours sinon plus), c'est vrai qu'arreter des comptes en 30 ou 40 jours dépasse le simple entendement !
PS : J'ose espérer que ce n'est pas "parfois" que vous souriez, et si j'y participe j'en suis ravi !
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 Posté - 30 janv. 2011 : 01:30:20
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Oui tous les comptables de la terre - pour peu qu'il connaissent leur job- font des clotures en 24 h.
Mais encore faut-il qu'ils ne fassent que cela ( donc pas d'encaissements- de paiements - d'enregistrements - de mutations pendant ce temps et bien sur que le téléphone soit coupé).
Non ce ne saurait être un principe quand le niveau des honoraires est tel qu'un comptable a à répartir entre 45 (gros et complexes) et 80 (petit et assez simples) immeubles.
Oui c'est une exigence - au demeurant très acceptable- mais qui paye vos delais Gédehem?
Les syndics ? Non car ils ne font pas contractuellement cette promesse.
Les copropriétaires? J'en doute car ils trouvent que les honoraires (11,25 € HT par mois et par lot en moyenne en France rappelons-le), est déjà très elevé ( et là , cher Gédehem, je m'étouffe de rire).
Donc non on ne peut pas avoir le beurre, l'argent du beurre et la crémière. Sauf bien évidemment à vivre dans le monde merveilleux des bisounours. |
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Ricardos
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Posté - 31 janv. 2011 : 13:42:03
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Bonjour,
Après votre sympathique petite joute mathématique, je vais reformuler ma question en occultant la turbulence actuelle et faire comme si tout allait pour le mieux dans la meilleure des copropriétés ...
Je sais depuis toujours que l’année comptable termine le 30 juin et tout d’un coup, maintenant avec un savoir + étendu grâce au forum, je réalise que le mandat du syndic prend fin ce même 30 juin. En temps que président du conseil syndical je peux et/ou dois entreprendre quoi et quand ? |
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Posté - 31 janv. 2011 : 14:04:52
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si vous ne voulez pas vous retrouver sans syndic à compter du 1er juillet 2011, il faut que votre syndic convoque une AG pour désigner le syndic avant le 30 juin 2011.
Dans la désignation, vous faites en sorte de redésigner le syndic actuel. les dates de son contrat doit avoir une date de début égal à la date de l'AG et une date de fin égale au 31 octobre 2011 au plus tard. Entre le 1er juillet 2011 et le 30 octobre 2011, une nouvelle AG doit avoir lieu pour, entre autres, l'approbation des comptes de l'exercice 2010/2011 et la désignation du syndic (l'actuel ou un autre) dont les dates de contrat seront :
* début de l'AG : exemple 1/10/2011
* fin : 31/10/2012.
Il vous appartient au besoin de faire une lettre LRAR au syndic pour faire déclencher cette AG avant le 30/06/2011. Cette lettre devra lui être expédiée au plus tard vers le 15 mai.
Entre temps demander dès à présent à ce syndic la liste des proprios (noms et adresses) + la feuille de présence de la dernière AG. Cela pourra vous être utile si vous deviez convoquer vous-même une AG.
Et vous essayez de suivre les éventuelles ventes qui pourraient se faire dans votre copro. |
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Gédehem
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35
Posté - 31 janv. 2011 : 21:13:51
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"les dates de son contrat MANDAT doit avoir une date de début ....."
Si l'on comprend bien, ce syndic est contraint de convoquer une AG avant le 30 juin 2011 afin de se voir attribué un mandat jusquau 31 octobre !
Pas malin !!!! lIl faudrait lui en faire supporter le coût histoire de lui faire comprendre qu'il doit être sérieux.
Toutefois, l'important est qu'il notifie la convocation avant le 30 juin, peu importe que l'AG se tienne fin septembre.
Sauf qu'entre le 1er juillet et fin septembre votre syndicat serait dépourvu de syndic ..... 
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Posté - 05 févr. 2011 : 09:59:52
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@Ricardos,
Je suis impatient de connaître la façon dont s'est passée l'AG de début Février 2011 ainsi que les décisions que vous comptez prendre en votre qualité de Président du C.S.
Mon impatience est entretenue par le fait que votre cas présente de nombreux points de similitude avec le mien.
Avec toute ma sympathie. |
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Posté - 06 févr. 2011 : 09:08:33
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@Ricardos,
Êtes vous en mesure, Ricardos, de nous communiquer "le résultat des courses" ? |
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| Signature de kikiladoucette |
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Ricardos
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Posté - 07 févr. 2011 : 23:44:08
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Bonjour,
J'étais en W-E prolongé à plus de 500 km du champ de bataille pour m'aérer le cerveau et je viens de recevoir des nouvelles d'un sous marin: 15 personnes ont répondu à l'appel de l'ex-syndic (sur 83 propriétaires) et il rend le tablier !
Quelques jours après la réception de la convocation pour l'AG illégale, nous avons envoyé sous forme d'affichette A4 le texte suivant:
INFORMATION A TOUS LES COPROPRIÉTAIRES
Il est inutile de vous rendre à l'Assemblée Générale du 3 février prochain, ni même d'envoyer votre pouvoir.
Nous avons consulté tous azimuts des experts juridiques ainsi que des hommes et des femmes de terrain:
Cette réunion est d'ores et déjà frappée de nullité par loi.
Nous sommes dans le cas d'abus de syndic dénoncés régulièrement par les organismes de consommateurs et relayés par les médias.
Cela va aussi occasionner des frais supplémentaires et inutiles à la charge des propriétaires.
De ce fait, six conseillers syndicaux ne se rendront pas à cette AG illégale qui sera contestée devant les tribunaux.
PS. X (le syndic initial) accuse le bureau de la dernière AG sans preuves.
Entre temps le nouveau syndic avait aussi notifié le PV à tous les copropriétaires.
Merci encore à vous tous ! Je vous suis aussi reconnaissant pour toutes les précisions et informations complémentaires apportées au cours du traitement de ce sujet.
Kikiladoucette si vous voulez plus de détails vous pouvez m'écrire. |
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