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 Posté - 20 mai 2009 : 00:04:34
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Bonjour,
Nous venons d'avoir une AG d'une copropriété ou les charges sont faibles (immeuble garages).
L'un des copropriétaires est débiteur d'une somme de XXX euros (inf à 1 000 €) soit deux ans de charges + frais...
Le syndic a, conformément à ses obligations, engagé la procédure de recouvrement de charges (LRAR, sommation huissier etc...) et envisage une action judiciaire ...
Nous venons d'apprendre lors de l'AG par le copropriétaire concerné que ce dernier a, par plusieurs fois, souhaité régler ses charges en espèces... mais que le syndic à refusé à chaque fois. Il a indiqué être interdit bancaire et ne pouvoir assumer ses paiements que par ce moyen afin de ne pas avoir à régler des frais complémentaires de mandat ...ect
Le syndic, présent en AG a confirmé :
- Ne pas avoir accepté le paiement en espèces;
- Ne pas avoir le droit de percevoir des espèces en paiements des charges en arguant du fait que ... blanchiment d'argent sale etc... la totale quoi, pour des charges de 35 € mensuels environ !!!! (ce qui apparaît en totale contradiction avec le Code Monétaire et Financier...)
Le conseil syndical n'a jamais, avant de l'apprendre lors de cette AG, été informé des raisons/motifs du non paiement des charges par ce copropriétaire...
Plusieurs questions : si l'on s'en réfère au Code Monétaire et Financier citation: Article L112-6
Modifié par Ordonnance n°2009-104 du 30 janvier 2009 - art. 1
I. - Ne peut être effectué en espèces le paiement d'une dette supérieure à un montant fixé par décret, tenant compte du lieu du domicile fiscal du débiteur et de la finalité professionnelle ou non de l'opération.
Au-delà d'un montant mensuel fixé par décret, le paiement des traitements et salaires est soumis à l'interdiction mentionnée à l'alinéa précédent et doit être effectué par chèque barré ou par virement à un compte bancaire ou postal.
II. - Nonobstant les dispositions du I, les dépenses des services concédés qui excèdent la somme de 450 euros doivent être payées par virement.
III. - Les dispositions qui précèdent ne sont pas applicables :
a) Aux paiements réalisés par des personnes qui sont incapables de s'obliger par chèque ou par un autre moyen de paiement, ainsi que par celles qui n'ont pas de compte de dépôt ;
b) Aux paiements effectués entre personnes physiques n'agissant pas pour des besoins professionnels ;
c) Au paiement des dépenses de l'Etat et des autres personnes publiques.
Il me semble que ce copropriétaire entre dans le cadre du III a de cet article L112-6. (1)
Question 1 : Le syndic est-il en droit de refuser le paiement des charges en espèces ?
Et ce dans le cadre du lien qui suit, cà d d'imposer au copropriétaire de "faire l'appoint" exact des sommes dues. citation: http://DROIT-FINANCES.COMMENTCAMARC...S-EN-VIGUEUR LES PAIEMENTS EN ESPECES OU EN LIQUIDE : LES PLAFONDS EN VIGUEUR Publié par ericRg, dernière mise à jour le lundi 16 juin 2008 à 19:46:06 par ericRg Particuliers Pour les particuliers qui n'exercent pas de profession commerciale, les paiements en espèces sont autorisés pour toute transaction dont le montant n'excède pas 3 000 euros TTC. Au-delà , le paiement par chèque barré d'avance, virement bancaire ou postal, carte de paiement ou de crédit est obligatoire. Toutefois, le paiement d'un acompte en espèces est possible dans la limite de 460 euros (art. L. 112-8 du code monétaire et financier) Art. 1649 quater B du Code général des impôts. Le non respect de cette règle peut entraîner une amende pouvant atteindre 15 000 euros (art 1 749 du Code général des impôts). En cas de paiement en billets et pièces, il appartient au débiteur de faire l'appoint (article L 112-5 du Code monétaire et financier). Question 2 : Le syndic et le copropriétaire étant tous les deux des "jusqu'auboutistes", le syndicat risque d'être entraîné dans une action judiciaire dont le coût et sans aucune comparaison avec les sommes dues.
Dans le cas ou la réponse à la question 1 est NON, cà d que le syndic doit accepter le paiement en espèces... Le syndicat peut-il engager la responsabilité du syndic pour être à l'origine de l'action judiciaire en cours et lui demander de prendre à sa charge l'ensemble des frais liés au recouvrement de cette créance dont il porte l'entière responsabilité pour avoir refuser ce paiement en espèces ?
Question 3 : Qu'en pensez-vous ???
Merci
AJOUT (1) Qui autoriserait d'ailleurs ce copropriétaire à payer des sommes supérieures à 3 000 € si j'ai bien assimilé cet article. D'ailleurs ce copropriétaire m'a indiqué (est-ce vrai ?) avoir payé auprès d'un autre syndic la somme de 7 000 € en espèces pour un ravalement de façades !
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Ceci est une rédition du msg posté sur l'ancien site UI
Posté - 19 mai 2009 : 15:28:55
Avant de répondre, merci, si vous le souhaitez, de prendre connaissance des précédentes réponses qui lui ont été apportées en cliquant sur le lien ci-dessous
http://www.universimmo.com/forum/to...PIC_ID=78847
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nefer
Modérateur
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 Posté - 20 mai 2009 : 07:51:07
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Pourquoi n'avez vous pas fait aussi un copié/collé des réponses? |
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oldman24
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Posté - 20 mai 2009 : 10:10:26
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Bonjour,
Je ne vois pas sur quel texte votre syndic a pu s'appuyer pour refuser le paiement des charges en espèces, dés lors que ce copropriétaire est interdit de chèquier.
Certains de ses arguments paraissent dépasser le cadre de ses attributions.Il prend la responsabilité de sa décision tant à l'égard de votre syndicat que de ce copropriétaire qui a du caractère.
Toutes les banques n'appliquent pas les mêmes dispositions et retiennent des frais d'envoi aux créanciers.
Ce copropriétaire refuse d'aller dans une banque et de payer des frais supplémentaires
Une piste aurait consisté à faire intervenir un autre copropriétaire avec les formalités nécessaires ...
Le médiateur ou le juge de proximité devrait intervenir et règler cela |
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Administrateur civil honoraire.
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Édité par - oldman24 le 20 mai 2009 13:45:54 |
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oldman24
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Posté - 20 mai 2009 : 16:26:06
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Merci le Nabot pour cette information.
Mais, encore faut-il disposer d'un PC et avoir un abonnement à l'Internet.
Ensuite il faudra se soumettre à quelques formalités.
Dans le cas relaté par quelboulot faut il encore que le coproriétaire accepte une petite rallonge à ses impayés et autres charges initiées par le syndic !
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Administrateur civil honoraire.
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Posté - 20 mai 2009 : 18:55:33
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Merci à tous,
Mais... car je le répète il y a un "MAIS"...
Le copropriétaire en question, et le syndic sont arqueboutés sur des positions dignes de celles de la ligne maginot et de la ligne Siegfried. (Cela rappelera quelques souvenirs à l'un des participants sur ce sujet... si vous cherchez bien vous le retrouverez )
Et pendant ce temps le syndicat ne peut même pas se la "jouer" casques bleus.. enfin il essaie mais tout ce qu'il récolte ce sont des frais d'huissier et autres qui ne sont toujours pas remboursés bien évidemment...
Le copropriétaire ne veut même pas passer à l'agence bancaire du syndic située à "deux pas de porte", même si cela ne lui engendre aucun frais.
Donc, je REPOSE MA QUESTION SANS REPONSE,
Le syndic est-il dans l'obligation d'accepter un paiement en espèces ou non ?
Dans un cas comme dans l'autre, pourriez-vous m'indiquer les texte sur lequel il peut appuyer son refus ?
Lenabot, pas mal votre avatar, êtes-vous fana de harley-davidson, on s'y croirait  |
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oldman24
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Posté - 20 mai 2009 : 19:04:17
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Bonsoir,
Pour moi ,faute de texte la réponse est.
LE SYNDIC DOIT ACCEPTER LE PAIEMENT EN ESPÉCES
et supporter tous les frais occasionnés par son comportement.
Mais vous resterez gâtes avec un copropriétaire comme celui là ! |
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Administrateur civil honoraire.
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Posté - 20 mai 2009 : 21:13:16
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Est-ce que dans l'agence du syndic il y a marqué quelque part que les paiement en espèce sont interdits? |
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oldman24
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Posté - 21 mai 2009 : 21:00:51
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Bonsoir,
Le silence qui pèse! sur ce fil esr étrange !.
Mais, "wait and see" sur ce nouveau forum ... |
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Administrateur civil honoraire.
Ancien Combattant 39/45 |
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JPM
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Posté - 21 mai 2009 : 23:20:20
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Légalement le syndic doit accepter le paiement en espèces
Pratiquement, il est bien normal que les syndics refusent ce mode de paiement qui imposerait l'existence d'un service de caisse :
encaissement des fonds
tenue d'un carnet de reçus et d'un journal de caisse
sauvegarde des fonds
remise des fonds
présence permanente d'un(e) caissier(e) dès lors que la tenue de la caisse ne peut pas en principe être répartie entre les préposés (imputation des erreurs éventuelles de représentation des espèces), et que les copropriétaires pourraient se présenter à tout moment.
Il faut donc présenter la question comme portant sur un service exceptionnellement rendu le plus souvent à une personne agée qui s'obstine à se balader avec de l'argent dans son panier au risque de se le faire voler.
Il était possible de déposer les fonds à n'importe quelle agence de la banque qui tient le compte jusqu'à l'apparition des automates. Je ne sais pas ce qu'il en est maintenant. Mon avis est que l'agence doit accepter le versement et délivrer reçu, mais il faut vérifier.
Les interdits bancaires ont présentement sauf erreur de ma part des possibilités nouvelles pour effectuer ce genre de paiement.
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Posté - 22 mai 2009 : 09:12:53
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citation: encaissement des fonds
tenue d'un carnet de reçus et d'un journal de caisse
sauvegarde des fonds
remise des fonds
présence permanente d'un(e) caissier(e) dès lors que la tenue de la caisse ne peut pas en principe être répartie entre les préposés Oh la la, c'est bien compliqué.
Heureusement qu'aucun syndic ne vend des pommes, parce que la, il lui faudrait au moins vingt personnes...
La sauvegarde des fonds nécessite je pense un fusil à pompes, et trois personnes bien charpentées pour transporter les billets?
La phrase 'tenue d'unjournal de caisse' me parait effarante; On a l'impression a vous lire qu'il faut donc recruter une personne qui ne fasse que cela.
Vous ne nous ferez pas croire que chez un agent immobilier comme chez toute entreprise, il n'existe pas DEJA de journal de caisse;
Comptablement, si je ne m'abuse, le moindre chèque encaissé passe par une écriture comptable sur le journal de ciasse, non? |
Édité par - ribouldingue le 22 mai 2009 09:14:32 |
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oldman24
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Posté - 22 mai 2009 : 09:28:40
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Merci à JPM pour son éclairage.Mais n'oublions pas qu'il s'agit d'un cas d'espèces.
Sa conclusion est aussi que syndic n'aurait pas du refuser la monnaie qui lui a été présentée
par ce copropriétaire, interdit de chèquier, et ce dans les limites fixées par le Code monétaire.
Maintenant : que la lutte continue entre deux personnes procédurières pour des raisons
qui n'en valent pas la peine.
Alors attendons de connaître le résultat final./
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Administrateur civil honoraire.
Ancien Combattant 39/45 |
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Posté - 22 mai 2009 : 13:19:32
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En fait de résultat final, j'ai bien peur qu'il ne faille attendre un jugement...
En fonction de tout ce qui a été indiqué précédemment, aussi bien dans mon questionnement initial que dans les contributions qui ont suivies... Merci à tous et un "petit +" à JPM
Si le résultat du jugement déboute le syndicat, car c'est le syndicat qui est en cause, est-ce que ledit syndicat n'aura pas la possibilité de se retourner contre le syndic qui est à l'origine du contentieux... Si tout ce qu'indique le copropriétaire défaillant a bien sûr permis à la justice de trancher en sa faveur !
Quid et comment faire dès à présent sachant que les copropriétaires ne sont représentés que par le CS (hors AG bien évidemment ). Est-il utile dès à présent que le CS adresse une lRAR au syndic pour lui rappeler que, s'il arrivait que la justice entérine le fait qu'il est à l'origine de ce contentieux, le syndicat lui demandera de prendre la totalité des frais engendrés à sa charge.
Il est en effet bien difficile de se prononcer dès à présent, mais prendre date n'est peut-être pas inutile ?
Qu'en pensez-vous les uns et les autres ? |
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Édité par - quelboulot le 22 mai 2009 13:21:09 |
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Posté - 22 mai 2009 : 14:59:54
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je n'ai bien entendu qu'une oprinon, ce qui ne peut guère vous aider, mais il existe un compte en banque, et je ne coicois pas que personne ne puisse y déposer des espèces.
Si vous avez un compte qui n'est pas séparé, c'est donc un compte en banque du syndic, et je ne compredrais pas bien pourquoi c'est le syndicat qui serait attaqué et pas le syndic
Oui, je sermonerais le syndic et au besoin je lui ferais un courrier recommadné comme vous le proposez.
le pire, c'est que si c'est le syndicat qui est attaqué vous allez devoir payer un avocat au syndic pour vous défendre. Je ne crois pas que le conseil syndical fasse cela parce qu'il est représentatif des copropriétiares, ce qu'il n'est que partiellement parce qu'il n'a pas d'autorité de dédision, mais il est la pour aider et SURVEILLER le syndic, donc il est dans ses taches en faisant cela. |
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oldman24
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Posté - 22 mai 2009 : 15:34:07
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Le syndic est en TORT et le syndicat ne devrait pas supporter les conséquences financières de son entêtement.
Au contraire le syndicat devrait faire observer à son mandataire que le recouvrement des impayés n'aurait pas du attendre deux ans et maintenant peut être plus.
Au demeurant, le syndic ne devrait pas être autorisé à ester en justice , par le ministère d'un avocat, pour une cause probablement perdue d'avance.
Il va y avoir de la rupture de contrat de mandat dans l'air ? |
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Administrateur civil honoraire.
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oldman24
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Posté - 22 mai 2009 : 19:29:50
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Et il n' y pas que les commerçants ! |
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Posté - 25 mai 2009 : 19:48:58
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Bonsoir.
Un syndic n'est pas un commerçant mais le mandataire du SDC. Dans la mesure ou il est possible de payer par mandat, je pense (mais je ne suis pas omniscient) que syndic est en droit de refuser un paiement en espèces.
Ensuite le CMF indique que les paiements en espèces sont autorisés, mais à ma connaissance, il n'est pas dit qu'il y ait obligation de les accepter |
Édité par - Stéphane Marin le 25 mai 2009 19:50:57 |
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Posté - 25 mai 2009 : 20:48:39
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Euh, quand on recoit un mandat, c'est ENCORE PIRE, cela signifie que le SYNDIC doit se DEPLACER ala poste pour aller percevoir les espèces...;
citation: le CMF indique que les paiements en espèces sont autorisés, mais à ma connaissance, il n'est pas dit qu'il y ait obligation de les accepter Le ponpon.
Le CMF doit aussi dire que le paiement par virement et par chèque est autorisé;
Alors, on fait quoi? On va donc vérifier si en effet le syndic en question l'accepte, parce que, selon votre raisonnement, il peut tout aussi bien le refuser.... |
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Posté - 25 mai 2009 : 21:34:00
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Diantre !
Il va falloir réouvrir cayenne !
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Posté - 25 mai 2009 : 21:42:28
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Surtout les écoles primaires.... et acheter des médicaments pour les pauvres syndics qui sont dépassés... |
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Posté - 25 mai 2009 : 22:01:39
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Cela étant, le paiement en espèce ne peut être effectivement refusé ni par un commerçant, ni par un particulier. Mais un syndic, mandataire, n'est ni l'un, ni l'autre.
Le paiement des charges par un copropriétaire n'est pas une transaction au sens du CMF. Il n'achète rien au syndic..
qu'en pensez vous Lenabot ? |
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oldman24
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Posté - 25 mai 2009 : 22:13:32
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Bonsoir,
Merci à LeNabot pour cette jurisprudence qui ne laisse aucun doute sur
le moyen de paiement d'une créance en numéraires dans les limites fixées par le code monétaire, qu'un grand syndic devrait connaître,s'il veut éviter de se mettre en contravention en insistant lourdement Ã
l'égard d'un copropriétaire , interdit bancaire et débiteur envers le syndicat. |
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