Le régime réel simplifié d'imposition

Vous pouvez opter pour ce régime avant le 1er février par courrier adressé au service des impôts dont vous dépendez (si vous relevez de l'un des régimes décrits ci-dessus). Vous devez souscrire avant le 1er avril de chaque année une déclaration spéciale de résultat n° 2031, et compléter le cadre D de l'annexe n° 2031 ter. La déclaration n° 2031 est accompagnée des annexes suivantes: un bilan simplifié (sauf dispense) ; un compte de résultat simplifié de l'exercice qui se compose de deux rubriques (résultat comptable et résultat fiscal) ; un tableau des immobilisations, des amortissements et des éléments soumis au régime fiscal des plus-values et des moins-values un relevé des provisions, des amortissements dérogatoires et des déficits reportables. La déduction des amortissements pour l'assiette de l'impôt suppose que les immeubles donnés en location soient inscrits à l'actif du bilan simplifié (2033 A). Les loueurs en meublé qui sont dispensés de produire un bilan du point de vue fiscal peuvent, lors de la souscription de la déclaration 2031, inscrire un élément (immeuble, par exemple) dans l'actif de leur entreprise en le mentionnant sur l'imprimé 2033 C. Cette inscription permet de déduire du chiffre d'affaires les charges relatives à la propriété ainsi que les frais de gestion.

A noter
Si l'immeuble donné en location n'est pas inscrit à l'actif du bilan simplifié, le loueur en meublé ne peut déduire de son résultat imposable qu'une fraction des charges de gestion au prorata de la durée effective de location. Les charges correspondant à la période au cours de laquelle il a la jouissance du logement meublé ne sont pas déductibles. Conditions particulières pour les agriculteurs

Quelle est la règle fiscale ?
Vos loyers sont imposés selon le régime des bénéfices industriels et commerciaux. Les recettes imposables sont effacées les premières années ­grâce à la déduction des charges. Second avantage : l'amortissementL'amortissement est un terme employé en matière de bénéfices professionnels. Il consiste à déduire du revenu, de façon étalée dans le temps, le coût d'acquisition du bien. Cette déduction est réservée à certains investissements locatifs assortis de conditions spécifiques de location. Il s'agit des régimes Périssol, Besson, Robien et Borloo. annuel de votre bien pour chacun des éléments le composant. Le déficit pouvant en résulter est imputable uniquement sur les bénéfices de même nature réalisés au cours de la même année et des dix années suivantes. Passé la période de déficit, vous avez le choix entre deux régimes pour la taxation de vos recettes locatives, si elles ne dépassent pas 32 100 euros. Un montant porté à 32 600 euros en 2011. Avec le « microentreprise », vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire de 50% couvrant forfaitairement les charges. Vous êtes donc taxé sur seulement 50% des loyers. Avec le régime du « réel simplifié », vous imputez les charges pour leur montant exact. Au-delà de 32 100 euros – 32 600 euros en 2011 –, le régime réelMode d'imposition vous obligeant à remplir une déclaration 2044. Vous déduisez de vos loyers toutes vos charges courantes, les intérêts d'emprunt et les travaux d'entretien et de rénovation. Vous pouvez avoir un déficit foncier, imputable sur votre revenu global dans une limite de 10 700 euros par an. simplifié s'impose.

La plus-value immobilière, elle, est imposable au taux de 16% (19% à compter du 1er janvier 2011), plus 12,1% (12,3% en 2011) de

Amortissement du bien

Lorsque l'investisseur est soumis à un régime réel d'imposition, qu'il soit ou non professionnel, il peut amortir le bien loué.

Cet amortissement n'est admis en déduction du revenu imposable que dans la limite du montant du loyer et ne peut, par lui-même, créer de déficit. Il permet, en revanche, d'effacer le revenu imposable. En outre, les amortissements qui ne peuvent s'imputer en l'absence de résultat positif peuvent être différés sans limitation de durée.

Cession de biens et imposition des plus-values


Loueur non professionnel

Lorsqu'un LMNP cède son local d'habitation meublé, la plus ou moins-value qui en résulte relève du régime des plus-values immobilières des particuliers. Elle est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition de l'immeuble, après prise en compte de certaines dépenses. Et elle sera soumise à l'impôt sur le revenu au taux de 16 %, soit 28,1 % prélèvements sociaux compris.

Enfin, lorsque le bien cédé est détenu depuis plus de 5 ans, le montant de la plus-value imposable est diminué d'un abattement de 10 % par année de détention au-delà de la cinquième, soit une exonération totale de la plus-value après plus de 15 ans de détention.