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 Posté - 05 févr. 2011 : 18:47:11
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Bonjour à tous,
Voici une description anonyme du R.I.B. de notre copropriété;
J'aimerais connaître votre avis sur la qualification que vous lui attribuez;
1° ligne:"Nom de la société du syndic exploitant"
exemple: W.S.G. IM-MO
2° ligne:"Nom de notre copropriété"
exemple: copropriété Le Bateau Ivre
3° ligne:"adresse professionnelle du syndic"
4° ligne: "n° de compte"
Je rajoute qu'une lettre R + AR adressée par le président du C.S. il y a 3 mois au directeur de cette banque et demandant "copie de la convention de compte", reste à ce jour sans réponse.
Merci pour vos avis, même s'ils sont divergeants.
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| Signature de kikiladoucette |
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Posté - 05 févr. 2011 : 19:40:55
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deux possibilités :
* c'est un compte de syndic, donc compte unique
* soit le gestionnaire de la banque est un incompétent pour remplir des intitulés de comptes.
je pencherai pour le 1er.... |
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JB22
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Posté - 05 févr. 2011 : 20:21:13
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C'est un compte "individualisé" à l'intérieur de compte unique au nom du Syndic.
En aucun cas ce n'est un "compte séparé" au nom du syndicat.
"Merci pour vos avis, même s'ils sont divergeants."
Ma réponse ne diverge pas de celle de rambouillet., je ne retiens que le point 1. |
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BANZAI
Contributeur vétéran
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 Posté - 05 févr. 2011 : 20:32:36
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c'est un sous-compte individualisé |
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Gédehem
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Posté - 05 févr. 2011 : 21:01:26
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Peu importe l'appellation, qui n'est qu'un moyen de "rouler dans la farine"...
Ce qui est certain c'est qu'il ne s'agit pas d'un compte séparé au nom du syndicat.
Dans un tel cas, l'intitulé serait :
"Syndicat des copropriétaires X
c/o Ste syndic représentant légal.
adresse du représentant légal/syndic."
Dans le cas d'un vrai compte séparé, le titulaire du compte est le "Syndicat des Copros", le syndic en étant le mandataire (du compte)
Dans le cas d'un vrai faux compte séparé, le titulaire du compte est la Ste Syndic, peu importe au profit de qui il est utilisé, syndicat, belle-sœur ou maitresse ..... |
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Posté - 05 févr. 2011 : 21:42:32
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Merci pour vos réponses,
Vos avis complémentaires et non pas divergeants comme je le craignais, vont dans le sens d'une demande en Administration judiciaire que j'ai lancée depuis le mois d'octobre 2010 et qui traine lamentablement au motif que le syndic que j'ai assigné pour état de carence persistant fait durer le plaisir en argumentant qu'il exerce ses fonctions avec un compte séparé tel que celui que je vous ai décrit, alors que moi je soutiens le contraire.
Je m'empresse de communiquer à mon avocat vos avis.
Merci encore. |
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| Signature de kikiladoucette |
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BANZAI
Contributeur vétéran
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Posté - 05 févr. 2011 : 21:57:03
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citation: Initialement posté par kikiladoucette
Je m'empresse de communiquer à mon avocat vos avis.
Si votre avocat n'a pas été capable d'identifier le libellé de ce compte, vous avez du souci à vous faire... |
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BANZAI
Contributeur vétéran
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Posté - 05 févr. 2011 : 21:58:19
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si votre AG n'a pas voté de dispense d'ouverture d'un compte séparé, c'est en nullité de mandat qu'il fallait assigner votre syndic |
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Posté - 05 févr. 2011 : 22:08:26
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@Banzaï,
Il est regrettable, mon cher Banzaï, que vous gachiez vos talents par des réflexions désobligeantes du genre: "Si votre avocat n'a pas été capable d'identifier le libellé de ce compte, vous avez du souci à vous faire..." |
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| Signature de kikiladoucette |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 06 févr. 2011 : 10:44:03
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Désolé KIKI, mais je partage l'avis de Banzai sur ce point !
Sollicité pour engager une action avec comme motif l'absence d'ouverture d'un vrai compte séparé, votre avocat devait préalablement s'assurer que votre action était juridiquement fondée, étayée. Ce RIB est un moyen de preuve !
Votre avocat devrait se bouger un peu plus si votre demande est d'octobre 2010 : en temps normal la désignation d'un Adm.Prov en cas de carence du syndic (L.art.18 der.al., D.art.49) prend 3 semaines, un mois tout au plus !
Sauf qu'ici, ce n'est peut être pas la carence qui est mise en avant, mais la nullité du mandat du syndic, faute d'une dispense pour ne pas ouvrir un compte séparé ?
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Posté - 06 févr. 2011 : 18:24:41
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kikiladoucette : je rejoins Banzai at gedehem, votre avocat a du oublier ces lunettes. Votre syndicat n'a pas de compte séparé.
Notre SDC a ub compte séparé, le libellé est syndicat des copropriétaires XXXXXX, et je paye mes charges de copropriété sur ce compet avec ce libéllé.
kikiladoucette : si vous payez par chèque, à quel nom établisse zvous votre chèque ???? le nom du syndic, our le nom de votre copro.
PS : changez d'avocat, puis de syndic !!!! |
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JB22
Pilier de forums
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Posté - 06 févr. 2011 : 18:55:17
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"si vous payez par chèque, à quel nom établisse-vous votre chèque ???? le nom du syndic, ou le nom de votre copro"
Dans la pratique, que les chèques soient au nom du syndic ou de la copropriété, ils sont encaissés sur le compte unique du syndic quand il n'y a pas de compte séparé.
Il ne faut pas se faire d'illusions sur les contrôles bancaires en dehors des retours pour impayés.... |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 06 févr. 2011 : 19:03:41
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 ... le jour où on trouvera une banque qui refuse un cheque à encaisser ....... |
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Posté - 18 mars 2011 : 07:46:20
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Dans un jugement tombé le 02/03/2011, le compte décrit en début de post a été déclaré et authentifié par le président du TGI jugeant en référés comme un compte d'une copropriété séparé du compte du syndic.
Alors là !!!! j'en tombe de cul. |
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| Signature de kikiladoucette |
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Édité par - kikiladoucette le 18 mars 2011 07:47:51 |
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Posté - 18 mars 2011 : 08:24:34
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il faudrait avoir l'intitulé exact du jugement....
il faudrait aussi s'interroger du pourquoi un "référé"....
rappel : c'est l'inconvénient du référé. Il n'est pas toujours jugé par des magistrats spécialisés par ce point à juger ou ayant de l'expérience dans cette catégorie...
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Posté - 18 mars 2011 : 08:30:25
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kikiladoucette : sans le contrendu du jugement, nous ne pouvons pas le contester ou l'approuver.
Ce RIB est peut-être significatif pour un compte individualisé dans le compte du syndic, mais le juge a peut-être en main la convention de compte signée par le syndic pour un compte séparé.
Ce RIB serait mal rédigé !!!! |
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ALH14U
Contributeur senior
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Posté - 20 mars 2011 : 18:22:59
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C'est vrai qu'il y a un gros problème de compétence des avocats et des juges,...
Ils sont tout de même obligatoires donc préparez vous même votre dossier ! à tête reposée, avec des bibliothèques, des forums comme celui ci !
C'est la conclusion de mes tristes aventures.
Vers une meilleure compétence des magistrats en cas d’escroquerie astucieuse (22 septembre 2006)
http://www.universimmo.com/forum/to...PIC_ID=44339
A mon avis il ne faut pas les faits politiques, judiciaires, financiers nationaux nous le prouvent se lancer dans des actions sans avoir tous les éléments du dossier.
Avocats et juges ne semblent pas faire d'efforts, pour caractériser ou conseiller réellement sur d'autres pistes (souvent escroqueries astucieuses) sans doute parce qu'ils travaillent à la chaîne, à l'abattage du client.
C'est stupéfiant le manque de sérieux, dans ces professions !
Des escroqueries banales parce qu'elles sont "uniquement" financières ne sont pas dénoncées quelque soit les répercussions civiles de ces fraudes et mensonges !
Sans doute ne faut il pas généraliser des expériences individuelles et des déceptions individuelles.
Mais à priori mieux vaut compter sur soi même,
C'est effectivement l'annulation du contrat qui s'applique, sauf si vous démontrez n'avoir pas "en plus" de vrai gestionnaire de votre immeuble (se renseigner auprès de votre Préfecture sur l'identité ou les identités du représentant,du syndic professionnel, du directeur de l'Agence).
Faîtes le point car sinon vous serez débouté pour avoir visé "à coté" alors qu'il y avait de grosses anomalies, voire fraudes,
Surtout que derrière votre demande il doit y avoir certaines inquiétudes !
Est ce que je me trompe ?
Bon courage |
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ALH14U
Contributeur senior
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Posté - 20 mars 2011 : 18:28:09
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La carence notamment c'est quand il n'y a pas de syndic,....
Il vous répond,.. c'est une bonne chose (vérifier sa qualification et ses pouvoirs au sein de l'Agence)
Donc il n'y a pas lieu de demander un administrateur judiciaire (CQFD).
Bizarre effectivement votre conseiller avocat ! |
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Posté - 23 mars 2011 : 20:20:21
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J'émets une opinion contraire à celles déjà exprimées ici...
On peut avoir un compte séparé dans le sens où le compte n'est pas un "sous compte" du cabinet, totalement indépendant et utilisé uniquement pour le SDC en question.
Néanmoins, ce serait seulement l'intitulé qui serait incorrect.
Si c'est cela, cela ne m'étonne pas que le jugement reconnaisse le caractère "séparé" du compte. |
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etc
Contributeur senior
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Posté - 23 mars 2011 : 21:36:01
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Avant de s'emballer, peut-être faudrait-il demander à Kikiladoucette si l'assemblée à voté pour ou contre la dispense d'ouverture d'un compte séparé, ou s'il y avait au moins une telle résolution. |
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| quid enim sanctius, quid omni religione munitius, quam domus unusquisque civium? |
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Posté - 23 mars 2011 : 23:20:05
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arc languedoc : citation: J'émets une opinion contraire à celles déjà exprimées ici...
On peut avoir un compte séparé dans le sens où le compte n'est pas un "sous compte" du cabinet, totalement indépendant et utilisé uniquement pour le SDC en question.
Néanmoins, ce serait seulement l'intitulé qui serait incorrect.
Si c'est cela, cela ne m'étonne pas que le jugement reconnaisse le caractère "séparé" du compte.
Vous n'avez pas bien lu l'ensemble des posts. J'ai déjà évoqué cette solution !!!
philippe388 : citation: sans le contrendu du jugement, nous ne pouvons pas le contester ou l'approuver.
Ce RIB est peut-être significatif pour un compte individualisé dans le compte du syndic, mais le juge a peut-être en main la convention de compte signée par le syndic pour un compte séparé.
Ce RIB serait mal rédigé !!!!
Attention, l'arc languedoc.
Une question : qui écrit pour cette assoc. l'ARC Languedoc ??? un simple copro adhérent?? un Président de CS ?? UN CS entier ?? le président de l'ARC de cette région ?? l'ARC de Paris ??? |
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