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RengZ
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 Posté - 15 févr. 2011 : 17:51:43
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Bonjour,
je m'interroge sur deux, trois points annoncés dans l'ODJ de la prochaine AG d'une petite copropriété (3 étages: 3 appartements + 1 local professionnel au Rez de Chaussée : 4 copropriétaires différents).
Création de parking (vote selon Art 26), Cession du lot créé (vote selon Art 26) et réfection du revêtement de la cour (vote selon Art 24)
le contexte est le suivant:
il existe un bâtiment A (immeuble), un bâtiment B (2 garages) et une cour commune entre les deux bâtiments.
Dans le Regl de Copro, je lis
1) que la totalité du sol, parties construites comme aménagées, équivaut à des parties communes générales.
2) que les propriétaires des garages et celui du Rez De Chaussée ont droit à la jouissance de la totalité de la cour bien que le sol constitue une partie commune.
3) que les "dépenses de répartition et entretien du sol de la cour commune ainsi que la réparation et même le remplacement du revêtement du sol de cette cour" sont réparties par tiers entre les trois lots (2 garages et un Rez de Chaussée soit actuellement 3 propriétaires différents)
Le propriétaire du 1er étage souhaite créer une place de parking et le rattacher gracieusement à son lot.
Une telle création m'empêcherait de me stationner devant mon garage car cela réduirait l'espace de roulement pour atteindre le deuxième garage. (dans le Regl de Copro: je lis: "Aucun copro ou occupant de l'immeuble ne pourra encombrer l'entrée, le vestibule, les paliers et escaliers et autres endroits communs, ni laisser séjourner quoi que ce soit sur ces mêmes parties communes'' )
Questions:
1) La cour commune est-elle considérée comme une partie commune spéciale? faut-il une Assemblée Spéciale (Comment cela marche-t-il?) (Une AG n'ayant pas la compétence de valider un tel vote: le Spécial prévalant sur le Général!!)
2) Qui à le droit de voter les 3 points (création, cession et nouveau revêtement)? Ceux qui jouissent de son utilisation mais également des frais relatifs (3 personnes sur 4) ou l'ensemble des copropriétaires?
3) Dans le cas ou il n'y a pas de création de parking, le fait de me garer devant mon garage pourrait-il m'être reproché?
Toutes informations seront vraiment très importantes
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Posté - 15 févr. 2011 : 19:20:08
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dans votre RDC (qui date de ?), il y a contradiction :
la cour ne peut être à la fois "parties communes générales" et à la fois "parties communes spéciales" (dépenses réparties entre trois.
Face à cette contradiction, et si rien n'est dit d'autres comme des "votes spéciaux", ce qui vous est proposé est à décomposer en deux parties :
* réfection du revetement de la cour : majorité 24 de tous les proprios sauf si votre RDC stipule que participe aux votes ceux qui paient (je résume)
citation: Lorsque le règlement de copropriété met à la charge de certains copropriétaires seulement les dépenses d'entretien d'une partie de l'immeuble ou celles d'entretien et de fonctionnement d'un élément d'équipement, il peut être prévu par ledit règlement que ces copropriétaires seuls prennent part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux vote avec un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.
* création d'un parking et cession art 26 mais à l'unanimité de tous les copros
citation: Elle ne peut, sauf à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble.
on pourrait aussi arguer que faire une place de parking, ne change rien à la destination de l'immeuble...
mais surtout il manque quelque chose de très important, les tantièmes de ce lot parking, et qui paie quoi et donc la modification des charges dans le RDC.
Donc un autre point manque : la modification du RDC : l'EDD, les clés de répartition
enfin est-ce une vente ou une jouissance qui serait faite ?
quand à ce que vous vous gariez devant votre garage, seuls les deux autres peuvent vous le reprocher, mais vous en avez la jouissance tout comme eux....  |
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Stéphane
Contributeur vétéran
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 Posté - 15 févr. 2011 : 19:35:26
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Bonjour RengZ , et bienvenue sur UI,
1) Je ne vois pas ce que vous appelez partie commune "spéciale" (outre le fait que certains copro ont des droits de jouissance que les autres n'ont pas, elle resterait pour moi une partie commune et serait régie comme telle).
Je conaissais "assemblée ordinaire", et "extraordinaire", mais "spéciale"... je ne vois pas
2) Tous les copro ont leurs mot à dire sur leurss partie communes (décision à prendre par le syndicat) !
3) Votre voisin désire-t-il créer une place de parking à son usage en face de votre garage (à la place de là ou vous vous garez actuellement) ?
Si cet espace de place de parking potentielle existe, alors il serait contradictoire d'admettre que d'y garer votre voiture serait "encombrant" ; je dirais donc que de vous garer à cet endroit n'est pas gênant.
C'est un peu tordu comme raisonnement, et je ne vois pas bien la situation au travers de mon écran ! Difficile donc de se prononcer.
Edit : nos messages se sont croisés avec Rambouillet . Je ne change pas le contenu pour autant. |
Édité par - Stéphane le 15 févr. 2011 20:06:04 |
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RengZ
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Posté - 15 févr. 2011 : 20:08:00
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Merci bien pour vos réactions.
le RDC date de 1957 modifié en 1987 (d'ailleurs, le plus récent annule -t-il le précédent?)
partie commune/spéciale: j'ai tout avantage à tirer profit de "Le général s'efface devant le spécial : L'assemblée générale n'a pas la faculté de prendre des décisions regardant les parties communes spéciales ; une telle résolution serait nulle (Cass. 3e civ., idem - CA Paris 20 sept. 1988, D. 1988, IR 287) http://sos-net.eu.org/copropriete/1/1-2-7.htm" mais en effet dans le RDC il n'y a aucune référence à des votes spéciaux ou des clefs de répartition.
Donc je vais essayer d'argumenter pour la proposition de Rambouillet : ceux qui paient votent.
la création d'emplacement de parking: je dissocie 2 choses.
l'emplacement qui veut être créé et mon garage.
l'ODJ présente la création comme suit: Création d'un lot de parking dans la cour avec modification du réglement de copro à la charge du demandeur, Cession du lot de parking créé à un propriétaire d'un appart à titre gracieux, frais de cession à la charge du bénéficiaire.
Rambouillet: j'ai déjà signalé au syndic qu'il fallait l'unanimité mais on m'a rétorqué que la destination de l'immeuble n'en serait pas perturbée [le RDC laisse la porte ouverte à toutes les activités et j'aurais bien du mal à argumenter en ce sens] l'emplacement sur lequel on veut créer une place est déjà occupée en sauvage par un employé du local pro durant la journée
aujourd'hui je n'ai pas reçu d'infos sur la modification des tantièmes et des charges avec la convocation et la transaction de Vente prévoit d'être fait gracieusement.
Pour information l'emplacement de cette place de parking est en ligne droite après un portail électronique, l'accès aux garages se trouvant légèrement en décalé. En soit l'occupation de l'espace par une voiture n'empêche pas l'accès aux garages sauf si je reste devant le mien
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Posté - 15 févr. 2011 : 20:42:38
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citation: Donc je vais essayer d'argumenter pour la proposition de Rambouillet : ceux qui paient votent.
je n'ai pas dit cela ou plutot j'ai mis un bémol : si le RDC le stipule !!!!
la modification des tantièmes doit être une résolution à elle toute seule et inscrite à l'ODJ ! car il y a modification des tantièmes, de 3 vous passez à 4...
de plus il y a un point important : vous avez actuellement la jouissance d'une partie commune (c'est ce que vous dites), or la création de ce lot va entrainer une diminution de la partie dont vous avez la jouissance (voir art 26) :
citation: L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété.
donc dans ce cas, il faut plus que l'unanimité : à quelque majorité que ce soit, signifie "impossibilité".
PS : maintenant, il faudrait connaitre exactement le texte de cette jouissance de la cour telle qu'elle est écrite dans le RDC |
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RengZ
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Posté - 15 févr. 2011 : 22:31:35
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Si je comprends bien, il aurait fallu que dans l'ODJ sous les résolutions Création de parking puis cession du nouveau lot, il y ait une résolution relative à la modification des millièmes? (indication des millièmes créés et proposition du demandeur...)
le Règlement de Copropriété de 1957 indique que mon lot (garage) comprend la propriété exclusive et particulière de mon garage + le droit à la jouissance conjointement avec les occupants des lots n°X et n°Y (propriétaire du 2ème garage et propriétaire du local commercial) mais à l'exclusion de tous autres, de la totalité de la cour de l'immeuble bien que le sol de cette cour constitue une partie commune.
Je ne retrouve pas cette indication dans le Règlement de 1987 (nouvelle version suite à la création d'un lot (en prévision d'une construction de bâtiment- qui n'a jamais eu lieu pour l'instant) mais par contre je retrouve la même description du lot (propriété du garage et jouissance conjointe de la cour avec 2 copropriétaires) dans la partie Désignation de mon Acte de Vente.
Qu'en pensez-vous donc? Est-ce que je peux donc faire valoir l'obligation d'une unanimité? Le syndic aurait-il fait une erreur (il ne peut pas tout savoir et de surcroit c'est une résolution transmise par un copropriétaire...)
Faut-il, afin que les résolutions soient abandonnées, envoyer un recommandé au syndic avant l'AG ou l'annoncer le jour suffit?
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Posté - 16 févr. 2011 : 08:42:12
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si le règlement de 1987 a été publié, c'est lui qui fait foi...
envoyer une lettre avant l'AG ne sert à rien. Par contre à l'AG, expliquez, votez CONTRE en émettant des réserves sur la "qualité" de la majorité requise (ces réserves doievnt être écrites au préalable et remises sur le champ au résident de séance, pour qu'elles soient inscrites sur le PV (bien le demander)...
à mon avis, même à l'unanimité (mais pourquoi pas) vous ne pouvez modifier ce droit de jouissance : "quelque majorité que ce soit" ... mais encore faut-il que le RDC soit clair sur ce point.
après le tribunal tranchera.... |
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Posté - 16 févr. 2011 : 09:39:08
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RengZ : Vous avez, avec 2 autres copropriétaires la jouissance EXCLUSIVE de la cour. Elles est partie commune, mais exclusivement pour vous trois.
Le copropriétaire n'a aucun droit sur cette cour. Cette jouissance exclusive est liée à vos 3 lots et ne peut être modifiée., ni vendue !!!
Ces 3 copropriétaires paient des charges spéciales sur cette cour. Le copro du 1er aucunes.
le syndic aurait du expliquer cela à ce copropriétaire du 1er étage. L'AG, donc le SDC ne peut imposer une modification de cette EDD, à quelque majorité que ce soit.
L'essentiel de votre dossier est la possibilité de modifier votre jouissance de cette cour, et non le problème de gêne pour vous garer.
Donc , pas de cession possible, pas de création de parking, pas de modification du RDC. Ce voisin devra continuer à se garer ailleurs !!
Lors de l'AG, faites valoir le RDC, cela est inattaquable. Il est très étonnant que celui de 1987 ne reprenne pas les termes de 1957. C'est une grave ezrreur de modification de 'lEDD, si celle-ci n'a pas été modifiée par une décision de l'AG.
Quand à la voiture qui squatte cette cour, vous pouvez dermander au syndic qu'il fasse appliquer le RDC, et demande au propriétaire de ce véhicule qu'il se gare à l'extérieur de cette cour.
Si l'AG adopte cette résolution à l'article 26 double majorité, elle sera rejettée si un des 2 autres copros qui ont la jouissance privative de la cour vote avec vous, car il faudra 3 copros pour l'adopter dans votre copro à 4, ce nombre a son importance.
Pour le passage à l'article 25 ( si 1/3 a voté pour), il vous faudra calculer précisement avec les tantièmes de chacun, car vous êtes 4 copros.
Si cette résolution est votée, alors vous devrez saisir le tribunal pour trancher dans les mois après la réception du PV ; avec une grande chance de gagner car la jouissance exclusive ne peut se négocier.
Vérifier qu'aucune résolution n'est été votée avant 1987, et jamais contestée. |
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BANZAI
Contributeur vétéran
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Posté - 16 févr. 2011 : 10:19:28
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quant un droit de jouissance est attribué au propriétaire d'un lot, il faut le consentement du titulaire de ce droit pour supprimer ce droit de jouissance: autrement dit, il doit y renoncer par écrit devant notaire
donc, avant de passer au vote sur la création d'un lot (on suppose que le projet du géomètre expert pour la création de ce lot est joint à la convocation...),le syndic devait s'assurer que les titulaires d'un droit de jouissance étaient prets à y renoncer.........: c'est aussi le cas lors de la vente d'un WC commun dans un immeuble |
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Posté - 16 févr. 2011 : 10:46:57
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Banzai : ils sont 3 copropriétaires sur la jouissance privative de la cour !!! UNANIMITE. Rengz est contre, aucune possibilté pour imposer une cession - et pourquoi gratuite ?? - par le SDC.
Rengz : le syndic connait par coeur ce genre de situation; il est le pro et il a un devoir d'information. Il doit donc donner toutes les explications juridiques lors de votre AG. Il peut naturellement contacter son service juridique concernant les termes de votre RDC.
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BANZAI
Contributeur vétéran
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Posté - 16 févr. 2011 : 11:52:55
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citation: Initialement posté par philippe388
Banzai : ils sont 3 copropriétaires sur la jouissance privative de la cour !!! UNANIMITE.
tout à fait d'accord: il faut l'accord des 3 qui bénéficient de cette jouissance.
c'est ce que j'expliquais de façon générale |
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RengZ
Nouveau Membre
France
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 Posté - 16 févr. 2011 : 20:01:29
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merci énormément pour vos renseignements qui m'aident beaucoup.
je vais poster d'autres questions sur d'autres sujets car le prochain ODJ est vraiment copieux! |
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