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Sostie
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 Posté - 18 févr. 2011 : 14:29:51
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Suite à l'acquisition d'un appartement, nous avons procédé à différent types de travaux dont celui de changer l'ensemble des fenêtres et volets.
Vu qu'il n'y avait pas de syndic existant à ce moment là , nous avions alors fait annoter sur notre acte notarial (acte de vente/achat) l'accord de la propriétaire (seule propriétaire de l'immeuble) qui nous autorisait à effectuer le changement des FENÊTRES dès à présent.
6 mois sont passés, un syndic a été crée, et un nouveau copropriétaire est apparu. Celui-ci demande au syndic de nous ester en justice car nous n'avons pas demandé / fait voté en AG les changements
- de baies réalisées en PAVES DE VERRE simple paroi par des baies vitrées double vitrage (comme nos nouvelles fenêtres)
- de vieux volets roulants en bois par des volets roulants intégrés à nos blocs fenêtres PVC,
il demande la remise en état sous peine de payer 150 € d'astreinte par jour de retard à compter de la décision prise.
A titre d'information, lors de notre Demande Préalable de Travaux transmis à la mairie puis aux bâtiments de France, nous avions bien expliqué notre projet de modifier les volets et les pavés de verre.Tous nous a été accordé par la mairie et les Bâtiments de France.
1) Comment pouvons nous argumenter face aux copropriétaires lors de l'AG que PAVES DE VERRE est considéré comme FENÊTRE? et donc que l'accord que nous avions sur notre acte notarial nous l'autorisait...(puits de lumière, fenêtre, baies vitrés?). Nous n'avons ni agrandi l'espace ni changer l'utilisation de ces baies vitrés (baies vitrées fixes et donc non ouvrantes)
2) Comment pouvons nous justifier que les changements de volets, et de baies vitrées ne correspondent pas à une modification de l'esthétique ni de l'harmonie de l'immeuble car en tant que premier acquéreur, les prochains acquéreurs feront forcement le changement de fenêtres et volets (car fenêtre en acier et verre très très fins - immeuble de 1950) et donc que par la suite esthétique et harmonie seront "retrouvées"?!
merci
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Sostie
Nouveau Membre
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 Posté - 24 févr. 2011 : 09:09:39
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hummm, ce sujet semble attirer des lecteurs... est-ce que cela pourrait ĂŞtre le cas pour des contributeurs ou piliers de forum?
l'objectif est de trouver des informations et méthodes de présentation, explication pour argumenter ma "plaidoirie" lors de l'AG!
je vous remercie pour votre attention et votre aide.
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mespres
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Posté - 24 févr. 2011 : 09:59:57
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Une porte de sortie à privilégier : ratification de vos travaux lors de la prochaine AG. Il faut pour cela que le copro combatif soit isolé. L'AG promet d'être toride, mais si vous avez bien communiquer avant avec les copros. Il sera le seul à voter contre la ratification de vos travaux, et vous serez définitivement tranquille.
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Posté - 24 févr. 2011 : 11:18:10
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sostie : avant les accords de travaux accordés par la Mairie, l'accord de l'AG est obligatoire.
Vous avez eu l'accord de la copropriétaire majoritaire mais celle-ci n'est plus majoritaire dès lors que vous étiez deux copropriétaires, chacun avait 50% des voix.
Votre souci c'est que votre SDC n'avait pas élu de syndic. Mais la copropriété avait elle été crée ?? aviez vous un RDC
ON peut considérer que vous étiez de bonne foi en demandant l'accord, et en le faisant notifier dans votre acte de vente.
sostie citation: il demande la remise en état sous peine de payer 150 € d'astreinte par jour de retard à compter de la décision prise.
Ce copropriétaire ne peut pas demander à l'AG de voter une amende ou une astreinte. SEUL le tribunal est compétant, et ce copro devra le saisir pour qu'il prenne une décision dans votre dossier.
Le tribuanl peut rejetter sa demande de remise en Ă©tat de vos fenĂŞtres ou l'accorder.
Avez vous une majorité de copros qui va vous ratifier ces trvaux ?? combien de copros dans votre SDC ?? faites les comptes des tantièmes, et allez voir vos voisins en les informant de votre passé.
Vous avez des arguments sérieux dans ce dossier pour que les autres copros vous accordent ces changements de fenêtres |
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 Posté - 24 févr. 2011 : 12:39:15
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Philippe, il demande au syndic de demander en justice 150 euros d'astreinte par jour.... Il faut lire correctement... (ou deviner)
1/ Faire ratifier les travaux quite a vous retourner contre la copropriétaire défaillante si elle ne vote pas de la meme facon qu'elle avait promis.
2/ Comment pouvons nous justifier que les changements de volets, et de baies vitrées ne correspondent pas à une modification de l'esthétique ni de l'harmonie de l'immeuble car en tant que premier acquéreur, les prochains acquéreurs feront forcement le changement de fenêtres et volets <== Il faut rester sur la DP obtenue et l'autorisation de la copro promise, mais si les deux concernaient des parois en pavé de verre et non pas des fenetres, il faudra assumer... et tenter de convaincre.
citation: Comment pouvons nous argumenter face aux copropriétaires lors de l'AG que PAVES DE VERRE est considéré comme FENÊTRE? Je pense que c'est la qu'est l'os, vous ne pouvez absolument pas
Une paroi en pavé de verre n'a rien a voir avec des ouvrants. |
Édité par - ribouldingue le 24 févr. 2011 12:46:40 |
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sybarite
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Posté - 24 févr. 2011 : 14:39:44
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si j'ai bien lu votre post, vous dite que vous avez fait les travaux AVANT que la vente soit régularisée, donc avant la mise en copropriété. Est ce bien cela ? |
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ETASPAK
Contributeur senior
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Posté - 24 févr. 2011 : 17:54:25
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citation: Initialement posté par Sostie
A titre d'information, lors de notre Demande Préalable de Travaux transmis à la mairie puis aux bâtiments de France, nous avions bien expliqué notre projet de modifier les volets et les pavés de verre.Tous nous a été accordé par la mairie et les Bâtiments de France.
L’accord de la Mairie et des Bâtiments de France ne vous dispense certainement pas d’obtenir l’autorisation d’une assemblée générale des copropriétaires.
De la même façon que l’accord d’une assemblée générale ne vous dispense certainement pas d’obtenir l’autorisation de la Mairie et des Bâtiments de France.
Et un notaire digne de ce nom connaît parfaitement ce genre de situation.
En principe, dans votre acte de vente, il doit être fait mention de la désignation d’un syndic provisoire dès la naissance de la copropriété.
Qu’en est-il exactement, s'agit-il de votre syndic actuel ?
Voyez également ce que précise ce lien :
La naissance du syndicat des copropriétaires :
« Le syndicat des copropriétaires naît de plein droit dès qu’il y a deux propriétaires de lots d’un immeuble bâti. Cette règle est d’application générale y compris lorsqu’il n’y a pas de règlement de copropriété….. »
La nomination du syndic :
Dans le cas de création d’un syndicat de copropriétaires, le syndic peut être désigné par le promoteur ou le propriétaire dans le règlement de copropriété ou dans un acte portant accord des parties à l'initiative du promoteur ou du propriétaire de l'immeuble (généralement l’acte de vente). Il s’agit d’un syndic provisoire ; celui-ci a pour mission de réunir la première assemblée générale en vue de ratifier le syndic provisoire ou d’élire un autre syndic (article 17 de la loi du 10 juillet 1965).
http://www.coproprietes.org/index.php?id=217
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BANZAI
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Posté - 24 févr. 2011 : 18:57:17
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citation: Initialement posté par ETASPAKcitation: Initialement posté par Sostie
A titre d'information, lors de notre Demande Préalable de Travaux transmis à la mairie puis aux bâtiments de France, nous avions bien expliqué notre projet de modifier les volets et les pavés de verre.Tous nous a été accordé par la mairie et les Bâtiments de France.
L’accord de la Mairie et des Bâtiments de France ne vous dispense certainement pas d’obtenir l’autorisation d’une assemblée générale des copropriétaires. De la même façon que l’accord d’une assemblée générale ne vous dispense certainement pas d’obtenir l’autorisation de la Mairie et des Bâtiments de France. Et un notaire digne de ce nom connaît parfaitement ce genre de situation. En principe, dans votre acte de vente, il doit être fait mention de la désignation d’un syndic provisoire dès la naissance de la copropriété. Qu’en est-il exactement, s'agit-il de votre syndic actuel ? Voyez également ce que précise ce lien : La naissance du syndicat des copropriétaires :
« Le syndicat des copropriétaires naît de plein droit dès qu’il y a deux propriétaires de lots d’un immeuble bâti. Cette règle est d’application générale y compris lorsqu’il n’y a pas de règlement de copropriété….. »
La nomination du syndic :
Dans le cas de création d’un syndicat de copropriétaires, le syndic peut être désigné par le promoteur ou le propriétaire dans le règlement de copropriété ou dans un acte portant accord des parties à l'initiative du promoteur ou du propriétaire de l'immeuble (généralement l’acte de vente). Il s’agit d’un syndic provisoire ; celui-ci a pour mission de réunir la première assemblée générale en vue de ratifier le syndic provisoire ou d’élire un autre syndic (article 17 de la loi du 10 juillet 1965). http://www.coproprietes.org/index.php?id=217
moi je comprends que l'autorisation avait été donné par le monopropriétaire avant la signature de l'acte... |
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ETASPAK
Contributeur senior
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Posté - 24 févr. 2011 : 20:49:47
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Il serait quand même irrationnel pour un futur acquéreur d’entreprendre des travaux dans son futur appartement avant la signature de l’acte de vente.
De la même façon qu’il serait irrationnel pour un vendeur de donner une quelconque autorisation de faire des travaux dans son appartement avant la signature de l’acte de vente.
Je vous laisse imager ce qu’il peut advenir de ces travaux si la vente ne se réalise pas.
Ceci étant dit, Sostie nous précise que :
« Suite à l'acquisition d'un appartement, nous avons procédé à différent types de travaux dont celui de changer l'ensemble des fenêtres et volets. »
« L’objectif est de trouver des informations et méthodes de présentation, explication pour argumenter ma "plaidoirie" lors de l'AG! »
Il serait quand même intéressant de savoir s’il s’agit de la première assemblée générale en vue de ratifier le syndic provisoire ou d’élire un autre syndic, d’autant plus que Sostie nous précise également que :
« 6 mois sont passés, un syndic a été crée, et un nouveau copropriétaire est apparu. »
Il serait vraiment intéressant de connaître comment a été crée ce syndic.
Suite à une assemblée générale, comment et quand ?
Où bien suite à la naissance de la copropriété ?
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Sostie
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Posté - 24 févr. 2011 : 23:30:00
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bonsoir,
les travaux ont commencé après l'acquisition du bien.
Six mois après, un syndic de copropriété a été désigné et voté en AG. lors de l'AG qui s'en ai suivi, la ratification de différents travaux était à l'ODJ mais ils n'ont pas été ratifiés. Les projets de résolution relatifs à ces travaux ont été remis à l'ODJ de la nouvelle AG. Cependant, entretemps, un nouveau copro me cherche des noises concernant deux, trois travaux effectués et non votés en AG et décide de mandater le syndic pour m'ester en justice.
Durant la prochaine AG, je cherche à présenter mes arguments et donc mieux décrire la situation afin de ralier un plus grand nombre de copropriétaires.
pour répondre à vos questions:
il s'avère qu'un réglement de copropriété existait depuis 50 (date de création de l'immeuble). le SEUL et UNIQUE propriétaire de l'immeuble faisait en interne ses AG et son syndic bénévole. Depuis 80, une partie avait été vendu à un nouveau copropriétaire mais rien n'a été trouvé présentant des Assemblé ou PV. Depuis le décès de cet homme (en 2010), la succession a repris les choses en mains et effectue des ventes de lots d'appartement successifs. Lors de notre acquisition, un syndic professionnel avait été désigné par le TGI afin de faire élire un nouveau syndic de copropriété. Ce qui a été fait 6 mois après notre achat et 4 mois après la fin de nos travaux pour lesquels la ''succession" nous avait donné son accord. |
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mespres
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Posté - 25 févr. 2011 : 07:43:41
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pour quelles raisons les travaux n'ont pas été ratifiés ? |
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Posté - 25 févr. 2011 : 08:40:17
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sostie : la copropriété existe donc bien depuis de nombreuses années. Il n'y a avait pas qu'un seul copro. mais deux depuis 1980 !!!!
Un syndic judiciaire avait été nommé pour faire une AG et élir un syndic.
ET vous indiquez que vos travaux n'ont pas été ratifiés à la première AG .
Ces informations sont importantes.
le vendeur - la succession - n'avait pas le pouvoir de vous autoriser à faire ces trvaux sur ces parties communes. Le notaire ne pouvait pas le notifier dans l'acte, car la copro existait, et qu'aucune décision d'une AG vous a autorisé à changer les fenêtres.
Pourquoi ne pas avoir demandé au syndic judiciaire si vous pouviez faire de tels trvaux, puisqu'il était en, poste au moment de la signature de votre acte ?? IL vous airait indiquer qu'il fallait cet accord, vous avez d'ailleurs demandé cet accord à l'AG, et cette AG n'a pas ratifié à postériori ces travaux. Pour quelle raison ?? Pourquoi n'avez vous pas obtenu la majorité alors que vous étiez 3 copros, dont votre vendeur, apparement majoritaire??
A vous de défendre votre dossier devant la nouvelle AG, si une résolution est notifiée à l'ODJ. Allez voir vos voisins pour discuter avant l'AG, et faites le compte de voix pour obtenir cette ratification.
Le voisin ne peut mandater le syndic, il peut demander au syndic de faire respecter le RDC; si cleui-ci ne bouge pas, ce copro. peut aller en justice pour assigner le syndicat des copropriétaires pour que vous remettiez les parties communes en état.
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sybarite
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Posté - 25 févr. 2011 : 11:51:31
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juridiquement, vous êtes mal ! vous avez donc effectue des travaux sans autorisation dAG qui affecte l'harmonie de l'immeuble. Si cela va jusqu'au bout, vous pouvez être contraint de remettre les lieux en l'état. Il n' y a rien qui puisse obliger des copro a ratifier des travaux. Donc il ne vous reste plus qu'a trouver des alliés. |
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BANZAI
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Posté - 25 févr. 2011 : 12:43:17
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citation: Initialement posté par Sostie
pour répondre à vos questions:
il s'avère qu'un réglement de copropriété existait depuis 50 (date de création de l'immeuble). le SEUL et UNIQUE propriétaire de l'immeuble faisait en interne ses AG et son syndic bénévole. Depuis 80, une partie avait été vendu à un nouveau copropriétaire mais rien n'a été trouvé présentant des Assemblé ou PV. Depuis le décès de cet homme (en 2010), la succession a repris les choses en mains et effectue des ventes de lots d'appartement successifs. Lors de notre acquisition, un syndic professionnel avait été désigné par le TGI afin de faire élire un nouveau syndic de copropriété. Ce qui a été fait 6 mois après notre achat et 4 mois après la fin de nos travaux pour lesquels la ''succession" nous avait donné son accord.
ces éléments contredisent ce que vous aviez dit précédemment, à savoir qu'il n'y avait qu'un seul propriétaire!
cet immeuble étant sous le statut de la copropriété (car au moins 2 propriétaires) avant votre achat, votre vendeur n'avait aucune qualité ou pouvoir pour vous donner une quelconque autorisation d'effectuer des travaux sur les parties communes
si réellement cette autorisation est inscrite dans le compromis ou l'acte de vente, il faut vous retourner vers le notaire rédacteur de l'acte....qui ne pouvait pas ignorer
1) que votre lot faisait partie d'une copropriété
2) que le vendeur ne pouvait pas vous donner une quelconque autorisation
3) que toute autorisation d'effectuer des travaux sur parties communes passe obligatoirement par une décision d'AG |
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ETASPAK
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Posté - 25 févr. 2011 : 14:46:08
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Bonjour,
L’article 47 du décret du 17 mars 1967 précise :
« Dans tous les cas, autres que celui prévu par le précédent article, où le syndicat est dépourvu de syndic, le président du tribunal de grande instance, statuant par ordonnance sur requête, à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé, dans les délais fixés par l'ordonnance, de se faire remettre les fonds et l'ensemble des documents et archives du syndicat et, sous réserve de l'application des dispositions de l'article 9 ci-dessus, de convoquer l'assemblée en vue de la désignation d'un syndic. »
« Les fonctions de cet administrateur provisoire cessent de plein droit à compter de l'acceptation de son mandat par le syndic désigné par l'assemblée générale. »
En toute logique, lors de votre achat, puisque votre copropriété était dépourvue de syndic, un administrateur provisoire a été désigné par le président du tribunal de grande instance avec pour unique mission, celle de convoquer une assemblée générale en vue de la désignation d'un syndic.
D’où, la remise à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale des résolutions relatives à la ratification de vos travaux.
A partir de lĂ , il est certain que votre notaire Ă tout faux.
« Vu qu'il n'y avait pas de syndic existant à ce moment là , nous avions alors fait annoter sur notre acte notarial (acte de vente/achat) l'accord de la propriétaire (seule propriétaire de l'immeuble) qui nous autorisait à effectuer le changement des FENÊTRES dès à présent. »
Cette clause dans votre acte de vente n’engage que vous et votre vendeur, mais en aucun cas le syndicat des copropriétaires.
Uniquement une assemblée générale à le pouvoir d’autoriser un copropriétaire à effectuer des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble.
Il ne vous reste plus qu’à prendre votre bâton de pèlerins et à faire du porte à porte pour expliquer votre point de vue, tout en sachant que c’est vous qui imposez votre choix personnel à l’ensemble de la copropriété pour des futurs travaux similaires.
« Comment pouvons nous justifier que les changements de volets, et de baies vitrées ne correspondent pas à une modification de l'esthétique ni de l'harmonie de l'immeuble car en tant que premier acquéreur, les prochains acquéreurs feront forcement le changement de fenêtres et volets (car fenêtre en acier et verre très très fins - immeuble de 1950) et donc que par la suite esthétique et harmonie seront "retrouvées"?! »
Et c’est là que le bât blesse, vous avez mis la charrue avant les bœufs, ce faisant vous imposez votre choix personnel à l’ensemble de la copropriété.
Le jour de l’assemblée générale, faites valoir votre bonne foi en invoquant votre ignorance dans ce genre d’affaire, précisez que vous avez fait confiance à des professionnels, Notaire, Mairie et Bâtiments de France, ce qui vous a induit en erreur.
Sachez également que pour vous en sortir juridiquement, vous devez obtenir un vote favorable (ratification de vos travaux) de l’assemblée générale à la majorité des voix de tous les copropriétaires (article 25 de la loi).
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Édité par - ETASPAK le 25 févr. 2011 14:51:49 |
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